マスタービューレジデンス Part2

[マスター]

1000を超えてきたので、Part2を立ち上げました。

物件概要
所在地 東京都世田谷区池尻4丁目461番地148（地番）
交通 東急田園都市線「池尻大橋」駅　徒歩7分
京王井の頭線「駒場東大前」駅　徒歩11分
販売価格(予定) 未定
専有面積 40.95m2〜165.89m2
敷地面積 10,776.64m2
間取り STUDIO〜3LDK
販売戸数 未定
総戸数 241戸
構造・規模 鉄筋コンクリート造・一部鉄骨造
地上15階／地下1階建（建築基準法上は地上14階・地下2階建）
建物竣工時期 平成20年1月下旬（予定）
入居時期 平成20年3月下旬（予定）
売主 鹿島建設株式会社 国土交通大臣（11）第991号
販売提携（代理） 野村不動産アーバンネット株式会社　　国土交通大臣(2)第6101号
三菱地所住宅販売株式会社　 国土交通大臣（10）第1512号


Part1:
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44582/

住民板：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48231/


[スムログ 関連記事]
【駒場東大前界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.16】
https://www.sumu-log.com/archives/3217

[526: 匿名さん]

525さん
最近のものの中でとは、具体的にどちらのマンションと比較してらっしゃいますか？
2年前にこのマンションを検討して、買いそびれて、既存不適格でキャンセルが出るというので販売開始を待っていたのですが、値段を見てびっくりです。
しかもマンション市場は値崩れ傾向にあるのに、正に高値掴みの不適格物件掴みになってしまう。マンションを資産と考え、金銭的にも余裕がない私などには厳しい。

[527: 購入検討中さん]

神宮前、中目黒、五反田、麻布十番等等。
最近のものは、内装の設備、材料びっくりするくらいチープ。
1.5億円出してこんなもの？って。
私の場合、自宅は、まずは住み心地。これが第一優先条件。
でも、やっぱりちょっとここも高すぎるかな。

[528: 匿名さん]

皆同じ事を感じているようですね。
１億ちょっとの予算ではどこでも内装の設備、材料びっくりするくらいチープ。
今の１億はもう昔の１億ではないですね。
昔の１億クラスは、今では２億になってしまったようです。
気づく人は気づいているようですが、最近のMRを見ると貨幣価値の低下が顕著で、色々見るうちにもう、億出してこれですか？とは言えない事が良く分かります。

[529: 匿名さん]

これから価格低下は必至と予測。
サウスエントランスの浸水や建替え時のリスクを気にせず、
価格に拘らない本当の金持ちで気に入った人だけば買えばいい。
でも、それほどの金持ちなら、表参道や広尾の街のほうがいいと考えるのが普通。

[530: 物件比較中さん]

いつの間にかレスも５００越えしていたんですね。

最近、すっかり話を聞かない状態ですが、
販売状況はどうなんでしょうねえ？

モノや立地は悪くないと思うのですが（崖上はともかく）、
三茶の住友もそうですが、周囲とは生活感というか
雰囲気が違う気もしますね。

散歩がてら太子堂商店街にもいけるし、
近くにスーパーもあるし、
自転車で渋谷はすぐだし、
悪くないんですけどねえ……。

現状の市場の景況とは
完全にずれてしまったので、
いつまで鹿島が損切りを我慢するのか、
ちょっと気になりますね。

きっと損切り価格で売り出したら
なんやかんや言っても
即効で完売するんでしょうけど……。

[531: 匿名さん]

ただ、最近の１億クラスは駅近。
大金を出して駅から遠いマンションを買わない時代になりました。

[532: ご近所さん]

以前、表参道に2年、広尾（厳密には南麻布）に4年住んでいました。
今は池尻にいます。何だか、ここに書き込む人ってみんな（この物件以外もそうですが）、
表参道、南麻布あたりが一番良くて・・・みないな固定観念ありますよね。
でも、実際は、それぞれのライフスタイルによってベストな住む場所は違ってくるでしょう。
私の場合、仕事の時間が不規則なので、夜遅くても食事ができて、且つ週末夜でもあまり人で
ごったがえしていない場所が理想。また、食事やバーも、結構頻繁に通うので、そこそこ手ごろな料金で行ける方がいいです。そういう点からは、歩いて池尻や三宿界隈に行ける今の場所は
サイコーです。正直、今でも経済的には、表参道や麻布に住むことできますが、私のスタイルにはちょっと・・。池尻、三宿は、下町っぽいところとおしゃれなところが混ざっていて、生活しやすい場所ですよ。

[533: 近所をよく知る人]

↑いいこと言うねえ

[534: 匿名さん]

マスタービュー、売り出しから評価が高く（価格以外）マンション好きとしては興味が
あったので、今日自転車で近くを通ったので見てきました。
外観だけでしたが、非常に高級感があって建物クオリティとしては高いものを感じました。
最近の大規模物件であのクオリティ感は拝見したことがないです。
やはりお金があったら欲しかった。

確かに池尻は駅前は騒々しい（再開発後を考えると尚更）ですが、マスタービューは
幸か不幸か多少距離があり閑静な住宅街にあるので、住環境もいいと思います。

[535: 匿名さん]

既存不的とはどう折り合いを？

[536: 匿名さん]

資産価値を決めるのは個人的な好みではなく、あくまで大多数の人々の好みです。
ここが他よりも好きという人はそれでもいい。

でもそれは「俺はアキバ系だから秋葉原近隣に住みたい」とかに近いものである。
決してそれが良い悪いではなく、好みなのだからそういう人はそこに住めばいい。
でもだからといって、イコール資産価値が高いというのは短絡的なこじ付けであろう。

転売相場であれ収益還元法であれ、資産価値を決めるのはあくまでその他大多数である。
誰がなんと言おうとここが唯一無二のマンションということなら祝福したい。

箱が良いと思うのもあくまで主観。
反面、既存不適格や共用部分の「は？」というチープさや、サウスが雨水を処理しきれずに
水が溢れたり、トランクルームで湿気でカビが生えたりする根本的な欠点・事実に嫌悪感を
抱く人もいる。

このスレは個人が自己主張しすぎると良くないと思う。

ここはあくまで中立的・客観的なスレであって欲しい。

【管理担当です。テキストの一部を削除しました。】

[537: 匿名さん]

>>563

箱がいいか悪いか＝あくまで主観。でもそれが大多数の意見の一つなんだよ。
こんなサイトで全ての人間が客観的なデータに基づいて、論理的に物件の評価を
したところで何か意味があるのかい？
主観的な意見の集積による大多数のプラスorマイナスの意見を買う人間が個人的に
咀嚼して購入の判断をする。それがこのサイトの意義でしょ？
個人的な意見＝大多数の意見の一つ。

というかそもそもあなたのレスこそが個人的な自己主張に他ならないと思うが…。
そして何よりこの物件の資産価値を下げている。
自分がここにお住まいなのか、お友達がお住まいなのか知らんが、誰にも何のためにも
ならないレスでしかないな。

中立性や客観性のない個人へのバッシングは他（管理組合とか）でやればいい。
私はこのスレの中立性や客観性より、あなたの退出を望みたい。

【管理担当です。一部テキストを修正しました。】

[538: 匿名さん]

興奮しすぎた。
>>563は>>536の間違い！

[543: 住民]

高い、高いと騒ぐ方の目的が分かりません。
確かに物件検討版ですので、色んな観点から物件の検討をされれば良いと思いますが、
こと価格については、個人の懐事情による主観次第のはず。

仮に高いとコメントするのであれば、どこそこの何々という物件は、
X年当時、立地がABC、仕様がDEF、共用部がGHIで坪単価いくらだったが、
本物件は、2008年時点にて、立地がJKL、仕様がMNO、共用部がPQR、既存不適格がSTU、、、
であるから坪単価いくらが妥当、くらいは書いて頂きたい。
比較する物件も1件ではなく、数件書いて頂けると尚宜しいかと考えます。

[544: 物件比較中さん]

比較物件ってたしかに必要ですよね。
ただ、いまとなっては三茶の住友と並んで、
なかなか比較しようがない立地＆グレードの組み合わせなんですよね。
地域でちょっと浮いている物件を比較対象に挙げても
結局は比較にならないって意見が出てくるのは間違いないし……。

たしかにこの物件が立地する池尻の入ったところって
三茶にも三宿にも近くて
すごくいいところなんですが、これってあくまでも他からクルマや
タクシーでくる隠れ家地域ですからねえ。

当時の坪単価とかをいまさら言っても
現状で数十部屋もの売れ残りがあって（三茶よりずっとましだけど）、
これからも売らなくちゃいけない物件だから
現在の市況ベースに語るしかないですよ。

で、市況や完成後の評判を考えると
どうひいき目に見ても高すぎなんですよねえ。

[545: 匿名さん]

543さん
何をかっかなさってるのでしょうか。お宅は割引価格で購入されたのでしょ？
普通に考えて、今の市場ではこの物件は高いです。営業マンによると物件のブランド価地を維持するためだとか。でも共用設備も陳腐だし、周辺には何もない。既存不適格発覚前の定価も周辺環境には不釣合いな高さでしたが、既存不適確にも関らず、さらにお高くするなんて。外観だけは立派ですが。

544さん
おっしゃるとおり、三宿は良い店がありますが、車で行くタイプの店ですよね。休日に代沢や三茶まで散歩に行くのもうっとうしい距離。

[546: ご近所さん]

一度住んだら病みつき、それが三宿・池尻です。
私は、麻布、青山、上原と渡り歩いてきましたが、ここが一番面白い。
地元の方々が多彩です。芸能・放送関係者から官公庁社宅族まで。
決して車で行く店が並んでる街ではないと思うけどな〜。
それと三茶は遠いけど、代沢や駒場は近いですよ。丘上か下かで結構違いますが。
ここは、丘上だから多分近いんでしょう。
それと、価格は知りません（私は賃貸）が、家賃は私が住んだ3地域とあまり変わりませんよ。
多分、それなりのところだと差はあんまりないのでは？（麻布はちょっと古い建物でした）
今も前も大体100ｍ2で60−70万円程度ですよ。

[547: 契約済みさん]

でも今は池尻・三茶は賃貸市場飽和してますよね。物件が過剰すぎるようです。

[548: 物件比較中さん]

物件価格から言って一般物件以上に一生モノですからねえ。
すぐそばの賃貸を借りて、地域を気に入った人なら
購入を真剣に考えてもいい物件かも。

現実には難しいかもしれないけれど、
購入組には過去半年分の家賃と礼金の値段（上限３００マンくらい？）を
通常値引くに追加して値引く。
それくらいしたら売れるんじゃないでしょうか？

住むには良い場所と言われても
実際に住まなきゃわからないもんだし、
結局マンションは立地を買うもんだから、
１憶オーバー物件は、こうしたサービスをしてもいいと思うんだけどねえ。

[549: 匿名さん]

ちょっと前まで池尻住んでたけど
駅から遠いし何にもなくてつまらなかった。

それ以前に住んでいた青山、麻布の方が良かったのでやっぱり３Ａに越したよ。

[550: 匿名さん]

この辺の土地柄は仕事も人付き合いもアクティブな人向けだよね。
行きつけの店や一緒に行く友人知人がいない人にはつまらない地域かもね〜。

[551: 匿名さん]

＞５５０
＞この辺の土地柄は仕事も人付き合いもアクティブな人向けだよね。
＞行きつけの店や一緒に行く友人知人がいない人にはつまらない地域かもね〜。

↑こんな人は尚のこともっと都心に住むと思うが。。。

[552: 物件比較中さん]

先日見学に行きました。
この掲示板の投稿を念頭に細部まで見てきたのですが

①間取りはそこそこ良い
②価格のわりにはかなり共用部分が安っぽい
③池尻大橋駅から物件への順路が悪臭がした

という印象を持ちました。
どのモデルルームを見ても「完璧な物件はない」と言われますが、若干価格とグレードが釣り合っていない気がしました。
現在の住まいが深沢なので、より都心の近くに、と考えれば場所は悪くないのですが、即決できる物件ではありませんでした。

ベリスタ駒沢が１０００万円単位で値引きを打診して来ているのですが、やはり大手の分譲マンションの方が消費者としては安心できる気もします。

世田谷区・目黒区でお勧めのマンションはありませんでしょうか？

[553: 匿名さん]

世田谷区、目黒区でお薦めのマンションは今のところありません（私見ですが）。
小生は駅近、都心に近く、環境も良い所を捜しています（世田谷、目黒にこだわりません）。
マスターはとてもいい物件だと思います。
でも、丘下はどうも車の排気ガスが気になる。
田舎から東京に出てきたせいか、小さな緑道を「自然豊か」と言われても？です。
公園にもちょっと距離がある。
普段はいいが、休日や老後に住み続けたい場所とは思えませんでした。
周辺が気に入って、既存不適格の件で割引価格で購入された方は、“今”は棚から牡丹餅という感覚でしょう。
現在は本当に住みたいと直感がないと買えない価格かと。既存不適格という傷もあります。
だから、本当に住みたい人、買える人だけが買えばいい物件だと思います。

[554: 匿名さん]

５５３さん

バランスのとれたご意見ですね。

周辺住民に住むものですが、マスターのサウスエントランスは正直羨ましい。
駒場方面に抜けるのに、我々はマスター横の階段を使わざる得ませんが、
マスターの住民は崖上、崖下双方に容易にアクセス出来る。

既存不適格で多少傷はついていますが、そもそもの構想自体は良い物件だと思っています。

[555: 匿名さん]

ヤフー不動産にも出てるね。間取りの悪いのばかり。しかも高い。

[557: 購入検討中さん]

ここは80点くらいかな。住んだら快適そう。
他の物件も探しているけど、どこも最近良い物件本当にない。
見に行った全ての物件は×。便利だけじゃね、そこで生活するんだし。
やっぱり中古にしようかな？

[558: 匿名さん]

80点なら「買い」でしょう。100点満点などありません。

[559: 匿名さん]

駐車場が戸数の６割に満たないとは・・。
この位置でこの規模なのに何故でしょうね。

現時点でのマスタービューのあらゆる不利益を考慮した上で
購入意欲が余程まで盛り上がったところで、
この１件ですーーっと萎えました。残念でした。

[562: 匿名さん]

やっぱり　いい場所、立地の物件というのは確か。
他でこういう立地って無いですから。
周り低層住宅だし駅までも徒歩5分だし。
多くの人が　現在でも何かと興味もって
いつかは買いたい、ってついつい願うのも分かる気がする。

[563: 入居前さん]

＞駐車場が戸数の６割に満たないとは・・。

最近のマンションは、住戸の6割でも埋まらなくなってきています。今は、ガソリンが
一時的に下がっていますが、景気回復したら、今年の春以上に値上がりするという
意見もあります。だって、明かに石油が足りないんだから、どうしようもないでしょう。

車を使わない生活に変えるのがベター。

駅近は、今後を考えたら、断然有利。

[564: ご近所さん]

駐車場は駅近物件は少なめですよね。
まあ、車を必要としない利便性が売りのひとつだし理解はできます。
ただ、ここはクルマの複数所有率も高そうな物件だけに、
７割強あっても良かったとは思いますけどね。

残りをさばくには優先利用権とかもつけないと
なかなか大変かもしれませんね。
TTTもそうやってキャンセル物件売ってますが
あっちは市場や分譲時を無視した
価格設定が問題で売れてないみたいですけどね。

適正な値段設定って難しいもんですね。

[565: 匿名さん]

適正な価格設定ってあるんですかね？

[566: 匿名さん]

ここ徒歩５分じゃないです。
周辺は低層住宅って、ごちゃごちゃした醜い街ですよね。
池尻大橋の中古価格はとても低い。
この物件だけが際立ってるだけ。

[569: 周辺住民さん]

このマンション、いい立地とは言いがたいですよ。
駅から距離は及第点ですが、

崖の急斜面に建っていて、
崖下は暗渠化された目黒川。

地形としては、かなりリスク高いと思いますよ。
完全に台地の中ならいいけども。

不同沈下とか、可能性がないわけじゃない。
この相場で、いわく付き物件、加えて崖地。

何か余程の事情がない限り、買うのはどうかと。

[570: 匿名さん]

＞このスレは住民の自画自賛ばかりで困ったものです。

ここの住民じゃありませんけど、住んでいる人が、評価しているマンションって
おかしいですか?　住んでいる人がけなしているマンションって買う気にならない。

ただ、どうしてこんなに早く売り出しているのかは気になりますけど・・。投資
目的で買って、投資失敗で、売りに出しているというパターンかなとは思う。

普通のサラリーマンが買える値段じゃないですから。

[571: 匿名さん]

570さん

今、野村が売ってるのは、既存不適格問題でキャンセルになった住戸と以前からの売れ残り住戸を今年5月に、以前の1割増し価格で再販売をスタートさせたのです。

購入した人が売ってるのは、ヤフー不動産の仲介物件のところで３戸ほど出てます。彼等は既存不適格の件で最初の定価の0.5割安の価格で購入し、高値で抜けようとしています。不動産会社への手数料等を考えれば、それほど儲けは出ませんが、野村が高値で出してきた今がチャンスとばかりに売りに出しているのでしょう。

既存不適格、崖、湿地帯等の条件で、あの美しいサウスエントランスはいつ浸水して使えなくなるかわからない状況。外観やビューは素晴らしいが、いろいろ負の部分も背負った物件です。