アリュール ゼームス坂（大井町徒歩４分）

[近隣人]

アリュール　ゼームス坂　に興味あります。
情報交換しましょう。

大井町駅徒歩４分。
分譲開始 2007年06月 （ 竣工: 2009年01月 ）
所在地 品川区南品川５−２３５他１６筆
最寄駅 大井町駅 （ 京浜東北線 ）
アクセス 大井町駅徒歩4分
総戸数 172
間取り 2LDK〜3LDK
面積 61 〜 131 (m2)

[22: 物件比較中さん]

大井町徒歩４分で、これだけまとまった土地、
緑地（庭園）を活かしたランドスケーププランなど、
高層階は、坪４００超えするではないですか。
イメージ図を見ると、外に駐車場がないので、
駐車場は、建物の地下に作られるのでしょうかね。
東芝不動産がいくらで落札したかは不明ですが、
かなり高い金額で購入したのでしょう。

[23: 匿名さん]

うちはガスはいらない。
オール電化が希望。
キッチン周りの掃除が楽です。

[24: 匿名さん]

東芝不動産なんだからオール電化でしょう。

[25: 匿名さん]

確かに東芝はIHの家電を作ってますね。
ならエレベーターも東芝。で、基数が多いのかな。

[26: 購入検討中さん]

もともと、あそこは、東芝の役員（社長？）か何かのお屋敷でした。
地元では有名でした。よく家の人が門の前で猫にえさを与えていたおばあさんとかどうしたのだろう。。。

[27: 物件比較中さん]

No26さま。
そうでしたか。
なぜ、東芝不動産が売主なのか？不思議でした。
これだけ良い土地なら、野村や住友などが、高値で応札し、受注し、
新価格で、マンションを販売するのが
ここ最近の都心・城南物件のパターンですから。
東芝関係者からの土地購入なら、多少は安く土地仕入れができたのでしょうかね。
すると、販売価格も良心的な価格だと期待したいところです。（無理か。。。）

[28: 匿名さん]

>すると、販売価格も良心的な価格だと期待したいところです。（無理か。。。）

完成のこれほど前から公表するのは少し良心的に思えます。
もっと引っ張ることもできたでしょう。それともこの地区の他の
物件販売との競争の兼ね合いで、出しておきたかったのでしょうか。
間取りをＨＰに出すのも、大手はあまりやらないのでちょっと親切なのかな。

地下３階とあり駐車場があるのでしょう。建物周りが散策路になっているのに
いわゆる地下住居というのもあるのでしょうか。早くもっと情報が欲しいです。

[29: いつか買いたいさん]

坪４００万ならちょっと。。手が届かない。。
坪３００万ちょっとなら買うのですが、さすがに無理？

[30: いつか買いたいさん]

４００って都心の物件に匹敵しません？（最近は都心はあまりしらべていませんが）

[31: 匿名さん]

まあ４００までは行かないかもしれませんね。
行ってもおかしくは無いですが。
ただし３００は絶対にありえないと断言できます。３５０も望み薄でしょう。

[32: 匿名さん]

>４００って都心の物件に匹敵しません？（最近は都心はあまりしらべていませんが）

そうですよね。住友不動産の目白でも４００の部屋がありますよ。

[33: 匿名さん]

土地勘がなく、名前や邸宅跡地で、おしゃれな地域かと思ったら、いろいろ調べると
近所は随分庶民的なところみたいだね。

[34: 匿名さん]

>邸宅跡地で、おしゃれな地域
そういう立地だったら、坪単価は400どころじゃないですよ。

[35: 匿名さん]

http://www.31sumai.com/yahoo/A6223

ちょっと、現地見てくるは

[36: いつか買いたいさん]

３年前に家賃7万5000円（バイク駐輪込・管理費込）で近くに住んでいました。
結構、庶民的なエリアですよ。

[37: 匿名はん]

今日現地を見てきました

【いいところ】
①駅前は庶民的だが物件周辺は静かな邸宅街、そこそこオシャレな家も多い
②リアルに徒歩４分
③確かに敷地内の木々は立派
④近所に駄菓子屋がある

【微妙なところ】
①駅周辺は若干ピンク系の店舗あり
②物件の南側に何故かポツンと３階建のラブホあり

[38: 匿名さん]

>37さん

情報ありがとうございます。
航空写真で見ると、入り口南西部には何か工場のような大きな敷地の建物が
あるのですが、あれは何階建てだったかわかりますでしょうか。私は遠くて
まだ行けてないもので、わかれば教えてください。

[39: 購入検討中さん]

＠４００なんて完全に山手線の内側ですよね。新価格、高値でもよいって人ならいいですが。

[40: 物件比較中さん]

山の手外側なら@400はきびしいでしょう。一部で天井（都心除く）という意見も出てきています。
高いともっとも多い買い手（団塊Jr）が買えなくなり、売れ残る＞一部客のみ下げる＞クレーム多発
というマンションもあります。

[41: 匿名さん]

天井に、都心除くっていうのはどうでしょうね。
郊外に需要が移ってるわけですから。

[42: ご近所さん]

大井１丁目住人です。プラウド大森鹿島のスレッドで、大井町イトーヨーカドーの撤退についての話がでています（愕然）将来、阪急とイトーヨーカドーがなくなるとなると思うと辛いです。今はその後の再開発がいい方向に向かっていくことを祈るばかり・・・。

[43: 匿名はん]

３８さん
マンション入り口右手ですよね
南西というと。
あそこはなんかよくわかりませんが
３階建ての事務所っぽいです（写真参照）
その建物の横にコインパーキングがあったので
敷地に見えたのはそれでしょうかねぇ…

それよりも気になるのが
一番日当たりのよい南東角に１０数階建ての
マンションが２棟あることですね

[44: ご近所さん]

３８さん
コインパーキングをはさんで印刷工場があります。
おそらくそのことではないでしょうか。
２階から３階位の高さです。

[45: 購入検討中さん]

郊外に需要が移っているというより、サラリーマンが買える物件が都心になくなっているだけでは。。。

[46: 匿名さん]

＞４３、４４さん

どうもありがとうございます。また写真まで貼っていただき感謝です。
何回建てが近く（開放面）にあるかは、何階以上を買うべきか（買えるか
の方が正確...）の問題なので本当に重要ですよね。

ただ、この建物や印刷工場、おっしゃっているマンションなどとの間に
どの程度植栽があるのかによっても少し違うとも思います。背の高い
大樹が入り口近くに配されるということで、ほとんどその影になるとか。

いずれにせよ、現地を見てＭＲで確認しないとだめですね。

[47: 大井町住民]

今晩は。
プラウド大森鹿島のレスにあった「ＩＹ大井町が将来撤退する」という
情報ですが、昨日、ＩＹのＨＰから問い合わせした結果、
ＩＹから「大井町店が撤退する事実はないので、安心してご利用ください。」
というメール回答をいただきました。
ＩＹ大井町店を良く利用している住民としてはよかったです。

[48: 匿名さん]

>４７さん

情報ありがとうございます。よかったです。

ただ、構想段階で計画が確定していない時点では、また確定していても公表を
決定するまでは、企業は「そのような事実はない」と答えるのが通例ですから、
この先も撤退がないかはわかりませんが、私としてもそんなことはないことを
祈るばかりです。

[49: 購入検討中さん]

>企業は「そのような事実はない」と答えるのが通例
その通りです。
大森にも昔ありましたが、急に撤退しました。
噂段階ではもちろん否定していました。
ただ、今回は、カ不動産が次のテナントを探しているという話があるので、そこそこの信憑性は
あるのではないでしょうか。
ほぼビル１棟なので、決まるまで公表はないのでしょうね。

[50: 匿名さん]

大井町は住みやすいですか？
西大井は静かでよさげ。

[51: 匿名きん]

http://ipo225fx.seesaa.net/article/38621603.html

マンション選びのコツ
間取りの選び方、浴室乾燥機などの機能について。

マンショントレンド情報
供給戸数が大幅減少、供給が上昇と。株と一緒で需給関係と心理、金利だね。
供給戸数のピーク　03年、04年と。

http://ipo225fx.seesaa.net/article/38621603.html

[52: 大井町住民]

No.50さま。
大井町に住んで約３年ほどです。
生活するには、本当に便利な街だと思います。
駅前にアトレ、ヨーカドー、阪急、丸井があり、日常の買い物は
ほとんど大井町で済ませられます。
１００円ショップも、ダイソー、キャンドー、ショップ９９などがあります。
交通も、JR,臨海線,大井町線,東急バス,京急バス,都営バスなど
充実していて、だいたい都内への移動は困りません。
商店街も、それなりにあり、昔ながらの下町の雰囲気も残っています。
住んでいる人たちも、品の良い方々が多い気がします。

[53: 匿名さん]

>５２さん

お住まいの方の情報、貴重です。
ゼームス坂に行くほう、また坂、現地周辺あたりはいかがですか？
もしご存知なら教えてください。

[54: 大井町住民]

No.53さま。
ぜームス坂は、何度か歩きました。
ぜームス坂近辺には、マンションや住宅が多く、住宅地だと思います。
印刷工場が隣にありますが、それほど大きな感じではありません。
坂の下には、大きな寺があり、昔ながらのレンガ塀が残っていて、レトロな感じです。
入ったことはありませんが、坂の途中に、古き良い雰囲気の「喫茶店」があります。
大井町駅から、ぜームス坂までは、商店街のアーケードで色々な店が連なっています。
高級店はありませんが、庶民的なお店で賑わいがあります。
ぜームス坂の上に、１店、お水系の店がありすが、規模も小さくあまり気にすることは
ないでしょう。（やはり駅近くのマンションでは、仕方ないと思います）

[55: 匿名さん]

＞54さま
いろいろな情報、ありがとうございます。私も時間を作って
いってみようと思います。

60平米台に興味があるのですが、HPでは70平米台以上の間取りしか
のっていなくて。どなたか何か情報がある方はいらっしゃいませんか。

[56: 大井町]

大井町はいいところですよ。住みやすいです。商業施設がそろっていて、交通便利
横浜方面、自由が丘、二子玉、銀座方面への出やすさなど、
城南で一番、賃貸の家賃が高いのがわかります。

城南は長いですが（１５年ぐらい）となりの大森、品川、城南の蒲田と比較しても、
マンション買うなら（永住するなら）ここですね。

[57: 匿名さん]

>>56
大井町はいいところですけど、城南とは京浜東北線沿線だけではありません。
確かに丸井とIYが出来て急によくなりましたね。

[58: 匿名さん]

以前、西大井に近い辺りで分譲された外断熱のマンションを見に行ったことがあります。
通りから中に入ると一方通行が多かったり、厳しい曲がり角があったり、また細い道を
結構スピード出す車が走ってたり、とどちらかというと下町の雰囲気でした。
ゼームズ坂のほうは行ったことがありませんが、このマンションの周辺は区画整理された
環境のようですね。興味を持ってます。30坪で1億を切ってくれたら考えるかもしれません
が無理かな・・・

[59: 匿名さん]

このスレ、なかなかのびませんね・・・
人気ないのかな・・・

[60: 匿名さん]

注目度はかなりあると思います。どこかのアクセスランキングの上位に
入っていましたし。でも情報がなかなか出てこないので，書き込みが
少ないのではないでしょうか。

[61: ご近所さん]

仙台坂トンネルの大井公園の近くに東急不動産がマンション建てるようですよ。現地に看板が出てました。

[62: 匿名さん]

お互い競争しあって、価格が少しでも下がってくれることを期待したい

[63: 匿名さん]

>61さん

情報ありがとうございます。場所がよくわからないのですが、どのあたりでしょうか。

[64: 周辺住民さん]

>63

「ブランズ大井仙台坂」ですね。HPも公開されています。
http://www.bz-sendaizaka.com/index.html

しかし大井町はこれからマンションが大量に計画されていますね。

ブランズ大井仙台坂1・2 2009年完成? 総戸数59戸
アリュール　ゼームス坂　2009年完成 総戸数 172戸
新阪急大井ビル（仮称） 2014年完成 総戸数不明（地上30階建）
大井１丁目南地区再開発 完成時期不明（2010年？） 総戸数不明（地上30階建、オフィスとシェア）
大井町西地区市街地再開発 完成時期不明（2010年？） 総戸数230戸

トータル、800戸近くが一気に供給されていくわけですよね。そうするとジェントリー、アールブラン、シャークレール、リリーベルなど、ここ数年建築されたマンションの中古価格も当然下がっていく、と見るべきでしょうか。

[65: 匿名さん]

>64
ありがとうございました。ブランズはかなり回りをビルに囲まれた
感じがしますね。もちろん市街地というか駅近では当たり前でしょうが。

大井町西地区市街地。。。も初めて聞きました。土地が空きはじめていますか？

[66: 匿名さん]

>>64
情報ありがとうございます。
そんなに計画があったんですね。知りませんでした。
供給過剰にならないかちょっと心配ですね。

[67: ｐ]

新築が多く建つと、築浅のマンションが下がりますので、そちらの価格動向もチェックですね。
芝浦や豊洲と違って、大井町はすでに町が完成しているので、住民が増える＞商業施設が増える
というわけではないので、中古が上がるということはないでしょう

[68: 匿名さん]

計画目白押しか。様子見か？
でも、新築価格は上昇傾向だしな〜。

[69: 匿名さん]

販売時期が１ヶ月くらい遅くなりましたね。

低層，中層は視界はあまりよくないようですよね。
価格と階のかけひきになるな。

[70: 周辺住民さん]

新築は、価格が、新価格で高くなってきているので、
必ずしも待てば安くなるということではないのが難しいです。
中古の価格も、新築販売価格が安くなればそれよりは安くなるという構図でしょう。
アリュールゼームス坂と、ブランズ仙台坂は、坪単価を比較したいです。
敷地面積や物件概要からは、アリュールが、相当高くなりそうですが。
ブランズは、事業協力住戸が、各８戸ずつあるのが気になります。

[71: いつか買いたいさん]

単純に需要と供給の関係で考えると、これだけ供給があると価格が下がる要素ではあると思うのですが、城南地域の物件がそもそも少なめですからね。。。どっちに振れるのか。
どなたか詳しい方、専門家の筋の方、ご意見をお聞かせ下さい。