プレミスト一之江ってどうですか？

[購入検討中さん]

プレミスト一之江についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

物件データ：
所在地：東京都江戸川区西瑞江4-15-2（地番）
交通：都営新宿線 「一之江」駅 徒歩4分
価格：未定
間取：2LDK-4LDK
面積：60.88平米-92.33平米


売主：大和ハウス工業
販売会社：大和ハウス工業　日本住宅流通
施工：大和小田急建設
管理会社：ダイワサービス

[407: 匿名さん]

西側と北西方向に高いマンションあるし、南は高架道路。
基本的には北向き的な印象。いくら駅に近くてもちょっと…

[408: 匿名]

西側は都営団地、北側はカツデンの倉庫。
太陽は東から南、西と移動するんですよ？
北側カツデン倉庫は高いですが、日照に関係無し。都営は低いですから、冬の太陽が低い時期は一部２階くらいまで影響がありますが、他は影響無し。
南側の高架道路は同じく冬は１階が日陰になりやすいですが、高架を走る車からの目線より高い位置に窓があるので、中は全く見えません。
音の影響は上層階はあるでしょうね。
テキトーな事を言ってますが、現地見ました？
単なる板荒らしですか。
HPしか見てないでしょ？
困りますね、いい加減なコメントは。

[409: 匿名さん]

>>407です。
荒しなどではありません。物件を真剣にチェックして回っています。
営業さん経由だと後々のしがらみも面倒なので（別物件で苦い経験あり）個人的に見に行きました。

北側路地（カツデン倉庫側）、西側路地（都営団地との間）も通り、周囲土地をまんべんなく歩きました。
駐車場入り口とおぼしき東側の道も当然歩きました。南面の1階は（高架側）一部ガラス張りになっていますよね。モルタルの上を歩く為のグリーンのペタペタスリッパーが外にありました。

ネットのグーグルアースで確認後、現地へ行こうと思いましたがまだ衛星写真が更新されていませんでしたのでネットではこちらの物件は確認できませんでした。

半日かけてじっくり駅周辺から物件周辺まで、地図片手に徒歩で見ました。


>>407
>>西側と北西方向に高いマンションあるし、

これは隣接物件として書いているワケではありません。書き方が悪く誤解があったようです。
環七交差点、中華料理店の横に高いマンションが建っていました。
またパチンコ屋の南100Mほどの所にそこそこ横に広くて高いマンションがありました。
地下駐車場タイプの大きな住居建物です。それらの事を指しています。

眺望的に視界にはいるだろうとの意図で書きました。
採光妨害の意で記したワケではありません。
事実、採光の話には私は触れていません。誤解を招くようであったなら謝罪します。


>>南は高架道路。
面しているスペースは騒音は気になるのではないかと考えます。
というか、騒音の事しか私は気にしていませんでした。
車から部屋の中が見える心配などというのは全くノーマークでした。
貴殿からの御指摘を受けて、そういうチェックの仕方もあるのだと初めて気付きました。

>>基本的には北向き的な印象。
正式なHPに出ている菱形のような形は、鋭角な角の部分が北を向いているという
個人的な調査結果で書いています。コンパスで計測したワケではありません。
正式には北北西、又は北北北西かもしれません。

一部、隣接物件が高い建物と誤解される可能性があった記述については謝罪します。
書くにあたり言葉が不足していたようです。

書き込みした内容は自分で調べて歩いた結果と感想です。

[410: 購入検討中さん]

私ももちろん直接現地見ました。
その結果やめました！いくら駅近くてもそれだけでは買えません。
こちらの購入者の方は駅近のみの判断だったのでしょうか？
理解に苦しみます。

[411: 匿名さん]

生きてる中で一番大きな買い物ですからじっくり吟味して選びましょう。
何十年の時間と大金を、その物件に注ぎ込む訳ですから、よく考えましょう。

[412: 匿名]

>410
あなたの言動、思考が理解に苦しみますよ。
誰もが悪いと思うものをダイワハウスが売るとは思えませんが？
少なくとも貴方より頭のいい人がマーケティングしてるでしょうし（笑）

[413: 匿名さん]

頭のいい人が手がけてる割には売れ残ってるようだけどね（笑）
人気物件は竣工前に完売するよ。オマケに後発物件の方が売れ行き上々のようだけどね（笑）

[414: 匿名]

で、結局のところダメ出しがしたかったと。
その素晴らしい眼力と情報力をもってして、どこのマンション買うんですか？
金が無くて買えない（笑）

[415: 通りすがり]

竣工前完売にこだわりますね？
景気も悪く、供給過剰ですがどうなんでしょうか？

[416: 匿名さん]

ここは私個人的価値感では買うに値しない。値する人が買ったのでしょう（笑

[417: 購入者]

まぁ、好みはひとそれぞれですね。
結婚相手もそうでしょう。
私は間取りで気に入ったのがあったから購入しましたよ。場所だけじゃ決められませんね。
場所だけで決めるひともいるらしいが。

[418: 契約済みさん]

もう、建物もほとんど完成してるんだから、あとは個人の判断ですね。
２０日～内覧会ですね。楽しみ。

僕はアスリエが至近距離って言うのがネックになり、あきらめきれずに買いました。
たしかに周辺物件からすると良い値段をつけてますよね。

[419: 物件比較中さん]

低階層、中階層の建物に囲まれてスッポリ埋没してました。
どれが該当建物？と迷うくらい分かりませんでした。
格好いい建物なのに全景の確認ができないのが残念。

[420: 契約者です]

確かに周囲を囲まれてるので全景の確認はできませんね。あの位置に高層マンションは迷惑ですし、あんなもんでむしろいいんじゃないですか？
見た目も大事でしょうが、人をほとんど呼ばない私はそこより他を優先しましたんで気にしてないですよ。

見た目重視なら込み入った駅から少し離れて、住宅街にあるような物件の方がいいんじゃないですかね。
清澄白河なんていいんじゃないですか？

[421: 匿名さん]

さすが契約者さんは前向きですね！

[422: 匿名さん]

契約・購入する本人が満足ならそれでOK。
俺はスルーしたけど、気に入った人も居るということで万事解決。

[423: 購入検討中さん]

諸経費９０万円までダイワハウスが面倒見てくれるようですが、それ以上の値引きは可能性があるでしょうか？　
値段的に少々勉強してもらえれば考えてもいいと思っていますが.....
宜しくお願いします。

[424: 物件比較中さん]

現地に赴き、直接営業さんに値引き交渉してみては如何でしょうか。

もともと日当りが悪そうな感じで厳しいと思われますので、売れ残っている物件は日当りどうでしょうかね？

それをネガネタにすれば、さらなる強気な値引き交渉ができるかもしれません。

船橋の物件ですが、窓の外はすぐラブホという物件がありまだ売れていません。

その物件は公式HPで、「契約者に200万円現金プレゼント」とあります。

人気がない所や売れにくい物件は、販売側が何らかのサービスをしていますね。

[425: 検討中]

日当たりは実際に部屋に入らないと各戸それぞれじゃないでしょうか。
買うのは自分自身ですから、人気がどうとかより自身が納得できる物件を買いたいですね。
決算前になれば値引き交渉はできるかもしれませんが、属性が悪くローンに通らないかもしれなかったり、本当に買うのか分からないような人とは交渉に乗ってこないと思いますよ。
ダイワに急いでる素振りはないですから、強気に出たところで相手にされないのがオチですね。
いい物件と出会えるといいですね。

[426: 購入検討中さん]

424さん & 425さん

有り難う御座います。真剣に検討しています。なんだかの割引が可能のような返答が来ておりますので週末再交渉です。

[427: 契約済みさん]

明日は内覧会ですね。楽しみです。
家電、家具等揃えるのが楽しいですね。

[428: 契約者]

明日内覧会なので、本日内覧会に参加された方のレビューを是非お願い致します。

[429: 契約済みさん]

内覧会行ってきました。業者の方がズラ～ッと並んで挨拶していたのですが、エレベーター前にあの人数ってチョット気まずかったですね・・・。廊下では早速、子供たちが走り回ってました。意外にエントランスは狭い！？気がしました。自転車置き場も１台１台の間隔が非常に狭く危ない気もしましたね。外観ですが、見た目からは分からないのが残念でした。

[430: 入居予定さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/67544/

入居予定者用スレッド立てました！
入居者の方は是非ご利用下さい。

[431: 通りすがり]

なんかモデルルームが賑わっていますが、値引きでも始まったんですか？

[432: 匿名さん]

今日チラシ入ってましたね。

しかし、誰もいませんね。
以前、こちらでカキコミされていた方々は入居ずみ、検討していた方々も
船堀や瑞江で買って落ち着いた、ということでしょうか？

まだマンションを決めきれないのは、もしかして私だけ…？

[433: 匿名]

販売戸数が減ってますし、着実に売れてるみたいですね。即完売とはいってませんが、買う方からすれば物を見れるのは羨ましいです。

[434: 匿名さん]

現地見ましたが、部屋によっては日当たりかなりやばいですね。
中層階以上の方だけはいい思いができそうですが…

[435: 匿名さん]

昨日現地見ましたが、確かに東側はあまりよくなかったです。ただ南側と西側は１階を見せてもらいましたが日当り結構よかったです。

[436: 匿名さん]

承知の上だったことですが
コミュニティルームって使えないですよね…
物理的にもそうだけど心理的にも。
あんなガラス張りの冷たい空間じゃ落ち着かないし
動線的にも何かのついでに留まるって位置でもないし。
セキュリティ内だからお客さんを待たせておけるスペースわけでもなく…

エントランスやエレベータホールを広くしてほしかった。
一体的なプランにできなかったのかしら。

[437: 匿名さん]

1Fはよく覗かれますね。猫に。
うちの部屋の前にも雨の後は足跡がｗ

先日、はじめて覗き猫と出会いました。黒茶のトラ猫。
裏のウサギあたりにも似たのがいるからその兄弟かな？？
裏の猫達は触ってもあまり逃げなくて良い子だ。

[438: 匿名]

庭で何しようと自由でしょうが、いい大人なんですから近所への配慮はして欲しいですね。

[439: 購入検討中さん]

猫で裁判になった元名人がいたけど、糞尿被害は勘弁！！

[440: 匿名さん]

ここまだ売れ残ってるの？
駅遠い瑞江ライオンズが、後発で売り切ったというのに。
瑞江６分のウィルローズや篠崎３分のクレストフォルムには
立地で負けてると思うから、さっさと売り切らないと、
このへんにすら捲られかねない。

[441: 匿名]

糞尿被害じゃありませんよ。
一部庭付き住戸の方が夜間に庭で盛り上がってて近所迷惑なだけです。
せめて昼間ならいいんですけどねぇ。

[442: 匿名はん]

この暇人めが・・・

[443: 匿名]

↑そういう貴方は？

[444: 近所をよく知る人]

↑そうゆう貴方方は？

[445: 入居済み住民さん]

ワールドカップ・一之江検索でここにたどり着くあたりどうかと思いますが、書き込み。

夜は静かですよ。ただ、朝７時頃から窓を開けてると駐車場の機械の音がします。
駅・フィットネスは歩いて苦にならないです。近場に美味しいお店は少ないです。
ちょっと行けばいろいろあるんだけどね。めんどい。
ネコは、最近こないけど、すし屋の通りに行くと夜３～４匹夜会を開いてます。弄ろうとすると逃げる。かわいい。
環７沿いの蕎麦屋のネコは触っても喜ぶばっかりで、かわいい。
すぐ裏の倉庫前のうさぎ小屋のネコ達は触っても逃げないけど不信感満々で見てくる。かわいい。

あと、若い家族が多いのか土日の昼前は子供の泣き声がうるさい。
もちょっとしつけて欲しい。騒ぐなら午後にしてくれ。朝は眠い。
駐輪場がちょっと狭い。

そんな感じ。

[446: 匿名]

↑貴方は子供の頃泣かなかったの？
午前中はじっとしてるいい子ちゃんだったんだ！？
すごい！

[447: 匿名さん]

猫だのガキだのくだらねぇ～。嫌いなだけだろ？生活してればその位は当たり前、我慢しろ。

[448: 近所をよく知る人]

↑そうだそうだ！！！
447さんごもっとも！！！
ホント大人なんだから我慢よね～！！！

[449: 匿名さん]

この物件、もの凄い場末感満々な場所に建っていて「負のパワースポットじゃないの？！ｗ」
って疑っちゃうぐらい凄いｗ

[450: 匿名]

そうでもないよ

[451: 住まいに詳しい人]

ここは薄暗い感じで凄いよ〜
周辺建物や高架道路にスッポリ囲まれてて、お洒落な建物の形が全く分かりません（笑

[452: 匿名]

曇り？

[453: 住まいに詳しい人]

いや、晴れてても鬱蒼とした感じでヤヴァかったよ。
現地見学2回も行ったから知ってる。

[454: 匿名]

一回目で気付かなかったなんて、目が悪すぎなんじゃない？

[455: 住まいに詳しい人]

いや、1回目の予約の時に悪天候だった為に、快晴の2回目に確認の為に再チャレンジ。
超快晴でも薄暗くてダメな感じでした。 （>_<）
流石にこれでは…って感じで夫婦意見一致でヤメ。

目ではなく、建物の立地が悪すぎた… （>_<）

[456: 匿名]

で、どこ買うの？

[457: 匿名さん]

くら寿司近くの中古マンション買いたい。駅からも近く道が整備されていていい

[458: 匿名]

それって賃貸じゃないの？
あの辺に分譲はないと思ったが。

[459: 匿名さん]

ここと東大島のクレストフォルムはどちらが先に完売する？
ここって値引きしてるのかな？
６００万円くらい引いたら買ってもいい

[460: 匿名]

交渉してみたら？

[461: 匿名さん]

ここはあといくつ残っているの？

[462: 匿名]

ギャラリーに問い合わせてみるべし

[463: 匿名]

売れ残りまだですかぁ。

[464: 匿名さん]

公式HPみてみろよ。　　5物件ほど出てる。　ひょっとしたらもっとあるかもしれない。
いずれにしても、全て80平米以下だったので俺的に魅力ゼロ。

[465: 匿名さん]

このエリアのマンションは他は全て売り切っているのにここはまだ残っているんだね。駅近でも駅力がない、立地に魅力ないと残念な結果になるんだね。ブランド力だけでは売れないのか。
流石にプラウド大島よりは完売できるかな？

[466: 匿名]

>>駅近でも駅力がない
確かに。
一之江は環七や幹線道路が近いので、電車よりも車を活用することで便利な土地ですね。
東京都という肩書きでも、土地的には「千葉」だと考えても差し支えない感じです。
駅力って査定ならば東西線の浦安、本八幡、妙典辺りにも負けているのではないでしょうか。

[467: 匿名さん]

完全に負けてるでしょ。本八幡、浦安は便利ですよ。飲食店、ショッピングセンターも多い。妙典もちょっとした商業施設が駅前にあって今後発展するかもね。
一之江は畑が多いけど戸建が立つくらいで商業施設は期待できない。
ここも地元住民が大半を買ってるんでしょ。地縁がなければ検討理由がわからない

[468: 住まいに詳しい人]

栄えてる東京よりの千葉 ＞ 千葉に隣接する東京の端っこ

[469: 匿名]

で？

[470: 匿名さん]

誰も買わない。この価格なら大島だな。

[471: 匿名]

誰も買ってないのに売り出し７戸って面白いね。
貧乏人の遠吠えかな（笑）

[472: 匿名さん]

金持ちならこんな場所買わないでしょ。
買った人は見る目がないんだよ。
これだけ長く売れ残っているんだから現実を見てね

[473: 匿名]

そんな貴方が住んでる素敵な所を教えて下さいな☆

[474: 住まいに詳しい人]

あの立地条件と価格を鑑みた時に「高い買い物」と感じます。
もともと住居は大きな額の買い物ですが、高い買い物になるか、安い買い物になるかは
立地条件と価格のバランスで決まります。

[475: 匿名]

それを決めるのは買う人自身なんじゃないですかね。

[476: 匿名さん]

No.474

第三者が決めるのではなく、
購入者が満足すれば良い買い物
後悔すれば悪い買い物
だと思うけど

[477: 匿名さん]

購入者が満足して買えば良い買物だけど、第三者に評価されなければ売れないよね。地縁がある人が買っているんだろうけど、そうじゃない人はあの立地で買おうとは思えないでしょう。敷地いっぱいに建てられてて、バルコニーも狭い、隣の家と距離が近すぎ。

[478: 匿名さん]

購入される方々は売却して出て行くことはあまり考えていないと思います。
実際、築浅でもなかなか捌くのが難しそうな物件だという印象を受けました。

[479: 入居済み住民さん]

No478さん！
俺はメチャメチャ売る気だよ！
ご自身の印象でその判断を書き込むと的が外れてしまいますので社会的環境においても気を付けて下さい、以上。

[480: 匿名]

>479様

米国で個人マイホームローンの焦げ付き問題から端を発した「リーマンショック」など
世界的な不況の中で日本でもマンションの建て控えの時期が数年続きました。

景気が回復しつつある中で、先述の理由から欲しくても物件自体が少ないという現象が起きていたので、
優良中古や、新築が飛ぶように売れています。
「マイホーム減税」という政治的政策も大きく後押ししていますが、それも今年で最後になるので
需要と供給のバランスで言うと、需要の方が大きく、供給が追いついていません。
中級層以上では確実に景気が良くなっているのです。

これを反映してか、都心では新たに再開発地域が増えていてマンション建設ラッシュになっています。
都心で広くて安い、高層階で夜景も綺麗など、お洒落な物件がドンドン生まれています。

建設ラッシュはこれからも続き、数年後には逆に供給過多になると言われています。
そのため、よほどのセールスポイントがないと中古販売は難しくなると分析されています。

またユーザーの眼も肥えてきますので、中古市場に於いては竣工後の現在でも
空きがある物件は将来厳しいという可能性を含んでいるかもしれません。

[481: 匿名さん]

新築でこれだけ売れ残っている物件が中古で売れるのかね？
７０ｍ２で３５００万円くらいなら売れますか？

[482: 匿名さん]

立地が・・・貧しい気分。駅は近いが、駅からマンションまで歩いてくると何故だか寂しく貧しい気分になる。

[483: 物件比較中さん]

76㎡で4700万円というふざけた値段でもう中古として売る広告が来ました。
笑ってしまいました。

[484: 匿名]

>>483様
未入居中古ってことなんだろうか…？
売れないまま、竣工から1年経った物件？

もしチラシがお手元にあるなら詳細を教えて下さい。
未入居とか、どこかに出ているかもしれませんので。

しかし、あの立地条件、76平米で4700万は総合的に判断すると
ちょっと手が出ませんね。。

[485: 住まいに詳しい人]

未入居ではなく実際に人が入ったあとの中古売却っぽいね。
ネットでも出てた
http://house.goo.ne.jp/buy/um/detail/0/13123/1887049001/00421497/18870...

[486: 匿名さん]

ここを買うなら大島のプラウドの方が全然ましでしょ。
入居して１年たたないで中古が出るってどんだけ住みにくいんですか？
まだ完売してないのに中古が出るのは住んでる人から見たら悲しいね。

[487: 住人]

住みにくくはないですよ。
当初掲示板でも言われてた全面道路からの騒音は感じませんし。
部屋の位置によっては隣家と近接してますのでどうかなーと思いますが。
中古に出される理由は知りたいですね。
一年だろうがなんだろうが、売りに出すのは持ち主の自由ですね。
投資用に買ってあてがはずれたか資金繰りが悪化したのか。はたまた騒音トラブルでもあったか。
妄想すればきりがないですよ。

[488: 匿名]

なぜ現オーナーが売却に走ったのか？には興味がありませんが、
この物件で4700万は相当に難しいと思いますね。
最終的にもっと値下げが必要でしょう。
恐らく希望価格ということで、最初はこの価格で出して今後はもっと下がって行くと類推できます。

>>481氏のコメント
をお借りしますが、このラインの読みは中々のものと思います。
運がよければ、3700〜800万辺りでもいけるかもしれません。築浅と駅近の2大武器を駆使してもこの辺でしょう。

閉塞感を感じる土地雰囲気が好印象になりにくく、さらに、
駅に近いという最大の武器がありながら道が狭く寂しいために、
夜道に安心感を持てない印象がセールスポイントを相殺してしまっています。

新築・76㎡・4700万なら、都心でもそこそこの場所の物件が買えます。
中古なら相当選ぶことができ、築浅のかなりの優良中古を購入できます。
実際、WEB上で新築・中古を検索すると魅力的な物件かなり出てきますよ。

[489: 匿名さん]

一之江ですよね。
3200万〜3400万くらいが妥当だと考えますが。冷静に考えればわかると思いますよ。

[490: 匿名さん]

ここには関係ないですが、競売物件のクリオ船堀親水公園は７５ｍ２でいくらくらいで売れますかね？
あとは東大島のキャピタルも同じ条件ならいくらになるかな？
キャピタルは７５ｍがラスト３９００万円で売ってたからあまり損はしないかな？

[491: 匿名]

この物件、5階の南向きと言えば、水平位置で高架道路と同じか、数メートルの違いだけですよね。
しかも登坂側の車線に面しており、昼夜問わず爆音バイクやトラックがアクセルふかして通っていたと思います。
騒音、排ガスの問題が、かなりあるんじゃないですか？

[492: 匿名]

新築のマンションや戸建の場合、ご祝儀価格（デベや建築会社に対しての）が組み込まれた販売価格だから
たった1日住んだだけでも、中古販売になるとガックーン・・と値段落ちるんだよね。

[493: 匿名さん]

江戸川区は子育て環境が充実しているので
他の地区から越されて来る方も多いですが、
江戸川区の中から一之江という地を選ぶ方は少ないでしょうね
葛西・西葛西に目が行く方が多いと思います

[494: 匿名さん]

葛西、西葛西は地獄の東西線がネックでしょう。都営線はあまり混まないし、そこそこ便利だと思います。
一之江は何もないから住みたいと思わないけど、船堀、大島、西大島あたりは物価も安くて住みやすいよ

[495: 匿名さん]

一之江と葛西を比べたらそりゃ葛西の圧勝でしょう
比較するなら船堀や瑞江にしないと

[496: 匿名さん]

4700万の予算で中古ならもっと凄いの買えそう。
手数料、引っ越しなど諸々経費入れたら5000万でしょ？　こりゃ新築買うって。

[497: 匿名さん]

一之江は、駅力で瑞江や船堀には及ばない。
篠崎には互角以上か。
でも住環境は篠崎が上だな。

[498: 匿名]

篠崎に勝ってもなぁ………（笑

[499: 匿名]

ま、評価ばかり気にしてるならどこも買わなきゃいいんじゃないですか？

[500: 近所をよく知る人]

建物の中のお部屋を見せていただきました。外からでは分からない音の事や、販売さんが親身でとてもよかったです。

[501: 匿名さん]

ここがいつ完売するか楽しみですよ。

[502: 匿名さん]

住環境、駅力に難点があるとはいえ、駅から近いのに
まだ売り切れないというのはちょっとおかしいですね。
大和ハウスでしょう？一流メーカーじゃないですか。

[503:]

現地見ればわかる。凄いから。
むしろ完売する確率は低いとみてる

[504: 匿名]

あと数戸

[505: 匿名さん]

苦労してますね

[506: 匿名]

嫌、特に苦労してないと思う。