プラウドシティ金町

[買いたいけど買えない人]

以前から話題になっていた、三菱製紙工場跡地の大規模プロジェクトがいよいよスタート。開発面積約2.3ヘクタール、計画総戸数725戸のこのプロジェクトについて、有意義な情報交換をどうぞ。


＜物件データ＞
販売開始：2008年8月下旬予定
所在地：東京都葛飾区東金町1丁目3500番1他（地番）
交通：常磐緩行線 「金町」駅 徒歩7分
　　　京成金町線 「京成金町」駅 徒歩8分
入居：2010年3月予定
（物件概要より一部抜粋）

売主：野村不動産
販売提携：野村不動産アーバンネット
施工：東海興業

[221: サラリーマンさん]

>>213さん
失礼、言葉足らずでした。
修繕積立一時金の事です。
検討している７５㎡くらいの部屋ですと、一時金の金額が約５８円となっています。
他に検討している同じくらいのグレードのマンションで同じく７５㎡だと３０万円ですから、倍くらいの金額を支払う事になります。
（差額を計算すると月々の支払の５年分くらいになる。）
それに管理費も３０００円程高いのかなと感じています。
それ程お金のかかる施設がある訳でもないのに。
月々の修繕積立金は殆ど同じ金額ですが、一時金だからわかりゃしないと取られてしまうような感覚になっちゃうんですよ。
もしかすると野村仕様のマンションだと、これくらいの金額をもらわないと修繕計画が成り立たないのかもね。
非常階段が鉄骨だったりするからな。

もっとも野村の利益になる訳ではないのでいいのですが。

[222: サラリーマンさん]

失礼しました。
約５８円、５８万円の間違いです。

[223: 匿名さん]

>>221さん
そこまで数字を出すのなら比較対象の物件名も出さないと…。

総戸数や物件の質、設備の違いなどが修繕費に大きな影響を与えますし、
一時金が高くても月の支払いが抑えられるとか、
考慮すべき点は沢山あるわけです。

ちゃんとした比較をするのなら細かい情報がないと…。
単に自説に都合の良い数字だけ出していると思われてしまいます。

[224: とっしー]

今日、イトーヨーカドー金町店の2階にIYグループ初のホームセンターであるセブンホームセンターがオープンしましたねぇ

それまでは客がいない衣料品とかしかなかったので改装してホームセンターにして正解ですねっ

今日行ってきましたがなかなかいい感じですねっ

近くにホームセンターがあるのはいいですね

[225: サラリーマンさん]

>>223さん
例にあげたのはリライズガーデン西新井ですが、Brillia大島小松川公園なんかも30万円だったように思います。

[226: 匿名さん]

>>225さん
確かに似ている規模ですね。＞リライズ
であればご懸念になるのも分かる気がします。

修繕費の上昇率がどれくらいか分からないのですが、
（リライズは確か一時金を取らなかったと記憶しています…）
リライズさんはむしろ毎月の修繕金が「大丈夫？」って金額設定なのが…。
免震構造なので結構修繕費用はかかるはずなのですが…。
多分、初期値は相場平均をプロットしただけでちゃんとした試算はないのかもしれません。
（売るために「管理組合の責任で後で決める」費用は割安に設定するところもあります）

ブリリアは分かりません、ごめんなさい（検討対象外でした）。

いずれにせよ、
気になるのであれば営業さんに聞いてみてはどうでしょうか？
物件名を出して比較すればそれなりの回答があると思います。

おそらく一生に一度の高い買い物なので、
慎重に選びたいですよね。

[227: サラリーマンさん]

リライズと金町の修繕積立金の毎月の金額は同水準ですよ。

免震装置を交換するにはかなりの金額が必要だと思いますが、むしろ揺れる量が少ないというのは建物に与えるダメージが少なくて、耐震構造の建物が必要とする補修より少なくてすむかもしれないと思ったりもします。

思うに、一時金を同水準にするには月々の支払で３割多く払わなくてはならなくなり、７５㎡だと８１００円前後の金額になります。
買う時には色々と大きなお金が出て行きますから、一時金として大きな金額を徴収しても大丈夫だろうと思って倍くらいの金額に設定し、月々はごまかしきれないから世間一般水準に揃えたのかなと。

[228: 匿名さん]

本日　事前登録者向けの申し込み締め切り
明日は抽選だそうですが
一部をのぞき抽選はないようでした。

値段がやはりこの地域ではやや高めですよね。
当初の予定金額よりは安くはなっているようですが・・・。

アベニューを含め完売になりますでしょうか？
近所に住んでいますので購入検討しています。

[229: サラリーマンさん]

検討される方は、実際引き渡される部屋の有効寸法がどのようになるか確認されてから契約した方が良いようですよ。
武蔵浦和ではこれでもめているそうです。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47046/res/250-250
実際に各部の正式な数値をもらい、誤差として許される範囲を超えて部屋が狭くなっていたらキャンセルと契約条項にいれておかないと後で泣きをみるかもしれません。
完成した部屋を見て買う訳ではないので、大事だと思いますよ。

[231: 匿名さん]

>>227さん
＞免震装置を交換するにはかなりの金額が必要だと思いますが、むしろ揺れる量が少ないというのは建物に与えるダメージが少なくて、耐震構造の建物が必要とする補修より少なくてすむかもしれないと思ったりもします。

それはかなり誤解されていると思いますが…。

躯体そのものの強度は耐震構造の方が上だと言われています。
それに免震はその構造上風の影響により常に揺れ続けているので、
日常的な揺れ数と言う観点からは免震の方が多いです。

＃と言うか、その話と修繕費用の話は別かと。

それと、免震機能の更新は躯体の大規模修繕と同じくらいの費用がかかるので、
（ジャッキアップして躯体を持ち上げながらの作業になる）
交換後の躯体への影響度はもちろん修繕費用の全体額が全然違ってきます。
まだ交換時期に来たマンションがなく実例に乏しいので表面化していないですけどね。

ちなみにリライズの免震ゴムは30年ほどの耐久性だそうです。
ちょっと前までは10年とかだったのに技術は進歩しますね。
（もちろん想定値であり本当にそこまで持つかは不明ですけど）

[232: 購入検討中さん]

ちなみにこの物件は平成22年3月下旬 (予定)だから
住宅ローン控除が少なくなっている可能性もあるんですよね。

そのときの控除分と金利はどうなっているんですかね？

それと、基本プランが和室じゃなければ嬉しいんですけどね。
ファミリータイプでは、まだまだ和室は人気なんですかね。

[233: 匿名さん]

×そのときの控除分と金利はどうなっているんですかね？
○そのときの控除分と金利はどうなっているのでしょうか？

×ファミリータイプでは、まだまだ和室は人気なんですかね。
○ファミリータイプでは、まだまだ和室は人気なのでしょうか。

[234: サラリーマンさん]

ファミリータイプのマンションを望む購入者層って、一つ一つの部屋が小さくなっても部屋数を沢山欲しいらしい。
そんな時に横リビングの部屋割りでも和室としておけば、そこも部屋として表示できるから和室にするのだとか。

住宅ローン減税の自民党案が発表されたようだけど。
２２年度までは限度額５０００万までで控除率が１％になるようだよ。
長期優良住宅にすると控除率が１．２％までになり、２３年まで条件が変わらなくなるようだ。
http://www.jimin.jp/jimin/seisaku/2008/pdf/seisaku-032a.pdf
所得税から控除しきれない分を住民税からも控除できる限度額が９．７５万円になったのは、ちょっと残念。

もっともこの案が決まったわけじゃないから、やきもきする日々はまだまだ続きそうだ。

[235: サラリーマンさん]

>躯体そのものの強度は耐震構造の方が上だと言われています。
>それに免震はその構造上風の影響により常に揺れ続けているので、
>日常的な揺れ数と言う観点からは免震の方が多いです。

免震装置の上に乗っているからと言って、３、４万トンという重量物が日常の風で揺れるって。
それが本当なら人が押しても揺れちゃいそうですね。

それはかなり誤解されていると思いますが…。

免震装置が付いているからと言って全ての地震に有効じゃない。
小さな地震や日常の風程度では免震装置は作動しない。
建物構造の色々な話を自分の都合の良いように組み合わせて論陣はられてもね。

>躯体そのものの強度は耐震構造の方が上。
どうしてそうなると思います。
正確に理解できていますか。

ここの物件耐震構造なのに横方向の壁がなぜALCなのか。
それも２０階を超える建物じゃないのに。
その部分もコンクリート一体にすればより地震に強くなるのにな。

[236: 匿名さん]

>>235さん
＞免震装置の上に乗っているからと言って、３、４万トンという重量物が日常の風で揺れるって。

すごい有名な話ですけど…。＞免震が風で揺れる

と言うか、自然の力を甘く見すぎですよ。
表面積が人間の数十万倍もある躯体にかかる風の力と、
人が押す力と比べていること自体がまず誤っているかと。

耐震構造ですら台風の日には揺れる物件があるのですから、
揺れないと困る免震機能が風で揺れないなんてありえないでしょう。

＞建物構造の色々な話を自分の都合の良いように組み合わせて論陣はられてもね。

風であれ地震であれ、
地面からの入力であれ空中からの入力であれ、
いずれも「躯体を動かそうとする力」には変わらないですよ。
もちろん、それは耐震構造でも変わりないですが、
力の処理のされ方が違うのです。

＞>躯体そのものの強度は耐震構造の方が上。
＞どうしてそうなると思います。

引用は正しく。
「躯体そのものの強度は耐震構造の方が上『だと言われています』。」
ですね。

些細な話ですが、マナーですから。

ちなみにその理由として言われているのが、
免震の場合は免震機構部分がネックとなって、
上部構造物の最大容量が決まってしまうからです。
重い部材を使うと免震機能が支えきれないし、
高さを稼ぐと頭が重くなり揺れ幅が大きくなる。

そして、
免震で地震力が減衰されて入力されることを前提に上部躯体構造を設計するので、
耐震構造に比べて耐力がない構造でも問題ないという話もあります。

利益を最大に上げるために住戸数を稼ぐ必要がある人が、
全体の構造容量の制限を受けた状態で、
上部構造を簡素化しても全体としての耐力に問題がないと判断すれば、
どのような判断をするかは大体想像が付くかと。

もちろん、全ては作り方ですから必ずしもそうとは限りませんけどね。
そもそも理論値で行けば何の問題もないわけですし。

＞ここの物件耐震構造なのに横方向の壁がなぜALCなのか。
＞それも２０階を超える建物じゃないのに。
＞その部分もコンクリート一体にすればより地震に強くなるのにな。

「設計上性能要件を満たしているから」
以上のなにものでもないと思いますが。

無駄な費用をかけて物件価格を上げる方が意味ないですよね。
購入者にしてみれば必要な性能を満たしていればそれで良いわけで。

[237: 購入検討中さん]

＞＞２３６
台風なら揺れるのかもしれないけど、日常の風程度で揺れるのかという意味で言っているようですよ。

確かに建物が高くなると風の影響を大きく受ける事になる。
だから超高層マンションなんかだとかなりの風を受けて揺れるのは確か。
でも私も思うのですが４０階建てのマンションと１８階建てのマンションの基本的な構造に対する考え方の違いを無視して全てが一緒だというような理論は乱暴だと思う。
超高層マンションは柔らかく作られているから風を受けてゆれるのですよ。
２０階程度のマンションは柔らかく作らない一般的には。
だから「建物構造の色々な話を自分の都合の良いように組み合わせて論陣はられてもね。」と言われてしまうのではないですか。
耐震構造が免震構造より強く作っているのは、言われるように免震構造より大きな外力を受けるからで。
免震構造よりも強く作らないと壊れてしまう事になりかねない。
当然免震構造よりも余裕があるという訳ではない。
地震を受けると建物は歪んで力を吸収する、耐震構造の方がより歪むのですよ。
当然ですよね足下を固めているのですから。

「自然の力は侮れない」確かにそうです、でもその侮れないような力が建物に加わるのは日常的とは言えないだろう。
滅多にないような事を持ち出してしまったりするから、突っ込まれるのでは。
ALCの壁にしても構造躯体にしてしまえばもう少し柱等を細くできるだろうし、音に対しても有利に働く。
なぜそうしないのかの理由はよくおわかりですよね。
コストダウンになるからです。
この部分を乾式にすると工事の手間が大幅に軽減出来るのですよ、安易ですが。
ALCは人の力で割る事もできる、それほど強い建材ではありませんよ。

そうそう、前に出ていますが。
免震装置は大きな地震が来た時に効力を発揮すればいいので、小さな地震などで免震装置が揺れる事は無い。
その指摘は正しいですよ。
よく考えてみればわかる事じゃないですか。

[238: 匿名さん]

と免震オーナーがこんなところでも力説してます〜

[239: 匿名さん]

ここももうすぐ新価格発表ですね。
金町のくせに値付けが強気すぎた。

[240: 購入検討中さん]

完成前でも新価格発表ですか？
そこまで苦戦してますか？
建物や立地、再開発等々からも良い物件だとは思うんですが、4000万円以上では厳しいです。

[242: 匿名さん]

樋口可奈子はあまり関係ないと思うけど・・・

大規模物件だからこそ、完成後に共用部や眺望などを実際に見てから
納得して購入したいと思います。CGと実際とではかなり違うだろうし。

それまで待てない人は定価で購入すればいいけど。

あれだけの大規模ですからね。
完成後、残戸が売れずに大幅値引き。。あると思います。

[243: 匿名さん]

>あると思います。
それは吟じているのですか？

[244: 匿名さん]

>>242
>完成後に共用部や眺望などを実際に見てから納得して購入したいと思います。
>完成後、残戸が売れずに大幅値引き。。あると思います。

いろんな人が見にきて、あーだこーだ検討して、それでも選ばれなかった売れ残りの部屋を
こうやって買い叩いてくれるハイエナみたいな人がいてくれて助かるのも大規模ならではですね。

[245: 匿名さん]

なるほど。
要するに、ハイエナに食われないような良い物件を選べばいいと。

[246: 匿名さん]

↑
それって駅の反対口にあるタワーマンションとかですか？
でも、あれも大規模ですよね。

[247: 匿名さん]

比べちゃかわいそうだって。

[248: サラリーマンさん]

どっちがどす？

[249: 匿名さん]

流れで理解しろよｗ

[250: 物件比較中さん]

かわいちょうなプラウドシティ金町。

[252: 匿名さん]

ほんとこのスレッド盛り上がらないね〜

[253: 匿名さん]

みんな樋口可奈子にビビったのかな？

[254: 匿名さん]

完売したかのような静けさ。。
もはや誰も興味なし？

[255: 不動産購入勉強中さん]

野村がここまで苦戦しているとは予想外でした。
工場跡地、線路沿い、高価格、一番のネガティブ要素は何だったのでしょうか？

[256: 購入検討中さん]

モデルルームに行きましたが、思ったよりも混んでましたね。
価格が高めでしたが、ここって売れてるの？

[257: 匿名さん]

モデルルーム行ったんなら営業に聞いたり価格表見せてもらったりすれば売れ行きくらいわかるはずでしょ？

[258: 匿名さん]

そうなんですよね。
モデルルームは賑わってますよね。
営業さん曰く、安い部屋は徐々に売れているようですが。。果たして。。

[259: 購入検討中さん]

モデルルームは盛況ですね

ここの地盤はどうなんでしょうか？
葛飾は悪いって聞いたんですが・・・

[260: ご近所さん]

工事は着々とすすんでいます。

安い部屋から売れるということは
東向きの低層階から売れているということでしょうか？

東側は高い建物もないですし
ガーデンもあるから圧迫感がなくていいのかもしれないですね。

[261: 匿名さん]

もっと早く新宿の再開発が始まっていれば、
ここももっと魅力度がアップしたかもしれませんけどね…。

介護施設と理科大、そしてライバルとなる住友タワーぐらいしか詳細は決まってないですし、
不動産バブルに乗って売り切りたかった野村としては、
サブプライム問題の次ぐらいに誤算だったのでしょうね。

[262: 匿名さん]

それは同時期に土地を買った多くの業者がみんな同じことを思っているのでは？
野村に限らず。

[263: 匿名さん]

３，０００万円台だったら検討に入るかも。
２年前だったら即完だったかな。

[264: 不動産業従事者]

私は買いました。プラウドが憧れですた。

[265: 不動産従事者]

私は某財閥系不動産会社勤務ですが、プラウドは憧れでした

[266: 物件比較中さん]

金町、亀有周辺で物件探しているところです。
プラウドも値段次第では検討したいところなんですが、
金町北口は風俗とかも沢山あるようですし、
夜の繁華街のイメージがあるのですが
子育ての環境としてどうなんだろうか・・・と悩んでいます。

[267: ご近所さん]

駅からマンションまで普通に歩く道にはそういうお店はありませんが
確かに１本入ると　ありますね。
北口も東側へ行く道にはいつも１人、呼び込みのお兄さんが立っていますが
ほとんど声かけもされていないです。
プラウドへ行くほうの西側にはそういう人もいないと思います。

地元民としてはあまり通る必要もない道なので今まで気にしていませんでした。
地縁もない仲、転勤でここに今は住んでいますが特に抵抗なく住めています。

子育てでしたら水元公園や温水プールがあるのはいいと思いますよ。
プラウドは家族向けのような感じですので
お子さんのいるご家庭がたくさん入居されることになるでしょうから
そこはあまり心配されなくてもよいのではないでしょうか。

あとは値段が気になります。

[268: とっしー]

駅からプラウド側は問題ないですよっ

北口をでて右側に行くとそういう店もありますが

まぁ地元民の私でもほとんど行かないですからねぇ

あちら側に用はないですからっ

駅でてプラウドまででしたら普通の商店街だけですから

プラウド側でしたら気にならないと思いますよっ

[269: 物件比較中さん]

No,266の書き込みをした者です。
北口の環境を教えていただきありがとうございます。
普段使う道沿いではないと知り、いくらか安心しました。
プラウドも視野に入れて検討したいと思います。
ありがとうございました。

[270: 匿名さん]

GoogleStreetViewで見ましたが、
確かに北口東側は飲み屋とかパチ屋が多いですね…。
性風俗がない（分からなかっただけ？）のは救いかと。

プラウドまでの道のりと言えば、
あの謎のパズル屋ってお店開いてるんだろうか…。