アリュール ゼームス坂（大井町徒歩４分）

[近隣人]

アリュール　ゼームス坂　に興味あります。
情報交換しましょう。

大井町駅徒歩４分。
分譲開始 2007年06月 （ 竣工: 2009年01月 ）
所在地 品川区南品川５−２３５他１６筆
最寄駅 大井町駅 （ 京浜東北線 ）
アクセス 大井町駅徒歩4分
総戸数 172
間取り 2LDK〜3LDK
面積 61 〜 131 (m2)

[552: 匿名さん]

南棟の中高層階はすばらしいが、西と南に隣接して囲むように
大規模マンション計画があって、特に西は日当たり相当悪いでしょう。
それであの価格は少し高い気がしますね。マンションそのものは
いいものと思います。

あれだけの敷地の建物を壊すところから完成まで、騒音は
どのくらいの期間になるかが、気になるところです。

[553: 購入検討中さん]

>>544
最近のデベは土曜日の深夜まで営業されているんですね。
残業代は出ているんですか？

[554: 周辺住民さん]

バブってるんだなぁ〜。バブルの頃にもこんなせりふ聞きました。

あの頃出た、郊外の億ション、1/3くらいの価格で売りに出され、
一般人が入居しています。

中古で入った、会社の同僚が、
億ション時代に入った住民は、お客さん気分で理事会の意見を聞かない
と嘆いていました。

大井町を気に入って、適正なローンを組み、住み続けるつもりの人は買うんでしょうね。売るつもりが無ければ、資産価値はどうでも良いし、固定資産税は下がる。
背伸びをして買う人は、万一ローンが払えなくなった場合、ローンの残債よりも価値が下がっていると自己破産しかありませんね。

うちは、後者になりそうだし、そこまで大井町に思い入れはないからどうするか悩みどころです。

[555: 匿名さん]

今がミニバブルの頂上付近だとしましょう。本来、この立地や
マンションのランクで坪いくらくらいが適性といいますか
妥当なものでしょうか。位置によって違うでしょうが、
250-270とかなのでしょうか。

お知恵のある方ご意見をお聞かせください。

[556: 購入検討中さん]

>>544 が私の営業担当だったりして！
しかし数々の白々しい書き込み腹立ちます。
中には食って掛かってくる営業もいるわけですよね。
考えるとムカつきます。
営業さんバレバレの書き込みは本当にもうやめましょう。
みっともないですよ。
購入検討者をなめないで下さい！

[557: 匿名さん]

どこの掲示板も同じだね。

・ほんとに気に入ってる人→ケチつけられると自分がけなされたみたいで気分悪いから反論

・どうでもいい人→擁護する人は営業扱い

このパターンで無限ループ・・・

[558: 匿名さん]

>南棟の中高層階はすばらしいが、西と南に隣接して囲むように
>大規模マンション計画があって、特に西は日当たり相当悪いでしょう。
南側西側に大規模マンションですか。どのようなものか教えていただけませんでしょうか。まだまだＭＲ予約まで待たなければなりません。
どのくらい離れているのでしょうか。

すでにＭＲ行かれた方、教えていただけませんでしょうか。

[559: 住まいに詳しい人]

今の情勢なら、人気のあるマンションを購入したくなる気持ちは
よくわかります。
しかしながら、余裕をもって買える人でない限りは、
ばばをつかまされて、売るときに困る可能性も否定できません。
身分相応の物件を購入しないと、破滅しますよ！
冷静になりましょう。
私なら、中古の築浅物件も視野に入れます。
もう、ピークとの見方が出ているのですから、用心も必要です。

[560: 契約済みさん]

人の懐の心配をしてくれるのはありがたいけど
>中古の築浅物件も視野
じゃあこのエリアで具体的に物件名教えてよ。1年前ならいざ知らず、今や中古築浅なんて割高の代名詞ですよ。
大体中古・新築に限らず「今現在」の相場から大きく外れるような価格設定をするわけが無い。それは企業や株主にとっての損失だから。

消費者としては、その価格を拒否して買わないか、それとも納得して買うか、その二択しかない。

[561: 匿名さん]

560の言うとおり。

>消費者としては、その価格を拒否して買わないか、それとも納得して買うか、その二択しかない。

この通り。販売価格の決定権は売主にあり、それを買うか買わないかの選択権は買主にある。

>大体中古・新築に限らず「今現在」の相場から大きく外れるような価格設定をするわけが無い。

これもその通り。

・今の相場が”2,3年前”から比べ高いというのも事実
・ここの予想価格が、（539の示すデータのように）「今現在」の相場からはずれていないのも事実

ここで高い高いという人は、上の２つに区別が出来ていないし、感覚的な表現が多い。１つでも具体的データを示して語るべき。

>じゃあこのエリアで具体的に物件名教えてよ。

俺も559に一つでも具体例を教えて欲しいよ。


まあ、559の言う

>身分相応の物件を購入しないと、破滅しますよ！

も真実なので、高い高いという人は、後者のリスク（更に買えなくなるリスク）を取った方が無難。

[562: 匿名さん]

561、書き忘れ。

前者：大幅下落で、家計のバランスシートが債務超過になるリスク。まあ、高くなったといっても、2,3年前の底値まで戻るリスクは小さいので、下げ幅は限定的だと思うけど。

後者：数年下がるのを待った場合、金利や消費税の上昇リスクもある。物件が下がらない場合、更に買えなくなるリスクあり。

[563: 購入検討中さん]

営業や関係者、または単なる傍観者の無責任発言に惑わされないように。
「お買い得物件」、「今が買い」、褒め称える発言はめでたく当選した方が発するものです。
現時点、本気購入希望の皆さんは高倍率を恐れて、虎視眈々としている段階だと思います。
9月23日の抽選会までの「褒め称える」発言は、全て一行目と思って間違いないでしょう。
　
●第一期登録受付9月15日〜23日(予定だそうです)　★印抽選会9月23日

[564: 匿名さん]

>>557 >>561　同一人物・・ちょくちょく登場
いい加減に消えろよ　あんたの発言はうざい
文体みているだけで腹立つのは俺だけか？

[565: 購入検討中さん]

★印抽選会9月23日　誤　印が余計でした
★抽選会9月23日　　正

[566: 匿名さん]

なんだか少し荒れてますが、冷静にいきましょうよ。

マンション計画は南西に高いとこ１２階ですね。それも、前も
出てましたが、Ｌ字型なのでこのマンションの南西側をぐるっと
囲んでいて切れ目ない。

西側棟は階が上がっても日がほとんど差さないのではないかと
（建設条件から推測）。もともと南中時でも南棟の角バルコニーの
陰になる位置と角度だし。個人的な意見ばかりですみません。

[567: 物件比較中さん]

西側棟の日照がどの程度かは、MRで日影図などで説明されないのでしょうか？
よくMRにある「当該マンションと周りの建築物の関係がわかる模型」などないのでしょうか？
眺望・日照が厳しいとすると、西棟の坪単価は、南棟と比べてかなり安く設定されるのが一般的だと思いますが。
でも、よく考えると、大井町徒歩４分で、眺望、日照が良いマンションは
めずらしいのではないでしょうか。（南棟の中高層階）
ブランズ大井町は、まさに周りを築浅マンションに囲まれていて、眺望は期待できない部屋が多いと思います。
MRにまだ行けていないので、よくイメージできていませんので、早くMRへ
行って、模型や日影図などを確認したいです。

[568: 匿名さん]

MRで見られる日影図は、現状の日照条件で作られてました。
しかも南棟しかありませんでした。

[569: 物件比較中さん]

No568さま、ありがとうございます。
そうなんですか。現状の日照条件で、南棟分しかないというのは、
残念です。
西棟、東棟を購入検討される方には、どう説明されるのでしょうかね。
「南棟は、この様にすばらしい日照・眺望です。西棟、東棟は、日影図の資料が手元にないのですが、それほど問題はないと思います。皆様で想像してください。」なんて言われちゃうのでしょうかねえ。
ちょっとひどい売り方ですね。普通は、それぞれの棟ごとに日影図（現状の日照条件で）を用意していると思いますが（過去行ったMRではそうでした）。やはり売主が強気だということが、このような面にも現れますね。
トホホ。。。

[570: 購入経験者さん]

まあ今の価格がピークでしょう。建材関連価格は上昇しているし、円安の影響（輸入コストの上昇）もダブルで効いていますから。しかし、金利の一段高、円高による企業業績の下方修正（換算為替の縮小）、消費税の上昇、日用品の値上げ、年金制度の再見直しなどにより、庶民の暮らし向きは徐々に厳しくなっていくので、これ以上の価格設定は難しくなってくると見ています（下がるかどうかは別として）。

[571: 匿名さん]

東棟は、低い戸建てばかりなので、日照問題なし。
西棟は、現状駐車場なので、日照問題無し。

…ということだと思います。

ちなみに南棟は、現状でも西側の日照はそんなに良くなかったです。

[572: 匿名さん]

なんか、一部で荒れまくってる人がいますが、東棟,西棟は日陰を作るような建物はないってことでしょう。こんな都会のど真ん中、将来の保証はないけどね。それが嫌な人はタワーマンションの高層階しかないな。

[573: 匿名さん]

>東棟,西棟は日陰を作るような建物はないってことでしょう。こんな都会のど真ん中、将来の保証はないけどね。それが嫌な人はタワーマンションの高層階しかないな。
すでにマンション計画があるから、おっしゃるような「将来はわからないけどね」どころではないのです。しかもまだ日照図が出せるような段階ではない。制限一杯か近くまで建ててくるのが普通でしょう。だから現在ある資料から頭で３Ｄを描いて夏場冬場の日照を想像しなくてはなりません。どうにかひどくなく日が当たってくれるといいのですが。

>東棟は、低い戸建てばかりなので、日照問題なし。
>西棟は、現状駐車場なので、日照問題無し。
>…ということだと思います。

そうなのです。現状そうなのです。うーん。

[574: 匿名さん]

以前８３、８５、８６でも話題に上がっていましたが、
東大井３丁目のトヨタ研修所跡地マンション計画の
事前アンケートが昨日ポストに投函されていました。
「大井町」についてのアンケートで、
最後に購入に対するアンケートと物件概要がありました。

東芝病院の裏の遊歩道を歩いて、駅徒歩１０分、
１２０戸くらいで、竣工はＨ２０年９月頃だったと思います。
（チラッと見ただけなので、うろ覚えですいません）

駅からの距離は少しありますが、
アリュール、ブランズと比べてどうでしょう？！

[575: 匿名はん]

地元にいるものです。トヨタの研修所跡地はいい場所です。立会川のにおいが気にならなければいいけど。大井町駅から１０分、途中に７．１１あり。立会川駅からなら５分かからない。
地元人としてはねらい目、初めて来る人はどうかな？駅から商店街に抜ける道がわかりにくい。立地では、アリュールの勝ち。ブランズよりはいいかも。価格次第だけど、他の２棟より遅れてる分、価格が読めないけど、下がってくれるのを期待します。
今のところ、アリュールの南側がいいかな。高いけど。

[576: 匿名さん]

デベロッパーはどちらですか？
良ければ教えてください。

[577: 匿名さん]

＞５７５さん
５７４です。
立会川は確かに気になりますよね。
台風来ると、ケーブルテレビに目黒川と一緒に増水情報とかでるし。
でも住環境（周辺環境？）はアリュールよりいいかな？と私は思います。
地上５階地下１階となっていますので、地下車庫ですかね？
トヨタがらみだから、駐車場は１００％とか？！
価格はアリュール、ブランズをみて決定するんでしょうね。
アリュールは我が家には高すぎて手が出ないので、
トヨタホーム＆野村不動産に期待したい。けど高そう。。。。

[578: 匿名さん]

５７５です。竹中の施工、野村＆トヨタホームの販売だったかな。もう掲示板にでてますね。

[579: 匿名さん]

ここの板は盛り上がらないね。
誰かが悪口書くと営業が必死で抗戦してくるだけ。
>>550　にもあるが、本当の購買者はここには少ないのかもね。
またこんな事書くと、営業が反論してくるのかな？

[580: 匿名さん]

>>579さん
＞ここの板は盛り上がらないね

正直、予定価格が高すぎるということに尽きるのでは？
23区の新築マンション価格動向スレッドに書かれている猛者の方々から見ると、
大井町の将来性ってどうなんでしょうね？

[581: 匿名さん]

＞５８０
質問してみたら？　誰か答えてくれるかも。

[582: 匿名さん]

>>581さん

質問してみたいけど、
今のあのスレッドの流れの中で質問してみる勇気がありません（苦笑）

おそらく大井町あたりじゃ、相手にされない気が。。。

[583: 匿名さん]

>>582 ・・・だね　「都内か？」なんて言われそう

[584: 匿名さん]

今ふと思ったのですが

書留とか配達とかの人とかが来た場合
ここのマンションは4重セキュリティだから、部屋の前に来てもらうまで合計3回も呼び出しに応答しなくちゃいけないんですね

あと
配達の人に部屋の最寄エレベータの場所を教える必要もありますね

「入って右手側にある奥から×番目のエレベータホールに来てください。そこの入り口に操作盤があるんで、また呼び出して下さい。そこのエレベータじゃないと、うちまで辿り着けませんから」

ーフロント迄、こっちが受け取りに行った方が早いかも。

[585: 匿名さん]

アリュールの南棟高層階が買えたらいいなあ。

[586: 物件比較中さん]

No.584さま。

４重セキュリテイーって、すごいですね。
３重までは、聞いたことがあるのですが、
共用玄関、EVロビー、EV降りてから？、玄関前ドアインターホンという
ことですか？

[587: 匿名さん]

大井町はこれから開発があるので当然に街の価値は上がります。
そういった状況、近隣物件との比較感から価格は正直まずまずかなと思っています。
これ以上安いと個人投資家が入ってきたり、倍率が高くなってそれはそれで困ります。
（倍率気にしている人すいませんでした。）
ネガティブも入れておきましょう。
ＩＹはやはり撤退するでしょう。品川シーサイドにイオンが出来てから集客が落ちたのと、大森に代替店舗つくっちゃいましたからね。

[588: 匿名さん]

この価格が大井町の天井に思えるんだが
理由は大井町は所詮大井町
地元の富裕層以外はこの価格以上は手を出さない
且つ その富裕層にも限りがある
庶民価格(上限300万円/坪位)が無難な価格
インフレになり給料が上がればこの限りに有らず
でも給料は上がらんな
投機目的ではなく安定した資産として持つなら個々の建物しだい
ここはその点はマシかな 大井町の中では
不安は将来の管理費上昇 まぁ金持ちなら問題ないけどね

[589: 購入経験者さん]

坪300万はもう庶民価格じゃないでしょう。

子どもは早い時期からどんどん私立に通うようになってるし、
通信費やレジャー・教養費も増え、家電も高価格化してる。
年金はあてにならないし、セキュリティーや老後にかかる
お金も増えている。よって
生涯に不動産にかけられるお金は減ってるでしょ。

何坪いるかは人により違うが、3人家族でも85-90平米くらいは
最低限欲しい。4人なら100は本当の最低ライン。多分120くらい
あるとありがたい。4人で75平米なんか住むと、物があふれかえった
状態が常態化しますよね（笑）

ざっくり25から35坪。坪300万だと、8250万から1億5000万。
うーーーん。やっぱりこの価格のマンション買って、
ある程度余裕がある家庭は、純然たる庶民ではないような。

[590: 匿名さん]

庶民価格ではないのは賛成ですけれど、東京で１００㎡が必要
というのも庶民感覚とは離れている気がします。
もちろんあればあったで嬉しいですが、１００㎡を優先するなら
郊外になるのが庶民。（都内優先ならなるべく物をためないで、
すっきり住むことを心がけるでしょうし。）
で、４人家族で８０㎡ほしい、３人なら７０㎡ほしいというくらい
が庶民感覚では？　まーそれでも３００で計算すると、庶民価格
ではないですがね。

[591: 匿名さん]

>>588だけど 300万円/坪は確かに庶民価格ではないよね
自分で投稿カキコしているときにも疑問に思ったよ
だけど60平米以下で家族4人で暮らしている家族もたくさんある
悲しくなるけどこれ東京の現実・・
だから300万円/坪で5000万 かなり無理してるけど何とかならなくはない
俺も本当は坪あたり200万くらいが本当の庶民の天井だと思うよ
だけどそんなとこ東京にはほとんど無いし 今後もしばらくは無理だと思う
ぎゅうぎゅうに東京のウサギ小屋に住むか 広い郊外に住むかしか庶民に選択はないよ
いずれにしても相応の我慢が必要と言う事

でも家族4人いたら80平米以上には住みたいよね・・・

[592: 匿名さん]

＞4人なら100は本当の最低ライン

ってどんな感覚だよ。
ここは東京だよ？
それこそ庶民感覚とは程遠い。

[593: 匿名さん]

>>591
子供がいる家庭の場合、やはり4人家族というのが一番多い層らしいです。
となると、やっぱり80平米が目安な気がしますね。（一人20平米が目安）
逆に、どんな広さにせよ坪あたり300出せる人が、4人家族60平米で
我慢するとは考えにくいのではないかと思うのですが・・・
（都心新築マンション60平米を投機以外で買う人は独身かＤＩＮＫＳ）
で、庶民というか、大手サラリーマンが自力で買う場合、6000万80平米
だと坪250万くらい。ここを超えるといわゆる富裕層価格になるのでは
ないでしょうか。

[594: 匿名さん]

坪250万が高級と普通のボーダーと2年くらい前ですがデベさんから聞きました。
これはどのデベも共通だそうです。

[595: 匿名さん]

2年前と比べて差して給料は上がっていない（若干は上がっているが）
のに、今は250万オーバーの物件でも実際の中身が高級ではなくなって
きているのが、親援助なく自腹を切る悩めるところなのではない
ですかね。価格はうなぎのぼりに上げられない地域はそうやって
仕様や見えない広さ（天井の高さ）などで吸収されているので。

[596: ご近所さん]

IYが撤退するとなると、正直痛いです。
丸井がこの夏で、閉店になり、大井阪急の中の食品店が来年３月で建物立替の為２−３年なくなってしまうと、IYがなくなると買い物がとても不便になります。
何とか残ってほしいですね。

[597: 匿名さん]

>>586さん

584です
こんばんわ

資料によると4重セキュリティは
①風除室
②エントランスホール
③エレベーターホール
④住戸前
だそうで、全てにカラーモニターが設けられ顔を確認後に開錠するんだとか。

うーん、こんな厳重じゃなくてもうちはいいのに…。

[598: 匿名さん]

伊勢丹と三越の経営統合。理由は消費落ち込みの先行き不安、その他色々。
少子高齢化、人口減少。
大井町ＩＹ、丸井撤退・・・
こんな現実で不動産価格だけ上昇するわけがない。
一部の富裕層対象の優良立地のみ、ある程度上昇。
庶民は無理しては絶対に駄目だよ！
どうかな？

話は違うが3重セキュリティなら住んだ事あるけど、すぐに慣れるよ。

[599: 購入検討中さん]

No５８４さま、おはようございます。
ご説明頂き有難うございます。

かなり高級な設備関係ですね。
このセキュリテイは、すごいですね。
都心の高級マンションでは、採用されているのかもしれないですが、
この近辺では、最強クラスではないでしょうか。
確か、ウェリス大森タワーの最上階住戸は、EVで降りてからも
オートロックがありました。（販売MRでの説明）
最近物騒な世の中になってきており、セキュリテイ面で強固なのは
良いとは思います。

その分、販売価格が高くなる理由なのかな。

[600: 近所をよく知る人]

丸井の跡地にはヤマダ電機入ります。その他は未定。

正直あの場所で、坪４００は異常と思います。
仙台坂に面した、アリュール隣の一見高級そうなマンションは
賃貸マンションで、周辺は割りと賃貸マンション多いです。
５９８さんの言うように、不動産価格だけ高騰しているのが現状です。

といいつつも、ＭＲ行くと、ついつい夢見てしまいがちですが。。。

[601: 物件比較中さん]

No.600さま、情報有難うございます。
丸井の後は、ヤマダ電機ですか。噂では出ていましたが。
ヤマダも、２３区内への店舗拡大を図っていたようなので、
大井町は願ったりなのでしょうね。

今までは、有楽町のビッグと、川崎のヨドバシに行っていましたが、
これからは、ヤマダ電機もできて、家電が安く買えるといいですね。

アリュールの価格は、正直高いと思っています。
我が家は、トヨタホーム研修センター跡地の「テラス大井町」に期待してます。