マスタービューレジデンス Part2

[マスター]

1000を超えてきたので、Part2を立ち上げました。

物件概要
所在地 東京都世田谷区池尻4丁目461番地148（地番）
交通 東急田園都市線「池尻大橋」駅　徒歩7分
京王井の頭線「駒場東大前」駅　徒歩11分
販売価格(予定) 未定
専有面積 40.95m2〜165.89m2
敷地面積 10,776.64m2
間取り STUDIO〜3LDK
販売戸数 未定
総戸数 241戸
構造・規模 鉄筋コンクリート造・一部鉄骨造
地上15階／地下1階建（建築基準法上は地上14階・地下2階建）
建物竣工時期 平成20年1月下旬（予定）
入居時期 平成20年3月下旬（予定）
売主 鹿島建設株式会社 国土交通大臣（11）第991号
販売提携（代理） 野村不動産アーバンネット株式会社　　国土交通大臣(2)第6101号
三菱地所住宅販売株式会社　 国土交通大臣（10）第1512号


Part1:
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44582/

住民板：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48231/


[スムログ 関連記事]
【駒場東大前界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.16】
https://www.sumu-log.com/archives/3217

[483: 匿名さん]

まぁねぇ、この立地が良いか悪いかは、見方次第で180度変わるから。

でも、いずれにせよ、前提としては、しっかりした設計の建物が、しっかりした施工で建てられてるってことだね。

相場も言われるほど崩れてるわけじゃないし、気に入って買った人は、胸張ってお住みになればいいとおもいますが（俺が偉そうにいうこっちゃないが）

[485: 匿名さん]

思っていたより多くの方がキャンセルしていたんですね。

[488: 匿名さん]

今ごろ、住宅情報ナビに新着物件として載ってますよ。
それがキャンセル物件ですか。
池尻大橋は駅前タワーも不人気らしいし、まぁ頑張ってください。

[489: ビギナーさん]

眺望の良い南西側角は完売ですか？
となると高額な部屋は当分厳しいかもしれないですね。
駅は近いから投資物件候補の部屋は時間かければ売れそうですけど。
落ち着いた物件だけにタワマンと比較する人は少ないと思いますが、
価格的には今後でるタワマン物件は価格は同じでも
立地、設備で上回りそうなので、見極め待ちの人も多いのかなと思います。

[490: 物件比較中さん]

ガイアで郊外は全体的に停滞・下落基調。
都心も高級賃貸の需要が一回りして停滞気味。
１憶９０００万の物件を月６０万で賃貸に回さなくてはいけないほど……。

ということがテレビにも出ていましたが、
そうなると、ここや三茶物件は
これまで以上に厳しい状況が続きそうですね。
まあ、ここは三茶ほど在庫はないので、まだましだと思いますが。

[491: 匿名さん]

住むとこだから、気にいれば買う。それだけ。

[492: 周辺住民さん]

ここ、低層でも景色は悪くなさそうだし、
立地、グレードともにいいと思います。

でも、眺望、間取りの良い場所は残ってないわけですから、
地道に周辺住民や沿線住民にチラシを配り
売り歩くしかないのでは？

残り戸数は少ないみたいですから
腰を据えて売っていけば大丈夫でしょう。
売り主も、在庫数がこの程度なら販売が住友スタイルでも
十分耐えていけるでしょうし。

[493: 匿名さん]

492さん
どの部屋が残っていて、いくらかとか、全然知らない人ですね。

[494: 物件比較中さん]

後だしジャンケンのマンション価格で買う人いないでしょう。
あまり書くと削除されるかな？

[495: 匿名さん]

久しぶり来てみたらキャンセル物件の販売をしているみたいですね。

売れ残り内容は
価格 4200万円〜2億4500万円 最多価格帯 8000万円台（7戸）
専有面積 43.18m2〜137.53m2 間取り STUDIO(1R)〜3LDK
販売戸数 32戸

販売戸数32戸だから総戸数で割ると13％
この時点の数字だから2割近い人間が嫌がったわけだ
最後にケチが付いた物件これからはどうなるかな？？？

[496: 匿名さん]

ネガキャン？

鹿島さんは強気ですよ。

不動産市況はともかく、ものは良いからね。

[497: 匿名さん]

頑張ってくれ鹿島・・・

[498: 匿名さん]

あと27戸みたいだよ。ということは、今月5戸売れたみたいだね。
この間の休みに見に行ったけど、意外と見に来ている人多かったよ。

[499: 匿名さん]

値引きはどの程度なのでしょうか？
定価で買っている人がいるとは思えません。

[500: 匿名さん]

そう思うなら自分で行って聞けばいいじゃん。他力本願だな。
そんな個別事情により異なり、かつ販売側からも口止めされていること簡単に言わないよ。

[505: 匿名さん]

残りは27個じゃないよ。鹿島が独自に売るのが20戸ほどあるから、残戸数は合計50個だったんだ。
27個は野村さんが売る分です。

[506: マンション評論家さん]

残りは引き続き５０戸程度あるようです。完全に売れ残り物件の仲間入りです。
以下ＭＲ訪問時の個人的な感想です。

高台（崖？）立地であり、周囲での存在感はすごい。ただ今となっては価格はもっとすごい。

躯体や構造は良いと思うのですが、エントランス部分の天井が「学校の天井かよ！」と笑ってしまう安物ボードを使っていたり各所に「なぜここがこんな仕様？」と思える共用部分があります。

共用部のソファーやテーブル、装飾に調和が無く殺風景で、とりあえず置いておけ的なやっつけ感は否めませんでした。インテリアコーディネーターのセンスを疑います。

斜面地条例により既存不適格であり、建て替え時の南側エントランス、エレベーターが建築不可であり、高齢者には厳しく、池尻大橋方面へのアクセス利便性は格段に落ちる。将来的な中古での資産価値下落は仕方ない状況。

建て替えについては普通に考えれば４０〜６０年後だが、耐震構造のため、大地震時のひび割れ、クラック等によりやむを得ず数年で建て替えというケースも想定され、既存不適格という事実は現実感を持って検討すべき。

駐車場は入り口が２つしかないので、時間帯によっては入庫・出庫共に１０分近くかかる場合あり。

価格もこのご時勢もはや高いとしかいえない。値引きはあるが野村と鹿島の間で価格に温度差がある様子。ようは鹿島が値引きに消極的。

良い物件だとは思いますが、現在のマーケット状況下においては来年中ごろまでは様子見が懸命。

[507: 匿名さん]

おっしゃるとおり、エントランスや共有部分のインテリア・デザイナーのセンスを疑いますね。オーセンティックの部屋ももう少し考えろよと思う。それと、バルコニー狭いです。高額物件にしてはバルコニーで家族でお食事をというシーンも無いのは残念。
庭も人が通れない道路があり、無意味というかぶさいく。地下住戸の日光を確保するためでしょうが、庭の中央は小さな花畑が広がっていて、もっと既存樹を残して欲しかった。あんな小さな木の小道、１回歩いたら十分で、木漏れ日の中で散策という感じは望めないのが残念。

建替えがいつになるかは、神のみぞ知るところで、阪神大震災の時には、川の付近の家はかなり損傷がひどく改築せざるをえなかった。それを考えると大地震の時に崖崩れはなくとも南側のエントランスが使えなくなる可能性は高い。地震に脅えながら暮らすのも精神的に悪い。

鹿島が高値に固執するのは、①既存契約者に割引と御詫び金を払った分を取り戻したい、②近くの住不の物件を睨んだ価格をして市場価格の下落を妨げたい、という２点のみ。野村はさっさと売り切って次の物件にいきたいはず。

で、ここは耐震構造（免震構造や制震構造）じゃないです。その分、住不の方が免震構造でしっかりしている。でも住不も＊＊な価格をつけてる。

[509: 物件比較中さん]

久しぶりに上がってますね。

このところのゲリラ雨やら、
その後にもし地震が発生したら……
という潜在的な不安を考えると、
まあ、販売が厳しいのは仕方ないところでしょう。

506、507さんの言うとおり、
さっさと損切りしてしまった方がいいとは思いますけどね。

いまは何かと訴訟社会になりつつあるので、
なかなか思い切った対策が打てないんでしょうね。
あと、鹿島あたりは誰も失敗物件の責任取りたくないでしょうしね。

とうぶんこの膠着状態が続くんではないかと予想します。

[510: 匿名さん]

住不、池尻大橋前、ここ、と
どこも御苦労様です。

私も世田谷中古物件を安値でしか売れなかった身なので、
他人事ではありません。

[511: 匿名さん]

資材高騰前の物件なのにそれに合わせて値上げしたのだとさ。

[513: 匿名さん]

「マンションは物件を買うのではなく、街を買え」とよく言います。
ここは建物はそれなりと思いますが、池尻大橋という街がイマイチすぎますね。
「電車で渋谷、表参道に出れば、、、」と仰るでしょうが、毎日の日常生活の中で、しょっちゅう繁華街には普通出ませんよ。日常生活で何をするにも電車や車を使わないといけない陸の孤島のようなこのマンションの立地、街は、不便この上ない。

[515: 匿名さん]

買う気になればヒルトップ高層角部屋普通に買えますが、買う気にならないだけです。

[516: 匿名さん]

湾岸あたりには格安物件増えてきたみたいですよ。
そっちに行けば・・・

[517: 匿名さん]

匿名掲示板では何とでも言えるよな。
私もヒルトップ高層角部屋10戸くらい買えます。

[518: 匿名さん]

>>517
私はプリズムタワー一棟買いできますが、欲しくないです・・・

[519: 匿名さん]

何でプリズムタワーの話が出てくるの？

[520: ご近所さん]

池尻、結構便利ですよ。私は電車には乗りませんが、自動車なら、代官山、渋谷、中目黒、青山辺りは10分もかからない程度で行けます。六本木や麻布辺りもプラス５−１０分程度でしょうか。
私は仕事場がベイサイドですが、そこまでも朝の通勤時で30分かかりません。
三宿や池尻周辺は意外といいバーや食事するところ多いですし。週末でも適度な込み具合ですし。
私の場合、夜は大体六本木辺りで食事、二次会は家の周辺でゆっくりというパターンです。
以前は、結構都内の有名な閑静な住宅街に住んでいましたが、3年住んであきました。
緑が多く環境は良かったのですが、何せ刺激が少ないというか・・。
池尻は、若い人が多くて活気があって刺激があり、気に入っています。この町は多分外からのイメージと実際住むのでは意見が大きく変わるのではって思っています。

[521: 契約済みさん]

話の流れから、、飲酒運転なんじゃ？？

[522: ご近所さん]

いいえ。もともとお酒は強い方ではないので。
夕食時は酒なし。家に自動車を置いて周辺で二次会は少々程度です。
別に家の周辺で食事してもいいのだけど、通勤場所から自宅のちょうど中間地点が六本木・麻布
付近で、仲間と落ち合うには便利なので。もちろん、世田谷、渋谷方面の仲間と食事する場合は
近所も使います。結構、レベルの高いフレンチやイタリアン、和食等それぞれありますし、また
その数が増えてきていますよ。話が弾んだ週末などに、朝方まで居れる場所も結構多いのが特徴かもしれません。夜遅くても意外と安全ですし。だからか、結構、ギョーカイの方も多いですよね。
（私はちがいますが・・・）

[523: 匿名さん]

やっぱり車を日常生活で使う人向けの物件ですよね。
所々に良い店があり、よく行きますが、
徒歩で休日に散歩したいような街じゃない。
この物件の最大の難所は、池尻という高速道路の町、川沿い低地に聳え立つ崖の上、既存不適格。これらを消化できない人にとっては、値段に関係なく苦しい物件。
それにしても、皆さんお金持ちですね。ヒルトップ高層角部屋10戸？プリズムタワー１棟買い？
普通の人じゃないですね。カンボジアに小学校でも建ててあげてくださいな。

[524: ご近所さん]

多分池尻ってやっぱり夜でしょうね。面白いのは。
散歩だったら、駒場、代沢がいいのでは。北側を歩けば結構閑静な街が続いていますよ。
この物件の詳細はわからないけど、場所は池尻でも駒場でも代沢でも行ける場所ですよ。
若干大人向きなお店や静かな環境が好きな方は、北側に行けばいいと思います。
高台の上にあるから南北どちらにもアクセスはいいはずですよ。

[525: 購入検討中さん]

色んな意見があるけど、この間モデルみて最近のものの中では良かった。
お客さんも結構多かった。ただ、値段が。

[526: 匿名さん]

525さん
最近のものの中でとは、具体的にどちらのマンションと比較してらっしゃいますか？
2年前にこのマンションを検討して、買いそびれて、既存不適格でキャンセルが出るというので販売開始を待っていたのですが、値段を見てびっくりです。
しかもマンション市場は値崩れ傾向にあるのに、正に高値掴みの不適格物件掴みになってしまう。マンションを資産と考え、金銭的にも余裕がない私などには厳しい。

[527: 購入検討中さん]

神宮前、中目黒、五反田、麻布十番等等。
最近のものは、内装の設備、材料びっくりするくらいチープ。
1.5億円出してこんなもの？って。
私の場合、自宅は、まずは住み心地。これが第一優先条件。
でも、やっぱりちょっとここも高すぎるかな。

[528: 匿名さん]

皆同じ事を感じているようですね。
１億ちょっとの予算ではどこでも内装の設備、材料びっくりするくらいチープ。
今の１億はもう昔の１億ではないですね。
昔の１億クラスは、今では２億になってしまったようです。
気づく人は気づいているようですが、最近のMRを見ると貨幣価値の低下が顕著で、色々見るうちにもう、億出してこれですか？とは言えない事が良く分かります。

[529: 匿名さん]

これから価格低下は必至と予測。
サウスエントランスの浸水や建替え時のリスクを気にせず、
価格に拘らない本当の金持ちで気に入った人だけば買えばいい。
でも、それほどの金持ちなら、表参道や広尾の街のほうがいいと考えるのが普通。

[530: 物件比較中さん]

いつの間にかレスも５００越えしていたんですね。

最近、すっかり話を聞かない状態ですが、
販売状況はどうなんでしょうねえ？

モノや立地は悪くないと思うのですが（崖上はともかく）、
三茶の住友もそうですが、周囲とは生活感というか
雰囲気が違う気もしますね。

散歩がてら太子堂商店街にもいけるし、
近くにスーパーもあるし、
自転車で渋谷はすぐだし、
悪くないんですけどねえ……。

現状の市場の景況とは
完全にずれてしまったので、
いつまで鹿島が損切りを我慢するのか、
ちょっと気になりますね。

きっと損切り価格で売り出したら
なんやかんや言っても
即効で完売するんでしょうけど……。

[531: 匿名さん]

ただ、最近の１億クラスは駅近。
大金を出して駅から遠いマンションを買わない時代になりました。

[532: ご近所さん]

以前、表参道に2年、広尾（厳密には南麻布）に4年住んでいました。
今は池尻にいます。何だか、ここに書き込む人ってみんな（この物件以外もそうですが）、
表参道、南麻布あたりが一番良くて・・・みないな固定観念ありますよね。
でも、実際は、それぞれのライフスタイルによってベストな住む場所は違ってくるでしょう。
私の場合、仕事の時間が不規則なので、夜遅くても食事ができて、且つ週末夜でもあまり人で
ごったがえしていない場所が理想。また、食事やバーも、結構頻繁に通うので、そこそこ手ごろな料金で行ける方がいいです。そういう点からは、歩いて池尻や三宿界隈に行ける今の場所は
サイコーです。正直、今でも経済的には、表参道や麻布に住むことできますが、私のスタイルにはちょっと・・。池尻、三宿は、下町っぽいところとおしゃれなところが混ざっていて、生活しやすい場所ですよ。