グローリオ蘆花公園ってどうですか？

[購入検討中さん]

グローリオ蘆花公園についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式HP：
http://www.secom-shl.co.jp/glorio/roka/

物件データ：
所在地：東京都世田谷区南烏山3丁目1075番1（地番）、東京都世田谷区南烏山3丁目12番1（住居表示）
交通：京王線 「千歳烏山」駅 徒歩8分
　　　京王線 「芦花公園」駅 徒歩6分
価格：未定
間取：1LDK-3LDK
面積：47.76平米-172.04平米

【公式ＨＰのＵＲＬが未記入でしたので、修正しました。管理人 2008.11.5】

施工：前田建設工業
販売会社：セコムホームライフ
管理会社：ホームライフ管理
売主：セコムホームライフ　平和不動産

[41: 匿名さん]

最低6500万円。。。
一戸建ての方がいいかな。

[42: 匿名さん]

この物件と甲州街道挟んで向こう側に、中古の戸建てが出ていたよ。
築数年で5000万台後半。
そっちがいいんじゃない？

[43: 匿名さん]

品川駅１０分、「シティータワー品川」２千万台！
やっぱ、ここは価格設定間違ってるよね。
＊＊＊のひがみ？

[44: 匿名さん]

貧　乏　人　って入らないんだ。。。

[45: 匿名さん]

でも、セキュリティ重視とか、特別感を求める人には、人気出そうですね。
敷地が広くて低層住戸が多いので、価格は高めになってしまうのも理解できます。

[46: 購入検討中さん]

＞４５さん

モデルルーム見に行った後に、建設現場も見に行って見ました。
敷地は確かに広いんですけど、１２階とか１０階建てを敷地ギリギリ一杯に建てるんですね。
既に一部が立ち上がっていましたが、イラストと違って、かなりギューギューな感じでした。

近すぎて、下の方の階は近所の家からまる見えになりそうです。
（こっちからも近所の家がまる見えか？）

セキュリティはずいぶんしっかりしているようで、
そこを重視する人には魅力かもしれませんが、
「烏山」という土地に特別感って求めるもんなのかしら？？？

特別感求めるならもっと都会の高級なところがいいです・・・、
烏山は特別っぽくなくて、高級と中級のはざまで高級になりきれないところが
魅力の町なんじゃないでしょうかねーーーー？(^^ゞ
（烏山の方、ごめんなさい<(_ _)><(_ _)>）


＞低層住戸が多いので

・・・・？５階建てって低層ですかねぇ？
その５階建ては敷地の東側になるんで、午後なんか１０階建て棟の日影になるはずです。
（優先販売は１０階建てのヴィラ棟１棟とテラス棟の一部だけでしたが）

日当たりの良さそうなヴィラ棟は想像以上にお高かったし、
もう少し安そうなテラス棟は、まだ一部しか販売予定になっていなくて、
結論としては、期待はずれって感じでした。


＞４５さん、もしかしてセコム関係者とちゃいますか？(^^ゞ

[47: ななこ]

甲州街道と旧甲州街道に挟まれているので、車の排気ガスは特別感、ありです。
たっぷり吸えそう！

[48: ご近所さん]

甲州街道側の北東角に作るコミュニティ棟の場所にコンビニつくってくれるとすっごい便利なんだけど。デベさん、ここ見てるなら考えてくれないかなー。

[49: 物件比較中さん]

先日モデルルームに行きました。個人的には良い物件だと思いましたが
価格的にちょっと無理かなって印象です。

＞40さんと同じで

ちょっと　うるうるしました。

[50: 匿名さん]

今日の朝日新聞の２面に出ていますね。

[51: 匿名さん]

庶民の街で、誰も高級だなんて思ってないのでは？

[52: 匿名さん]

品川の物件の話題がありましたが、定借でしょ…。
その辺の知識を踏まえて投稿していただかないと混乱しちゃう人続出します。
Yahooニュース（？！）のトップにも出てましたが、報道としても見出しが適切ではないですよね。

[53: 匿名さん]

マンションは定借が相応しいと思う。
どうせ数十年たって老朽化したころは資産価値ゼロどころか
修繕・取り壊しの負担でマイナスになるんだから。
しかも建て替えのコンセンサスなんて簡単に纏まらず
ただ何も手を打てないまま廃墟と化していく。
それなら初めから割り切っている方がましだともいえる。
よく、賃貸との比較で資産が残るからマンション買うって人いるけど
間違ってるよね。残る資産なんてないよ。

[54: 不動産購入勉強中さん]

でも定借ってずっと土地代支払うわけでしょ…。
まあ所有権があっても管理費と修繕積立金は支払うからローンが少なくなった分（ローン期間が同じなら）で一緒なのかな〜。
まあ品川2000万円とか3000万円とかってニュースの見出しになると誤解するよね。
それもマーケティングかな〜。
あれ…3000万円の家って高くない（汗）一戸建てなら超豪邸！

[55: 匿名さん]

あの〜、タワマン分譲価格に占める1戸当たり建物価格の3000万円が高いって・・・。
超一等地の低層小規模高級マンションじゃあるまいし、
土地所有権付きのタワマンの総事業費に占める土地価格なんて
建物部分の施工建築費に比べたら微々たるものですよ。
一戸当たりの土地代はもっと高いものだと誤解しているのですか。

定借は当然地代があります。
一定期間ごとの修繕一時金もあれば取り壊し費用積み立てもあるでしょう。
しかし、ことCTSに関して言えば、地主は東京都で地代も格安、
分譲価格も坪130万程度(?)と定借であることも考慮しても激安。
いまあの近辺で土地所有権付きの新築物件買ったら坪単価が倍でも利かないくらいでしょう
通常が6000万・定借が3000万として、初期費用が3000万円少なければ、
年利2％のローンなら年間60万円の支払金利をセーブできるし、
現金があるなら使わずに済んだ3000万円を長期投資にだって回せるのです。
年利2％で回せる自信があるなら複利効果を考慮しなくても年間税前60万の収益を享受できるし、
リスクを避けてネット銀行の定期か個人向け国債を買っておいてもその半分はもらえるでしょう。
長期にわたる地代が分譲価格の差額を食いつぶすどころか、
セーブできた資金借入コスト又は資金を運用した収益で地代なんてカバーできちゃうくらい。
それと、土地の所有権がないので土地部分の固定資産税を払う必要がないこともお忘れなく。

[56: ご近所さん]

水はけの問題（ここは窪地なので雨のとき水がたまる）は解決しているみたいだけど、住環境としてはちょっと…
目の前のラブホテルについては、気にならない人は大丈夫でしょう。小さい頃から目の前を通っているけど、特に風紀が乱れる様子はなかったし。
旧甲州街道は片側一車線の狭い道なのにバスをはじめ車がかっ飛ばして通行人にやさしいとはいえません。もっとも、歩く人や自転車も平気で車道に出てくるから運転する側もひやひやものですが。新道の方はたまに暴走族が走ります。
千歳烏山駅周辺は自転車があふれかえっているから、自転車で買い物を…と思っている人にはうれしくないかも。自転車を縫って歩くのも大変だし、こないだ駐輪自転車がドミノ倒しになってあやうく子どもが怪我をしそうになりました。芦花公園駅はそれほどひどくないですが、商店街はたいしたことありません。
あと、千歳烏山駅はバリアフリー化されてませんから、車椅子、ベビーカーでの電車移動は苦労します。
周辺医療マップにある下田病院は行かないほうがいいです。脳梗塞で倒れた人に煙草を許容する医者が院長ですから。周囲からの評判も「？」でした。
烏中も（私が通っていたころから）変わらず＜雰囲気のよくない＞学校のようです。お住まいを予定する方のご子弟は私立中学をお薦めします。

[57: 匿名さん]

ここって坪330万円超えてるってホント？？

[58: 匿名さん]

この辺り、築浅中古で坪２００万円弱だから、新築で２５０万円がいいところじゃないの。このご時世、烏山で３００万超えなんて正気の沙汰とは思えない。
昨日のガイアの夜明けでやっていたアウトレットマンションになっちゃうんじゃないの。

[60: 物件比較中さん]

ここが裁判沙汰になる（なっている）という根強い噂話を聞いているのですが、
どなたか詳しい話をご存じないですか？

[61: 匿名１]

はい　確かに裁判沙汰になっております。

あまりのセコムの悪行に付近住民は怒り心頭のようです。

世田谷と言っても烏山は下町ですので古い住民怒らせるとお子様達は学校でヤバイですね

その辺も考えて購入を考えた方がいいいかも

[62: 匿名さん]

ペラペラの紙の挨拶状と、一度巻き折りしたチラシを
再度４つ折りに伸ばしたＤＭが届きました。
こんな安っぽいＤＭ送って恥ずかしくないのかな？
今まで来たＤＭの中で最低レベル、この物件もそういうレベル？

[63: 匿名さん]

>>62さん
うちにもきましたよ〜！！！
失礼だな〜、やる気ないな〜と思いました。

[64: 匿名さん]

価格は、一流！

[65: 匿名さん]

セコムは子会社を通じて手がけているマンション開発を凍結する。新規のマンション用地の取得を当面見送るほか、既に取得していて着工していない土地についてはマンション建設を見送り、現金輸送の拠点や社宅などに転用することも視野に入れる。マンション市況はしばらく回復が見込めず、マンションを新規に開発しても、採算が取れないと判断した。

[66: 物件比較中さん]

６５さんの書き込みは、グローリオ蘆花公園関係のブログに載っていた
日経産業新聞の記事ですね。
私もあのブログで見てびっくりしました。
セコム本社も業績の下方修正を発表しているし（セコムホームライフの巨額の不動産評価損が
セコム本社の足をひっぱった）
高級感で売ってるマンションなのに、会社がこんな状態だと、
今のご時世を考えても、見送った方が良さそうですなぁ。

[67: 匿名さん]

>マンション建設を見送り、現金輸送の拠点や社宅などに転用

立地的に考えても（甲州街道沿い、大雨で水が出る川沿い低地、目の前にラブホ）
賢明な選択と思われます。

[68: 匿名さん]

間取りが悪すぎるし下がり天井ばかり・・・
しかもこの値段・・・
見送り決定です。

[69: 買い換え検討中]

当地を見てきました。
なんか、周りと調和してないイヤーな感じの建物でした。。。
せせこましい感じ。
パンフレットの写真と全然違いますね。

でも、半額くらいになれば考えなくもない。

[71: 物件比較中さん]

僕も現地見に行ってみました。

ホントに、せせこましい感じでパンフのかっこいい感じと全然違いました。
あんなに近隣と接近しているようだと、セキュリティの面でも不安です。

いくら、周りのフェンスにセンサーとかつけても、
隣近所の家の中からこっちが見えてしまったら、
セキュリティの前にプライバシーが守られてないって感じです。

高級を売りにするなら、もっと周りにゆとりをもって、
建物にしなくちゃダメですよね。


・・・でも、半額以下になれば考えなくもない（笑）
今日発売のAERAにもマンションの価格崩壊の話が出ていました。
たぶん、どこかがまとめて買い取って、安く再販してくれるんじゃないでしょうか。
みんなで一緒にしばらく待ってみましょう！
（みんなが買わなければ、より安くなるかもしれないし？？？）

[72: ご近所さん]

このマンションの敷地に隣接しているところに住んでいるものです。

物件HPを見るたびに、よくもまあ、あんなに素晴らしい風景に仕立てられるなあと思いますよ。敷地内の建物同士も結構近接していますが、敷地外の建物との方がより近く建てられています。HP上では敷地外は一切映像が出てこないからわかりませんよね。

逆にこっちの方が家の中を覗かれて、プライバシーの侵害も甚だしいです。

[74: 匿名さん]

建設中止ですか？

[75: サラリーマンさん]

排気ガスやラブホもいやだけど、裁判はもっといやだ・・・。

[76: 匿名さん]

ahoか。
ただ「開発許可」の取消を求める裁判を起こしただけなのに。

さびしい人は、構って欲しくて、裁判をおこす。
さびしい人は、掲示板でネガレスして、騒ぎをおこす。

[78: サラリーマンさん]

相手は建築基準法に則って開発許可を受けているわけですよね？

そしたら、いくら近隣住民が裁判沙汰にしたところで
負けると思うのですが・・・
これは素人考えでしょうか？

[79: 周辺住民さん]

>78

開発許可は建築基準法じゃありません。
まずはぐぐっってみましょう。

裁判というのは、その許可を下ろしたことが間違いである＝違法である
ということを争うものです。
そうそう簡単に勝てるものじゃないでしょうが、
実際、開発許可の取消ってこの１〜２年で都内でも何件かあったそうですよ。

[80: 匿名さん]

７６です。

無関心じゃなくて、確実に負けるのが見えてるのに、、、お金と時間の無駄だなぁと思って。
だって、勝てる要素ある？？

[81: 購入検討中さん]

元・購入検討中さんです。

どんなところが争点になってるのかよくわかりませんが、
裁判起こされてるってことだけで、十分、購入意欲はなくなりました・・・。

勝ち負けが問題じゃなくて、計画（許可？）に問題ありってことではないでしょうか？

そうでなくとも、建設現場を見に行ってみたら、
広告のＣＧとはずいぶん違って、ギューギューに建っているので驚きました。

[82: 地元不動産業者さん]

これはいい物件になるぞ。
が、開発業者に体力がないな。

地名に騙されるなよ。

[83: 匿名さん]

地元の不動産業者なら
地名がどうこう言う以前に
この立地が人（特に子供のいるファミリー）が住むのに適した場所か否か
分かっているでしょうに。

[84: 匿名さん]

>実際、開発許可の取消ってこの１〜２年で都内でも何件かあったそうですよ。
http://www.shibukei.com/headline/3995/
↑が有名

[86: 匿名さん]

>>85
渋谷区都市計画課に聞けば？

[87: 匿名さん]

案の定というか、当然というか、全く売れていないようだね。
早くて決算時期の3月末、遅くても建物が完成するころには
大幅な値引きか価格改定があるのは必至だな。
ここの埼玉の物件みたいに、また半値で野村あたりに売って
アウトレットマンションとして来年売り出されたりして・・・。

[88: 地元不動産業者さん]

これ如き環境に悪影響を受ける様では先行きが心配だな。

[89: 匿名さん]

やはり立地が厳しい。。。

[90: 匿名さん]

>実際、開発許可の取消ってこの１〜２年で都内でも何件かあったそうですよ。

行政訴訟：「タヌキの森」に建築、違法　新宿区が逆転敗訴−−東京高裁判決
http://mainichi.jp/select/jiken/news/20090115ddm041040032000c.html