グランドヒルズ成城ってどうですか？

[匿名さん]

グランドヒルズ成城についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式HP：
http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/seijo/

物件データ：
所在地：東京都世田谷区成城1丁目118-134（地番）
交通：小田急小田原線 「成城学園前」駅 徒歩7分
価格：8900万円
間取：2LDK
面積：91.24平米

[204: いつか買いたいさん]

駅から近くていい物件だと思いますが、何故売れないんだろう。

[205: 匿名さん]

値下げしてないのかな。
２割下がってくれたら検討するんだけどな。

[206: 匿名さん]

成城という響きはいいけどな

もう少し下がれば

[207: 匿名さん]

近所の反対運動の旗が忘れられないマンションだ。

[208: 匿名さん]

＞総戸数36戸に対し、45台分の入居者用駐車場。
これが原因かも。

シティハウス成城も3年以上売れ残ったから、住友は成城は鬼門かも？

[209: 購入検討中さん]

10年以内なら文句も言えるかもしれないが
浸水懸念 崖も不安↓みたいなことになっては....
http://www.pjnews.net/news/794/20100423_1/

[210: 購入検討中さん]

こっちで結論では？
http://www.47news.jp/CN/201004/CN2010042201000952.html

[211: 匿名さん]

住友最高級ブランドですから、立地も良いし当然値段も高い。
買いたくても買えないマンションなのでしょう。全てが良すぎた感じです。

[212: 匿名さん]

確かに成城駅７分の立地はよいと思いますが。

世田谷区の条例改正により現在は不適格物件であること・駅から近めでも消防署が隣・眺望のよい部屋は北向き・部屋の真ん中に柱がある微妙な間取りもある・・などなど微妙な物件だと思います。

広めの間取りは軽く1億超えの値付けですが、それだけ払える富裕層は当然要求レベルも高く、
都心含め数々ある高級物件の中からあえてここを選ぶ理由が乏しいかと。

買いたくても買えないではなく、買わない選択をされてしまう物件だと思います。

[213: 購入検討中さん]

欠陥住宅売りつけて　顧問弁護士を駆使して取った金は自分に問題があっても
びた一文返さないのが住友の功利主義？

[214: 物件比較中さん]

　
販売して３年以上が経過しているようですが、
36戸のうち何戸が売れ残っているのでしょうか？
　
一応、この物件も検討しようと思ったのですが、
既存不適格と言うのは　かなりマイナスかなと・・・
消防署の救急車の出動はサイレンがかなりうるさいかと
地元住民の方の反対運動はまだ続いているののでしょうか？

以上、情報をお願いします。
　

[215: 匿名さん]

３割引ならば買ってもいい物件にはなるのでしょうか。いまいち評価しがたい。。。

[216: ご近所さん]

売れた個数は知りませんが、夜の点灯から見ると入居は西側中心に2割程度では？　営業が数戸つけている?

[217: 匿名さん]

７件位しか住んでないのですか？築３年でも…。

[218: 匿名さん]

去年内覧しましたが、１階（実質完全地下）はすべて埋まっていました。
この部分が条例違反の部屋になるので、おそらくこのフロアだけは大幅に値を下げて売ったのでは
ないかな。担当いわく地下だけど明るいから一番人気のフロアとのことでしたが（笑）

上の階はまったく売れていませんでしたよ。上階になると最低でも１億からですしね。
それだけ出すなら他の選択肢があるでしょう。

担当は選ばれし人が住まう成城の物件！と高飛車な感じでしたが、大枚はたいてこんな売れ残り物件
誰が買うんだか。

[219: 物件比較中さん]

２１４です
皆さん、情報をありがとうございます

地下室住居以外は　ほぼ売れ残っているのですね。
既存不適格建築と　洪水による浸水危険地域もかなりマイナスですね。

営業さんには申し訳ありませんが、
購入検討はやめました。

[221: 購入検討中さん]

地下階も入居は離れ?の一戸と西の一戸のみのようで一般顧客に売れてのかは疑わしいです。

[222: 匿名さん]

周りに誰も住んでないなんて敷地あるし一戸建てどころかお屋敷に住んでる感覚でお得だな笑

[223: 申込予定さん]

残り10戸ぐらいです。色々相談にも乗るんじゃないでしょうか？案外残り少なくなってきた感じですよ

[224: 匿名さん]

↑
営業さんお疲れ～
ここをもし買う人ならこんなとこ書き込みしないよ
１０戸ってことないでしょ
３ヶ月に１戸売れるかじゃない

[226: 物件比較中さん]

実はこの半地下マンション、東京23区では、ある区とない区があります。規制の根拠となる第一種低層住居専用地域の10メートル(または12メートル)高さ制限ですが、この高さの基準となる地盤面は各自治体の判断に任されています。世田谷区では「地上から」10メートルですが、目黒区では「地階から」10メートル以内と規制されているのです。

このため、目黒区では事実上４階建ては立てることができずに、地下付マンションは建設されません。その一方で、世田谷の住宅街は、半地下マンションの建設ラッシュになっているのです。（＊＊＊規制後は減ったが＊＊＊）

もし、購入を検討しているのなら、過去の冠水・浸水事例を調べておくべきですし、今後の豪雨対策を確認しておくべきだと思います。

少なくとも東京都で作成している各区のハザードマップは物件の購入または投資の際には参考にしたほうがいいでしょう。　　＊＊＊ここはアウト＊＊＊

[228: 匿名さん]

成城でマンションは恥ずかしくないですか？

[229: 物件比較中さん]

世田谷区洪水ハザードマップみてから言ってね！
http://www.city.setagaya.tokyo.jp/030/pdf/6073_4.pdf
このマップ作成時点では前の建物で道路面より敷地全体50cmは高くてこれ。

ま自転車で駅からくれば駅からずっと下がってこの先で50cmほどあがっているのが
わかる。駅南一帯のゲリラ豪雨をエントランスから地下に導く可能性ありってこと。

おおきなジンギスカンなべが丸い椅子にのってるイメージ駅付近がまんなかのでっぱり
周りの溝付近を１０ｍ掘ったのがここ。ふちは50cm高　床付近は世田谷通り～川

[231: 匿名さん]

>>230
大きな声じゃいえないけど、住友のこういう売れ残り物件ってあちこちにあるよね・・・

[232: 匿名さん]

買った人が満足していればいいんじゃない？
空き物件には、そのうち誰かが入るよ。
住友さん、それまでは費用負担よろしくお願いします。

[234: 匿名さん]

ごめんなさい。
消防署って、そんなにうるさいんですか？
出動時はうるさいかもしれないけど、一瞬ではないのでは？
防音がしっかりしていれば気にならないと思うのですが、そうではないのでしょうか？

[235: 物件比較中さん]

　
４階の部屋が　中古マンションで売りに出さされていました。

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=13&md=...
　　
購入検討中の方は参考にしてはいかがでしょうか。
　

[237: 匿名さん]

中古の間取り、柱が目立ちますね

廊下がやけに長い感じも

やはり、プラウドやパークコートとテイストが違うかな

[238: 匿名さん]

２３５を見ると居住中の中古なんだね。
希望価格とはいえ１億５千万・・。
新築の状態でも全然売れてなくて、既存不適格、消防署隣、
上にも書かれているように柱が張り出してる微妙な間取り。。
高値つかみしちゃって安く出せないんだろうけど、買い手つくと
思ってんのかね。

[240: 匿名さん]

やはり、成城は戸建の街ですから

[242: 匿名さん]

120平米で1億2000万くらいかな？と思ってたら中古情報見てびっくりした。
しかも廊下が長かったり柱が飛び出てたり実際有効に使える面積は100平米くらいじゃないだろうか。
同じお金出すならもっと都心寄りに住むわ。

[243: 匿名]

お金があればな。と思います。消防署が隣だとなんだか安心感があります。

[244: 匿名さん]

他の部屋の間取りも見たけど、変な風に柱が飛び出てるのが多いね。
今時こんな間取りは無いだろ…って感じだ。
消防署に関してはどれくらい気になるのか住んでみないとわからないけど。

[245: 匿名]

金があったらこんな中途半端な場所にマンションなんて買わない。

[246: 匿名さん]

真の金持ちが別荘感覚で買うのはありなんじゃないか。

[247: 匿名さん]

235と同じ部屋ですが、こちらの方が詳しく載ってす

http://www.nomu.com/mansion/1063974/

たしかに廊下が長いですし、部屋の壁に柱が出っ張ってますね。

[248: 匿名さん]

成城の街並みは戸建てでこそ意義があると思う。
マンションでいいなら他の郊外の街で十分。
ていうかこのマンションの価格出せるならもっと都心寄りに住んだ方が良くね？

[249: 購入検討中さん]

放射性物質が雨水で運ばれ蓄積された可能性があると---

地下階のドライエリアが心配堆積している可能性が...

[250: 匿名さん]

今頃、昔逃がした魚（見込み客）は大きかったと悔やんでるんだろうな～。
竣工前とか直後は、1億前後用意してる客に「うちの価格には足りませんから！」とバカにしたように接客してたもんだ。
・・・定価で買った人があまりにも可哀想な物件だね。

[251: 匿名さん]

まだ売れてないの・・どうすんのかね。。

[252: 購入検討中さん]

売り出し４年近くで７－８割未入居となると　3割引以上でないと検討できない

[253: 匿名さん]

公式サイトで見る限り、未入居住戸は2割くらいだと思いますが。
高級物件とは言え、近隣相場を考えると、確かに3割前後値引きしないと完売は無理かもしれませんね。

自動車がなかなか売れない時代に駐車場附置率が125％とか、一般人が住むにはオーバースペックな要素もあり、将来的にさらに管理費がかかる可能性もあるので、値引きがあったとしても、お金に余裕がある人以外は無理しない方が無難かと思います。

[254: 匿名さん]

目白のマンションもそうでしたけど、住友さんってどんなに時間かかっても絶対に値引きせずに売ろうとしますね。年単位になると、人件費とか広告費をかけるよりも値引きして売った方がパフォーマンスがいいでしょうに。ブランドを下げたくない意図は分かりますが、いつまでたっても売れないでいるのも問題ですし、住人の方にとっては歯がゆい思いでしょうね。

[255: 都内購入経験者さん]

絶対値引きしないなんて、右肩上がりの時代のやり方に固執してるわね

[256: 匿名さん]

実際は値引きしてますよ。
この物件に関してはそれでも売れてないのが実情です。
３割引いてもそれなりのお値段で買える層は限られているが
既存不適格・消防署隣・間取りも微妙。
それでももっと関心をひける早い時期に値引きを始めてれば
まだよかったかもしれませんが、今となっては。。

[257: 匿名さん]

高級な感じがしないからなのでしょうか。
４年も経って３０戸くらいなのにまだ終わらない。
成城はマンションでなく一戸建てでないと。
もう中古で売りに出ていました。

[258: 匿名さん]

全住戸トランクルーム付なのはいいですね。大体我が家は１室が倉庫として
使ってしまう事が多いので。管理費が28079円 ～ 43479円は相場でしょうね。
中古として、いまは3ＳＬＤＫのお部屋9,900万円で出ていますね。
オーケーストアも近いし買い物も便利そうです。

[259: 匿名]

既存不適格の地下住居は7000万以下でないと売れんだろう。

[260: 匿名さん]

去年見たけど、地下住居はすべて売れてるとの説明だったよ。
地下地下といわれますが、人気で全部売れちゃったんですよ～とMRの担当はいってたが、
自分が見た限りでは地下部屋すべてに人が入居してるようには見えなかった。
なおここの地下住居はちょっともぐってるなんてレベルじゃなく完全に地下。

既存不適格部分だから相当値引いて売ったのか、売れたということにしてるのかは
わからない。
地下以外の部屋も全くといっていいほど売れてなかった。値引きには相当応じそうな
感じだったけどうちは結局見送った。正解だったと思う。

[262: 匿名さん]

今日折り込みチラシ入っていたよ

[263: 匿名さん]

ここってまだ新築マンションて事で、売っていたんですよね。一部中古にも出ているし、賃貸もある、どうなってるんですかね？残り４戸ということなんですが、新築ではもう無理でしょ。長くても、来年３月の決算までには終了でしょう。

[264: 匿名さん]

成城は　都内でも有数の高級住宅街です。

下記は　税務調査を元にした年収1500万円以上の世帯数です（２００５年）。
年収1000万円以上で1500万円以下を　プチ富裕層と言うそうですから、
プチ富裕層以上の世帯数です。

　　　　　　　　年収 1500万円以上の
　　　　　　　　　高額所得者世帯数　　　（　総世帯数　　　　世帯比％　）
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
成城　一丁目　　　　　９２世帯　　　　　（　６２６世帯　　　１４．７%）
　　　二丁目　　　　１６８世帯　　　　　（１２０７世帯　　　１３．９%）
　　　三丁目　　　　　９３世帯　　　　　（　７５２世帯　　　１２．４%）
　　　四丁目　　　　２２５世帯　　　　　（１２２３世帯　　　１８．４%）
　　　五丁目　　　　１４９世帯　　　　　（　７９０世帯　　　１８．９%）
　　　六丁目　　　　　７８世帯　　　　　（　５５５世帯　　　１４．１%）
　　　七丁目　　　　１０５世帯　　　　　（　９５３世帯　　　１１．０%）
　　　八丁目　　　　１１９世帯　　　　　（１２７０世帯　　　　９．４%）
　　　九丁目　　　　　９９世帯　　　　　（　９７０世帯　　　１０．２%）
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
計　　　　　　　　１１２８世帯　　　　　（８４３６世帯　　　１３．５%）

六丁目が　以外と少ないのは意外でした（シャレ）。　大きな屋敷が多いですから。
世帯数割合も１４％で、２０％は超えていると思っていたのですが、
田園調布三丁目は２０％でしたから、
やはり四丁目、五丁目の高額所得者数割合が高いですね。
　

[265: 匿名さん]

ところでこの物件はまだ販売中ですか？

[266: 匿名さん]

販売中みたいですね。
我が家は最近マンション探しを始めたばかりなので
こちらの物件については全く詳しくないですが、
少なくとも販売されています。

駐車場が2台以上駐車可能ということは
この辺りの立地では車を使われる方が多くはないんでしょうね。

[267: 匿名さん]

ここは元々ほとんど億超えの部屋ばかりで富裕層向け物件ですから
セカンドカー対策で駐車場は最初から２台使用できるように大目に
つくってたんですよ。

まあ駐車場どころか部屋も全然売れてないんですけどね。。。
本気で欲しければかなり交渉できますよ。

[268: 匿名さん]

まだ、販売中ですね。
中古でも数戸でてるみたいですね。

[269: 匿名さん]

なるほど。
車はもともと複数台可能だったのですか。
これはうれしいです。
駐車場自体は機械式みたいですね。

[270: 匿名さん]

維持費大変そう～

[271: 匿名さん]

静かで落ち着いた街並がステキですよね。
お値段は高いのですが、駅からの距離もほどほどだし、
駐車場があるのはいいところなのではないでしょうか。
管理費が高い割に共用部分があっさりなので、さびしいかも。

[272: 匿名さん]

今日、中古のチラシが入ってたよ。

[273: 物件比較中さん]

いわゆる地下室マンションで、世田谷区対策条令ができ、既存不適格物件なので注意が必要です。

[274: 匿名さん]

既存不適格は、建築時には適法に建てられた建築物であって、その後、法令の改正や都市計画変更等によって現行法に対して不適格な部分が生じた建築物のことをいう。まれに現存不適格と呼ばれる場合もある[要出典]が、建築基準法は原則として着工時の法律に適合することを要求しているため、着工後に法令の改正など、新たな規制ができた際に生じるものである。
そのまま使用していてもただちに違法というわけではないが、増築や建替え等を行う際には、法令に適合するよう建築しなければならない（原則）。
当初から法令に違反して建築された違法建築や欠陥住宅とは区別する必要がある。

[275: 匿名さん]

仰る通りだが難あり物件なのは間違いない。
今更あえて既存不適格の売れ残り物件に大金払いたくはない。
3割下げてもまだ高いし、その値段が払える人は他にいくらでも選択肢がある。

[276: 買い換え検討中]

成城近辺で最近建てられたマンションで既存不適格に該当しない物件ってありますか？

[277: 匿名さん]

＞＞２７０さん
機械式だと維持費や修繕にどれだけかかってしまうのだろうと気になりますよね。
全部うまればいいですが、うまらない可能性もありそうだなと個人的には思っている所です。
駅からのこの距離があるからこそ、この閑静な感じがあるのでしょうね。駅からだと
実際歩いて１２～１３分はかかりますね。

[278: 匿名さん]

駅まで実質で10分ちょっとで徒歩で歩いて行けるので
この成城というお土地柄、この価格はもうしょうがないんじゃないかと思います。

現地は本当にとても静かだなぁと感じます。
まだ消防車や救急車が出動しているところには遭遇したことがないですが
サイレンの音はどう感じられるでしょうか？
部屋の中ならまだ大丈夫そうですか？

[279: 入居済み住民さん]

サイレンは出動時に鳴らすことはあまりない気がします。
毎回聞こえるというよりは、たまに火事があったのかな？って感じる程度です。
消防署があることは解って建ててあるので、防音もしっかりしており、窓を閉め切っているとほとんど聞こえませんよ。

24時間誰かいるので、逆に安心できる面もありますね。

[280: 匿名さん]

テラス階だけど、パークコートのほうがいいなあ

[281: 物件比較中さん]

C-1あたりはリビング広いですね。さすが高いだけはあります。

高額物件だけにもう少し廊下の長さや幅も高級感があって良かったかなと思いますが、
あまりだだっ広いとそのうち疲れてくるのかな。

バルコニーがリビング近接でないことは見解がいろいろありそうですが、
私はこれは生活感を見せない感じがして高級なコンセプトに合っていると思いました。

キッチンも別空間になっていてこれも生活感を遮断する意図なのかな、
諸々いいですね。

[282: 匿名さん]

こんなプチバブル時代の遺物みたいな物件を
今頃宣伝してる住友営業がいるのね・・もっと早くやれば良かったのに。
36戸売り切るのに5年以上もかかるとは。

[283: 匿名さん]

5年ですか？本当だ、ここは平成20年12月完成済の物件なのですね。
以前からよく聞いていましたが、住友は本当に余裕があるのですね…
モデルルームは建物内にオープンしていますし、イベントも開催されないので
広告宣伝費はほとんどかからないとは言え、全く焦らないのですね。

[284: 匿名さん]

それだけ割高な価格で販売してるってことでしょ

[285: 匿名さん]

何せ価格帯が1億800万円～1億4,800万円ですものね。
もちろん土地代もあるでしょうが、数年かけての販売と見越した値付なのですね。
共用施設もさぞ豪華かと思えば、地下トランクルームとエントランスくらいであっさりしたものです。
てっきりポーターやコンシェルジュが常駐しているかと思いました。

[286: 不動産購入勉強中さん]

買うなら三井のリハウスや、ノムコムに載っている中古物件より、すみふの営業から直接に、新古物件の方がお買い得だと思うが(業者は手数料無料と言いながら、仲介手数料はどうせすみふからもらうんでしょうが）、築５年でこの価格というのは、どうなんでしょうか？いくらならお買い得でしょうか？詳しい方ご意見聞かせてください。

[287: 匿名さん]

三割引なら妥当だな。

まあ三割引でも買うかと言われたら買わないが。

[288: 不動産購入勉強中さん]

↑すいません、もし買うならいくらなら考えられますか？今まで一戸建てに住んでいて、老朽化で売却してマンションを成城に探しているものです。中古なら未入居物件と思っております。よろしくご教授ください。

[289: 匿名さん]

グランドヒルズは住友不動産の最上級ブランドですので、そうそう値引きもないような。。。
HPを見ると家具付のモデルルームとキッチンのグレードアップが特典としてついた
部屋が分譲されましたね。
先着順で限定2邸だそうですが、こちらが値引きに変わるサービスなのでしょう。

[290: 匿名さん]

↑築５年でそれはないでしょ。３割引き+家具+キッチングレードアップではないんでしょうか？それなら検討したいと思うのですが。

[291: 匿名さん]

都心のパークコートの新築を2011年に三割引で買ったおいらは勝ち組？

[292: 匿名さん]

中古未入居も良いけど、中古の方が間取りがいい。

[293: 匿名さん]

そう思います。が、３階(実質２階)は、完全に北向き。どうなんですかねえ。それと、１階(実質地下）は、住環境に、無理があるし。最上階は、値段が高いうえに、部屋の作りが変ですね。新古物件が安ければ検討したいのだけれど。なんせこの地域マンションが少ないですね。

[294: 不動産購入勉強中さん]

３階は北東のようですよ。北向きの方が早く売り切れたらしいですけど、どうなんでしょうね？
まあ、新古にせよ、中古にせよ図面ではよく解らない部分があるので、一度見られてみるのがいいでしょうね。

[295: 匿名さん]

中古はどれくらい値引けますか？

[296: 匿名さん]

ここは、家具なし、キッチングレードアップなしで２割強だそうです。強気ですね。インフレになれば、売れると思っているんでしょうが、のんきですね。すみふは、よほど高い利益率なんでしょうね。

[297: 匿名さん]

安倍バブルで
相場が　上昇傾向にありますから　
億ションも　売れるようになってきているようですので　
高額物件でも　売れるようになるのではないでしょうか。

[298: 不動産購入勉強中さん]

住宅金利上がるんでしょうか？

[299: 匿名さん]

価格特別相談会だって、スミフにはこんなのやって欲しくないね。

[300: 匿名さん]

今、ほくそ笑んでいるのは、プチバブル崩壊後に、プチバブル使用の豪華物件を大幅値引きで買った人達ですよね。

[301: 匿名さん]

すみふも、それだけ追い込まれているっていうことでしょ。しばらくＧＨを名乗る物件は出ないと思うよ。

[302: 匿名さん]

南側と北側、どちらがお勧めでしょうか？

[303: 匿名さん]

住まい全般に言えることだと思うのですが、マンションなら、東南の角部屋でしょ。北は避けた方がいいでしょう。西も夏は西日で暑いと思いますよ。