グランドヒルズ成城ってどうですか？

[匿名さん]

グランドヒルズ成城についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式HP：
http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/seijo/

物件データ：
所在地：東京都世田谷区成城1丁目118-134（地番）
交通：小田急小田原線 「成城学園前」駅 徒歩7分
価格：8900万円
間取：2LDK
面積：91.24平米

[313: 物件比較中さん]

３１２さん
NTTの裏,砧中学グランドよりです。　プランは地上五階建てで、資産として問題の多い地下室マンションではないようです。
約5000m2の敷地で建築面積は1850m2 延べ面積8900m2で表示されているので、スミフよりゆったりした感じで規模も大きいです。具体プランはあるのでしょうが一般開示前です。総戸数等は不明。完成はh27.9のようです。

[314: 匿名さん]

5000㎡って広いですね。
あの辺りの場所ですと駅からは15分弱と言った感じでしょうか？

[315: 匿名さん]

１０分位でしょ。でも高いんでしょうね？部屋の広さなどわかりますか？

[316: 匿名さん]

残り3戸の部屋はどの程度割引してくれるんでしょうか。ご存じの方がいらしたら教えていただけますか。

[317: 物件比較中さん]

三菱地所プランは　まだ公式ではないものの　99戸　駐車場　機械式37台という情報があります。
共有部分を考えると70-80m2程度のプランでしょうか？

敷地　5000/1865=2.7倍
建築面積　1890/746=2.5倍
建築延べ面積　8900/5712=1.56倍
地下駐車場と地下階がない分　延べ面積は少なめでゆったり

価格的には1戸が狭めと予想され、価格は安くなりそうです。

[318: 賃貸住まいさん]

うちは、夫婦だけですので、現在喜多見の戸建を売却して、賃貸に住んでいます。７０平米もあれば十分です。５０００万円台で買えるといいんですけど。楽しみに待ちます。

[319: 匿名さん]

お値段はこちらは少々してしまう感じですね。
設備が充実だから、しょうがないとけばしょうがないというか…。
地味に屋内駐車場なのは良いなと思います。
野ざらしはやはりいやですので。
トランクルームはうれしいですよね。
部屋の収納も少なくはないですが、もっとあるといいのにという感じですから。

[320: 物件比較中さん]

ここは浸水危険あり地区（世田谷区ハザードマップ）なので地下二階の駐車場はリスク覚悟でとめることになりますね。
スミフの顧客意識のなさがわかる。

[321: 匿名さん]

世田谷区のハザードマップを見ると消防署は20〜50cmの範囲にかかってますが、この物件は外れているようですね。
このマップの想定は総雨量460〜590mmと言う記録的な大雨です。
これで浸水の危険というのは杞憂ですし誹謗中傷の類いですね。

[322: 匿名さん]

＞321さん　理解してないな～

この図作成した時の営林局の社宅が建ってたころは地盤が今より50cm以上高かったので、上の図はスミフ全面掘り下げ後は、要訂正でやっぱり危険地区だと思うが、区役所で確認するのが良いだろう。

浸水保険は通常は地盤より40cm以上高くないと出ないので買うなら明文化した特約をスミフに要求すべき。

[323: 匿名さん]

近年ゲリラ豪雨とかもありますからね～
ここの一階なんて完全地下住居だから水没しそうだな、、、

[324: 匿名さん]

再測量するとここが浸水危険（周辺の水を集める）になって　消防署はセーフの可能性もあるように思う。

[325: 匿名さん]

最初はハザードマップと言い、それが否定されると次は正確な数値も根拠もない憶測。

[326: 匿名さん]

今のハザードマップでも西側は明確にかぶっている　測量するのがしろくろはっきりするぞ！営業さん　　やぶ蛇だが

[327: 物件比較中さん]

Googleマップのストリートビューで　消防署との境界で見ると　消防署敷地は塀から入ったから徐々に50cm以上
登っているように見えますが　この物件はエントランスから道と同じ高さの敷地で消防署より低い地盤に見えます。大事なことなので肉眼で確かめてみます。

[328: 匿名さん]

ハザードマップは想定した総雨量460〜590mmで20〜50cmの浸水ですよね。
たらればの屁理屈レベルでしょう。

なにより確認もせず適当な嘘をつき、その嘘が暴かれると話をそらす。
どれだけの私怨があるのか知りませんが、かなりみっともないですね。

[329: 匿名さん]

ここが売れなかった理由に浸水の危険性はほとんど関係ないと思います。

既存不適格物件
消防署隣接
間取りが残念

内見した自分が敬遠したのは上記の理由。
値段は超一流なのにエントランスも貧弱だった。

[330: 匿名さん]

そうですね。
私はいい加減な浸水の危険性について反論しましたが、ここが魅力的な物件かと問われれば返答に困りますね。

間取りはもうちょっとなんとかして欲しかったです。
この価格帯でリビングを抜ける必要のあるベッドルームはいただけません。

[331: 匿名さん]

まだ残ってるの？
やっぱり小田急って東横線に住めない人が住むってイメージが強いから？

[332: 物件比較中さん]

ここは実価値のわりに一番は価格が高いことが売れ残りの原因でしょう。

浸水リスクについて思うところは人それぞれでしょうが、私は気になります。
調べましたが、つい10年ほど前の東海豪雨で下記の記録なので　東京都のハザードマップのマージンは大きいとはいえないと思いました。

～2000年名古屋市では11日の日降水量が、平年の9月の月降水量の2倍となる428ミリとなり、2日間の合計降水量が567ミリに達した。愛知県東海市では11日の午後7時までの1時間に114mm、日降水量492mmを記録～　wikiより

今の世田谷区のハザードマップはH18.3発表であきらかにここが造成される前の調査です。これで現状は判断出来ません。ここが造成される前は、私は友人がここに住んでいて遊びに来ましたが、営林局の社宅は小さな3階建で道から地盤は少し登っていました。このマンションは大きな6階建て、北側の日照権をクリアするため土地全体を掘って地盤を下げてしまったのでリスクは増しているものと思われます。川の増水リスクは標高があるのでありませんが、短時間に降る豪雨にはここは残念ながら弱い場所にされてしまっています。
特に地下駐車場は道路に流れる水が一定以上の水位になりますとそれ以上の水はこの、エントランスに皆、流れてきて流れこみリスクが有ると　ゲリラ豪雨と停電が重なった場合、排水できなくなり、問題に思えます。地下駐車場　浸水でググると　マンションの地下駐車場で起きた実際の浸水事故がいろいろみつかりますが、想定外で補償なし、あるいは地上に移動するよう事前に勧告したなどとなっています。

少し待てる状況なので　購入は　三菱地所の物件の情報を待ちたいと思います。