アリュール ゼームス坂（大井町徒歩４分）

[近隣人]

アリュール　ゼームス坂　に興味あります。
情報交換しましょう。

大井町駅徒歩４分。
分譲開始 2007年06月 （ 竣工: 2009年01月 ）
所在地 品川区南品川５−２３５他１６筆
最寄駅 大井町駅 （ 京浜東北線 ）
アクセス 大井町駅徒歩4分
総戸数 172
間取り 2LDK〜3LDK
面積 61 〜 131 (m2)

[772: 購入検討中さん]

言葉を濁しているというのは、本当ですか？
私のときには、敷地面積や用途から、想定される高さと距離を計算した
図面を見せていただきました。
基本的には、高いものを立てることは可能であるものの、一番広いところ
の中央でぎりぎり可能なだけで、細長い土地であることもあって、
ほとんどのところでは、3〜4階程度までということでした。

発表になった価格でも、南向きの西よりの部屋で、4Fまでと5Fからで大きく
価格に差が出ている部分があるのは、これを見込んでのことと思います。

この物件と隣の物件の敷地形状から見て、一番影響の出るのは西向き棟
ではないかと思います。
もし気になるようでしたら、なるべく東寄りの部屋になさるといいのでは
ないでしょうか。

[773: 購入検討中さん]

771、772さん
早速の情報ありがとうございました。参考になりました。
前向きに購入検討し何回か聞いたにも拘らず、担当者がはっきり言ってくれませんでした。あたった営業マンが悪かったのだと思います。明日にでも担当替えを申し出てみます。

[774: 購入検討中さん]

>>773
営業担当者による差というのは、やはりあるでしょうが、それほど
ふだんは供給の多くない大井町で、たまたま3つのマンションが同時期
販売ということで、どうしても情報の出し方が防衛的になってしまう
というのも、あるかもしれません。
うまく、ご商談できるといいですね。

[775: 購入検討中さん]

建築物の計画がある南側隣接地（印刷工場敷地）、事業主はどこのデベになるのでしょうか？

[776: 匿名さん]

>>７７３さん
南側の半分は３，４階、南西角は６階から最高で１２階、
西側は３階からだんだんにその最高１２階までの高さ制限の
図をうちの場合も見せてもらいましたよ。それが実際どの
くらいまで設計してくるかは分かりません。全体的に南側は
３，４階、南西あたりから６−８階とかかかもしれませんし、
１０階以上かもしれませんし、それ以上、それ以下かも
しれません。

それがどうなるか「わからない」というリスクがある状況で
（もちろんたいていのマンションは将来のそのようなリスクが
あるわけですが、これだけ近接が決まっているのに、どの
程度かわからない、つまり日照や隣接環境について想像しか
できない状況で、覚悟がしにくかったので、現在引き気味
なのです。もう少しわかれば突っ込んだのですが。もちろん、
南棟の高層階が買えれば問題ないわけなのですが・・。

[777: 購入検討中さん]

ズン〜ズン〜、ズンズズン！
南向き！
何か建つ？
明快な答えが無い！？

そんなのかんけ〜ね〜。
そんなのかんけ〜ね〜！！！

土地があればマンションが建つ。
日本全国、どこでも一緒！

それが嫌ならブランズにすれば？
すでにマンションに囲まれているから、
安心だよ！！
今なら諸費用サービスだよ！！

[778: ビギナーさん]

出ましたネガキャン！

770〜776は自作自演でした・・・。
すいません・・・。

[779: 匿名さん]

えぇ…これでもネガキャンになるの？
確かに、この物件唯一の気になりそうなところについての話だから、
良くない情報ではあるけど、きちんと図面見せてくれるっていう、
いいほうの話だと思ってた

[780: 匿名さん]

>>778

この掲示板の投稿密度からすれば、やっぱこの連続投稿は自作自演かなｗ

No.770 by 購入検討中さん　2007/09/09(日) 23:08
No.771 by 匿名さん　2007/09/09(日) 23:32
No.772 by 購入検討中さん　2007/09/09(日) 23:34
No.773 by 購入検討中さん　2007/09/10(月) 00:03
No.774 by 購入検討中さん　2007/09/10(月) 00:09
No.775 by 購入検討中さん　2007/09/10(月) 00:10
No.776 by 匿名さん　2007/09/10(月) 00:19

どうせ、ＭＲででっかい声で暴れてた奴でしょ。

[781: 購入検討中さん]

そんな疑ってかかって、楽しいですかねぇ…ｗ
まあ、買わない人は、どんな話題だって冗談の一種でしょうけどね。

[782: 不動産購入勉強中さん]

こちらのマンションは、大井町では、かなり高額な部類ですが、
どうやら、さくっと完売しそうな雰囲気ですね。
どうやら「金持ち喧嘩せず」というかんじでしょうか。

南東の最上階の一番高い部屋も、第一期で売り出すようですし、
いくらでも、ここを購入したいという、地元人が多いみたいですね。

確かに、大井町は生活にも通勤通学にも便利な街ですからね。

ブランズは、苦戦していそうですね。
価格表を送ってほしいとお願いしたのですが、断られました。
（あまりにも問い合わせが多いので、いちいち送っていられないという
　売主側の理由でした。アリュールは送付をお願いしたら、OKでした。
　売れる自信があるのでしょう。）

[783: ビギナーさん]

もらった価格表みててふと気が付いたんですが、
管理費、修繕積立金は意外と高くないですね。

[784: 購入検討中さん]

>>783
私もそれは疑問に思ったのですが、エレベーターとか庭とか、けっこう
管理費圧迫要因があるので、逆にキッズルームやキッチンつき集会施設
みたいな、コンセプト的に合わないものは外して、管理費を抑えたと
聞きました。
修繕積立金については、また入居後見直しが入る可能性はあると思う
のですが、13階建てと、通常の足場が組める高さなので、タワーマンション
などに比べると安くあがるのでしょうね。

[785: 申込予定さん]

タワーマンションに比べたら、管理や将来の修繕計画も安心だと思います。こちらのマンションは、購入者層が、ある程度のレベル以上で、
投資用などの部屋はなく、基本は永住される方が多いので、管理組合も
まとまると思います。
タワーマンションだと、低層階と高層階の住民層が異なったり、投資用で
購入される方も多いので、将来の管理、修繕でリスクがあると思います。

[786: 匿名さん]

>>782
>いくらでも、ここを購入したいという、地元人が多いみたいですね。

これには同意です。
去年まで7年間大井町在住で、今は都内の別の場所にマンションを購入をして住んでいますが、ここが検討時期に出てたら立地・仕様とも購入第一候補だったと思います。当時は大井町の物件が全くなかった…。
大井町は、生活のしやすさと利便性のバランスが取れたかなり住みやすい町だと思います。

[787: 物件比較中さん]

>>783
そうかなぁ。かなり高いと思うけど．．．　タワマンじゃないんだし。

[788: 近所をよく知る人]

大井町には少々通った口なので、町の印象を一言。
住み易い町のキーワードで、山の手と下町の境界、と聞いていた。
お屋敷のオーナーの家族は、お屋敷同士の交流か都心の三越と帝劇。
住み込みの奉公人の息抜きと賄いの仕入れの目利きの商店が沢山ある。

そんな気風が連綿と続いて、独身者にも所帯持ちにも優しい町が、
ここ大井町と呼べるかも、残念ながらお屋敷は衰退の一途だけど。

羽田空港にも品川駅にも便利、都心通勤にも近すぎる位、
私立校にも各線経由でレベルに応じて選べる。

町の猥雑な部分には賛否両論にしても、スパイスは必要悪と思い切り。

[789: 物件比較中さん]

>>788
ちなみに、大井町のお屋敷って、どの辺りにあるのでしょうか？

[790: 近所をよく知る人]

>>789
このアリュールも元をたどればお屋敷だし、
向かいの三越マンションもそうだったらしい。
この辺のマンションは結構広い敷地の一戸建てだったとの話。
仙台坂の由来もその当りにあるのではないかな。

僕は住んでいた訳でないので。
その知人がお屋敷と呼んでいたのは、芝生と築山の庭があるお宅、
敷地が２００坪以上が目安だった由。

[791: 近所をよく知る人]

>>790
いったい何十年前の話をされているのでしょうか？
東芝屋敷も何年も前に廃屋で、三越にいたっては相当前に
マンションが建っている。
その他、どこにお屋敷があるというのか？
隣駅の山王ならいざ知らず・・・

[792: 周辺住民さん]

>>791
790さんはきっと江戸時代のお話をされているのでしょう。
仙台坂も仙台藩伊達家下屋敷に由来しますものね。

[793: 近所をよく知る人]

>>791
大森区、蒲田区の頃から聞かされた話です。

[794: 申込予定さん]

ここは高いね。

もう相場は完全に転換点見えてるんだし。
一年前の上がり相場の真ん中なら少々高めに見える物件でも
思い切りが吉だったけど、いまは無理する時期じゃない。

一年後には見送って大正解だったと思うはず。

[795: 物件比較中さん]

>>794
ただ、ここの場合、高いと思って見送ったからといって、あとから同じような物件が
出てくる可能性が非常に低いのではないでしょうか。
この地域で、この物件のような条件のものを探していて、投資的な視点ではない場合は、
損得の問題ではないので、後悔もしないでしょうし、見送って良かったとも思わないだろう
と思います。

[796: 物件比較中さん]

不動産はあまり詳しくないんですが、数年前の底値の時、もし、
アリュールがあったとしたら、坪いくら位になったんでしょうか？
（要はどのくらい上がってしまったのかなぁと思って．．．）
アリュール程のグレードで駅近のものは他にない？ので、
比較できないのかもしれませんが．．．

[797: 近所をよく知る人]

お屋敷と言うと大金持ちを連想するけど、
４０年くらい前だったら、人の倍の通勤時間を覚悟すれば、
２００坪くらいの敷地は大会社の普通の社員だったら
簡単に入手が出来た。退職金の前借とかでね。

庭の手入れや屋敷の維持で使用人を置いていたのは戦前の話、
今の尺度で話を聞くから混乱する。
東京みたいに家だけは連なって、便利さは田舎と大差ないのは変だ。

書き込む年代は平均３０歳代中頃か？
例外もいる。

[798: 匿名さん]

＞795
今後大井町は西側が開発されることになっている。阪急跡地も
半分は高層マンション？　1丁目の中央公園のそばの駐車場も眠っている。
広町というＪＲの社宅地といった広大な土地が眠っている。
駅そばには関ペや日本ペイント、菱鉛筆だってある。
樹木はマンション共有でなく、隣の公的施設の樹木を眺める
方がリーズナブル。結局、高い管理費と固定資産税ちょっと敬遠。

どもうアリュールは売り急いでいる気がしてならない。要望書も
100は出ていないと聞いているし、見学も近所の人ばかりではない
と聞いている。本当に1期の100戸がさばけるのか興味がある。
もし売れても残りの70戸があるわけだし。入居まで1年数ヶ月もあるし。

かつて、バブルがはじける直前がこんな感じだった。

[799: 周辺住民さん]

＞７９６
線路の反対側のジェントリーが８５ｍ２で５０００万程度。
今とは隔世の感！

[800: 物件比較中さん]

>>798
795です。いろいろ詳細な情報ありがとうございます。

確かに、隣地の取り壊しでも始まれば、検討者は一気に醒めるかもしれないので、
できれば早め早めに売ってしまいたいと、販売側は思っているでしょうね。

でも、それ以外の点では、やはり私の感覚では「同じような物件」は出ないという
印象を受けました。駅周辺の開発が進めば、それはそれでプラスですしね。
公園の隣などは、以前に公園の隣に住んでいた経験からすると、頼まれてもお断り
という感じです。

795でも書きましたが、買ってしまえば、あとは自分たちが住んで消費するだけなので、
損も得もないですし、いま住んでいるところで、狭い狭いと思いながらこの先待っている
ストレスのほうが、少なくとも私には、負荷が大きいです。

冷静に検討できるご教示をいただき、ありがとうございました。

[801: 匿名さん]

前から云ってると通りになってるでしょ。サブプライムの件はまだまだ被害が拡がると思います。特に欧州の投資家の資金の引き上げが痛手になるのではと推察いたします。株安や円高による採算悪化で、資金が急速に日本から逃げるでしょうね。そうしたら、普段、強気のデベほど投売りをを始めますよ、きっと。もう少し待ちましょう！

[802: 周辺住民さん]

>>798

>半分は高層マンション？　1丁目の中央公園のそばの駐車場も眠ってる。
>広町というＪＲの社宅地といった広大な土地が眠っている。
>駅そばには関ペや日本ペイント、菱鉛筆だってある。

広町のＪＲ社宅は大井プレイス構想ですね。
でもこの構想は私が知る限りでも10年前から言われている割には
一向に進展していないと思われるのですが、
何か進展があったのでしょうか？
実現したら都内でも有数の再開発事業になると思うので、
進展しているのであれば楽しみですね。

関西ペイント、日本ペイント、三菱鉛筆についても
マンション分譲計画が具体化し始めたのでしょうか？
いずれも駅近の優良地ですので、
マンション事業の計画がでるのであれば興味津々です。
こちらの土地に付いては建て替えがあったとしても
オフィス開発になると聞いていたので（単なる地元の噂です）、
マンション計画が始まっているのであれば、
大井町に注目が集まりますね。

[803: 匿名さん]

今の相場として見たら、ここが特別に高いとは思わない。
横浜のポートサイド、みなとみらいの中古と、そう坪単価は変わらない。
いや、むしろ安いくらい。
みなとみらいと大井町、どっちの価値が高いかの判断はまかせるが。

[804: 匿名さん]

今回販売の全101戸の坪単価を整理してみた。

　・平均　330万円（平均未満 51戸、平均 3戸、平均より上 47戸）
　・最低　260万円（ 202号　5,190万円　65.89m2）
　・最高　440万円（1204号 12,900万円　96.74m2）

以上、報告終わり。

[805: ご近所さん]

２０２号室は、お買い得ですね。
倍率はかなりいきそうです。
倍率を見て、最終的に申し込む部屋をきめる予定です。

[806: 地元不動産業者さん]

第一期で、南東角部屋すべてを売り出すとは、アリュールおそるべし！
ブランズ危うし。。。

これで、第一期が即日完売するとしたら、本当の人気物件ですねえ。

[807: 匿名さん]

私の購買力では手が届きません。
ミニバブルが沈静化するまでは、諦めです。

とても残念です。

[808: 物件比較中さん]

>>799
ということは坪194万円。ずいぶんと違いますね。信じられません！
（その値段ってジェントリーの平均的な値段なのでしょうか？）

[809: 購入検討中さん]

なんだかんだ言ってるうちに
いよいよ明日から第一期販売開始ですね。
101戸がどのような売れ行きを示すのか注目しています。

倍率、人気をよく見たうえで
登録するかどうか判断したいと思います。

[810: ご近所さん]

今の価格からすると、ジェントリーもアールブランも、安かったです。。
あのころは、まだ下がると思って、買いませんでしたが、まさか２−３年で、これほど高くなるとは。。。

[811: 地元不動産業者さん]

現在のマンション市場は間違いなく天井でしょう。
今後大井町では駅前の阪急の再開発計画は決定しているので、
慌てることはないですよ。
阪急跡地は駅徒歩1分です。

[812: 申込予定さん]

阪急跡地のタワーで構わない人は、きっとそっちのほうが安いでしょうし、
どうぞ見送ってください。

[813: 物件比較中さん]

阪急跡地のタワーですか！　良いですね♪　楽しみです。大井町では安さが一番です。庶民の町ですからね。

[814: 購入検討中さん]

ここは固定資産税も毎年３０万円弱。う〜ん、どうなのかなぁ

[815: 匿名さん]

価格はピークからもし知れんが、２，３年前の底値に戻るとも思えん。

今後、エネルギー、穀物の価格上昇による消費者物価の上昇、金利の
上昇を考えると、動産だけじゃなく不動産も持ってた方がいいよ。

まあ、１年くらい様子を見てからでも遅くないだろうけど。

[816: 購入検討中さん]

今日から登録が始まりましたが、
初日はどんな感じだったのでしょうか？

[817: 匿名さん]

先週の価格発表時に比べると、かなり人は少なくなっていました。
でも、予約なしでモデルルームを見れるようになったので、
初めてという人も何組もいたようで、資料集を持って帰る人もいらっしゃいました。

倍率は、概ね2〜3倍程度に収まりそうということでしたが、南棟の一部では
倍率がつかない、あるいは次期に回る可能性もありそうでした。

[818: 購入検討中さん]

>>817さん

情報ありがとうございます。
部屋によって人気が分かれているってことですかね。
しかし南棟で、次期に回る部屋が出るってことは
販売側が前評判を過信しすぎたのか？？？？

私の狙いとは別ですが、
強気価格の南東角部屋の登録状況は気になるなぁ。

[819: 匿名さん]

住戸番号 価格 専有面積 バルコニー面積 専用庭面積 間取り 向き 管理費（月額） 修繕積立金（月額）
101 9680万円 96.74m2 14.24m2 3LDK+- 23990円 9670円
104 6680万円 82m2 19.73m2 3LDK+- 20340円 8200円
105 7180万円 81.62m2 20.78m2 3LDK+- 20240円 8160円
201 4990万円 61.35m2 17.39m2 2LDK+- 15210円 6140円
202 5190万円 65.89m2 15.62m2 2LDK+- 16340円 6590円
204 7680万円 89.15m2 19.88m2 3LDK+- 22110円 8920円
205 6280万円 77.83m2 22.99m2 3LDK+- 19300円 7780円
206 6180万円 76.4m2 24.97m2 2LDK+- 18950円 7640円
210 8280万円 87.07m2 27.24m2 3LDK+- 21590円 8710円
212 7080万円 76.53m2 21.81m2 3LDK+- 18980円 7650円
214 7480万円 81.45m2 15.96m2 3LDK+- 20200円 8150円
215 9980万円 96.74m2 14.24m2 3LDK+- 23990円 9670円
219 7300万円 81.62m2 18.57m2 3LDK+- 20240円 8160円
220 8790万円 90.51m2 39.64m2 3LDK+- 22450円 9050円
301 7180万円 81.25m2 22.39m2 3LDK+- 20150円 8130円
302 5490万円 66.95m2 16.83m2 2LDK+- 16600円 6700円
303 5090万円 61.35m2 14.63m2 2LDK+- 15210円 6140円
304 5290万円 65.89m2 12.69m2 2LDK+- 16340円 6590円
306 7980万円 89.15m2 15.53m2 3LDK+- 22110円 8920円
307 6810万円 77.83m2 21.27m2 3LDK+- 19300円 7780円
308 6710万円 76.4m2 20.91m2 2LDK+- 18950円 7640円
312 8590万円 87.07m2 22.82m2 3LDK+- 21590円 8710円
313 7880万円 80.98m2 21.33m2 3LDK+- 20080円 8100円
317 10380万円 96.74m2 14.24m2 3LDK+- 23990円 9670円
318 8120万円 82.06m2 22.86m2 3LDK+- 20350円 8210円
319 7540万円 82m2 19.09m2 3LDK+- 20340円 8200円
321 7680万円 81.62m2 18.57m2 3LDK+- 20240円 8160円
322 9080万円 90.51m2 39.64m2 3LDK+- 22450円 9050円
401 7380万円 72.4m2 30.18m2 3LDK+- 17960円 7240円
402 7980万円 74.07m2 26.72m2 3LDK+- 18370円 7410円
404 5590万円 66.95m2 16.83m2 2LDK+- 16600円 6700円
405 5190万円 61.35m2 14.63m2 2LDK+- 15210円 6140円
406 5510万円 65.89m2 12.69m2 2LDK+- 16340円 6590円
408 8280万円 89.15m2 15.53m2 3LDK+- 22110円 8920円
409 6990万円 77.83m2 21.27m2 3LDK+- 19300円 7780円
410 6890万円 76.4m2 20.91m2 2LDK+- 18950円 7640円
411 7420万円 78.69m2 21.67m2 3LDK+- 19520円 7870円
412 7880万円 84.68m2 22.07m2 3LDK+- 21000円 8470円
413 8790万円 87.07m2 22.82m2 3LDK+- 21590円 8710円
414 8790万円 87.07m2 22.82m2 3LDK+- 21590円 8710円
415 7980万円 80.98m2 21.33m2 3LDK+- 20080円 8100円
416 7590万円 76.53m2 17.56m2 3LDK+- 18980円 7650円
417 8340万円 81.45m2 17.03m2 3LDK+- 20200円 8150円
419 10580万円 96.74m2 14.24m2 3LDK+- 23990円 9670円
420 8200万円 82.06m2 22.86m2 3LDK+- 20350円 8210円
421 7690万円 82m2 19.09m2 3LDK+- 20340円 8200円
422 8680万円 82m2 67.3m2 3LDK+- 北 20340円 8200円
501 8680万円 74.07m2 48.97m2 3LDK+- 北 18370円 7410円
503 5290万円 61.35m2 14.63m2 2LDK+- 15210円 6140円
504 5600万円 65.89m2 12.69m2 2LDK+- 16340円 6590円
505 7180万円 81.32m2 20.72m2 3LDK+- 20170円 8130円
507 7480万円 77.83m2 21.27m2 3LDK+- 19300円 7780円
508 7280万円 76.4m2 20.91m2 2LDK+- 18950円 7640円
509 7550万円 78.69m2 21.67m2 3LDK+- 19520円 7870円
511 8990万円 87.07m2 22.82m2 3LDK+- 21590円 8710円
512 8990万円 87.07m2 22.82m2 3LDK+- 21590円 8710円
513 8080万円 80.98m2 21.33m2 3LDK+- 20080円 8100円
514 7650万円 76.53m2 17.56m2 3LDK+- 18980円 7650円
515 8390万円 81.45m2 17.03m2 3LDK+- 20200円 8150円
517 10780万円 96.74m2 14.24m2 3LDK+- 23990円 9670円
518 8290万円 82.06m2 22.86m2 3LDK+- 20350円 8210円
519 7880万円 82m2 19.09m2 3LDK+- 20340円 8200円
520 8180万円 82m2 18.1m2 3LDK+- 20340円 8200円
601 6480万円 65.97m2 55.68m2 2LDK+- 北 16360円 6600円
602 5690万円 65.89m2 12.69m2 2LDK+- 16340円 6590円
604 8780万円 89.15m2 15.53m2 3LDK+- 22110円 8920円
606 7480万円 76.4m2 2 0.91m2 2LDK+- 18950円 7640円
607 7680万円 78.69m2 21.67m2 3LDK+- 19520円 7870円
609 9190万円 87.07m2 22.82m2 3LDK+- 21590円 8710円
610 9190万円 87.07m2 22.82m2 3LDK+- 21590円 8710円
611 8250万円 80.98m2 21.33m2 3LDK+- 20080円 8100円
612 7690万円 76.53m2 17.56m2 3LDK+- 18980円 7650円
613 8440万円 81.45m2 17.03m2 3LDK+- 20200円 8150円
615 10980万円 96.74m2 14.24m2 3LDK+- 23990円 9670円
616 9280万円 82.06m2 66.86m2 3LDK+- 北 20350円 8210円

[820: 匿名さん]

〉819さん どうもありがとうございます

あと図面及び間取りは全て住宅情報ナビで確認できますね

[821: 匿名さん]

＞817さん
情報ありがとうございます。
今回人気になりそうなのは西向け低層階で、ここは隣に建つマンションの影になるので相対的に割安（といっても好立地悪条件にしては高い）なため倍率がつくでしょうがその分南東角は？？ですか。私も検討していましたが引いてしまいました。一昨日新聞チラシでこのマンションが入っていました。やはり想定外に客足が進まないのか？？
3丁目に住んでいるのでゼームス坂に執着もありません。西側開発を期待します。