グローリオ蘆花公園ってどうですか？

[購入検討中さん]

グローリオ蘆花公園についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式HP：
http://www.secom-shl.co.jp/glorio/roka/

物件データ：
所在地：東京都世田谷区南烏山3丁目1075番1（地番）、東京都世田谷区南烏山3丁目12番1（住居表示）
交通：京王線 「千歳烏山」駅 徒歩8分
　　　京王線 「芦花公園」駅 徒歩6分
価格：未定
間取：1LDK-3LDK
面積：47.76平米-172.04平米

【公式ＨＰのＵＲＬが未記入でしたので、修正しました。管理人 2008.11.5】

施工：前田建設工業
販売会社：セコムホームライフ
管理会社：ホームライフ管理
売主：セコムホームライフ　平和不動産

[22: 匿名さん]

う〜ん、野村の千歳烏山が６分で坪350万、三井が徒歩14分で坪260万、積水が18分で坪250万だから、相場は320くらいだろうけど長いこと寝かしてるみたいなので350くらいで突っ込むのかな？そうすると70平米で7000中盤か。年収1500万以上じゃないと買えないね。

[23: 買いたいけど買えない人]

＞＞２１さん

購入検討中さん改め、買いたいけど買えない人です。

今日、モデルルームでマスコミ向けにプレス発表があったのですよ。
実は知り合いが偶然それに行ったもんで、その人から聞いた話しですが、
誰かまでは勘弁を。

書類を見たわけじゃなくて、話を聞いただけだけど、
そうかけ離れた額じゃないと思うよ。

９／６からモデルルームオープンだそうだから（ただし完全予約制、それも土日のみ）
もうちょい待って自分の目で確かめてみるか、
今日のプレス発表の記事を待ってみるか、ですね。

[24: 匿名さん]

甲州街道、ホテルなどネガティブな要因が数多いここの物件と、
駅近＋粕谷のプラウドが同じ値段、それ以上になるのはあり得ないと思いませんか。
烏山近辺で高級な地域は、南側の粕谷、上祖師谷1丁目ですから。

[25: 匿名さん]

Ｎｏ．２３さん

２１です。
ご情報ありがとうございました。
モデルルームに行ってみたいと思います。
ただ、この価格では私も「買いたいけど買えない人」です。

また何かご情報ありましたら、是非教えていただきたいです。

[28: 近くの者]

既出かもしれませんが、立地がいわゆる窪地でゲリラ豪雨とかだと
大変なことになると思います。
それに、ラブホテルの前ですよ。
三井や三菱だったら、絶対こんな場所を買わないと思いますが。。。
後発だと止むを得ないでしょうね。

[29: 匿名さん]

マンションの入り口の向かいが、ラブホですよ！

甲州と旧甲州に挟まれて空気悪いし、

子供がいる家族は、絶対買っちゃいけない物件ですよ。

誰に売るんだろう？、、、売れないだろうなー

[30: 匿名はん]

工作員乙ww

でも、お値段高いのは確かですね。それだと。

[31: 匿名さん]

ここに昔あった芦花住宅ってどんな人たちが暮らしていたんですか。

[32: 匿名さん]

済みません。自己解決しました、たぶん・・・。
この質問は忘れてください。

[33: 匿名さん]

ゲーテッドタウン　「安心」「分断」渦巻く賛否 - MSN産経ニュース

　安全・安心な住まいを求める声が高まる中で「ゲーテッド（閉鎖型＝要塞（ようさい）の）コミュニティ」「ゲーテッドタウン」と呼ばれる大規模開発が増えてきた。敷地内には居住者と招待者以外は入れない。「子供を安心して遊ばせられる」という肯定意見の一方、周辺住民からは「地域が分断される」などの不満の声も上がっている。（村島有紀）

　セキュリティーを重視し、ゲートを設けて敷地（区画）内の出入りを制限する地域づくりは、治安が悪化した欧米で１９８０年代ごろから増え始めた。住宅地の周囲をぐるりと高さ２メートル以上の壁や柵で囲い、入り口を数カ所に限定し、出入りを制限するのが特徴だ。

　閑静な住宅街が多い東京都世田谷区。（中略）

　セコムホームライフと平和不動産は、同区内の公社跡地約１万５５００平方メートルに「グローリオ蘆花公園」（９棟計３６３戸）を建設中だ。５〜１２階建ての独立した建物を配置。外周の壁にはセンサーを通し、敷地内には防犯カメラ約１２０台を設置するなど、セコムの最新セキュリティーシステムを完備する。（中略）

　こうしたセキュリティー重視の要塞型マンションや戸建て団地開発に対し、周辺住民は複雑だ。「高級感がある」という声もあるが、グローリオ蘆花公園の周辺住民は「芦花住宅跡地周辺の環境を守る会」を結成し、建設に反対している。会員は「公社時代は自由に出入りできたし、通り抜けもできた。子供を遊ばせる近所の人もいた」と自宅横に“閉鎖空間”が現れることに反発をあらわにする。

　ゲーテッドタウンへの反対運動が数件ある世田谷区の中杉和明・都市計画課長は「新住民と旧住民を隔て、地域を分断するような建物が増えるのは好ましくはないが、規制する法律がないので、開発者に地元住民との話し合いを促すことしかできない」と打ち明ける。

　■内も外も安全に

　立正大学の小宮信夫教授（犯罪社会学）の話「犯罪は入りやすく見えにくい場所に起こる。ゲーテッドタウンは内部の安全性が一時的に高まるが、塀の外周部は逆に人の目が行き届かなくなり、危険性が高まる。内部の住人も犯罪性を呼び覚まされることがあるので、住人同士いつもふれ合い“見える”関係になることが必要だ。内部で育った子供は外部の子に比べ、防衛能力の開発を怠りがちで、外に出たときに犯罪被害に遭いやすい。タウン内で教育や通院、買い物など全生活が完結することはあり得ず、外部の人を中に入れるか、自分たちが外に出るかしないと生活は成り立たない。結局、内も外も安全な場所にする以外に真の安全は成り立たない」

[34: 匿名さん]

今日MRに行ってきました。
結論から言うと、購入検討者⇒単なるROMの一人、に格落ちします。

最近では、プラウド千歳烏山、ベリスタ駒沢公園、スタイルハウス桜新町、そしてこの物件と
見てきましたが、多少の装備の違いはあれど、ほとんど同じ価格設定！？？

当然上記4物件の立地条件の違い、デベの違い、など皆さんならば当然違いにお気づきのことでしょう。

それでもこの価格設定というのは？？？

土地取得以来、近隣対策や雨水貯水設備、そしてあのゴージャス過ぎるMRの入り口（笑）と
さまざまなところにコストを掛けすぎているんでしょう・・・

MRからの帰り道は、家内と『ほんとに売れるんだろうか？？』などと即席評論家に変貌してしまいました。

[35: 匿名さん]

まず売れないだろうね。相場を無視したこの価格設定は即死確定っていうか自殺行為に近いね。

[36: ご近所さん]

そんなに高いのですか？　プラウド千歳烏山と大差ないのですか？　立地や環境はぜんぜん違いますよね？！？！？

[37: 匿名さん]

もし本当に全く同じ価格設定ならベリスタ駒沢以外考えられないと私は思う。

[38: 匿名さん]

日曜日13時にＭＲ行ってきました。

感想は、たっ、高いっす！！
あと、先行販売住戸に日当たりが良いところが無かったです。
全般的に日当たりが良い住戸が少ないかも。

デザインに凝ったら、日当たりはある程度ガマンが必要なのかな。
あと、何だかスペースが有効に使われて無い気が。。。
デザインに凝らない団地型の方が、日当たり・間取りが良い気がするのは、私が庶民的なのでしょうか？

一般公開になって、小さめの間取りのビラ棟の販売が始まるまで待つことにします。
あ〜駅遠いけど、三井の烏山の物件に落ち着くのかな。。我が家は。。。

[39: 匿名さん]

きっと、土地購入はプチバブルの頃だったろうから高値掴みだったんでしょうね。プラス資材高騰で高めの価格設定なのでしょう。資産価値の下落は早いだろうな。

[40: 買いたいけど買えない人]

先日、ＭＲ行ってきました。
上に書いてる皆さん同様、感想は

「たかいぃぃぃぃぃぃぃっっっっ！！！」

さすがにヴィラ棟最上階の１７０平米の部屋は高いだろうと思っていたけど、
まさか約２億円とは思いませんでした・・・・・。
世田谷区内で２億出せば１戸建て買えますよね。
誰が買うんでしょうか？

ヴィラ棟の下の階も、安くて９０００万弱でしたからね。
狙っていたのに・・・（号泣）
じゃあ、安そうなテラス棟はっていえば、甲州街道側とか相当狭い間取りとか条件悪すぎ。
同じ値段で他のもっといいところ買えます。

場所的にはいいところなのに（ま、ラブホがま正面というのも何ですが）
価格設定が完全に間違ってますよね。

土地買収代やら、資材高騰やら、いろいろ悪い条件が重なったのかもしれないけど、
いくらなんでもこのご時世、これじゃ売れないでしょ・・・・。

[41: 匿名さん]

最低6500万円。。。
一戸建ての方がいいかな。

[42: 匿名さん]

この物件と甲州街道挟んで向こう側に、中古の戸建てが出ていたよ。
築数年で5000万台後半。
そっちがいいんじゃない？

[43: 匿名さん]

品川駅１０分、「シティータワー品川」２千万台！
やっぱ、ここは価格設定間違ってるよね。
＊＊＊のひがみ？

[44: 匿名さん]

貧　乏　人　って入らないんだ。。。

[45: 匿名さん]

でも、セキュリティ重視とか、特別感を求める人には、人気出そうですね。
敷地が広くて低層住戸が多いので、価格は高めになってしまうのも理解できます。

[46: 購入検討中さん]

＞４５さん

モデルルーム見に行った後に、建設現場も見に行って見ました。
敷地は確かに広いんですけど、１２階とか１０階建てを敷地ギリギリ一杯に建てるんですね。
既に一部が立ち上がっていましたが、イラストと違って、かなりギューギューな感じでした。

近すぎて、下の方の階は近所の家からまる見えになりそうです。
（こっちからも近所の家がまる見えか？）

セキュリティはずいぶんしっかりしているようで、
そこを重視する人には魅力かもしれませんが、
「烏山」という土地に特別感って求めるもんなのかしら？？？

特別感求めるならもっと都会の高級なところがいいです・・・、
烏山は特別っぽくなくて、高級と中級のはざまで高級になりきれないところが
魅力の町なんじゃないでしょうかねーーーー？(^^ゞ
（烏山の方、ごめんなさい<(_ _)><(_ _)>）


＞低層住戸が多いので

・・・・？５階建てって低層ですかねぇ？
その５階建ては敷地の東側になるんで、午後なんか１０階建て棟の日影になるはずです。
（優先販売は１０階建てのヴィラ棟１棟とテラス棟の一部だけでしたが）

日当たりの良さそうなヴィラ棟は想像以上にお高かったし、
もう少し安そうなテラス棟は、まだ一部しか販売予定になっていなくて、
結論としては、期待はずれって感じでした。


＞４５さん、もしかしてセコム関係者とちゃいますか？(^^ゞ

[47: ななこ]

甲州街道と旧甲州街道に挟まれているので、車の排気ガスは特別感、ありです。
たっぷり吸えそう！

[48: ご近所さん]

甲州街道側の北東角に作るコミュニティ棟の場所にコンビニつくってくれるとすっごい便利なんだけど。デベさん、ここ見てるなら考えてくれないかなー。

[49: 物件比較中さん]

先日モデルルームに行きました。個人的には良い物件だと思いましたが
価格的にちょっと無理かなって印象です。

＞40さんと同じで

ちょっと　うるうるしました。

[50: 匿名さん]

今日の朝日新聞の２面に出ていますね。

[51: 匿名さん]

庶民の街で、誰も高級だなんて思ってないのでは？

[52: 匿名さん]

品川の物件の話題がありましたが、定借でしょ…。
その辺の知識を踏まえて投稿していただかないと混乱しちゃう人続出します。
Yahooニュース（？！）のトップにも出てましたが、報道としても見出しが適切ではないですよね。

[53: 匿名さん]

マンションは定借が相応しいと思う。
どうせ数十年たって老朽化したころは資産価値ゼロどころか
修繕・取り壊しの負担でマイナスになるんだから。
しかも建て替えのコンセンサスなんて簡単に纏まらず
ただ何も手を打てないまま廃墟と化していく。
それなら初めから割り切っている方がましだともいえる。
よく、賃貸との比較で資産が残るからマンション買うって人いるけど
間違ってるよね。残る資産なんてないよ。

[54: 不動産購入勉強中さん]

でも定借ってずっと土地代支払うわけでしょ…。
まあ所有権があっても管理費と修繕積立金は支払うからローンが少なくなった分（ローン期間が同じなら）で一緒なのかな〜。
まあ品川2000万円とか3000万円とかってニュースの見出しになると誤解するよね。
それもマーケティングかな〜。
あれ…3000万円の家って高くない（汗）一戸建てなら超豪邸！

[55: 匿名さん]

あの〜、タワマン分譲価格に占める1戸当たり建物価格の3000万円が高いって・・・。
超一等地の低層小規模高級マンションじゃあるまいし、
土地所有権付きのタワマンの総事業費に占める土地価格なんて
建物部分の施工建築費に比べたら微々たるものですよ。
一戸当たりの土地代はもっと高いものだと誤解しているのですか。

定借は当然地代があります。
一定期間ごとの修繕一時金もあれば取り壊し費用積み立てもあるでしょう。
しかし、ことCTSに関して言えば、地主は東京都で地代も格安、
分譲価格も坪130万程度(?)と定借であることも考慮しても激安。
いまあの近辺で土地所有権付きの新築物件買ったら坪単価が倍でも利かないくらいでしょう
通常が6000万・定借が3000万として、初期費用が3000万円少なければ、
年利2％のローンなら年間60万円の支払金利をセーブできるし、
現金があるなら使わずに済んだ3000万円を長期投資にだって回せるのです。
年利2％で回せる自信があるなら複利効果を考慮しなくても年間税前60万の収益を享受できるし、
リスクを避けてネット銀行の定期か個人向け国債を買っておいてもその半分はもらえるでしょう。
長期にわたる地代が分譲価格の差額を食いつぶすどころか、
セーブできた資金借入コスト又は資金を運用した収益で地代なんてカバーできちゃうくらい。
それと、土地の所有権がないので土地部分の固定資産税を払う必要がないこともお忘れなく。

[56: ご近所さん]

水はけの問題（ここは窪地なので雨のとき水がたまる）は解決しているみたいだけど、住環境としてはちょっと…
目の前のラブホテルについては、気にならない人は大丈夫でしょう。小さい頃から目の前を通っているけど、特に風紀が乱れる様子はなかったし。
旧甲州街道は片側一車線の狭い道なのにバスをはじめ車がかっ飛ばして通行人にやさしいとはいえません。もっとも、歩く人や自転車も平気で車道に出てくるから運転する側もひやひやものですが。新道の方はたまに暴走族が走ります。
千歳烏山駅周辺は自転車があふれかえっているから、自転車で買い物を…と思っている人にはうれしくないかも。自転車を縫って歩くのも大変だし、こないだ駐輪自転車がドミノ倒しになってあやうく子どもが怪我をしそうになりました。芦花公園駅はそれほどひどくないですが、商店街はたいしたことありません。
あと、千歳烏山駅はバリアフリー化されてませんから、車椅子、ベビーカーでの電車移動は苦労します。
周辺医療マップにある下田病院は行かないほうがいいです。脳梗塞で倒れた人に煙草を許容する医者が院長ですから。周囲からの評判も「？」でした。
烏中も（私が通っていたころから）変わらず＜雰囲気のよくない＞学校のようです。お住まいを予定する方のご子弟は私立中学をお薦めします。

[57: 匿名さん]

ここって坪330万円超えてるってホント？？

[58: 匿名さん]

この辺り、築浅中古で坪２００万円弱だから、新築で２５０万円がいいところじゃないの。このご時世、烏山で３００万超えなんて正気の沙汰とは思えない。
昨日のガイアの夜明けでやっていたアウトレットマンションになっちゃうんじゃないの。

[60: 物件比較中さん]

ここが裁判沙汰になる（なっている）という根強い噂話を聞いているのですが、
どなたか詳しい話をご存じないですか？

[61: 匿名１]

はい　確かに裁判沙汰になっております。

あまりのセコムの悪行に付近住民は怒り心頭のようです。

世田谷と言っても烏山は下町ですので古い住民怒らせるとお子様達は学校でヤバイですね

その辺も考えて購入を考えた方がいいいかも

[62: 匿名さん]

ペラペラの紙の挨拶状と、一度巻き折りしたチラシを
再度４つ折りに伸ばしたＤＭが届きました。
こんな安っぽいＤＭ送って恥ずかしくないのかな？
今まで来たＤＭの中で最低レベル、この物件もそういうレベル？

[63: 匿名さん]

>>62さん
うちにもきましたよ〜！！！
失礼だな〜、やる気ないな〜と思いました。

[64: 匿名さん]

価格は、一流！

[65: 匿名さん]

セコムは子会社を通じて手がけているマンション開発を凍結する。新規のマンション用地の取得を当面見送るほか、既に取得していて着工していない土地についてはマンション建設を見送り、現金輸送の拠点や社宅などに転用することも視野に入れる。マンション市況はしばらく回復が見込めず、マンションを新規に開発しても、採算が取れないと判断した。

[66: 物件比較中さん]

６５さんの書き込みは、グローリオ蘆花公園関係のブログに載っていた
日経産業新聞の記事ですね。
私もあのブログで見てびっくりしました。
セコム本社も業績の下方修正を発表しているし（セコムホームライフの巨額の不動産評価損が
セコム本社の足をひっぱった）
高級感で売ってるマンションなのに、会社がこんな状態だと、
今のご時世を考えても、見送った方が良さそうですなぁ。

[67: 匿名さん]

>マンション建設を見送り、現金輸送の拠点や社宅などに転用

立地的に考えても（甲州街道沿い、大雨で水が出る川沿い低地、目の前にラブホ）
賢明な選択と思われます。

[68: 匿名さん]

間取りが悪すぎるし下がり天井ばかり・・・
しかもこの値段・・・
見送り決定です。

[69: 買い換え検討中]

当地を見てきました。
なんか、周りと調和してないイヤーな感じの建物でした。。。
せせこましい感じ。
パンフレットの写真と全然違いますね。

でも、半額くらいになれば考えなくもない。

[71: 物件比較中さん]

僕も現地見に行ってみました。

ホントに、せせこましい感じでパンフのかっこいい感じと全然違いました。
あんなに近隣と接近しているようだと、セキュリティの面でも不安です。

いくら、周りのフェンスにセンサーとかつけても、
隣近所の家の中からこっちが見えてしまったら、
セキュリティの前にプライバシーが守られてないって感じです。

高級を売りにするなら、もっと周りにゆとりをもって、
建物にしなくちゃダメですよね。


・・・でも、半額以下になれば考えなくもない（笑）
今日発売のAERAにもマンションの価格崩壊の話が出ていました。
たぶん、どこかがまとめて買い取って、安く再販してくれるんじゃないでしょうか。
みんなで一緒にしばらく待ってみましょう！
（みんなが買わなければ、より安くなるかもしれないし？？？）