アリュール ゼームス坂（大井町徒歩４分）

[近隣人]

アリュール　ゼームス坂　に興味あります。
情報交換しましょう。

大井町駅徒歩４分。
分譲開始 2007年06月 （ 竣工: 2009年01月 ）
所在地 品川区南品川５−２３５他１６筆
最寄駅 大井町駅 （ 京浜東北線 ）
アクセス 大井町駅徒歩4分
総戸数 172
間取り 2LDK〜3LDK
面積 61 〜 131 (m2)

[881: 匿名さん]

１期の101戸が完売とのことですが、
２期の価格帯も同じような坪単価になってくるんでしょうか？

１期の売れ行きが苦戦してくれれば
２期に期待できるかと思っているのですが。

[882: 匿名さん]

>871
憐れな奴。

[883: 申込予定さん]

>>881
先のことはなんとも言えませんが、状況としては1期は完売で、一部キャンセルの出た住戸も、次点・次々点で埋まったとのことでしたので、苦戦という状況とはかなり差があることは確かでしょう。

第一期では、予定価格と実際の販売価格で、多少の調整が入ったようですが、それも非常に小幅でしたので、基本は坪単価330万円というところを、維持してくるのではないでしょうか。

ただ、注意しなくてはいけないのは、比較的坪単価の安い、低層および西棟に関しては、7割以上第一期で出てしまっているので、次期以降はやや高めの中高層中心となり、割安な住戸は少数激戦となる可能性があります。

[884: 住まいに詳しい人]

どこの板もそうだけど、異分子の意見には
すごい拒否反応を示しますね。
マンション購入のポイントをしっかり思い出して
冷静に購入検討されたらどうですか？
自分のマンションが一番と思いたくなりますが、
決して大井で一番のマンションとは思えません。
高ければ、一番なのでしょうか？

[885: 近所をよく知る人]

>>884

では大井で一番のマンションってどこだと思いますか？

[886: 匿名さん]

要望書の入った住戸を中心に販売した（らしい）ので、完売はほぼ想定範囲内。
色々な記事読むと、マンションは７割売れれば、まあまあ（損益分岐点？）らしい（業界に詳しい方どうでしょう？）ので、後は残りの半分売れれば御の字。そう考えると、２期は特段価格を調整（安く）してこないんじゃないでしょうか。
竣工後の売れ残りの値引きを期待するかな。

[887: 匿名さん]

884に言わせれば、のぼせて冷静な判断をできない小金持ちが101名もいたということか・・・

[888: 住まいに詳しい人]

＞８７６さん
私が言いたいのは、マンションを買った人には、現金で買った人、
大部分をローンで買う人の二通りがあり、
そのローンを組んだ人の中には、思いもしない出来事で
手離さなければならない人が思いのほか多く出てきます。
（高額所得者ほどローン破綻の発生率が高い）
そのリスクを考える必要がある人は、利回りも頭に入れて
購入を検討されたほうがいいですよ！ということです。
新新価格のマンションを買うのですから、3年前の価格で
買った人よりは、リスクは高いでしょう。

[889: 匿名さん]

>>888さん

この物件を買った人は利回りも市況も何も考えずに
冷静な判断すらできなく買った人ばっかり、っていうことなんですね？

[890: 住まいに詳しい人]

購入は自己責任です。
楽勝で買える人もいれば、背伸びして買う人もいます。
あとさきを何も考えずに、営業マンのローンが組めます。の
一言を過信しないことです。
そう言っても、もう魅せられている人には無理でしょうが、、、。

[891: 匿名さん]

だから、それはここの全部の掲示板で言って回りなよ、ほんとにそう思うなら。
ここでだけ言ってたら、単に買えなかったから、買った人をしてるんだなとしか、思われないよ。

[892: 匿名さん]

>>890

営業マンからローンが組めません
って言われたんですね、、、。

[893: 匿名さん]

>>891

その通りだな。全般に当て嵌まることだし、890は別に目新しいこと言ってるわけでもない。なんでそんなに心配して忠告してくれるんだろう？このマンションは、他と比べてそんなに突出して割高なのか？

駅周辺の再開発もあるようだし、隣にもマンションが出来て近所もこれから小奇麗になっていくだろう。この地域の価値は上がり傾向なんじゃないかな。仮に物件比較では、後からのものと比べて相対的に見劣りしたとしても、地域全体の価値上昇の方が資産価値には影響すると思うけどね。

[894: 購入検討中さん]

ここ人気あんのか？
ダイレクトメールが、2週間の間に何回も送られてきたけんど？
要望１００ちょっとしかはいんなかったんだろ。
要望はいった数だけ売り出せば、そりゃ、完売するだろ。

[895: 匿名さん]

要望書入っただけ販売すれば完売するのが当たり前とは言え、不人気なら２０戸くらいの小分けにして、第一期　”５次”　とかまで売るだろうｗ

いきなり半分以上売っちゃうんだから、大人気って言っても問題なし。

[896: 購入検討中さん]

>>895
デベさんですか？
とても大人気とは思えませんが、二期で完売したら
大人気と認めましょ。

[897: 匿名さん]

最初から101戸売ったという客観的事実を述べてるだけなのに、なんで896はそんなに必死なの？
なんか不都合でもあるの？
何で購入検討してるの？
なんでここに出入りしてるの？

[898: 物件比較中さん]

私はかなりここを検討したものの、結局はやめたクチですが、
このマンションは永住するには非常に良いマンションだと思いますよ。
駅近い、高セキュリティ、中庭付き、無駄な共用設備も無い。
（エレベーターは多すぎ感ありますけど）

やめた理由は大井町自体が自分のライフスタイルに合わなそうと言うことでした、
物件的には凄く良かったのでかなり迷いましたよ・・・

今は、サブプライム問題などでマンション価格天井か？と言われてる状態で即日完売なので、かなりいい線いってると思いますよ。

[899: 匿名さん]

896は、しつこくネガテブキャンペーンをしてる自作自演君だよ。
まあ、あなたはこんな不人気物件買うと、どうせ「泣くに泣けない」だろうから止めときな。

[900: 購入検討中さん]

>>899
どうしても人気物件と認めてほしいのかい？
完売したからといって、平均倍率1.6倍を人気物件？
それも、価格の安い部屋に集中。後は1倍。
同じ三井が販売した、港区のグローブやケープ、
はたまた、武蔵小杉のパークシティ、ここの競争率は
掲示板でも話題になるくらいの倍率だったよ！
だから、不安なく、申し込めたけどね。
アリュールも最初の勢いからすると、もっと高倍率に
なると思ったんよ！モデルルームも一般開放の9月まで
見れなかったくらいだから。
2期で人気が出てきたら、申し込みます。
人気も、購入判断の決め手にしてもかまわんだろう。

[901: 匿名さん]

>>900
900さんのように「不人気物件みたいなので買わないことにした」という話で終わっていれば、「あぁ、そういう判断もあるだろうね」ということで納得なのですが、ここで昨日不人気不人気と書き込んでいた人は、「こんな不人気物件を買って、経済も何もわかってない」という、買った人批判の書き込みだったのですよ。

不人気に反応してる人も、べつに人気物件と認めて欲しいとかではなく、自分なりの価値観で買ったことを、不人気なのに常識がない、みたいに言われるのが、イヤなんじゃないでしょうかね。

もちろん、不人気なので「自分は」やめておいたという判断は、ありだと思いますよ。

[902: 匿名さん]

完売したにも関わらず、倍率がそんなに高くないというあら捜し。
抽選会の前まで盛んに、このスレで売れ残るって言ってた人でしょうか？かなり苦し紛れで傍から見ててちょっと笑えます（笑）

[903: 匿名さん]

ふうん。。。
で、>>900氏はグローブやケープ、パークシティに申し込んだけど、ことごとく抽選で撃沈して、今だに「購入検討中」なんですね。
きっと頭金無しのローンギリギリで組んだりしたから、販売員に嫌われて優先順位を最後尾に回されちゃったんでしょうね。
そんな状況の貴方がアリュールなんかに手を出すのは、確かに自殺行為でしょうね。

[904: 購入検討中さん]

>>903
＞895で大人気って言ってるから、
他の事例を挙げて、
それはないんじゃないの？と言ったまで。
そうムキになりなさんな！

[905: 匿名さん]

>人気も、購入判断の決め手にしてもかまわんだろう。

検討要素の一つではあるだろうけど・・・
それが【決め手】っていうのは寂しいね。
日和見主義、風見鶏って、正にこういう人のこと言うんだね。
自分の背骨はないのかな。

[906: 購入検討中さん]

>>905
人気ない物件より、人気物件の方が価格は下がらないよ！
同じマンションに、一生住む人っていくらもいないでしょ！
ヴィンテージマンションとして有名な「広尾ガーデンヒルズ」
みたいに、アリュールをイメージしていたが、ちと違うね。
ただの駅近マンションと思われ。
西側の部屋がない造りなら、希少価値も出てくるが、、、、。
ただし、他の２物件よりは割安とは思う。
何回も言うが、あれだけ（2000通以上の資料請求）の前評判と、
モデルルームの予約が一杯の状況から、一期の倍率は５〜６倍
はつくと思ったのに、1.6倍しかつかなかった訳が知りたい。
モデルルームを見に行って、申し込まなかった人たちの理由が
知りたい。そりゃあ、高くて買えない。もあるだろうが、
ローンの事前審査通れば、申し込むのはタダだからね。
抽選だけは、申し込むけどなあ？わからん。

[907: 匿名さん]

>モデルルームを見に行って、申し込まなかった人たちの理由が知りたい

隣接のマンション計画です。影響あまり受けないであろう南棟の
十分高層は価格が高かったので。つまり予算不足で条件の悪い
ところしかうちには手が届かなかったということですね。

[908: 購入検討中さん]

>>907
なるほど、隣接のマンション計画ですか？
価格の高い環境の良い住戸と西側住戸ですから
格差がありすぎますね。

[909: 匿名さん]

えー！
ローンの事前審査の書類書くなんて面倒なことして、買う気のない物件に
申込む人の気持ちがわからない…。
あっちこっちでそんなことしてたら「この人の審査書類また来た…」とか
銀行の人思ってそう…ｗ

[910: 購入検討中さん]

>>907
隣接のマンション計画の全貌はアリュールが完売してから明らかにされるんでしょうね。
MRでも、想定図面は見せてくれましたが販売主や施工者を訊ねると営業マンは口をつぐんでましたから…

[911: 匿名さん]

>>910
我が家もそれが気になって見送りました。

[912: 匿名さん]

実際のところ、ブランズほどではなくても、大井町ならどこかしらマンションと近接ししている
のは、ごく普通のことなので、それほど想定外の重大要素というほどでもないように思います。

大井町周辺は、団地や社宅なども多く、マンション購入予備層が多い地域なので、やはり大井町
ということで、あるていど手の届きやすい価格帯を期待していた層が、資料請求、見学に来た
ものの、想定以上の価格帯に驚いて逃げていったというのが、本当のところではと思います。

また、モデルルームでは小さいお子さんのいるファミリーや、若いカップルも何組も見かけ
ましたが、仮契約会ではそういった人が比較的少なかったので、仕様的にファミリーの需要を
満たすような要素が少なかったことも、想定購入層をかなり絞り込んだ物件コンセプトから
当たり前とは言え、一部の意欲層を取り逃がしたということも考えられそうですね。

[913: 物件比較中さん]

>>910,911
いったいどこなんでしょうねぇ・・・

[914: 匿名さん]

この価格帯で平均５，６倍つくと思う方がおかしい。
底値だった田町の芝浦物件とは価格帯が違うし、規模も違うんだから
同列に論じるのもどうかと思うけどね。
５，６倍の物件を追いかけ、いつも抽選外れて買えない人。

906、907、908は息がピッタリだね〜。
阿吽の呼吸って奴ｗ

[915: 匿名さん]

いつも抽選外れる人はそれなりの理由があるんだよね。
当たる人はどこへ行っても比較的当たりやすい。

[916: 物件比較中さん]

ごめん、揚げ足取るようだけど、当たった人が
他の抽選に応募するケースはそれほど多くないような(笑)

まあ、お互い早くいい物件と出会えるといいですね。

[917: 匿名さん]

意味をちゃんと理解しようね。
あたりやすい属性を持った人はどこへ行っても当たりやすいと言うこと。
んーもっと分かりやすい言い方しないと分からない？白痴さん（笑）

[918: 購入検討中さん]

917さん教えてください。
ここの抽選には、あたりやすい属性があるのですか？
抽選は、公平とばかり思っていました。

[919: 購入検討中さん]

仮に、後々、西棟〜南棟にべったり隣接して10階建てなんかが建っても、売り主は免責なんですかね？

[920: 匿名さん]

結局、売る側からすれば抽選なんかするよりも（倍率がつくより）高値で売り抜けた方が得で、どうしても欲しい人が一人でる価格を指値する。このマンションはデベの勝ち。そして買った人も抽選などなく欲しい部屋が買え両者納得。
ただし、第三者はこういった売り方がまかり通っていれば総じてマンション価格が下がらないので悔しいのだろう。しかしこういった需要と供給が釣り合う物件がある内はいい。第二期もものすごいペースで売り抜けると思う。
＞919
隣に何が建とうと法的に違法建築でなければ誰も責任はとるわけないだろう。
デベも秘匿しているわけではないから。入居して反対運動される前に隣の建築も始まると思う。すべては青田買いした人の自己責任だ。価格だって相対的にそのリスクを反映したものになっていた筈。

[921: 匿名さん]

＞905さん
私も購入を見送った口ですが、やはり価格です。正直東南角部屋
を１億円以内ならと思っていましたが欲しかった階が思惑より
5〜10％高かったですね。土地が坪330万ほどか？消費税から逆算すれば
割り出せるのですが面倒くさくてやっていないがそんなモンだろう。
建物のコストも坪当たりの単価は高い。いくら資材が騰がっていても
ちょっと高い。売主の粗利は30％超えるのではないか？
だからやめた。

[922: 物件比較中さん]

>>921
まっとうなご判断ですね！
買うも勇気、やめるも勇気。

[923: 匿名さん]

すぐ近くにはピンクサロンが昼間から営業していて、お父さんにもってこいの物件ですね

[924: 匿名さん]

それは都内なら田園調布でもない限り、似たり寄ったりでしょ。
赤坂に何件もある高級マンションでも、通り一つ向こうへ行くとキャバクラ
なんてところいくらでもあるし。

[925: 匿名さん]

>>918
まあ「抽選は公平」と思うんだったらそう信じていればいいとおもうよ。
ただ参考までにここのサイト検索で「抽選」って言葉で検索してみては？
スレタイだけでなくレスも参照してね。
まあ信じる信じないは貴方の勝手だけど、世の中上手くできてるんですよ。
あと別にこの物件個別の話じゃないから、誤解なきよう。

[926: 匿名さん]

>924氏
でも妻子があって、日々の生活導線上にあるのってどうなのよ…。確かにモノは良いと思うし価格も許容範囲だったが、あの雰囲気は受け入れられなかった。慣れている地元の人にとっては出物だろうから、完売は不思議ではない。むしろ、移住組の数と、どこから越してくるのかに興味がある。

[927: 匿名さん]

まあ、こういうのは敏感に考える人と、どうでもいいと思う人に分かれるからね。
自分的には、ハンコ屋さんとかレンタルビデオがあるのと同じ。
普段利用しないから、興味もないし、目にも入らない。

奥さんとか子どもとかを、きれいな環境に置いておきたいって気持ちはわかるよ。でもだったら、山手線沿線とか、その近傍は無理。最初から、郊外住宅地とか、再開発地中心に探したほうがいいと思う。
サラリーマンが日常的に使うような便利な駅には、そういうものはやっぱりあるのが普通だから。

この前、大人気で完売した、飯田橋のタワーでも、結局あの坂の下の商店をどう見るかでは、気にする人としない人で、まったく平行線だったみたいだし。

[928: 周辺住民さん]

ちなみに意外と低額の部屋の倍率は低かったね。
倍率6倍7倍ついてたのは6000万台あたりだったような。

[929: 申込予定さん]

交通の利便性に重きを置けば、駅前周辺に様々な店舗があるのは当然との認識です。
東京で生まれ育ち40年近くになりますが、927さんの見解と同じです。

旧第2学区のＪＲ線沿線で生まれ育った自分の意識からすると、
大井町には便利さ、活気は感じれど、違和感、嫌悪感はまったく感じないんだけどなぁ。

むしろ郊外や埋め立て地のの再開発地特有の整然とした人工的な街並みと、
画一的な住民構成の方が私は苦手です。
あくまでも私個人の価値観ですが。

[930: 物件比較中さん]

>>928
6,000万台もアリュールの中では、十分低額でしょ！