アリュール ゼームス坂（大井町徒歩４分）

[近隣人]

アリュール　ゼームス坂　に興味あります。
情報交換しましょう。

大井町駅徒歩４分。
分譲開始 2007年06月 （ 竣工: 2009年01月 ）
所在地 品川区南品川５−２３５他１６筆
最寄駅 大井町駅 （ 京浜東北線 ）
アクセス 大井町駅徒歩4分
総戸数 172
間取り 2LDK〜3LDK
面積 61 〜 131 (m2)

[751: 購入検討中さん]

住まいサーフィンの評価も出ましたね。
コストパフォーマンスは3と出てました。
旦那がこれの評価を見て、モデルルームに行く気になってくれたので
今週末、早速行ってきます。

[752: 匿名さん]

価格が下がるのはほぼ確実なんでしょうか。
期待しててやっぱり・・・なんてことにならないでほしいです。

[753: 匿名さん]

なんで、自分勝手に下がると思ってるの？
それに、どうせ１００−２００万円下がっても、買えないんでしょ？
関係ないじゃん（笑

[754: 購入検討中さん]

>753
性格悪…

[755: ビギナーさん]

もとが高いから１００−２００万円下がっても、買えない。

[756: 匿名さん]

３０００万円くらい下がらないと買えない。

[757: 購入検討中さん]

買ったあとは、家具もカーテンも買う余裕はない。

[758: 匿名さん]

うちの予算では買えるところはあまり条件がよくないので、
そこをどの程度がまん妥協するかで決めます。

[759: 匿名さん]

>756
東京湾渡って千葉に行きな。

[760: 申込予定さん]

今日行って来ましたよ。うちの希望部屋は全て予定価格とほぼ変わりませんでした。しかも希望部屋全て抽選になりそうです、、、１００戸も売り出すのに人気者だねー

[761: 近所をよく知る人]

販売金額予想
４５００万　〜　７０００万　かな。
一戸建ての家が５５００万前後から、購入できることを考えるとこんな金額ですかね。
どうでしょう？
あまりに高いとマンション購入しないからね。

[762: 匿名さん]

4,990〜15,600でした。
一戸建て信奉者からすると高いかもしれませんが、セキュリティや
共用設備、近所づきあいなど、マンションの優位性を高く買う人も
いますからね。

[763: 購入検討中さん]

購入検討中ですが、大井町駅の朝の通勤電車の混み具合ってどんな感じなのでしょうか？
（特に朝８時３０分頃の京浜東北線上り電車なんですが）

[764: 購入検討中さん]

京浜東北線の上りは、かなり混んでいます。
大船・横浜方面からの人を大勢乗せてきていますから。

ただ、東海道線のようにすし詰め状態ではありませんし、隣の品川で
かなり降りますから、座れないものの、立って本を読んだりくらいは
余裕を持ってできる混み具合でしょうか。
比較的編成が長いので、最後尾に近い車両は比較的すいています。

[765: ご近所さん]

第一期で、１００戸前後販売するとは、やはり人気がありますね。
多少高くても、いい立地と、高級設計マンションだと、売れますね。
ここは、年内に完売しそうです。
４９９０万の部屋は、かなりの倍率になりそうです。

[766: 周辺住民さん]

N0763さま、おはようございます。
８：３０ごろだと、かなり混んでいます。
品川方向（前方）は、大井町線からの乗り換え通勤客で
すごい人です。
No764さまが書いているとおり、後方は比較的すいています。

[767: 匿名さん]

5000〜6000万円台は、倍率高そうだな。
7000万円以上は、俺は無理。

[768: サラリーマンさん]

ブランズと、価格があまり変わらなかったので、アリュールに決めました。
問題は、倍率です。
抽選ではずれた人向けにら、１期２次で、似たタイプの部屋を販売するのでしょう。
完売時期は結構早いかも。。。

[769: 購入検討中さん]

一番高額の南東角は、今期ですべて出しますし、低層の比較的
手ごろな価格のものもほとんど出てしまうので、要望の出そうな
いい部屋は先に出してしまって、その完売の勢いで、残りも
売り切ろうという戦略でしょうかね。

地価も頭打ちぎみですが、大井町近辺に限定すると、待っていても
この物件と似たようなものが出せる可能性は少ないので、
販売側も強気なのでしょう。

[770: 購入検討中さん]

南棟を購入検討してますが、隣に計画中の大型マンションの影響が気になっています。ＭＲの営業マンも言葉を濁してますが、１０階近辺まで日照に影響があるのではないかと思っています。どなたか情報をお持ちの方、教えて頂けませんか？

[771: 匿名さん]

>>770さん

隣地のマンションの影響はあるでしょうね。
印刷工場がある土地は住宅地域ではないとのことなので、
建蔽率も容積率も東側の住宅地域とは異なっています。

[772: 購入検討中さん]

言葉を濁しているというのは、本当ですか？
私のときには、敷地面積や用途から、想定される高さと距離を計算した
図面を見せていただきました。
基本的には、高いものを立てることは可能であるものの、一番広いところ
の中央でぎりぎり可能なだけで、細長い土地であることもあって、
ほとんどのところでは、3〜4階程度までということでした。

発表になった価格でも、南向きの西よりの部屋で、4Fまでと5Fからで大きく
価格に差が出ている部分があるのは、これを見込んでのことと思います。

この物件と隣の物件の敷地形状から見て、一番影響の出るのは西向き棟
ではないかと思います。
もし気になるようでしたら、なるべく東寄りの部屋になさるといいのでは
ないでしょうか。

[773: 購入検討中さん]

771、772さん
早速の情報ありがとうございました。参考になりました。
前向きに購入検討し何回か聞いたにも拘らず、担当者がはっきり言ってくれませんでした。あたった営業マンが悪かったのだと思います。明日にでも担当替えを申し出てみます。

[774: 購入検討中さん]

>>773
営業担当者による差というのは、やはりあるでしょうが、それほど
ふだんは供給の多くない大井町で、たまたま3つのマンションが同時期
販売ということで、どうしても情報の出し方が防衛的になってしまう
というのも、あるかもしれません。
うまく、ご商談できるといいですね。

[775: 購入検討中さん]

建築物の計画がある南側隣接地（印刷工場敷地）、事業主はどこのデベになるのでしょうか？

[776: 匿名さん]

>>７７３さん
南側の半分は３，４階、南西角は６階から最高で１２階、
西側は３階からだんだんにその最高１２階までの高さ制限の
図をうちの場合も見せてもらいましたよ。それが実際どの
くらいまで設計してくるかは分かりません。全体的に南側は
３，４階、南西あたりから６−８階とかかかもしれませんし、
１０階以上かもしれませんし、それ以上、それ以下かも
しれません。

それがどうなるか「わからない」というリスクがある状況で
（もちろんたいていのマンションは将来のそのようなリスクが
あるわけですが、これだけ近接が決まっているのに、どの
程度かわからない、つまり日照や隣接環境について想像しか
できない状況で、覚悟がしにくかったので、現在引き気味
なのです。もう少しわかれば突っ込んだのですが。もちろん、
南棟の高層階が買えれば問題ないわけなのですが・・。

[777: 購入検討中さん]

ズン〜ズン〜、ズンズズン！
南向き！
何か建つ？
明快な答えが無い！？

そんなのかんけ〜ね〜。
そんなのかんけ〜ね〜！！！

土地があればマンションが建つ。
日本全国、どこでも一緒！

それが嫌ならブランズにすれば？
すでにマンションに囲まれているから、
安心だよ！！
今なら諸費用サービスだよ！！

[778: ビギナーさん]

出ましたネガキャン！

770〜776は自作自演でした・・・。
すいません・・・。

[779: 匿名さん]

えぇ…これでもネガキャンになるの？
確かに、この物件唯一の気になりそうなところについての話だから、
良くない情報ではあるけど、きちんと図面見せてくれるっていう、
いいほうの話だと思ってた

[780: 匿名さん]

>>778

この掲示板の投稿密度からすれば、やっぱこの連続投稿は自作自演かなｗ

No.770 by 購入検討中さん　2007/09/09(日) 23:08
No.771 by 匿名さん　2007/09/09(日) 23:32
No.772 by 購入検討中さん　2007/09/09(日) 23:34
No.773 by 購入検討中さん　2007/09/10(月) 00:03
No.774 by 購入検討中さん　2007/09/10(月) 00:09
No.775 by 購入検討中さん　2007/09/10(月) 00:10
No.776 by 匿名さん　2007/09/10(月) 00:19

どうせ、ＭＲででっかい声で暴れてた奴でしょ。

[781: 購入検討中さん]

そんな疑ってかかって、楽しいですかねぇ…ｗ
まあ、買わない人は、どんな話題だって冗談の一種でしょうけどね。

[782: 不動産購入勉強中さん]

こちらのマンションは、大井町では、かなり高額な部類ですが、
どうやら、さくっと完売しそうな雰囲気ですね。
どうやら「金持ち喧嘩せず」というかんじでしょうか。

南東の最上階の一番高い部屋も、第一期で売り出すようですし、
いくらでも、ここを購入したいという、地元人が多いみたいですね。

確かに、大井町は生活にも通勤通学にも便利な街ですからね。

ブランズは、苦戦していそうですね。
価格表を送ってほしいとお願いしたのですが、断られました。
（あまりにも問い合わせが多いので、いちいち送っていられないという
　売主側の理由でした。アリュールは送付をお願いしたら、OKでした。
　売れる自信があるのでしょう。）

[783: ビギナーさん]

もらった価格表みててふと気が付いたんですが、
管理費、修繕積立金は意外と高くないですね。

[784: 購入検討中さん]

>>783
私もそれは疑問に思ったのですが、エレベーターとか庭とか、けっこう
管理費圧迫要因があるので、逆にキッズルームやキッチンつき集会施設
みたいな、コンセプト的に合わないものは外して、管理費を抑えたと
聞きました。
修繕積立金については、また入居後見直しが入る可能性はあると思う
のですが、13階建てと、通常の足場が組める高さなので、タワーマンション
などに比べると安くあがるのでしょうね。

[785: 申込予定さん]

タワーマンションに比べたら、管理や将来の修繕計画も安心だと思います。こちらのマンションは、購入者層が、ある程度のレベル以上で、
投資用などの部屋はなく、基本は永住される方が多いので、管理組合も
まとまると思います。
タワーマンションだと、低層階と高層階の住民層が異なったり、投資用で
購入される方も多いので、将来の管理、修繕でリスクがあると思います。

[786: 匿名さん]

>>782
>いくらでも、ここを購入したいという、地元人が多いみたいですね。

これには同意です。
去年まで7年間大井町在住で、今は都内の別の場所にマンションを購入をして住んでいますが、ここが検討時期に出てたら立地・仕様とも購入第一候補だったと思います。当時は大井町の物件が全くなかった…。
大井町は、生活のしやすさと利便性のバランスが取れたかなり住みやすい町だと思います。

[787: 物件比較中さん]

>>783
そうかなぁ。かなり高いと思うけど．．．　タワマンじゃないんだし。

[788: 近所をよく知る人]

大井町には少々通った口なので、町の印象を一言。
住み易い町のキーワードで、山の手と下町の境界、と聞いていた。
お屋敷のオーナーの家族は、お屋敷同士の交流か都心の三越と帝劇。
住み込みの奉公人の息抜きと賄いの仕入れの目利きの商店が沢山ある。

そんな気風が連綿と続いて、独身者にも所帯持ちにも優しい町が、
ここ大井町と呼べるかも、残念ながらお屋敷は衰退の一途だけど。

羽田空港にも品川駅にも便利、都心通勤にも近すぎる位、
私立校にも各線経由でレベルに応じて選べる。

町の猥雑な部分には賛否両論にしても、スパイスは必要悪と思い切り。

[789: 物件比較中さん]

>>788
ちなみに、大井町のお屋敷って、どの辺りにあるのでしょうか？

[790: 近所をよく知る人]

>>789
このアリュールも元をたどればお屋敷だし、
向かいの三越マンションもそうだったらしい。
この辺のマンションは結構広い敷地の一戸建てだったとの話。
仙台坂の由来もその当りにあるのではないかな。

僕は住んでいた訳でないので。
その知人がお屋敷と呼んでいたのは、芝生と築山の庭があるお宅、
敷地が２００坪以上が目安だった由。

[791: 近所をよく知る人]

>>790
いったい何十年前の話をされているのでしょうか？
東芝屋敷も何年も前に廃屋で、三越にいたっては相当前に
マンションが建っている。
その他、どこにお屋敷があるというのか？
隣駅の山王ならいざ知らず・・・

[792: 周辺住民さん]

>>791
790さんはきっと江戸時代のお話をされているのでしょう。
仙台坂も仙台藩伊達家下屋敷に由来しますものね。

[793: 近所をよく知る人]

>>791
大森区、蒲田区の頃から聞かされた話です。

[794: 申込予定さん]

ここは高いね。

もう相場は完全に転換点見えてるんだし。
一年前の上がり相場の真ん中なら少々高めに見える物件でも
思い切りが吉だったけど、いまは無理する時期じゃない。

一年後には見送って大正解だったと思うはず。

[795: 物件比較中さん]

>>794
ただ、ここの場合、高いと思って見送ったからといって、あとから同じような物件が
出てくる可能性が非常に低いのではないでしょうか。
この地域で、この物件のような条件のものを探していて、投資的な視点ではない場合は、
損得の問題ではないので、後悔もしないでしょうし、見送って良かったとも思わないだろう
と思います。

[796: 物件比較中さん]

不動産はあまり詳しくないんですが、数年前の底値の時、もし、
アリュールがあったとしたら、坪いくら位になったんでしょうか？
（要はどのくらい上がってしまったのかなぁと思って．．．）
アリュール程のグレードで駅近のものは他にない？ので、
比較できないのかもしれませんが．．．

[797: 近所をよく知る人]

お屋敷と言うと大金持ちを連想するけど、
４０年くらい前だったら、人の倍の通勤時間を覚悟すれば、
２００坪くらいの敷地は大会社の普通の社員だったら
簡単に入手が出来た。退職金の前借とかでね。

庭の手入れや屋敷の維持で使用人を置いていたのは戦前の話、
今の尺度で話を聞くから混乱する。
東京みたいに家だけは連なって、便利さは田舎と大差ないのは変だ。

書き込む年代は平均３０歳代中頃か？
例外もいる。

[798: 匿名さん]

＞795
今後大井町は西側が開発されることになっている。阪急跡地も
半分は高層マンション？　1丁目の中央公園のそばの駐車場も眠っている。
広町というＪＲの社宅地といった広大な土地が眠っている。
駅そばには関ペや日本ペイント、菱鉛筆だってある。
樹木はマンション共有でなく、隣の公的施設の樹木を眺める
方がリーズナブル。結局、高い管理費と固定資産税ちょっと敬遠。

どもうアリュールは売り急いでいる気がしてならない。要望書も
100は出ていないと聞いているし、見学も近所の人ばかりではない
と聞いている。本当に1期の100戸がさばけるのか興味がある。
もし売れても残りの70戸があるわけだし。入居まで1年数ヶ月もあるし。

かつて、バブルがはじける直前がこんな感じだった。

[799: 周辺住民さん]

＞７９６
線路の反対側のジェントリーが８５ｍ２で５０００万程度。
今とは隔世の感！

[800: 物件比較中さん]

>>798
795です。いろいろ詳細な情報ありがとうございます。

確かに、隣地の取り壊しでも始まれば、検討者は一気に醒めるかもしれないので、
できれば早め早めに売ってしまいたいと、販売側は思っているでしょうね。

でも、それ以外の点では、やはり私の感覚では「同じような物件」は出ないという
印象を受けました。駅周辺の開発が進めば、それはそれでプラスですしね。
公園の隣などは、以前に公園の隣に住んでいた経験からすると、頼まれてもお断り
という感じです。

795でも書きましたが、買ってしまえば、あとは自分たちが住んで消費するだけなので、
損も得もないですし、いま住んでいるところで、狭い狭いと思いながらこの先待っている
ストレスのほうが、少なくとも私には、負荷が大きいです。

冷静に検討できるご教示をいただき、ありがとうございました。