プレミスト一之江ってどうですか？

[購入検討中さん]

プレミスト一之江についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

物件データ：
所在地：東京都江戸川区西瑞江4-15-2（地番）
交通：都営新宿線 「一之江」駅 徒歩4分
価格：未定
間取：2LDK-4LDK
面積：60.88平米-92.33平米


売主：大和ハウス工業
販売会社：大和ハウス工業　日本住宅流通
施工：大和小田急建設
管理会社：ダイワサービス

[487: 住人]

住みにくくはないですよ。
当初掲示板でも言われてた全面道路からの騒音は感じませんし。
部屋の位置によっては隣家と近接してますのでどうかなーと思いますが。
中古に出される理由は知りたいですね。
一年だろうがなんだろうが、売りに出すのは持ち主の自由ですね。
投資用に買ってあてがはずれたか資金繰りが悪化したのか。はたまた騒音トラブルでもあったか。
妄想すればきりがないですよ。

[488: 匿名]

なぜ現オーナーが売却に走ったのか？には興味がありませんが、
この物件で4700万は相当に難しいと思いますね。
最終的にもっと値下げが必要でしょう。
恐らく希望価格ということで、最初はこの価格で出して今後はもっと下がって行くと類推できます。

>>481氏のコメント
をお借りしますが、このラインの読みは中々のものと思います。
運がよければ、3700〜800万辺りでもいけるかもしれません。築浅と駅近の2大武器を駆使してもこの辺でしょう。

閉塞感を感じる土地雰囲気が好印象になりにくく、さらに、
駅に近いという最大の武器がありながら道が狭く寂しいために、
夜道に安心感を持てない印象がセールスポイントを相殺してしまっています。

新築・76㎡・4700万なら、都心でもそこそこの場所の物件が買えます。
中古なら相当選ぶことができ、築浅のかなりの優良中古を購入できます。
実際、WEB上で新築・中古を検索すると魅力的な物件かなり出てきますよ。

[489: 匿名さん]

一之江ですよね。
3200万〜3400万くらいが妥当だと考えますが。冷静に考えればわかると思いますよ。

[490: 匿名さん]

ここには関係ないですが、競売物件のクリオ船堀親水公園は７５ｍ２でいくらくらいで売れますかね？
あとは東大島のキャピタルも同じ条件ならいくらになるかな？
キャピタルは７５ｍがラスト３９００万円で売ってたからあまり損はしないかな？

[491: 匿名]

この物件、5階の南向きと言えば、水平位置で高架道路と同じか、数メートルの違いだけですよね。
しかも登坂側の車線に面しており、昼夜問わず爆音バイクやトラックがアクセルふかして通っていたと思います。
騒音、排ガスの問題が、かなりあるんじゃないですか？

[492: 匿名]

新築のマンションや戸建の場合、ご祝儀価格（デベや建築会社に対しての）が組み込まれた販売価格だから
たった1日住んだだけでも、中古販売になるとガックーン・・と値段落ちるんだよね。

[493: 匿名さん]

江戸川区は子育て環境が充実しているので
他の地区から越されて来る方も多いですが、
江戸川区の中から一之江という地を選ぶ方は少ないでしょうね
葛西・西葛西に目が行く方が多いと思います

[494: 匿名さん]

葛西、西葛西は地獄の東西線がネックでしょう。都営線はあまり混まないし、そこそこ便利だと思います。
一之江は何もないから住みたいと思わないけど、船堀、大島、西大島あたりは物価も安くて住みやすいよ

[495: 匿名さん]

一之江と葛西を比べたらそりゃ葛西の圧勝でしょう
比較するなら船堀や瑞江にしないと

[496: 匿名さん]

4700万の予算で中古ならもっと凄いの買えそう。
手数料、引っ越しなど諸々経費入れたら5000万でしょ？　こりゃ新築買うって。

[497: 匿名さん]

一之江は、駅力で瑞江や船堀には及ばない。
篠崎には互角以上か。
でも住環境は篠崎が上だな。

[498: 匿名]

篠崎に勝ってもなぁ………（笑

[499: 匿名]

ま、評価ばかり気にしてるならどこも買わなきゃいいんじゃないですか？

[500: 近所をよく知る人]

建物の中のお部屋を見せていただきました。外からでは分からない音の事や、販売さんが親身でとてもよかったです。

[501: 匿名さん]

ここがいつ完売するか楽しみですよ。

[502: 匿名さん]

住環境、駅力に難点があるとはいえ、駅から近いのに
まだ売り切れないというのはちょっとおかしいですね。
大和ハウスでしょう？一流メーカーじゃないですか。

[503:]

現地見ればわかる。凄いから。
むしろ完売する確率は低いとみてる

[504: 匿名]

あと数戸

[505: 匿名さん]

苦労してますね

[506: 匿名]

嫌、特に苦労してないと思う。

[507: 匿名さん]

昨日見学に行ったらあと１戸。

[508: 匿名さん]

もう少しで終わりそうだね。しかし、あれだけ隣の家と密着している部屋とかなんで売れるの？

[509: 入居済み住民さん]

皆さん個々にそれぞれの事情があって、何かを妥協してでも住みたい（購入）理由があるんです。
決して安い買い物ではありませんし・・・508さんみたいなネガティブな発言は非常に不愉快で遺憾です。
お隣さんの家と密着してますが御蔭様で仲良くさせてもらってます。
人様の心配は結構ですから御自身の心配をしなさい。

[510: 匿名さん]

508のコメントはネガティブでもないし、心配でもなく単に興味があっただけでしょ。
単に図面しか見てなくて隣の建物との距離を考えていなくて買ったんじゃない。
あれだけの距離間で買うのは相当の値引きがないと・・・
まあ資産価値を無視して永住すればいいだろうけど中古では売れない

[511: 匿名]

509５言う通り。
他人がとやかく言う事じゃない。

[512: 匿名さん]

510　なにをもっての資産価値やら（笑）

[513: 入居済み住民さん]

510勝手なこと言わないでください！法務局に行って近隣さん周辺の地積測量図等も確認してます。
中古では売れない！？当然売りませんし、永住だってしません。
事務所や、海外留学生や特に羽田成田を利用する方への支援サポート等ボランティアを考えてます。
510も的ハズレでした。

[514: 匿名]

管理規約を守って使う分には問題なし！

[515: 匿名さん]

もう中古が出ているんですね。しかも価格がかなり強気。完売前に中古が出ることってよくあるんですか？

[516: 購入検討中さん]

ま、中古で売れなくはないでしょうが、
相当に安くなければ売れないのは事実でしょうね。

というか、気に入って買ったのであれば
ネガティブな意見にいちいち反応しなくていいのでは？
ある意味図星だからかちんと来るんでしょ？

[517: 匿名さん]

ほんとだ４７００だって

[518: 物件比較中さん]

いやー、完成してまだ完売していないのはヤバイしょー
ましては中古売り出しなんだこれ！の物件だよ。

[519: 匿名さん]

ボランティアはいいけど、海外留学生や事務所にすると騒音が出そうだから、注意してくださいね。完売前に中古が出るから資産価値がないとか言われているのではないでしょうか。
しょうがないと思うけど。

[520: 地元不動産業者さん]

なんか見ていると、同じ人が自作自演してますね。
ポジティブな意見が出ると、すぐにネガティブコメント。
近隣の新築マンション業者が必死にコメントしそう。
匿名性を活かした、非常に卑怯卑劣な輩ですね。

必死なコメントから、近隣の新築マンション業者か、購入できなかったけど中古で買おうとしている人のネガティブコメントなんでしょうね。
見ていて不愉快です。

私は、一之江近辺の物件を主に取り扱っている不動産業者です。
正直に言って、一之江需要は高いです。
但し、一般需要ではないように思います。
先のコメントのように成田羽田需要（直通バスが停車する）や、地縁が高いように感じます。
そこで言うと、瑞江や船堀含めた新宿線沿線では達成できない要因です。
そこから、ネガティブ発信者が特定できそうですね。

正直に森下以降では、ドングリの身長比べです。
その中でも一之江は空港バスや閑静さではポイントが高いです。
誰しも風俗店が多い地域は嫌でしょう。
その閑静さをマイナス要因として、必死に足を引っ張ろうとしている卑怯な業者は、生活がかかっているとは言え見苦しいですね。
私のように中古物件を扱えるなら別ですが、ネガティブコメントを自作自演する新築専門業者では死活問題でしょう。
先日内覧をしましたが、この沿線では非常に高いスペックでした。
この業界では常識ですが、どれだけ優れたマンションでも部屋の方角や近隣の環境でマイナス要素の強い部屋は当然にあります。
そんな戸数は大体５％程度はあります。
総戸数９７戸で残数５戸は数値的にも異常ではないです。
マンションの形状から、特殊な間取り住戸が多いことも強みです。
各棟の上階層には、魅力的な間取りとルーフバルコニーのような好条件物件が多かったです。
これからこのマンションの中古を扱えるとしたら、自信を持って販売できます。
積立金が安いのも、魅力でした。
それと過去コメントにはこのマンションの価格が高いようにありますが、沿線の中では本八幡、瑞江、船堀、大島周辺と比べても安価な価格設定ですよね。

かなり妬まれているようなので、これからもネガティブコメントが多く出るかもしれませんが、中古扱いの業者からは高い資産性のある物件なので自信を持って居住してもらいたいです。

と、ここまで書くとネガティブコメント者が必死に上げ足を取るでしょうね。

私のように、匿名性に甘えることなく、どのような立場でコメントしているのか明示してはどうですか。

[521: 近所をよく知る人]

なんだかちょっと荒れ気味ですね…。

私は一之江の物件を売却した経験がありますので、
その立場から意見を述べさせていただこうと思います。

問題は、
物件の良し悪しはとりあえずさておき、
一之江という土地が、奇しくも520さんが書かれていらっしゃるように、
広い地域から人を呼び込むには、
知名度も含めて魅力がないということに尽きると思います。

当然、一之江で買いたいという限定的ニーズを持っていらしゃる方はいるでしょうし、
空港バスも便利といえば便利ですし、
閑静と言えば確かに閑静です。

しかしながら、
物の価値というものがより多くの人が欲しければ欲しいほど、
より高い値で、また安定的なラインで推移するのだと考えれば、
一之江の物件需要というのは、
価格の面でとらえると、
どうしても高いラインで取引が成立しにくいということになるのでしょうか。

あとこれはある種の偏見を含むので批判覚悟で書きますが、
一之江周辺の物件を求める方々は、
いわゆる人気エリアと比べて、
そもそもの予算が低いということもあろうかと思います。
それゆえ、資産価値が低いというよりも、
低い値でしか成立しえないという部分もあるのではないでしょうか。
これは一之江に地縁のある方も含めてのことのような気がします。
つまり、限定的なニーズがあるからといって、
高い値段でもいいかというと、必ずしもそうでなく、
地元の方の考える予算感（＝資産価値）そのものが低いという印象があります。
（地元の人も一之江を評価しているわけではないということです）

また、物件のスペックは、
実は購買意欲を刺激する力はあまりないように感じます。
特に中古の場合は特に。
中古を探す方はまず、価格から物件を絞り込むことが多いでしょうから、
いくらスペックがよくても、検討範囲外の価格設定であれば、
検討してもらう、つまりスペックのよさを理解してもらうという
スタートラインにも立てないわけですから。

以上、素人意見、大変失礼いたしました。

[522: 匿名さん]

＞５２１
低い値でしか成立しえないという部分もあるのではないでしょうか。
これは一之江に地縁のある方も含めてのことのような気がします。

あってる。
高いわりに場所悪いと思った。
安ければ我慢できるという問題でもない。

[523: 近所をよく知る人]

このエリアの人は価格に敏感ですよね。あの中古の価格設定だと、それだけでスルーしてしまう人がほとんどだと思います。
空港に行くのは便利ですが、めったに使用しない方が大半だろし、それだけで一之江に住みたいって人は皆無だと思います。地縁のある人が大半でしょう。

[524: 匿名さん]

地元に需要あるのに価格も立地も魅力無いので残念な新築

[525: 匿名]

江戸川区は住居指定地域が多いから、高層マンションなどを建てにくい環境です。
大金使って、土地おさえて建築しても、戸数すくない建物の場合、広さのわりに1戸あたりが耳を疑うような値段になってしまうのです。

だから、この物件も暴利を狙っての価格ではなくて、コスト回収するには、仕方なくこうなってしまったのだと思います。
で、実際ここを新築で買う予算があれば別の区で、もっと周辺環境が良い物件を購入できる可能性は高いと思います。
それでも、9割方入居されているわけですから、やはり地縁の方々が住み替え購入されたパターンが多いのでしょう。

[526: 匿名さん]

グダグダ言ったところで、一之江のマイナーさは隠せない。
だって駅前に何も無いじゃない。
こんな駅前って、都営新宿線でも最低でしょう。
瑞江や船堀と比べても、一段と劣る。ブービーの篠崎よりも、遥かに下。
いわんや、亀戸、大島あたりとは雲泥の差。
それが、この価格では、買った途端に大損でしょう。
売りに出した人は、それに早く気付いただけ。
業者がギャーギャー言っても、惨めな手の内がバレバレ。

[527: 俺の懐かし作文！（笑）]

以前、一之江に10年ほど賃貸で住んだ経験があり、土地的にはお世話になった。

新宿方面には1本で出やすかったのが好印象だった。
地方出身の自分にとっては、一之江駅周りの何も無い場末感みたいのが意外と好きだった（笑）
なんというか、一応都内だけど地下鉄から出てくると田舎...みたいな（笑）

金曜日の夜に嫁さんとレンタルビデオのポパイに行くのも好きでした。
金曜日借りると新作以外は安かった。
葛西のヨーカドーやホームズも良く行ったなぁ。。懐かしい！
環七近いからマイカーであちこち行けた。

まぁ皆さん、あまり一之江を虐めﾝといて〜。
何も無いことこそが特徴かもです（笑）
しかし、この物件はちと高すぎ。（笑）

[528: 匿名さん]

東西線の駅で過疎化チャンピオンは、原木中山。
新宿線のチャンピオンは、もちろん御存知・一之江。
共通項は？
駅前なのに何も無い。全く無い。砂塵と風があるだけ。
現代のゴーストタウン駅。そのマンション買うの？

[529: 匿名さん]

住民版スレが、今年4月以降書き込みがありません。
どうしたのでしょう？

[530: 匿名]

買いたくなくれば買わなくていいですよ。全く困りません。
住みたいところにどうぞ住んで下さい。

あ、名前欄にどうぞ今住んでるところ書いて下さい。
今後の住宅購入の参考にさせて頂きます。

[533: 匿名さん]

５２０さんが資産価値が高いって言ってるけどここの営業？ぼろくそ言われているけど

[534: 懐かし作文の作者]

竣工1年未満の中古だから、これから例の中古がいくらで売れるかで参考評価が見える（？）。
今の値段で売れれば4700万の価値（資産価値）ということになる。
さて...どうなるか......

[535: 匿名さん]

昨日見学に行きましたが完売したみたいですね。
キャンセル待ちをすすめられました。

[536: 懐かし作文の作者]

完売がホントなら関係者には良かったことと思う。
あとは中古がいくらで売れるかきになる。

[537: 入居済み住民さん]

５３３さん
５２０さんは地元の不動産屋さんと、ちゃんと書いてありますよ。
それよりも５３３さんが住んでいるマンションを教えて下さいな。
あと、推薦マンションを教えて下さいよ。
駄目出しなら、誰にでも出来ますから。

５２０さんが書いているように、何の目的でこのマンションの批判をするのですか？
しきりに値段が高いと書いているものの、このマンションは同時期の新宿沿線では一番安かったですよ。

普通購入を断念すれば、気にならなくなると思うけど。
これだけ執念でこのマンション批判をしているということは、
・新築で買えなくて、中古待ち。その値段を下げたい為に批判書き込み。
・近隣新築マンションの不動産屋さん

いずれにしても、依然注目度が高いマンションですね。

あ、私は入居者です。

[538: 匿名]

イニシア瑞江の方が安くなかったですか？

[539: 匿名]

今更それがどうした？

[540: 匿名]

売れないとか言われてましたが、完売したようですね。

[541: 匿名さん]

これだけ時間かければ売れるでしょ。この付近の競合物件も完売してるしね。

[542: 匿名さん]

そうとう値引きしたみたいですね

[543: 目の前よく通りますが、、]

幹線道路沿いに住んだ経験あるから分かるんですけど
ここの南向き物件は車の排ガスが凄いんじゃないだろうか・・？
4階以上は新大橋通りの急な登り坂に面してますよね。営業車でよく通っているので気になってました。

[544: 匿名]

心配してくれなくていいですよ、業者さん。