グランドヒルズ成城ってどうですか？

[匿名さん]

グランドヒルズ成城についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式HP：
http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/seijo/

物件データ：
所在地：東京都世田谷区成城1丁目118-134（地番）
交通：小田急小田原線 「成城学園前」駅 徒歩7分
価格：8900万円
間取：2LDK
面積：91.24平米

[42: 物件比較中さん]

ここの物件は機械式駐車場が車幅1950mm対応が売りとなってますが、車幅1920mmのフェラーリは駐車可能でしょうか？

[43: 物件比較中さん]

42さん

当方ＳＬＲマクラーレン（車幅約191です）を所有しています。
事務所で借りている機械式駐車場が全幅195ですが、ギリギリですね。やはり205は欲しいところでしょう。
腕には自信を持っていますが、機械式はリスクが大きいのでは。
リフトでテスタオーナーがエアスカーフ周辺を何度も擦っていました。
やはり良い車は屋内平置きに限るでしょう。
都内のマンションで平置き駐車場は希少性がありますよね。

[44: 物件比較中さん]

ここは世田谷区ハザードマップで駅から下がった窪地のため水没の危険ややあり地域なので
昨今の局地豪雨の多さを考えると駐車場や地下階は危険です。cf↓
http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/suigai_taisaku/yosouzu/nogawa.pdf

ペットokで動物病院が隣なので車持たずペットありなら1階以上は検討できますが....

[45: 物件比較中さん]

No.44さん
下記のほうがみやすいですね。でもこの図は今のように10m
も地下を地盤全体掘って道路より30-40ｃｍは高かった前の営林局の３階が立っていたころの
評価なのでもっと危険でしょう。スミフに良識はあるのか？
http://i-gis.city.setagaya.tokyo.jp/homepage/data/shareimage/hazard_ze...

[46: 物件比較中さん]

今日グランドヒルズ見てきました。
消防署が少し気になったけど成城学園前駅まで平坦に7分はやはり魅力的
室外機がバルコニーにないあたりがすごいの一言
ホテル住まいのような感覚で住むには良いかも
うちは少し予算オーバーなので悩みます、、、

[47: 物件比較中さん]

先日、モデルルームを拝見しました。設備、仕様なかなかよかったです。住友さんのグランドヒルズのマンションは４年ほど前に検討したことがあったのですが、主人の転勤で断念しました。その時も同じように広い面積の間取りで、すごくグレードの良いマンションであった印象があります。このマンションもほとんどが９０㎡以上なので１００㎡以上希望の私たちにとっては検討したいマンションのひとつです。何よりも子供が小さいので自然がいっぱいの環境が気に入っています。以前住んでいた頃より駅がきれいになり、緑が多くなり街がきれいに明るくなったように感じました。お店もやっていて懐かしかったです。もう少し検討し結論を出したいと思います。

[48: 匿名さん]

駅は綺麗になりましたが、緑はずいぶん減ったと思いますよ。
お屋敷が２分割、３分割されてマンションや建て売りが増えましたから。

[49: 物件比較中さん]

成城学園前駅から１０分以内の新築マンションは本当にないですね。住友さん以外ですと駅３分のところに来年出るようですが、そのくらいのようです。モデルは、見学してないのですが周りが囲まれていて…　。グランドヒルズのモデル私たちにとってはすごく良かったです。駐車場の平置きと２４時間有人管理でないのが残念ですが、それ以外はマルです。都心より少し離れていますのでグレードは、あまり期待していなかったのですが、仕様は都心の高額マンションと同じかそれ以上かもしれませんね。とりあえず北口のマンションのモデルを見学してから判断したいと思います。

[50: 物件比較中さん]

三井不動産のパークコート成城も条件が近く候補にしています。

成城に住む友人の話では
秋の台風シーズンにはグランドヒルズのそばの成城2丁目交差点付近で通行難なほど浸水することも
あるということで　三井のパークコートのほうが無難かとも思います。

近くに平置き駐車場があるのでそれを契約して2階以上も考えていますが...　　　あとは値下がり相場をどう読むか？

[51: 成城小僧]

浸水した場合、補償はどうなるのですか？

[52: 匿名さん]

51www
成城ってどんなところか知らないで書くと、また２ちゃんの世田谷スレで悪態つくはめになるよ。

[53: 匿名さん]

成城のマンションは浸水しないの？
どういうこと？

[54: 匿名さん]

散歩がてら外見を見てきました。
億ションという高級感は皆無ですね。
住友不動産のマンション設計に？です。それともデザイン設計はゼネコン？
こんなんじゃどんなに販売頑張っても…。

[55: 購入検討中さん]

誰かに高級感を自慢するような物件じゃないってことでしょう。
自慢したいのなら他の物件を探したほうが良いかと思いますよ。

[56: 物件比較中さん]

55さん


私は価格に見合う内外装はあって良いと思います。
高級マンションなんてどこにでもある時代ですからね。

ただ頭ごなしに５４さんの意見を否定するのもどうかと思いました。
自慢したい、なんて触れていませんしね。

[57: 物件比較中さん]

パークコート成城は　
低層地域に立ち条例改正前なので当時は適法ですが、現状では空ぼりが
世田谷区条例違反で既存不適格で　遠い将来まで考えると資産価値が低い
地下室マンションのようです。

グランドヒルズ成城は低層専用地域ではないようですが、風致地区のようなので
やはり空ぼりが間際なので資産価値が気になります。新条例に適合物件を待つのも手かと
思います。

[58: 匿名さん]

今世田谷区で地下室のみのマンションを購入することはかならリスキーですね。
メゾネットタイプは規制が適用されないようです。

[59: 匿名さん]

ここも販売は苦戦してそうですね。
価格と仕様のバランスが悪い。

[60: 匿名さん]

アドレスは貴重では？

[61: 匿名さん]

成城は駅の南側は崖があり良くない。
成城で本当に良い立地は6丁目と5丁目のみですよ。

[62: 匿名さん]

真剣になって住むとこじゃなくて、ご近所さんがセカンド利用や賃貸するとこ。
寸評加えてもしかたない。

[63: 住まいに詳しい人]

平成22年1月から　地下室のみの住居を持つマンションは　世田谷区でもようやく既存不適格にほぼなるようです。

この手のマンションは10年後は過去の遺物か？

http://kugi.city.setagaya.tokyo.jp/voices/CGI/voiweb.exe?ACT=200&K...,3&KGTP=1,2,3&TITL_SUBT=%95%BD%90%AC%82Q%82P%94N%81@%81@%82Q%8C%8E%81@%93s%8Es%90%AE%94%F5%8F%ED%94C%88%CF%88%F5%89%EF%81%7C02%8C%8E09%93%FA-01%8D%86&SFIELD1=HTGN&SKEY1=%83%81%83]%83l%83b%83g&SSPLIT1=+%2B%2F%21%28%29-&KGNO=744&FINO=1862&HUID=214731


--- 以下　上記区議会議事録より抜粋 ------ 平成２１年　　２月　都市整備常任委員会,02月09日-01号

具体的な斜面地条例の改正点、２主な改正点でございますが、裏面をごらんください。上のほうが規制のイメージ図でございます。現在はこの上面の左側のとおり、住戸Ｄというのが地盤面よりそっくり地下にあるわけですが、有効な空堀を有していれば、これは現在のところこういった形の独立住戸が認められているところでございます。これを改正後は右側のように、完全に地盤面下にある住戸は認められなくて、そのうちの一つ以上の居室は地上面になければならない、つまりメゾネット型でなければ住宅はつくれないというふうな規制でございます。

~

　順調にまいりますと、ご了承いただきました場合には、施行日としては平成二十二年の一月一日を考えております。
　説明は以上でございます。


○上島　委員長　ただいまの説明に対しご質疑ありましたら、どうぞ。
　　　〔「なし」と呼ぶ者あり〕


○上島　委員長　ないようでございますので、本件の報告を終わります。

[64: 匿名さん]

ここ値引きやってるみたいですね。買いかも

[65: 物件比較中さん]

既存不的確分　実際価値が下がるので値引きは当然で得とはいえない。ゴタゴタを背負い込むだけ。２０１０.1-
業者に報告義務が生じる前に売り抜けたいのだろう。

[66: 購入検討中さん]

仕様とバランス　既存不適格リスクを考えて目先の価格変化を冷静に判断する必要があるでしょう。

[67: 購入検討中さん]

ここの原価と売値もうけを推定試算してみました。土地坪単価１８０万円広域一括なので土地買収総額１０億円地下室マンション造成費1億円宣伝販促費１億円建築坪単価７０万円として建築総額13億円　ここまでで総費用25億円販売総戸数３６戸　平均価格１．２億円で３６ｘ１．２＝４３．２億円　定価で売れれば利益１８．２億円３割引まですると利益がなくなるがみたいな感じでしょうか？坪７０万円はかけていないかな？むしろ宣伝広告販促に２－３億円かけているかも？（本部経費もあり？）定価は高いが1－2割引き限界？

[68: 購入検討中さん]

no.67訂正　4割引で利益なしでした。　売れ行き悪ければ3割引も可能か？

[69: 匿名さん]

なるほど。
しかし、4割引でもこの立地じゃ買わないかな。

[70: 匿名さん]

買えない人の遠吠えかな

[71: 物件比較中さん]

売り出し後1年経って入居は北４階の1軒だけ（桜？）.後は南西5階の販促AVルームとその他、必死に売ろうと意気込む営業マンの打ち合わせ後の影だけでは.....

[72: 物件比較中さん]

そんなに売れてないんですか？

[73: 物件]

成城学園前で探してますが、いずれも空いてるなぁ。なんでやろ？

[74: 匿名さん]

都心嗜好が強い 都心近いベイエリア 埋め立ての供給過で安い。 タワーマンションが人気 こんなとこですかね とも働き増えて、環境より利便性という若い人が増えたんでしょう その内また郊外嗜好が高まりだすとおもいますけど 歴史は繰り返すからね

[75: 匿名さん]

かなり売れていないようですね。
高級感が弱いからでしょうか。

[76: 匿名さん]

値段高過ぎですよ。

[77: 匿名さん]

竣工後、半年以上経ったのに公表しているだけでも4割以上の売れ残りですか
シティハウス成城より酷い？

[78: ご近所さん]

今日、前を通りましたけど、向かいの住居数戸が建設反対の旗を立ててた。
立地も日当たりも建物も良い物件だと思うんだけど、周りがそう言う状況だと正直安心して住みずらいから購入を躊躇しちゃうと思うので、それも売れない原因のひとつだと思う。

[79: 物件比較中さん]

傾斜地地下室マンションではないけれど↓と同様な不動産屋の利益優先物件だと思う.
http://www.nikkeibp.co.jp/sj/2/column/ba/53/
前ここの土地にたっていた営林局の３階建ての建物の7倍容積とのこと。
縁を残して全体土地を掘り下げて
建築基準法を数値上クリアするやり方では、
姉歯事件のように許可はでるにせよ。空間にゆとりがないのは当然。
こうした無理なたて方が周辺の1種住専地域等の反対の表明方法につながっているのでは？

[80: 匿名さん]

なるほど。勉強になりました

[81: 匿名さん]

祖師ヶ谷大蔵

[82: 匿名さん]

三Ｌで1億超えはやりすぎだ。

[83: 匿名さん]

このレベルは当然だよ

[84: ライバル]

スミフ三茶物件の話したらあちらは！苦戦ですねだと。あちらも！と思うが。
物件レベルは甲乙つけたがいが三茶と比べるとここは環境が悪い。坪単価同じならやはり三茶かな。

[85: 匿名]

ここ、まだ残ってたんだ。一体何年で完売する気だよ？
既存不的確で再販難、住民との軋轢、消防署隣接・・終の棲家として考えている人以外は手を出せないな。
資産価値の観点からみたら、リスク過多。

[86: 周辺住民さん]

既存不適格では今の半値でも買えない

[87: 匿名さん]

先日、久々にそばを通りかかったら、
いまだ近隣住民宅に建設反対の表示などが残っていました。
いろいろ根深い問題があるんでしょうね。
やはり、成城駅周辺は、低層建築で瀟洒な町並みが似合います。

[88: ご近所さん]

本当に売れ残り4割だけ？目の前の道をよく通るけどかなりの部屋が真暗だよ。

[89: ご近所さん]

明かりのついているところも営業が2－3軒、オープンルームでで使っていてこまめにつけているので住んでいるのではなく見掛け倒しだったりします。

[90: 匿名]

完売させたいなら、営業マンの教育をやり直すべきだよ。
知り合いも偶然ここを見学してて、営業マンの悪口で大盛り上がり。
見学に行っても待たせるし、価格交渉を少しでもしようものなら露骨に嫌な態度、または無視！
無視はないだろ、無視は。
「社の方針で値下げはできないので・・。すみません」と低姿勢でやんわり断れば、こちらも嫌な気がしないのに。

おかげで二度と住友と名のつく物件は見に行かず、他で決めたよ。
住友より名門大手だったけど、そこの営業マンはいつもかんじがよくて気持ち良かった。
この程度の社員教育なんだから、買ってからもアフターサービスで嫌な思いすること間違いないだろうね。
住友は客を客とは見てないから。

物件のリスクについては、上の人が書いてるとおりだね。

[91: 匿名さん]

中古でプラウド成城、プラウド成城樟景台がそれぞれ売りに出てる、、、もう少し下がれば、、、

[92: 匿名さん]

あのサカキはなんと？

[93: 物件比較中さん]

モデルルームを見学しました。
値引きも始まっているようですし、
比較的良いつくりのマンションだと思うのですが、人気ありませんね。
消防署横、既存不適格、値段、周辺住民の反対運動以外にもマイナスポイントがあるのでしょうか？

[95: ?]

現在値引きは何％？入居率は何％？

[96: 買い換え検討中]

新モデルルームが6/19(土)にできたそうですね！！なにか仕様の面では変更あったのでしょうか？現在の価格がどれくらいか全然わからなくて、見に行こうか迷っています(;_;)

[97: 購入検討中さん]

モデルルームを見てきました。
やはり内装はすごいですね。
４月以降、契約は増えているようです。
夏には、明かりも増えるのではないでしょうか？

[98: 匿名さん]

スゴイのは、あの立地は！

[99: 近所をよく知る人]

このマンションは世田谷区浸水危険あり地区の全体を掘り下げて建ています。
注意しましょう！↓
http://www.city.setagaya.tokyo.jp/koho/koho/2010/100601/p01_002.html

[100: 匿名さん]

SOSは、消防署へ。。。そっか、目の前か

[101: 購入検討中さん]

浸水危険地区だというのは、近年問い合わせが多いみたいで、考慮されて設計されてるみたいですよ。

[102: 買い換え検討中]

少しずつですが、売れ始めてきてるみたいですね。
気になった物件が、契約済になってました。

[103: 匿名さん]

どうせ値引きするならもっと早くに手を打てば良かったのにね。
潜在客にさんざん失礼な態度取り続けて、挙句の果てに値下げとは・・。

[104: 匿名]

成城の外れで消防署隣り。ここは成城であって成城でない立地だと思います。
いわゆる高級住宅地成城の中心は５丁目と６丁目。ここは国分寺崖線の縁です。でも眺望もない。
この場所で住友最高級ブランド「グランドヒルズ」と言われても、皆さん「はっ？？何で？？」って感じだと思います。
成城を知らない方しか買わないでしょう。
何が最高級なのか疑問です。内装は良いですが立地がいかんせん…。

[105: 匿名さん]

成城アドレスにこだわったところで、このエリアのマンション選びは、妥協が必要
価格だけでみれば、いかにも成城プライスだが、立地や物件の質など魅力に乏しい
パークシティ、シティハウスの中古も苦戦という印象をぬぐえない

[106: 匿名さん]

世田谷区斜面地等における建築物の制限に関する条例（平成２１年６月改正）

　住宅の居室を地下に建設することは、かつては法令により禁止されていましたが、近年の建設技術の向上と規制緩和の流れを受けて、建築基準法等が改正され、認められることとなりました。そのため、地下のみに設置される住宅を伴うマンションの建設が世田谷区内でも多くみられるようになりました。このような住宅の中には、日照や通風が充分ではなく好ましい居住環境とはいえないものもあります。また、大規模なからぼりを伴うマンションが多く建設されることにより、実質的な空地が減少し市街地の環境を損ねる事態となってきました。
　このため、世田谷区では、良好な住環境の保全と良質な住宅の確保、さらに市街地環境の保護を目的とし、建築基準法第５０条に基づく「世田谷区斜面地における建築物の制限に関する条例」を改正し、地下のみに設置される独立住戸の原則禁止することとしました。

条例の詳しい内容は、こちらをご覧下さい。
　○世田谷区斜面地等における建築物の制限に関する条例

[107: 匿名さん]

流行りでも地下住戸だけはカンベン。。。物件のイメージダウンも甚だしい

[108: 匿名さん]

あなぐら生活、、、

[109: 匿名]

毎日サイレンが何度も…。隊員が「ヨシッ！」とか威勢のいい声で訓練してる。消防署マニアしか買わないんじゃないか？

[110: 匿名さん]

成城のマンションは立地に難アリ

プラウドはバス通り沿い、横はコンビニ
パークコートは正面の景観がイマイチ
パークシティやシティハウスは崖下

[111: 匿名]

余りに強気な用地仕入れ。こんな場所では「成城に住んでます」とは言えないでしょう。坪230位なら買う人いるかも。

[112: 匿名さん]

成城アドレスでもないのに、物件名に「成城」を冠した物件でも法外な値づけ、、、なめてます

[113: 匿名]

普通に成城アドレスです。とこの出身？

[114: 匿名]

こんな立地が〇友の最上級ブランドなんだ…。
意味不明です。

[115: 匿名さん]

113

文章をしっかり読んでから書き込んでね。。。ここの物件に言及したわけでないから
でも、似たようなもんか、サイレンが聞こえるようじゃ

[116: 匿名さん]

シティハウスの中古も売れないね

[117: 匿名さん]

ＨＰを見ると、

誰もが憧れる希少な立地のみ企画＝グランドヒルズ
との記載がある。

この場所に憧れがあるのだろうか？？？

[118: 匿名さん]

成城の「印籠」が目に入らぬかあ～～入るわけないよ！

近隣住民が反対する気持ちわかるね

なぜ、ここにマンションなんだよって

[119: 匿名]

デベロッパーと近隣住民による必死の書き込み・・・

だっせー・・・

[120: 匿名さん]

↑思い込みだね。ま、いいけど…

[121: 匿名]

24時間サイレンがなる消防署隣りの億ションは確かに希少。
普通有り得ない。いつまでも売れ残ってるから、でかい看板が堂々と車寄せに置いてある。
来訪者から二匹目のドジョウを狙ってるのかも。 普通の神経なら恥ずかしくて仕方ないけど…。

[122: 匿名さん]

↑憧れる人が沢山いるんですよ-。

[123: 匿名さん]

ガーデンコートのほうがいいな

[124: 匿名]

西隣の空き地は何が建つのでしょうか？
マンションですか？

[125: いつか買いたいさん]

今のところ道路を広くするだけで、マンションが建つ予定はないみたいですよ。

[126: 匿名さん]

高級住宅地の成城で最高級のグランドヒルズ。
憧れますが資金的に厳しいです。
二子玉川辺りがせいぜい身の丈です。
いいな、グランドヒルズ。
憧れます。

[127: 匿名さん]

そうですか？

[128: 匿名さん]

そうですよ。

[129: 匿名さん]

成城はいいですよ。

[130: ご近所さん]

なんだかんだ批判も多いですけど、この物件なかなかのセレブ物件ですよ。某芸能人の方や、会社経営者や、お医者さんなど多数らしいですよ。
文句いってる人は、基本負け惜しみですね。かわいそうに　

[131: 匿名さん]

あなた、買ったら、○○に捨てるおカネがあるみたいだし。。。

[132: 匿名さん]

>文句いってる人は、基本負け惜しみですね。かわいそうに　

どこの板にも、こういうタイプ多いですね
成城の住民でないことは、明らかですが…

[133: 匿名]

>>128
>>129
>>130

営業マン、必至だな。
そろそろ築2年じゃないの？この物件。
そんなに良いマンションなら、とっくに完売してるって。

[134: 匿名さん]

築2年？

すごい頑張りですね。

[135: 匿名さん]

スミフさんだもん

[136: 匿名さん]

世田谷区の新規売り出し物件はかなり値を下げてきているけど、このままで売れるのかね？

[137: 匿名さん]

下げたら、買うんですか？　

[138: 匿名さん]

郊外のマンションは買う気ないです。ｗ

[139: 匿名さん]

都心好きの○○さん

[140: 匿名さん]

買う気がない→買う○○がない　日本語を正確に書きましょ！

[141: 物件比較中さん]

税金対策で買っているけど住んでいない､ま 入居率見れば 評価が自明!!

消防署にとっては火の見櫓の視界を容積率欲張った塔屋で大迷惑 いい加減 丸投げﾃﾞ
容積最大のプランは止めろ!!