グランドヒルズ成城ってどうですか？

[匿名さん]

グランドヒルズ成城についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式HP：
http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/seijo/

物件データ：
所在地：東京都世田谷区成城1丁目118-134（地番）
交通：小田急小田原線 「成城学園前」駅 徒歩7分
価格：8900万円
間取：2LDK
面積：91.24平米

[313: 物件比較中さん]

３１２さん
NTTの裏,砧中学グランドよりです。　プランは地上五階建てで、資産として問題の多い地下室マンションではないようです。
約5000m2の敷地で建築面積は1850m2 延べ面積8900m2で表示されているので、スミフよりゆったりした感じで規模も大きいです。具体プランはあるのでしょうが一般開示前です。総戸数等は不明。完成はh27.9のようです。

[314: 匿名さん]

5000㎡って広いですね。
あの辺りの場所ですと駅からは15分弱と言った感じでしょうか？

[315: 匿名さん]

１０分位でしょ。でも高いんでしょうね？部屋の広さなどわかりますか？

[316: 匿名さん]

残り3戸の部屋はどの程度割引してくれるんでしょうか。ご存じの方がいらしたら教えていただけますか。

[317: 物件比較中さん]

三菱地所プランは　まだ公式ではないものの　99戸　駐車場　機械式37台という情報があります。
共有部分を考えると70-80m2程度のプランでしょうか？

敷地　5000/1865=2.7倍
建築面積　1890/746=2.5倍
建築延べ面積　8900/5712=1.56倍
地下駐車場と地下階がない分　延べ面積は少なめでゆったり

価格的には1戸が狭めと予想され、価格は安くなりそうです。

[318: 賃貸住まいさん]

うちは、夫婦だけですので、現在喜多見の戸建を売却して、賃貸に住んでいます。７０平米もあれば十分です。５０００万円台で買えるといいんですけど。楽しみに待ちます。

[319: 匿名さん]

お値段はこちらは少々してしまう感じですね。
設備が充実だから、しょうがないとけばしょうがないというか…。
地味に屋内駐車場なのは良いなと思います。
野ざらしはやはりいやですので。
トランクルームはうれしいですよね。
部屋の収納も少なくはないですが、もっとあるといいのにという感じですから。

[320: 物件比較中さん]

ここは浸水危険あり地区（世田谷区ハザードマップ）なので地下二階の駐車場はリスク覚悟でとめることになりますね。
スミフの顧客意識のなさがわかる。

[321: 匿名さん]

世田谷区のハザードマップを見ると消防署は20〜50cmの範囲にかかってますが、この物件は外れているようですね。
このマップの想定は総雨量460〜590mmと言う記録的な大雨です。
これで浸水の危険というのは杞憂ですし誹謗中傷の類いですね。

[322: 匿名さん]

＞321さん　理解してないな～

この図作成した時の営林局の社宅が建ってたころは地盤が今より50cm以上高かったので、上の図はスミフ全面掘り下げ後は、要訂正でやっぱり危険地区だと思うが、区役所で確認するのが良いだろう。

浸水保険は通常は地盤より40cm以上高くないと出ないので買うなら明文化した特約をスミフに要求すべき。

[323: 匿名さん]

近年ゲリラ豪雨とかもありますからね～
ここの一階なんて完全地下住居だから水没しそうだな、、、

[324: 匿名さん]

再測量するとここが浸水危険（周辺の水を集める）になって　消防署はセーフの可能性もあるように思う。

[325: 匿名さん]

最初はハザードマップと言い、それが否定されると次は正確な数値も根拠もない憶測。

[326: 匿名さん]

今のハザードマップでも西側は明確にかぶっている　測量するのがしろくろはっきりするぞ！営業さん　　やぶ蛇だが

[327: 物件比較中さん]

Googleマップのストリートビューで　消防署との境界で見ると　消防署敷地は塀から入ったから徐々に50cm以上
登っているように見えますが　この物件はエントランスから道と同じ高さの敷地で消防署より低い地盤に見えます。大事なことなので肉眼で確かめてみます。

[328: 匿名さん]

ハザードマップは想定した総雨量460〜590mmで20〜50cmの浸水ですよね。
たらればの屁理屈レベルでしょう。

なにより確認もせず適当な嘘をつき、その嘘が暴かれると話をそらす。
どれだけの私怨があるのか知りませんが、かなりみっともないですね。

[329: 匿名さん]

ここが売れなかった理由に浸水の危険性はほとんど関係ないと思います。

既存不適格物件
消防署隣接
間取りが残念

内見した自分が敬遠したのは上記の理由。
値段は超一流なのにエントランスも貧弱だった。

[330: 匿名さん]

そうですね。
私はいい加減な浸水の危険性について反論しましたが、ここが魅力的な物件かと問われれば返答に困りますね。

間取りはもうちょっとなんとかして欲しかったです。
この価格帯でリビングを抜ける必要のあるベッドルームはいただけません。

[331: 匿名さん]

まだ残ってるの？
やっぱり小田急って東横線に住めない人が住むってイメージが強いから？

[332: 物件比較中さん]

ここは実価値のわりに一番は価格が高いことが売れ残りの原因でしょう。

浸水リスクについて思うところは人それぞれでしょうが、私は気になります。
調べましたが、つい10年ほど前の東海豪雨で下記の記録なので　東京都のハザードマップのマージンは大きいとはいえないと思いました。

～2000年名古屋市では11日の日降水量が、平年の9月の月降水量の2倍となる428ミリとなり、2日間の合計降水量が567ミリに達した。愛知県東海市では11日の午後7時までの1時間に114mm、日降水量492mmを記録～　wikiより

今の世田谷区のハザードマップはH18.3発表であきらかにここが造成される前の調査です。これで現状は判断出来ません。ここが造成される前は、私は友人がここに住んでいて遊びに来ましたが、営林局の社宅は小さな3階建で道から地盤は少し登っていました。このマンションは大きな6階建て、北側の日照権をクリアするため土地全体を掘って地盤を下げてしまったのでリスクは増しているものと思われます。川の増水リスクは標高があるのでありませんが、短時間に降る豪雨にはここは残念ながら弱い場所にされてしまっています。
特に地下駐車場は道路に流れる水が一定以上の水位になりますとそれ以上の水はこの、エントランスに皆、流れてきて流れこみリスクが有ると　ゲリラ豪雨と停電が重なった場合、排水できなくなり、問題に思えます。地下駐車場　浸水でググると　マンションの地下駐車場で起きた実際の浸水事故がいろいろみつかりますが、想定外で補償なし、あるいは地上に移動するよう事前に勧告したなどとなっています。

少し待てる状況なので　購入は　三菱地所の物件の情報を待ちたいと思います。

[333: 買いたいけど買えない人]

ＨＰを見ると、どうも最終１邸みたいです。早い者勝ちです。ぶったたけますよ。急げ。

[334: 買い換え検討中]

ＮＯ３３２さんに伺いたいです。１３５００万円、１２６００万円の部屋が残っているようですが、何割引きなら妥当ですか、参考までに教えて頂けますか?よろしくお願いします。

[335: 匿名さん]

>333 >334
最終1邸?
2邸??

現状は如何に･･。
333の言うたたくというのは値下げ交渉のことでしょうか。
できればうちはもう少し下げて欲しいんですよねー。

交渉で駄目なら諦めるしか無い、背水の陣です･･。
バルコニーの乏しさは否めないですから人気が無さそうな気もします。
これを主張して下がらないかな･･。

[336: 匿名さん]

いよいよ、最終1邸。本当に本当に後一戸。今日にも決まるよ。急いで。大至急。

[337: 買い換え検討中]

どれくらいまで安くなるんでしょう？
中古も下がりますかね？

[338: 匿名さん]

2.5割は行くんじゃないかと思う。中古はそれほど下げないでしょ。個人の持ち物に代わってしまうと持久戦でいくでしょ。新築と言われている物件は正真正銘のあと１つです。

[339: 買い換え検討中]

338さんありがとうございます。
新築は間取りがちょっと。。。
高い買い物なので悩みますね。

[340: 匿名さん]

３３８さん
中古となるとやはり売主側の意思ですからね。一応は見積もりなど出ますけど、
この値段で買ってくれる人がでるまでと売主がいったらその値段ででますから。
トランクルームがついていたり、低層住宅街であったり理想のマンションです。
駅からの道のりもすごくいい雰囲気で徒歩７分も全然苦にならなそうです。

[341: 匿名さん]

中古の場合ローンを組んでいれば抵当権抹消できる価格で売る必要ありますし。

[342: 匿名さん]

此処いいですね。12600万円の7.5掛け9450万円+諸費用150万円弱=9600万円。9500万円切れたらいい買い物じゃないでしょうか。まあ、自分は無理ですが。消防署気になりますが、逆に何かあったらそれなりに安心かも。自分は三菱地所が傍で始めるのでそちらに期待します。欲しいですけどね。億ションは今の自分には無理ですね。先行き不透明な現代、借金するのは不安です。

[343: 匿名さん]

↑そうですか。現地行ってみます。

[344: 匿名さん]

警察署は消防署って地盤の良いところに作るときいたことがあります。こちらは消防署が近いので、比較的良い方なんじゃないでしょうか。
そういう施設があると治安も良いようですし。。。
これからのお値段次第では、金銭的に余裕さえあればかなりお買い得な感じになるのではないかと思います。

[345: 匿名さん]

もう完売したのかな？

[346: 物件比較中さん]

あと、１つです。２階(地下を１階としているので通常の１階）窓の外は、掘っているため城壁で囲われているようで圧迫感があります。１階には専用テラスがありますので、それなりにいいかと思いますが、ここは中途半端なのが原因で売れ残っているんでしょうね。風の通りはないですね。完売までまだ時間はかかるでしょうね。

[347: 匿名さん]

成城は物件が少ないですね

[348: 匿名さん]

中古もオープンハウスしてるようですよ

[349: 周辺住民さん]

なんかぐちゃぐちゃですね。早く売り切りたいのだろうが、焦っているのが見え見えだね。足元見られちゃうよ。中古より坪単価安く売っちゃ先に買った人が、かわいそう過ぎるでしょ。すみふも、よく考えましょうね。

[350: 匿名さん]

あと１部屋とは言え、残っている部屋の中でこの部屋が価格面でも１番売りにくかったのに、残ってしまったね。難しいね。

[351: 物件比較中さん]

地下の中古物件表示が無くなりましたね。
売れたのでしょうか？

[352: 買い換え検討中]

売れたそうです。
残り少なくなりましたね。

[353: 匿名さん]

いくらですか？

[354: 匿名さん]

駅までほぼ真っ直ぐですか、いい場所じゃないですか。

それにしても成城学園駅はあまり商業的発展が進まないと思うのは自分だけでしょうか･･･。あ、悪いということじゃなくて、変わらないのは理由があるのかなと思いまして。今で足りているとは思ってるんですよ、コルティでいいと思いますしね。

昔からいつ行っても変化のない風景で、ある意味これが成城の落ち着きというものなのかなあと。

[355: 匿名さん]

7月23日のゲリラ豪雨で世田谷区内では床下浸水がありました。
新聞によると区内のマンションの地下駐車場が冠水して東京消防庁が出動し排水したそうです。
このマンションは大丈夫でしたか？

[356: 匿名さん]

大丈夫でしたよ。
豪雨も考慮した設計がもともとされてます。

[357: 匿名さん]

防災については、主に地震と地震による液状化対策を
重視した構造になっているようですが、水害対策としては
どのような設計がなされているのでしょう。
ここも地下駐車場なので、最近のゲリラ豪雨は心配ですよね。

[358: 匿名さん]

今更、なぜそんなこと聞く？最後の１戸買うの？そんなこと聞いてるの嫌がらせ？最後の最後だよ。

[359: 匿名さん]

確かスミフ担当者が豪雨について、説明してました。
検討されてるならスミフ聞いてみるのが一番でしょうね。

[360: 匿名さん]

>357

地下駐車場は地上よりも排水整備はしっかりしているというのが常だと思いますがゲリラを考慮してまでの整備如何は直接聞いたほうがいいと思いますよ。

とりあえず直接の風雨から守られる場所であることは良かったですよね、私は地上屋根なしの日焼けで一度痛い目を見ました、タワーパーキングも守られる意味では良いのですがあれは出入りに時間がかかります。結論は地下がベストかなと。

[361: 匿名さん]

↑売れ残り最後の１件に対するレスではないね。安けりゃ買うのか、買わないかでしょ。すでに３６件中３５件が売れているわけだから、売れ残り物件が気にいるかいらないかでしょ。

[362: 匿名さん]

残りの1戸も居室すべてに窓があったり、
浴槽が広かったりと良い条件もあるんですけれど、
2階というのがネックなのでしょうか。
現状で駐車場2台ＯＫということは、こちらのマンションでは車に乗られない方が多いという事ですよね？
車なしでも十分に暮らせるんでしょうか。

[363: 匿名さん]

車なしでも十分生活できるけど成城は
田舎なので東名も近いしあった方が便利。

[364: 匿名さん]

駐車場は、３６戸に対し４５台分あるので１戸２台可能みたいです。

[365: 匿名さん]

あと１つになってから、長いですね。そんなに魅力がない物件なんですかね？確かに窓の外は壁でしょうから。

[366: 物件比較中さん]

うーん。

上階を買いたかったのだけど駄目だったという方も多いんじゃないですかねえ。実際は残るほど検討者が少なかったわけじゃないと思いますよ。下の階だからという理由が一番当て嵌まっているように思います。
あとは、２ＬＤＫというのが対象世帯が狭まっている要因なのでは。
３か４ならとっくに売れているように思いますが・・。

[367: 匿名さん]

同感です。買うならやはり３階以上がいいですね

[368: 匿名さん]

未入居同然の部屋３階で１つ売りに出てますよ。向きは北東ですが。９４８０万円で。

[369: 物件比較中さん]

未入居、南向きこだわらなければ↓で9000万円まで交渉して
http://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/FBIQ5A02/
↓が付近を襲うことも考慮して　この条件でも出る車両保険をかけることですかね。
https://twitter.com/rodebloem1/status/349374483565510660/photo/1

造成中の、
場所が閑静で既存不適格問題のない三菱地所物件の、間取り価格がやはり気ります。全戸南か東向き？
待ちますかね。

[370: 物件比較中さん]

三菱の物件は、中学校の隣のようですね。騒音とか大丈夫でしょうか？
２年程度待つほどいい間取り、値段の物件があればいいでしょうが、なければこちらにすれば良かったと悔やむんでしょうね。
ほんと難しいですね。

[371: 匿名さん]

９，０００万円は無理でしょう。三井に２％もあるし。いいとこ交渉してもあと２００万円　下がるかどうか。残りの２階南向きだけど、こっちは幾らぐらいまで下げるんでしょうかね。

[372: 匿名さん]

このマンションに張り付いて、営業活動しているすみふの営業も住人と顔を合わせるのいやでしょうね。

[373: 物件比較中さん]

http://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/FQ7Q8A10/

写真が変わったようですね。

北向きと書いてありましたが、結構明るそうですね。

[374: 匿名さん]

↑深夜の営業活動ご苦労様です。北向きで、明るいわけないでしょ。夏場の西向きの部屋よりは住み易いとは思いますけど。

[375: 匿名さん]

北向とは言え、結構明るそうだなと私も思いました。
家具の日焼けなんかのリスクを考えると、
北向という選択もあるかもしれないですね。
うちは本がたくさんあるので
検討の内に入れたいなぁと思いました。

[376: 匿名さん]

北向きは、買い手が限定されます。売る時は、大変でしょうね。現にここもまだ売れてないでしょ。急いでいないのなら、三菱が建てる概要を見てからにしてもおそらくここは残っていますよ。未入居物件もあるし。

[377: 匿名さん]

本とか絵とかあるお宅ならいいのでしょうけれど
やはり寒いというイメージが北向きにはありますよね。
マンションは南向きの方が人気がありますし。
でもお値段的には北向きはかなりお財布に優しいかな、と（笑）
色々なニーズがありますよね。

[378: 物件比較中さん]

誰も欲しがらないから、割安なんですよ。家は東南の角部屋です。できたら、緑地化等加工されている照り返しが少ない、
ペントハウスでしょう。二子玉の花火が見える部屋なら最高なのですが。なかなかないですね。
ここは、１丁目でも坂の上なので考えましたが、窓の外は壁という残り１件の物件には閉口しました。
難しいですね。

[379: 物件比較中さん]

北向きですが、向かいが何もなくて開放感がありますね。
未入居は、南向きでしたが家が近過ぎて気になりました。
未入居は売れ難いでしょうね。

[380: 物件比較中さん]

どちらにしても現在の価格でしたら相当時間はかかるでしょうね。
急ぐことはないでしょう。

【テキストを一部削除しました。 2013.8.28 管理担当】 

[381: 匿名さん]

のぼりがとれて、完売したみたい。

[382: 匿名さん]

そうなんですか！
まだホームページでは最終1邸みたいに書かれていますが。
商談に入ったのか完売したのかはわからないのですが進んだ感じはしますね。
2階のお部屋のようですよね。
リビングダイニングが広くていいですよね。
２LDKでLDが広いのってあまりないですから。

[383: 匿名さん]

南向きはすぐ隣が家なんですね～
北向きは日当たり悪くないですか？北向きっていうと躊躇してしまいます。

でも、目の前に何も無いのはいいですね

[384: 匿名さん]

日照もないけどいい？

[385: 匿名さん]

北東の部屋なので朝陽は入るのでは？

[386: 匿名さん]

すごい広い２ＬＤＫなので、間取り変更して３ＬＤＫにしてもまだまだ広いのですね。
そのあたりは素直にすごいなぁと思います
リビングを削ってもあの広さですからね…。
ただせっかく広いリビングを削るのも少々もったいないかな！？とも思いますけれど。

[387: 匿名さん]

1階の203号室が残っているのではありませんか？
価格特別相談会開催中という事は、値引きの交渉にも応じていただけるという事なのでしょうか。
公式サイトに駐車場2台以上契約可能と書かれていますが、最終1邸の現段階でもまだ空きが
あるという事ですかね？

[388: 匿名さん]

駐車場は１０台以上あいてます。ただ行けば分かりますが、窓の外は壁ですよ。閉そく感はバッチリですが。向きは南西です
いかんせんどうでしょうね。

[389: 匿名さん]

３階の物件が出てます。

https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=030&bs=011&nc...

この中古物件は93平米で8980万円ですが、

最終分譲は　1億2600万円なのですか？

[390: 匿名さん]

北向きですよ。これからこの時期は、寒いですよ。避暑で住むならいいと思いますが。

[391: 匿名さん]

ＨＰを見ると居室は南向きになっていますよ。
玄関は北向きですけれど…。
バルコニーがかなり狭いのですね。
お洗濯ものとかちょっとしたものを干したい時には狭くないのかしら？なんて思います。
反面、浴槽はとても広いのですね。

[392: 匿名さん]

すみふが販売しているのが２階で、中古で販売しているのが３階だよ。方角は２階が南西で３階が北。

[393: 匿名さん]

＞391
ここのバルコニーは干せないんじゃないかな。。
これ何気に切実な問題なんですよね、干すことをどうするか。
考えておきます。

とりあえずキッチンとリビングの広さに感激しました。
多少南向きでもあって日当たりも良好っぽいです。
洋室の2は時にはサンルームのような役割を果たしてくれそうですね。

[394: 匿名さん]

そんなに気になるのなら買ったら？すみふさん。

[395: 匿名さん]

完売おめでとうございます。丸７年よく頑張ったね。

[396: 不動産購入勉強中さん]

スミフの2003年分譲のマンションが施工不良で傾き、住民側との押し問答でようやくミスを認めたよう。
ここも地下水脈はあり問題ないといいが。
http://sankei.jp.msn.com/affairs/news/140607/crm14060721220010-n1.htm