アリュール ゼームス坂（大井町徒歩４分）

[近隣人]

アリュール　ゼームス坂　に興味あります。
情報交換しましょう。

大井町駅徒歩４分。
分譲開始 2007年06月 （ 竣工: 2009年01月 ）
所在地 品川区南品川５−２３５他１６筆
最寄駅 大井町駅 （ 京浜東北線 ）
アクセス 大井町駅徒歩4分
総戸数 172
間取り 2LDK〜3LDK
面積 61 〜 131 (m2)

[441: 購入検討中さん]

400万/坪出すなら、完成済みの芝浦物件ほぼ新築が買えるよね。
芝浦とは言え、港区だよ。
大井町よりは数倍上かな。
そう考えるとここは高いな・・

[442: 購入検討中さん]

>南棟東側の高層階が坪４００万なら買う人はいると思う。
>西棟低層階などは、坪３００前後じゃないか？

そうだと思います。西棟低層階が（３００かはよくわかりませんが）
隣接真向かいにマンションができるのに４００じゃ魅力がありません。

あと南棟の低層階（特に１階）についてですが、外周の散策路が
あるので、リビングのすぐ外に人陰があるのが普通になって、
マンションの人が歩いているか、警戒しなければならない事態
なのか（外から人が入ってきてしまっているのか）分からず、
落ちつかないというか不安ですね。よくある高級マンションの
一階でも外から見えないというか近づけないようなもっと守られた
感じがないので、それが気になります。

確かにいい物件ですが、大井町の場所、駅から歩くとちょっと
物件のイメージとかけ離れたものがあります。あと価格、、
悩みます。

[443: ご近所さん]

ここを検討中ですが、何ぶん「販売予定価格」が不明なので
宙ぶらりん状態です。

東芝さんには、あまり色気を出したりせず、良心的な価格設定し
早く公表してほしい。

ここの土地は、一般競争入札ではなく、
東芝役員の家族から、かなり安い価格で仕入れられたのですから。

マンション販売価格が上がっていることを良いことに、
どさくさにまぎれて価格吊り上げはやめてほしい。

大井町が好きな、近所住民より。

[446: 匿名さん]

自分の懐と合わないからって、「どさくさにまぎれて」って・・・
高いと思えば買わなければいいだけ。

ここ数年間の底値の時だって、
「豊洲なのに、東雲なのに、港南なのに、あの立地で高すぎ！」と
さんざん酷評された物件が、最近は「あれはお買い得だった」と言
われる始末。

底値からは確かに上がったが、長期的に見て今の水準が妥当かどう
かで判断すべき。（私にはわかりません）

まあ、みんなそれに関心があるから、
　　「23区内の新築マンション価格動向（そのｘｘ）」スレ
でプロ、セミプロ、ど素人が入り混じり語り合ってる訳だが。

[447: 匿名さん]

>ここを検討中ですが、何ぶん「販売予定価格」が不明なので
>宙ぶらりん状態です。

ＭＲで予定価格を教えてもらえないのですか？
もちろん教えてくれるでしょう？でなければ、この５日間みなさん
ＭＲだけ見に行っているのですか？私はまだ予約が先なのですが、
予定価格を教えてもらえないなんて、ちょっと考えられません。

[449: 購入検討中さん]

確かではないが、南棟７６平米２，３階７０００万前半７階以上８０００万。南棟場所によっては７６平米でも６０００万前半。西棟は下の階は５０００万前半から。６５平米。
日当たりに関しては、南棟はいいが、東棟、西棟は南棟の陰になると思います。特に西棟は、道路側の駐車場、または印刷工場がマンションになると日当たりは最悪になるかも。南棟の西側も多少関係してくるかも。１件個人宅ががんばって道路側にあるが、その動きも心配だな〜。
西側は値段的にはいいけど長くすむにはどうでしょう。一方的な意見ですいません。もっと値段の情報がほしいです。デベの主導型の購入はしたくないので、情報があれば教えて下さい。

[451: 匿名さん]

>449さん
ありがとうございます。
確かでない、というのは価格表を見たけど覚えていないということ
ですか？それとも、人づてにお聞きになった情報とか？

上の方にある最低価格が6900万円というのがあったり、5000万円台が
ある、とあったり、東芝は予定価格を出さないみたいなことが
書いてあったり、順番待ち中のものとしては大混乱です。

ＭＲに行った方が教えてくれているのではないのですね、、？？？

掲示板にそんなに求めてはいけないとは分かっていますが、
どうも待ちきれなくて。すみません。

他のみなさんいかがですか？

[452: 匿名さん]

ここはとことん高く売ろうとしているんだね。
アンケートや面談で買いそうな価格の「上限」を探っている。
今回かなりのＭＲ来客数があるから、全てのデーター揃うのはだいぶ先。
だから、正式価格発表も先。
絶対に安いことは無い。

今後はファンドが買いあさってバブル状態になっている、六本木ヒルズレジデンスを代表とする超高額物件の動向に注意！
いつバブルがはじけるのか、そして一般住宅の価格にどう影響するのか・・
古い木造の小型住宅が集まっている、開発困難エリアの価格は下がると思う。
そのエリアに高額所得者がどれだけいるで、下落の踏ん張りが変わる。
ここのマンションの立地がどうなのかは、言わずもがな…

[453: 匿名さん]

>だから、正式価格発表も先。
>絶対に安いことは無い。

正式価格がずっと後なのはわかりますが、MR来訪者に少なくとも
興味のある部屋あたりの"予定"あたりの価格は見せますよね。

なぜ皆さん予定価格がわからない、わからないというのか
理解できません。もちろんMRに行ってないからわからないという
意味ならわかりますが。

[454: 地元不動産業者さん]

おそらく、MRでも、部屋ごとの具体的な価格提示がないのではないか。

アンケートで、顧客の購入可能金額を聞いて、販売可能上限価格を
シュミレーションしていると思う。

もちろん、並行してブランズの販売予定価格を収集し、
大体の予定価格（レンジ）は決めているだろうけど。

資料請求希望のDM発送が２０００件以上とのことだが、
どれだけ、資金力がある顧客が集まるかで、販売価格がきまるだろう。

プラウド大森鹿島は、山王近辺の資産家層がターゲットだったが、
３５戸なので、多少高くても即完売になったが、こちらは１７２戸も
あるから、全戸が坪４００万円なんて価格設定は難しいだろうね。

しかし、大井町で坪４００万とは、バブルの時代を思い出すよ。

[455: 周辺住民さん]

立地についての書き込みがありましたが削除されていますね。購入を検討している人にとっては知っておきたい情報なのに、どうして削除されてしまったのでしょうか。

[456: 販売関係者さん]

【人種差別的表現を含む可能性がございます。このメッセージをご覧になられた方は恐れ入りますが、削除依頼板までご報告をお願いいたします。管理人】等の情報は、差別問題となりますので、削除依頼を
出させていただきました。

[457: 匿名さん]

何が書かれていたのですか？

またＡだか、Ｂだかの話？

[458: 購入検討中さん]

まずは、早くMRへ行って、色々と質問したいです。
予定価格、設計、構造などなど。

[459: 購入検討中さん]

>>454

大井町で坪400万はバブルの時代の価格とのことですが、
実際、バブルの時代の大井町のマンションの坪単価は
いかほどだったのでしょうか？

３〜４年前のいわゆる「底値」の時代の大井町で
坪230万くらいだったとの認識です。（あっていますか？）

現在坪350〜400万は、そのころに比べて
圧倒的に高値に来ていると感じています。
しかしこれが天井なのかどうか。

バブルのころですら大井町は坪400を越えていなかったのか、
あるいは、そんなものではなかったのか、
教えていただければ嬉しいです。

[460: 地元不動産業者さん]

バブルの頃の分譲マンションでは、
仙台坂パークハウス（２−３年前に三井が分譲したパークハウス大井仙台坂グランシュエルの隣にある）が、８０−９０ｍ２で、１−１．３億円位だったと記憶しています。

[461: 匿名さん]

中古市場も上がってはきていますが、新築の上げ率ほどで
ないようで、新築未入居、築浅はこれから結構でそうだという
感じもあります。やはり新築のよさはありますが、少し
踊らないで（らせられないで？）、身の丈を考えて冷静に
なろうかという心境です。

[462: 匿名さん]

MRに行っても予定価格の提示はありません。紙に書いて見せてくれるということはありませんでした。担当との話の中で教えてもらった予想の予測価格範囲です。信じるかどうかはあなた次第。
でも、西棟は価格的にもあんなモンかな、日当たりは望めない。

[463: 匿名さん]

設備面ですが、エレベーターは多すぎでしょ。ワンフロア２〜３物件に対してエレベーター１基ですよ。全部で１３人乗り９基もエレベーターがあるのはすごい。いろいろ、管理修繕費等かかりそ〜。緑も多いが５０％以上の緑地。整備費もかかるな〜。ＭＲではそんな話はなかった。

[464: 匿名さん]

まあ、高いからと迷ってる人は、買うのは先延ばしすればってこと。
この先、もっと上がって買わなかったことの後悔は、この先暴落して、買わなきゃよかったことの後悔より少ない。
結局、誰も将来のことはわからないんだから、リスクテイクは自己責任で。
個々人の経済力で、取れるリスクも違うでしょうし、ここを背伸びして狙っている人は、買わない方が懸命。
ここは、金持ちに相応しい。管理費を気にしているような人は向いていない。

−−−
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/twatch/index20070710d3000d3.html
第48回　「価格上昇」「金利上昇」に負けないマンション購入術

リスクの少ない方、つまり『買わなかったことへの後悔』＝『購入の先延ばし』を選択する方が、判断に迷っている人にとっては有益

「多少高額であっても、その分、資産価値の下がりにくい優良物件を選べば、この時期に購入してもリスクは少ない」と考える人もいるだろう。確かに、的を得た発想であることは否定しない。

都下や他の３県は比較的、安定水準を維持しており、都心の価格高騰は一過性という見方も少なくない。

「不動産熱狂」「地価異常」とメディアはこぞって書き立てているが、それでも現在の住宅価格はバブル期の５〜６割程度、80年代前半の水準に等しい。迷いがなければ何の心配もないが、判断に迷うようなら「慌てず、ひとまず様子を見る」（≠買わない）ことも選択肢の１つに加えることをお勧めする。

[465: 匿名さん]

MRに行った者です。

既に書かれている方もいらっしゃいますが、
予定価格は一覧でもらえるのではなく、
こちらからひとつひとつ聞くと教えてもらえる、という方法です。

私は南棟しかききませんでしたので、西棟東棟は分かりませんが、
おおよそ坪330〜370でした。
このあたりが目安かと思います。

ちなみに予定管理費は平米あたり230〜240円との話です。
一般相場が180〜200円といいますから、
こちらは高めですね。
EVの設置数や庭園の管理を考えれば仕方ないのかもしれません。

それから駐車場は3万前後でした。

[466: 匿名さん]

>465さま
情報ありがとうございました。南棟をご検討とのことですが、
南棟の面積はだいたい何平米くらいから何平米くらいか
もしお分かりであれば、教えてくださいませんでしょうか。

[467: 匿名さん]

ＭＲに行った方おしえてくださいませ。
隣接家屋を含めた縮小模型はありましたか？

[468: 購入検討中さん]

Ｎｏ．４６５さま。こんばんは。
価格情報を掲載いただき、どうもありがとうございました。
西棟などでは、坪３００万以下の部屋もあるのではないか？という
期待感を抱いております。
我が家は、大井町ー大森近辺でマンションを検討していますが
こちらは、価格次第ですが、本命にしたいと思っています。
また宜しくお願い致します。

[469: ビギナーさん]

我が家も３００万以下の部屋があるのではないかという期待感を抱いてＭＲへ行きましたが、残念ながらそのような部屋はありませんでした。

[470: 匿名さん]

>４６９さま
情報ありがとうございました。
西棟一階でも６千万以上という感じですね。

配置図を見るとわかるのですが、東西棟はせっかく気持ち南向きに
傾斜しているのに、南棟の角が少し突き出しているので、陽が南中
したときにも陰になってしまいますね。

西棟にいたっては南には5階建てが隣接し、および南西に新たな
マンションが建つので、視界は目の前で遮られ、特に低層階の
日当たりはすごく悪そうすね。

西棟だったら可能なのですが、６千万以上でこの環境だと正直
どうなのかな、と思います。８千万あればかなり違うのでしょうが。
残念ながら。

[471: 大井町万歳]

ここは、あまり盛り上がっていないですね。
ところで、ここは無理して買うほどの物件でもないから、お金に余裕のある方以外は止めた方が良いかもしれません。
しかし、なぜここが人気あるのかなぁ？安いのなら分かるのですけどね(^^ゝ
確かにこの近辺では敷地内に緑が多くて・・・あっ！これだけか。
皆さん冷静になりましょう。

では、これから夕飯の買い物に行ってきますので失礼します。

[473: いつか買いたいさん]

うちの上限は6500万くらいなのであきらめることになりそう。
せっかく気に入った物件なのに、この高値じゃ〜。。
せめて２〜３年前販売だったらいけたかなぁ。

[474: 匿名さん]

>ところで、ここは無理して買うほどの物件でもないから、

そうかもしれませんね。

ＭＲオープン前は書き込みが増えましたが，価格がわかったら
みんな引いていき，盛り上がらなくなりましたね。

[475: 近所をよく知る人]

確かにあの価格には引きます。

他を探します・・・。

[476: 匿名さん]

なんだか大井町、大森地区は、すごく高くなりましたね。。

[477: 匿名さん]

盛り上がってなくはないんじゃない？　このたくさんのスレの中
で、結構書き込みあるほうだよ。

[478: 匿名さん]

ここはパークシティ浜田山のスレに比べると、来てる人がおとなしいというか、常識的ですね。向こうは高くて買えないとわかると途端に、物件の悪口雑言です。まるで、モテない男が告白してフラれた途端に周りにその子の悪口言いまくるみたいな。（笑）ほんとみっともないです。今は物件価格が上がることがありすれ、いい立地は下がる要因はないと思われるが、冷静に対処したいですな。希少性があれば、高いのは当たり前。それを納得できるか否か、現実的に対応できるか否かということしかないですね。ない袖は振れないし。

[479: 買いたいけど買えない人]

＞478さん、

まったく同感です。
あきらめるのに、そして自分で納得するのに、ちょっと捨て台詞はきたくなるけれど、みっともないマネはしたくないですね。

[480: 購入検討中さん]

我が家も、予算上限がありますので、坪３００を超えるとなると
正直あきらめます。
でも、今月下旬のＭＲ案内会には、念のため、行く予定です。
東芝不動産さんが、皆様の予算状況を鑑み、正式価格を下げて
くれることを、祈っております。
ここの立地と、マンションの庭園などをすごく気に入っていて
なかなか、諦めきれない自分がいます。

[481: 匿名さん]

おいおい、せっかく人が提供してくれた情報をみんな頭使って計算してるか？無駄にすんなよｗｗｗ

ここでは、ＭＲオープン前の情報（予約時の電話問い合わ）から、坪300〜350万円くらいって言われてて、まあそれなら妥当って意見も結構あった。

そして、実際にＭＲでの情報として449、465の情報があり、私が聞いた情報とずれていないし、上記情報ともそれほどずれていない。（下記参照）
ふたを開けたら、予想に反してべらぼうに高かったってことは全然ない。

449情報
　・南棟76平米2,3階7000万前半：325万円/坪
　・南棟76平米7階以上8000万：350万円/坪
　・南棟場所によっては76平米でも6000万前半：280万円/坪

465の情報
　・南棟でおおよそ坪330〜370

[482: 匿名さん]

どなたが悪いとかじゃないですが、お二人の情報は結構ずれて
いるんじゃないですか？
ただ、300万以下が予算だったら、もともと違っていたというのは
いえそうですが。。。

[483: 物件比較中さん]

今朝の新聞の折込みチラシに、ジェントリーハウス８１４号室が
この３連休で、オープンルームで公開される旨、出ていました。
家族で行ってきます。

[484: 匿名さん]

販売員だって、別に主観で好き勝手に答えてる訳じゃなく、みんな同じ手元資料を見て答えているんだろうから、ずれることはないでしょ。
（記憶が間違ってれば別だが）

同じ間取りでも、階数で幅がある。
同じ広さでも、日当たりや角中などで幅がある。

価格帯としてはあってると思うよ。まあ、予算350万円/坪あれば、それほど妥協せずに、そこそこ希望の住戸を狙えるんじゃない。
（南、角、最上階なんてとこは、400万円/坪を軽く超えると思うが。）

俺は、ここでぐたぐた言っててもしょうがないんで、これから電話で、気に入った住戸をピンポイントで予定価格を聞くよ。では。

[485: 匿名さん]

>俺は、ここでぐたぐた言っててもしょうがないんで、これから電話で、気に入った住戸をピンポイントで予定価格を聞くよ。では。

どこにどういう部屋があるかはMRに行かないとわからないのでは？
それとも，配置図にある部屋の構成が最上階まで続くという前提で
この部屋の上の方は，などと聞くのですか？

[486: 匿名さん]

485は、まだ図面集もらってないんだね・・・

[487: 匿名さん]

４４９です。何を信じるかは個人の自由です。MRにいってみればわかりますよ。ブランズ仙台坂と比べるのはへんかも知れませんが、大井町に住みたいのでもう一度両方を検討します。

[488: 匿名さん]

ここはすごく人気ですよね。７月と８月は予約が一杯だから、９月に来いと言われました。こんなに人気なら、高くなりそうですね。

[489: 匿名さん]

まあ、品はいいよね。価格も最多価格帯が7〜8千万円（これまでの情報からの予想）なら、なんとか会社員でも共働きなら手が届くし、小金持ちなら余裕。ということで、購買層は結構厚いから売れるでしょう。
俺は一馬力のしがないサラリーカンだから無理だけど・・・

[490: 匿名さん]

ＭＲ案内会（事前）の期間ってこんなに長いものなのでしょうか？
うちは８月中旬なのですが、待ち遠しくって・・・。

実は今日他のマンションのＭＲに行ってきたのですが、ここより規模が大きく安いのでＭＲに来る人も多いと思いますが、ＭＲオープンから１ヶ月もたたずに登録受付をするそうです。
それに比べるとかなりじらされている感じがします・・・。

何を言っても仕方がないのですが（この物件を気に入っているので待ちますが）・・・。

もっと効率よくＭＲ案内会をやってほしいと思うのは私だけでしょうか・・。
すみません。もんもんとしてます・・・。