アリュール ゼームス坂（大井町徒歩４分）

[近隣人]

アリュール　ゼームス坂　に興味あります。
情報交換しましょう。

大井町駅徒歩４分。
分譲開始 2007年06月 （ 竣工: 2009年01月 ）
所在地 品川区南品川５−２３５他１６筆
最寄駅 大井町駅 （ 京浜東北線 ）
アクセス 大井町駅徒歩4分
総戸数 172
間取り 2LDK〜3LDK
面積 61 〜 131 (m2)

[801: 匿名さん]

前から云ってると通りになってるでしょ。サブプライムの件はまだまだ被害が拡がると思います。特に欧州の投資家の資金の引き上げが痛手になるのではと推察いたします。株安や円高による採算悪化で、資金が急速に日本から逃げるでしょうね。そうしたら、普段、強気のデベほど投売りをを始めますよ、きっと。もう少し待ちましょう！

[802: 周辺住民さん]

>>798

>半分は高層マンション？　1丁目の中央公園のそばの駐車場も眠ってる。
>広町というＪＲの社宅地といった広大な土地が眠っている。
>駅そばには関ペや日本ペイント、菱鉛筆だってある。

広町のＪＲ社宅は大井プレイス構想ですね。
でもこの構想は私が知る限りでも10年前から言われている割には
一向に進展していないと思われるのですが、
何か進展があったのでしょうか？
実現したら都内でも有数の再開発事業になると思うので、
進展しているのであれば楽しみですね。

関西ペイント、日本ペイント、三菱鉛筆についても
マンション分譲計画が具体化し始めたのでしょうか？
いずれも駅近の優良地ですので、
マンション事業の計画がでるのであれば興味津々です。
こちらの土地に付いては建て替えがあったとしても
オフィス開発になると聞いていたので（単なる地元の噂です）、
マンション計画が始まっているのであれば、
大井町に注目が集まりますね。

[803: 匿名さん]

今の相場として見たら、ここが特別に高いとは思わない。
横浜のポートサイド、みなとみらいの中古と、そう坪単価は変わらない。
いや、むしろ安いくらい。
みなとみらいと大井町、どっちの価値が高いかの判断はまかせるが。

[804: 匿名さん]

今回販売の全101戸の坪単価を整理してみた。

　・平均　330万円（平均未満 51戸、平均 3戸、平均より上 47戸）
　・最低　260万円（ 202号　5,190万円　65.89m2）
　・最高　440万円（1204号 12,900万円　96.74m2）

以上、報告終わり。

[805: ご近所さん]

２０２号室は、お買い得ですね。
倍率はかなりいきそうです。
倍率を見て、最終的に申し込む部屋をきめる予定です。

[806: 地元不動産業者さん]

第一期で、南東角部屋すべてを売り出すとは、アリュールおそるべし！
ブランズ危うし。。。

これで、第一期が即日完売するとしたら、本当の人気物件ですねえ。

[807: 匿名さん]

私の購買力では手が届きません。
ミニバブルが沈静化するまでは、諦めです。

とても残念です。

[808: 物件比較中さん]

>>799
ということは坪194万円。ずいぶんと違いますね。信じられません！
（その値段ってジェントリーの平均的な値段なのでしょうか？）

[809: 購入検討中さん]

なんだかんだ言ってるうちに
いよいよ明日から第一期販売開始ですね。
101戸がどのような売れ行きを示すのか注目しています。

倍率、人気をよく見たうえで
登録するかどうか判断したいと思います。

[810: ご近所さん]

今の価格からすると、ジェントリーもアールブランも、安かったです。。
あのころは、まだ下がると思って、買いませんでしたが、まさか２−３年で、これほど高くなるとは。。。

[811: 地元不動産業者さん]

現在のマンション市場は間違いなく天井でしょう。
今後大井町では駅前の阪急の再開発計画は決定しているので、
慌てることはないですよ。
阪急跡地は駅徒歩1分です。

[812: 申込予定さん]

阪急跡地のタワーで構わない人は、きっとそっちのほうが安いでしょうし、
どうぞ見送ってください。

[813: 物件比較中さん]

阪急跡地のタワーですか！　良いですね♪　楽しみです。大井町では安さが一番です。庶民の町ですからね。

[814: 購入検討中さん]

ここは固定資産税も毎年３０万円弱。う〜ん、どうなのかなぁ

[815: 匿名さん]

価格はピークからもし知れんが、２，３年前の底値に戻るとも思えん。

今後、エネルギー、穀物の価格上昇による消費者物価の上昇、金利の
上昇を考えると、動産だけじゃなく不動産も持ってた方がいいよ。

まあ、１年くらい様子を見てからでも遅くないだろうけど。

[816: 購入検討中さん]

今日から登録が始まりましたが、
初日はどんな感じだったのでしょうか？

[817: 匿名さん]

先週の価格発表時に比べると、かなり人は少なくなっていました。
でも、予約なしでモデルルームを見れるようになったので、
初めてという人も何組もいたようで、資料集を持って帰る人もいらっしゃいました。

倍率は、概ね2〜3倍程度に収まりそうということでしたが、南棟の一部では
倍率がつかない、あるいは次期に回る可能性もありそうでした。

[818: 購入検討中さん]

>>817さん

情報ありがとうございます。
部屋によって人気が分かれているってことですかね。
しかし南棟で、次期に回る部屋が出るってことは
販売側が前評判を過信しすぎたのか？？？？

私の狙いとは別ですが、
強気価格の南東角部屋の登録状況は気になるなぁ。

[819: 匿名さん]

住戸番号 価格 専有面積 バルコニー面積 専用庭面積 間取り 向き 管理費（月額） 修繕積立金（月額）
101 9680万円 96.74m2 14.24m2 3LDK+- 23990円 9670円
104 6680万円 82m2 19.73m2 3LDK+- 20340円 8200円
105 7180万円 81.62m2 20.78m2 3LDK+- 20240円 8160円
201 4990万円 61.35m2 17.39m2 2LDK+- 15210円 6140円
202 5190万円 65.89m2 15.62m2 2LDK+- 16340円 6590円
204 7680万円 89.15m2 19.88m2 3LDK+- 22110円 8920円
205 6280万円 77.83m2 22.99m2 3LDK+- 19300円 7780円
206 6180万円 76.4m2 24.97m2 2LDK+- 18950円 7640円
210 8280万円 87.07m2 27.24m2 3LDK+- 21590円 8710円
212 7080万円 76.53m2 21.81m2 3LDK+- 18980円 7650円
214 7480万円 81.45m2 15.96m2 3LDK+- 20200円 8150円
215 9980万円 96.74m2 14.24m2 3LDK+- 23990円 9670円
219 7300万円 81.62m2 18.57m2 3LDK+- 20240円 8160円
220 8790万円 90.51m2 39.64m2 3LDK+- 22450円 9050円
301 7180万円 81.25m2 22.39m2 3LDK+- 20150円 8130円
302 5490万円 66.95m2 16.83m2 2LDK+- 16600円 6700円
303 5090万円 61.35m2 14.63m2 2LDK+- 15210円 6140円
304 5290万円 65.89m2 12.69m2 2LDK+- 16340円 6590円
306 7980万円 89.15m2 15.53m2 3LDK+- 22110円 8920円
307 6810万円 77.83m2 21.27m2 3LDK+- 19300円 7780円
308 6710万円 76.4m2 20.91m2 2LDK+- 18950円 7640円
312 8590万円 87.07m2 22.82m2 3LDK+- 21590円 8710円
313 7880万円 80.98m2 21.33m2 3LDK+- 20080円 8100円
317 10380万円 96.74m2 14.24m2 3LDK+- 23990円 9670円
318 8120万円 82.06m2 22.86m2 3LDK+- 20350円 8210円
319 7540万円 82m2 19.09m2 3LDK+- 20340円 8200円
321 7680万円 81.62m2 18.57m2 3LDK+- 20240円 8160円
322 9080万円 90.51m2 39.64m2 3LDK+- 22450円 9050円
401 7380万円 72.4m2 30.18m2 3LDK+- 17960円 7240円
402 7980万円 74.07m2 26.72m2 3LDK+- 18370円 7410円
404 5590万円 66.95m2 16.83m2 2LDK+- 16600円 6700円
405 5190万円 61.35m2 14.63m2 2LDK+- 15210円 6140円
406 5510万円 65.89m2 12.69m2 2LDK+- 16340円 6590円
408 8280万円 89.15m2 15.53m2 3LDK+- 22110円 8920円
409 6990万円 77.83m2 21.27m2 3LDK+- 19300円 7780円
410 6890万円 76.4m2 20.91m2 2LDK+- 18950円 7640円
411 7420万円 78.69m2 21.67m2 3LDK+- 19520円 7870円
412 7880万円 84.68m2 22.07m2 3LDK+- 21000円 8470円
413 8790万円 87.07m2 22.82m2 3LDK+- 21590円 8710円
414 8790万円 87.07m2 22.82m2 3LDK+- 21590円 8710円
415 7980万円 80.98m2 21.33m2 3LDK+- 20080円 8100円
416 7590万円 76.53m2 17.56m2 3LDK+- 18980円 7650円
417 8340万円 81.45m2 17.03m2 3LDK+- 20200円 8150円
419 10580万円 96.74m2 14.24m2 3LDK+- 23990円 9670円
420 8200万円 82.06m2 22.86m2 3LDK+- 20350円 8210円
421 7690万円 82m2 19.09m2 3LDK+- 20340円 8200円
422 8680万円 82m2 67.3m2 3LDK+- 北 20340円 8200円
501 8680万円 74.07m2 48.97m2 3LDK+- 北 18370円 7410円
503 5290万円 61.35m2 14.63m2 2LDK+- 15210円 6140円
504 5600万円 65.89m2 12.69m2 2LDK+- 16340円 6590円
505 7180万円 81.32m2 20.72m2 3LDK+- 20170円 8130円
507 7480万円 77.83m2 21.27m2 3LDK+- 19300円 7780円
508 7280万円 76.4m2 20.91m2 2LDK+- 18950円 7640円
509 7550万円 78.69m2 21.67m2 3LDK+- 19520円 7870円
511 8990万円 87.07m2 22.82m2 3LDK+- 21590円 8710円
512 8990万円 87.07m2 22.82m2 3LDK+- 21590円 8710円
513 8080万円 80.98m2 21.33m2 3LDK+- 20080円 8100円
514 7650万円 76.53m2 17.56m2 3LDK+- 18980円 7650円
515 8390万円 81.45m2 17.03m2 3LDK+- 20200円 8150円
517 10780万円 96.74m2 14.24m2 3LDK+- 23990円 9670円
518 8290万円 82.06m2 22.86m2 3LDK+- 20350円 8210円
519 7880万円 82m2 19.09m2 3LDK+- 20340円 8200円
520 8180万円 82m2 18.1m2 3LDK+- 20340円 8200円
601 6480万円 65.97m2 55.68m2 2LDK+- 北 16360円 6600円
602 5690万円 65.89m2 12.69m2 2LDK+- 16340円 6590円
604 8780万円 89.15m2 15.53m2 3LDK+- 22110円 8920円
606 7480万円 76.4m2 2 0.91m2 2LDK+- 18950円 7640円
607 7680万円 78.69m2 21.67m2 3LDK+- 19520円 7870円
609 9190万円 87.07m2 22.82m2 3LDK+- 21590円 8710円
610 9190万円 87.07m2 22.82m2 3LDK+- 21590円 8710円
611 8250万円 80.98m2 21.33m2 3LDK+- 20080円 8100円
612 7690万円 76.53m2 17.56m2 3LDK+- 18980円 7650円
613 8440万円 81.45m2 17.03m2 3LDK+- 20200円 8150円
615 10980万円 96.74m2 14.24m2 3LDK+- 23990円 9670円
616 9280万円 82.06m2 66.86m2 3LDK+- 北 20350円 8210円

[820: 匿名さん]

〉819さん どうもありがとうございます

あと図面及び間取りは全て住宅情報ナビで確認できますね

[821: 匿名さん]

＞817さん
情報ありがとうございます。
今回人気になりそうなのは西向け低層階で、ここは隣に建つマンションの影になるので相対的に割安（といっても好立地悪条件にしては高い）なため倍率がつくでしょうがその分南東角は？？ですか。私も検討していましたが引いてしまいました。一昨日新聞チラシでこのマンションが入っていました。やはり想定外に客足が進まないのか？？
3丁目に住んでいるのでゼームス坂に執着もありません。西側開発を期待します。

[822: 購入検討中さん]

大井町阪急跡地の高層マンションは、確かに気になります。
アリュールの第一期の申し込み状況を、見て、この物件の
人気度を測りたいと思います。
南東角部屋が、すべて埋まるかどうか？ですが、一期ですべて
埋まるのは難しいと思っています。

[823: 匿名さん]

ここは、予想屋と評論家ばっかりだな。

[824: 購入検討中さん]

実際の入居時期が先だから、管理費なども概算で決めているんでしょうか。
具体的な内分けは教えてもらえませんでした。
あの金額じゃいずれ収まらないと思うんですが・・・

[825: 匿名さん]

安いところは、第一期でなくなっちゃうよ。
資金に余裕のある人なら、様子見もでいいだろうけど。

後、「大井町阪急跡地の高層マンション」は、ここより高いと
思うんだけど、ここが高い高いという人が待って意味あるのか？

[826: 匿名さん]

買えない人が売れないことを期待してるのってなんかムナシイ・・。
ここの場所を気に入っている金持ちはたくさんいると思うよ。
こういう場には参加しないだろうけど、そういう方々は。

８２５がいうとおり、阪急跡地のほうがあきらかに高いでしょ。
安いって思う人の感覚がわからん。
どうせそこも高かったらここと同じように大井町なのに高い！とか
書くんでしょうけど。。

[827: 購入検討中さん]

でも、相場の先高感が薄れてきたので、ここは手が出せないけど、阪急跡地が安ければって
いう期待は持ってしまいますよね。タワーなので、戸数が稼げる分、安くなる可能性だって
あると思っていいわけですし。

ただ、825さんのおっしゃってるように、ここの割安の部屋は、ほとんど第一期で出てしまって、
次期以降はほとんどが中高層部分のようなので、ここでもいいかもと思ってる方は、
早めに行ったほうがいいのでしょうね。

[828: 申込予定さん]

登録が始まったのに、盛り上がってるのか盛り上がってないのか....（笑）

このスレッドは「予想屋と評論家ばかり」との声も出ていますが、
私は登録しました。
元々大井町に１０年以上住んでいてこんな便利なところはないと思っていました。
今は別の地域の賃貸に住んでいますが、
マンションを買うならやっぱり大井町だと思っていました。

アリュールは間取り、地下駐車場、庭園、ライブラリー等
設備も非常に気に入りましたし、
価格も当初の予算内なので迷うことはありませんでした。
後は、抽選になるのか倍率1倍でこのまま確定するかどうか？

余計な神経を使いたくないので、
無抽選で決まってくれればいいのですが....

阪急の再開発のタワーも気になりましたが、
いかんせん2014年の話。
今のプチバブルが崩壊しない限り、
個人的にはアリュールより高価格物件になるだろうとの予測です。
よしんば下がったとしても
金利がアリュール竣工時よりさらに上がっているのではと考えました。
（あくまでも個人的な予測なので、ギャンブルです：苦笑）

[829: 匿名さん]

今日たまたま↓の物件の近く通りがかってやっぱりスッゲーマンションだなとあらためて感心した次第。で、思ったのは、まだはるか底を打ってなかった当時の価格でこの程度（私には当然はるか手が届きませんが）だったのかぁ・・・と現在の相場水準についてすこし不安になった私でした。

ゼームス坂を真剣に検討されている方々の邪魔する気は全くございません。自分自身非常に感慨深かったのでついつい。

麻布霞町パークマンション
建築時期　2000年3月
分譲時価格帯　9,500万円〜58,000万円
専有面積　81平米〜226.6平米

[830: ご近所さん]

No828さま、こんばんは。
近所住民です。

大井町に住み３年です。
大井町は本当に暮らしやすい街だと思っています。

アリュール申し込まれたのですね。
羨ましいです。

我が家は、残念ながら予算的な問題で、購入は難しい状況です。

でも、この物件は、過去大井町地区で分譲されたマンションで
間違いなく最高のものだと思います。（立地、庭園、建物、設備etc)
永住を考えていて、予算上問題ない方は、買いだと思います。

我が家も、予算的に許されるなら、本当に買いたいものです。

阪急跡地の高層マンションが、今後売り出し時に
どのような価格なのかは、わかりませんが、待とうと思います。

[831: 匿名さん]

マンションを買って、永住する場合は、当然ながら早く買った方が得です。
（物件価格が安定していた場合ですが・・・）

828さんによれば、阪急跡地は2014年だそうですが、830さんはそこまで待
つ間に支払う家賃を考慮した上で、待たれるのでしょうか？

[832: ご近所さん]

Ｎｏ８３１さま。今晩は。
現在、会社からも家賃補助が多少あるので、賃貸で待とうと思っています。

[833: 申込予定さん]

828です。

阪急の再開発は以下のように発表されています。
http://www.hankyu-dept.co.jp/kessan/pdf/news/2007/070326oi.pdf

商業棟がどのようになるのかが注目ですね。
生活密着型商業施設というのが、
大井町でどのように具体化するのかが楽しみです。

[834: 匿名さん]

この三連休、登録に行かれた方、倍率はいかがだったのでしょうか？

[835: 匿名さん]

No.832 さまと同じ、現在には会社から補助が出るので、賃貸のほうがお得だと思います。けど、もし今後マンションが値上がると、今のうち飼ったほうがいいかもしれない。この物件に本当に気になっていうますが、予算を超えるので、迷います、できれば６０平米４５００万以内でほしいです。

[836: 購入検討中さん]

>>835様

60平米台の部屋は1期でほぼ売り出されています。
一番安い部屋で4990万円ですから、
これらの部屋が余程売れ残らない限り
ここの部屋が4500万円で売り出されることはないと思いますよ。

元々80平米以上の部屋が多い物件ですから、
60平米台の部屋を検討していた方の狙いとは異なる物件かもしれません。

しかし、ブランズ、テラスにここと大井町の3物件が同時に出てますが、
書き込み量ではアリュールが圧倒していますね。
注目度に限って言うならアリュールの圧勝ですね。

これが売れ行きにどう影響するかはまた別の話ですが。

[837: 購入検討中さん]

大井町は実際住んだことはないですが、近隣に何度か住んでいたり、友人も近かったり、買い物などで利用したりと昔から馴染みはありますが、やはりちょっと庶民的なイメージがあるので、暮らしやすさはうなずけますが、ただ物件価格の数字だけを見ると高いなぁと言うのは正直なところです。でも、現在色々とマンションを検討する中では、駅からの近さ、利便性、物件のクオリティ、平米数など総合的に見てみると、この都内（探している地区は特になのでしょうが）で出ているマンション価格としてはそう高くないのだろうと思って検討物件に入れております。そしてこの申し込み期にお部屋の倍率等を伺ってきましたが、どうやら小さめのお部屋、5000万台や6000万台のお部屋の競争率はそれなりですが、8000万円台前後のお部屋〜は思ったより競争率はなさそうで、３部屋の打診をしたところ、申し込みが入っているのは１部屋だけでした。前評判もまばらかとは思いますが、数年前はともかく、現在出揃った城南地区マンションの中では総合的になかなかいいマンションだと思い競争率も恐れていたのですが、それほどではなく少し拍子抜けしました。まだ申し込み期間も数日ありますが、どうなのでしょう。。。この三連休を越えてまだまだ入るということもあまり考えられなそうなのですが・・・。やはりもう少し検討期間を増やしてこのレベルのマンションがもっと希望の場所にこのくらいの価格で出ないかなどを考えるべきかギリギリまで考えながら検討を続けていきたいとは思います。

[838: 匿名さん]

モノ自体は非常に良いと思いますよ。この物件。
なので現地を見に行きました(大井町に行くのは初めてだった)。場合によっては、今契約している物件(8000万円)を放棄してでもと意気込んでいました。結果は、、、、あの場所で6000万円以上は出せません。
便利なのは認めますが、この物件が目指すコンセプトと値付けは、あの場所には不釣合いなものだと判断しました。この値段出せる人ならば、他にも選択肢はあるだろうと。モデルルームにも行かずに帰りました。
あの場所なら、多少仕様を落としたリーズナブルなものが相応しいように見受けました。あの雰囲気に慣れている地元の方以外の購入希望者っていらっしゃるのですか？どの辺りからの住み替えを希望している人が多いのか興味があります。
モノはいいんだけどなぁ…。

[839: 匿名さん]

あそこだけ、異空間なのです。

[840: 匿名さん]

>>838
駅からあの物件までのところは、あまりきれいではありませんからねぇ。
あそこから先は、急に住宅街然とするので、そういう意味ではちょっと
元のたたずまいがなくなってしまったあと、あの物件がどういうふうに
世間から見られるのかと思うと、過剰仕様のようにも思われます。

ただ、一部を除くと、山手線など、都内中心部の住宅街はああいう感じ
じゃないでしょうか。
中目黒や恵比寿なども、駅から少し離れると非常に人気も価格も高い
エリアですが、駅前は雑然としています。
大井町の駅前が同レベルかどうかは、いろいろご意見もあるかと思いますが、
駅に近いということと、瀟洒な住宅街であるということは、手頃な価格帯
の住宅地では、なかなか両立は難しいこともご考慮の上、検討なさるのが
いいのではないかと思いました。

[841: 匿名さん]

申込してきました。8-9000万の部屋ですが、
第三希望の部屋まで全て既に申込が入っていました。
抽選確定なので期待しすぎないことにします。

[842: 匿名さん]

>>841さん
当たり前なのですが、抽選待つのはイヤな気分ですよね。
しばらくは待つしかないので、オプションとか考えたいのですが、いろいろ考えたあげくに
落選となったらばからしいし、かといってこれだけ高額の買い物はそうそうないので、
まったくそのことを考えないではいられないし…。

きっと、よほど高額の部屋以外は、最終的には倍率ついてるのでしょうね。

[843: サラリーマンさん]

アクセス便利という点で検討しましたが

正直なところ
設備どうこう抜きにして
街に見合った価格帯とはどうしても思えません

実家に近いとか地縁があれば
とても魅力的な物件なのだと思います

[844: 匿名さん]

>最終的には倍率ついてるのでしょうね。
そうでもないので安心してください。

[845: 匿名さん]

そんな、なんでも条件の揃った物件なんてないよ。
その中で、駅からの距離は、基本的に普遍の価値。
マンション選定の優先順位で言えば、一番じゃないかな。

[846: 周辺住民さん]

現在近くに住んでますので、個人的には好きな町ですが。。。

特に男性で可能な方は午前２〜３時ぐらいに東急大井町駅の駅前の
交差点で立っているとここは新大久保ですか？という光景（体験）
をすることができると思います。

ある意味、歴史を感じさせます。

[847: 匿名さん]

やっぱりそうか。西側のロータリーを先に進んでいくとそういう店あるもんね。最初に目にした時は正直ビックリしました。東急電鉄通ってるからかも知れないけど勝手にオシャレなイメージ持ってた分結構衝撃的だった。京浜東北線のイメージにはピッタリだった。うーん残念。

[848: 匿名さん]

まあ、大井町の売りは、

・JR・東急・りんかい・京急・（ちゃんと使い物になる）バス、と
交通の便がちょっと他に見当たらないほど良いこと
・都会過ぎず田舎過ぎず、綺麗過ぎず・汚すぎずの適度な商業集積

じゃないのかな？
だから生活しやすいし、家賃が近隣に比べて高めの割には
賃貸住民の定着率も高いと聞いた。
現地周辺はその中でも昭和の匂いのする汚い地域に当たるとは思うけどね。

オシャレさゼロで風俗もテレクラもキャバクラもある、
そんな大井町の中でもより良いものを求めれば、ここに住みたいと思うのは、
地縁があって他の街をあまり検討しない人たちにとっては自然だと思うな。
一方初めて見る人たちが、前の細い歩道やパチ屋やこ汚い商店街とかに
引いちゃうのもよくわかるけどねー。

[849: 物件比較中さん]

いよいよ、今度の連休で、抽選ですね。
どれだけ売れるのか？関心あります。

[850: 物件比較中さん]

ここは多分、高額なものは東芝の関連会社含む幹部で押さえるのではないでしょうか？知り合いのデベ関係者によるとアリュールは最初からそういう想定のもと東芝の幹部連中の福利厚生の面も考えられたうえでの商品企画だろうということです。普通大井町あたりで開発する場合、売れないリスクを考え豪華仕様の企画はまず通らない。逆に考えれば、今後大井町ではこのクラスの物件はでない。大井町が好きで、お金持ちでここにどうしても住みたい人にとっては良い物件です。アールブランあたりが大井町の上限かなと思ってましたが、なかなかおもしろくなってきました。うちは申し込み予定です。