マスタービューレジデンス Part2

[マスター]

1000を超えてきたので、Part2を立ち上げました。

物件概要
所在地 東京都世田谷区池尻4丁目461番地148（地番）
交通 東急田園都市線「池尻大橋」駅　徒歩7分
京王井の頭線「駒場東大前」駅　徒歩11分
販売価格(予定) 未定
専有面積 40.95m2〜165.89m2
敷地面積 10,776.64m2
間取り STUDIO〜3LDK
販売戸数 未定
総戸数 241戸
構造・規模 鉄筋コンクリート造・一部鉄骨造
地上15階／地下1階建（建築基準法上は地上14階・地下2階建）
建物竣工時期 平成20年1月下旬（予定）
入居時期 平成20年3月下旬（予定）
売主 鹿島建設株式会社 国土交通大臣（11）第991号
販売提携（代理） 野村不動産アーバンネット株式会社　　国土交通大臣(2)第6101号
三菱地所住宅販売株式会社　 国土交通大臣（10）第1512号


Part1:
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44582/

住民板：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48231/


[スムログ 関連記事]
【駒場東大前界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.16】
https://www.sumu-log.com/archives/3217

[251: 匿名さん]

＞248、249
＞適格かどうかの問題は、私の経験からは実際あまり関係ないでしょう。

そう。
適格か不的確はあまり問題ではなく、既出だが既存不的確を
知りながら、以降の契約者に告知せず隠して販売を続けた事の
方が問題だろう。
そういう会社の方針が反発を買い、欠陥物件などと言われる事への
反論は？

[252: 匿名さん]

失礼
＞248、250
の間違い。

[253: 匿名さん]

どうやら23年までに再開発事業は完成するみたいですね。
予想してたような煙突が建つわけではなく、屋上は空中庭園、内部空間は4000㎡のオープンスペースになるみたいです。
http://www.city.meguro.tokyo.jp/gyosei/keikaku/torikumi/sumai/oohashi1...
http://www.meguroku.com/column/20050510/

246前で途切れてる緑道（目黒区側）も整備されるみたいですね。

[254: 匿名さん]

あの、この板に繰り返し出てくる
自分も一応プロですがっていう台詞を騙る方にお聞きしたいのですが、

>中古物件の大半は不適格ですが

これを数字をもって証明することは可能ですか？
どの条項に違反しているものが、何棟くらいずつあるのか、教えてください。

小さい工務店が立てる戸建てなんかは、
特に容積率オーバーとか、昔は沢山あったと思うけど、
大手マンション・デベが立てたものが、（竣工後の規制変更がったとしても）
既存不適格になってる物件が、実際どれくらいあるのでしょうか？

更に、ここを検討対象にするような人が考えるような、
そこそこいいマンションで、築年も例えば15年以内くらいのものだったら、どうなんでしょうか？

今回のような大変な急傾斜地物件以外で、どんな不適格物件があるのでしょうか？

[255: 地元不動産業者さん]

わかっているだけで、昨年条例改正時点で世田谷区内で17棟あります。
それ以外にも多数あると思いますが、81年以前に建てられたものは、
耐震基準から殆どの物件は不適格です。

[256: 匿名さん]

>>255
あのさー、耐震基準の不適格って、立て替えの際に何の不利益も及ぼさないよね。
ここで問題になっている不適格というのは、容積率や高さ制限の変更などによって、
立て替える場合に床面積が著しく減少してしまうような物件のことなんですが。
それのどこが、「大半」なんでしょうか？

[257: 匿名さん]

>>255,256
建替えというのが、50年後として、世田谷条例なるものがその頃存続しうるものでしょうか。
専門家の方教えてください。
マンションの地下の「居室」以外は、今の基準法でどこまで「容積制限」の対象に含めるのでしたっけ？
ここで、条例がの不適格によって将来建てられなくなる「床面積」って、何平米くらいの
ボリュームなんでしょう。

[258: 追記]

言い忘れました。今回の「既存不適格」は買って住んでいる期間には
何も支障はないけれど、耐震の既存不適格は住んでいる間に、大地震が
きたら命に係わる問題かもしれません。（どこまで不安全かは診断して
みないとわからないそうです。）
マンションの耐震補強は今後改善義務など強制化される方向にあるのは
東京直下型地震の30年確率が７０％ということからも明らかです。
一方、容積にカウントしない床面積は、過去にも増加傾向にあり、廊下・階段等の
共用部はいつのまにか、容積制限からはずされました。
流れとして築年数の古いマンションの建替え促進のために今後も容積緩和の
方向に流れるのではないでしょうか。

[259: 匿名さん]

254です

築30年近い81年以前築のマンションと、
竣工すらしてない当マンションを比較することはほとんど無意味ですね。

世田谷に、同じ傾斜地の容積率基準不適格が17件ですか、、、、、
まぁ、世田谷区内のマンション数全体から考えれば、とても
少ない数字だと思いますね。（2003年時で1900棟というデータが
webにありました。これだと1%未満です。今だともっと低いのでしょう）

結論としては、

やはり、（このマンション購入を考えるような方にとっての）
購買対象となるマンションの中で、既存不適格はかなり少数で
稀であるという認識の方が正しいと思います。

故に既存不適格をあまり気にすることはない、というのは、
いいアドバイスとは思いません。

[262: 契約済みさん]

うーん、何なんでしょ、このサイト。
大きな減点要素を抱えてるのは確かだけど
何だか必要以上にケチつけたがる方がチラホラ見えるね。
粗悪なものを高掴みさせられたのなら、叩かれると気に障るもんだが
ここはパッとしない地価の安い郊外である上
物件のスペック、そしてご存知の問題もあり
それらに見合った低価格で無理なく手に入れてる人ばかりでしょう。
妙に後ろ向きなレス群に興味持つ購入者はあまり居ない。
他者がへこむ姿を見て愉しみたい方々は、相応の物件
（ステイタス感じられる価格や区や仕様であったのに、蓋を開けてビックリ）
のトピックでも探して移った方が満足できる。

[264: 匿名さん]

広尾ガーデンフォレストも渋谷区の条例改正（予定）では容積率オーバー。
しかし、渋谷区は1回の建替えを認めている。要は、世田谷との違いはその
特例があるかどうかの点だけ。そんなもの今後50年間の間にどうなるか
なんてだれにもわからないのでは。この議論、まったく意味ないね。
私は個人的には、耐震基準を満たしていない建物に住む方がいやだな。
条例なんて、レベルの低い市議で決まっていくもので、ちょっとした陳情
で変わっていくんじゃないかな。これから何十年の間に。

[266: 匿名さん]

住まいを現時点での条例に沿って建替えという点のみで
ああだこうだって言うのって、何だか余裕のない人たちの
意見で貧乏くさいな。間取りとか、共有部の導線とか、デザインとか
管理体制とか、住まいにはもっと生活を充実させる重要な点があるのに。
何だか貧しい議論ですね。

[268: 匿名さん]

ここ、販売停止しているんでしょう？　手に入らないもの検討しても仕方ない。
ＨＰも閉じちゃった。

疑問があれば「それ、野村にきいてみよう♪」って話です。

[271: 匿名さん]

デベの物件が小売なら、ゼネコン売主は卸売。
デベと同じ価格で内装グレード同じじゃ儲けすぎ。
容積割り増しのないこの物件は、高級路線目指したんだから
グレードはハイクラス。
モデルルームでみたテラスの付の１５０平米超の部屋
キッチンのビルトインワインセラーが今でも目に浮かぶ。

[275: 匿名さん]

既存不適格のこと。

パソコンとインターネット使えるんだから、自分で
調べてください。

わかっていて口にだす、新たな荒らしかな。

そうでないなら、既存不適格について調べてわかったら、
このスレッドの前のほうを全部読んでください。既存
不適格のことしか書いてないからすぐわかる。

新たな情報がないなら、もう書かないでくださいね。　>274
ここは、購入を検討するためのスレッドなので。

[276: 匿名さん]

この建物は、違法建築では有りません。入居もしていないのにもう１００年先の全面建替えの話は気が遠くなります。それよりも防犯や防災、特に地震や火災に強いか弱いかと言う所を問題にしたほうがよいのでは。

[278: 匿名さん]

既存不適格と違法建築は全く違う。
何回もでてるけど既存不適格は大した問題ではない。販売時に既存不適格に変わった事を言わなかった鹿島の姿勢が問題。甘くみていたのか、企業の危機管理の欠如としか言えない。
鹿島は建設業界のトップである事は認める。建築物には格段の信頼性があり、鹿島の建築物と言うだけでプレミアムが付く。 ただマンションの販売は経験不足か三井、野村に比べ劣る。鹿島がこれからもマンション販売に関わっていくのであれば、スタッフの充実と再教育だろう。
今回の問題はだれが責任をとるのか。
ここは鹿島が総力を上げて作った物件だし、それはほぼ完成されたものを見れば十分わかる。
ミスをしたが、これからのアフターケアで信頼性を取り戻して欲しい。
あと 崖地であることをとやかく言う人がいるが…大半が荒らしだろう。
ここは何十年も重量級の住宅が何棟も建っていた場所だし、この様な場所に公共物を建ててきた鹿島にとってはお手のもの。安全性については十分練られているはず。

[279: 匿名さん]

No.278 さんのコメントに同感です。条例が変われば、京都の様に町全体が既存不適格になってしまいます。建物の評価は変わりませんむしろ建設資材の値上がりによって建設コストが上がり同じ価格では買えないと思います。

[280: 匿名さん]

279さんは契約済みの人か、売り手サイドかな。
建設資材はまだ安い時期に一括発注して購入した筈だし、「建設資材高騰により」価格を上げるというのはつじつまが合わない。プラス、既存不適格だと、その分のリスクも価格に反映しなければならない。契約済みの方々は割引で納得したのだろうが、以前の価格でも十分に高い価格だった（東棟は割安感があったが）。

[281: 匿名さん]

278
ここは何十年も重量級の住宅が何棟も建っていた場所だし

上記の意見には疑問を感じる。訓練所だったわけで、重量級の住宅が何棟も建っていたわけではない。それに、ここの急斜面にポールを打ち込んで（しかも川沿いの湿地帯にですよ）、建設するのは初めてでしょ。阪神大震災なみの地震がきた時に、どれだけもつかは、普通の高台の上にあるマンションよりもリスクが大きいのは確か。

[282: 近所をよく知る人]

池尻大橋の駅周辺って臭い。

[283: 近所をよく知る人]

目黒川だろ。残り半分ももうすぐ暗渠（ふた）になるよ。

[284: 匿名さん]

もう直ぐお花見の時期ですね。
暖かくなったら、緑道の散策が楽しみです。

http://homepage2.nifty.com/glos_pana/46kitazawagawa.html
http://sasazuka.blog.ocn.ne.jp/nakano/2007/11/post_47a9.html

[285: 匿名さん]

>>283
そうですね、大橋再開発の18プランのNo12。
緑道も良くなるな〜　　目黒区の所はまだ整備されてなかったからな。

[286: 匿名さん]

>>281
古い地図を見てみなさい。ここは公務員池尻宿舎が何棟も建っていた場所ですよ。

[287: 匿名さん]

以前も出てたけど、これの Plan 12だね
http://www.city.meguro.tokyo.jp/gyosei/keikaku/torikumi/sumai/oohashi1...

[288: 周辺住民さん]

桜は目黒川沿いも綺麗だけど、北沢川緑道を駅の反対側に行くといい所が沢山ありますよ。
http://members.jcom.home.ne.jp/nobish/kitazawa.html

[289: 近所をよく知る人]

小川はこれで浄化してるみたいです。
http://www.suiki.co.jp/hensen/85_95/95_1.htm
かなり大掛かりなので驚きました。

[290: 匿名さん]

急斜面側のタラップ階段を登ると碑がありますがここはどこが管理しているのですか。
ご存知の方は教えてください。

[291: 匿名さん]

やっぱり急斜面が地震のときに怖いね。
目黒川沿いだし。
あと、やっぱりせいぜい坪300万まででしょ。
いい部屋で。平均は270万程度が妥当と思う。

[292: 匿名さん]

子供がさわってもいいように、大腸菌ゼロ、無臭のオゾン処理水を緑道の川に流してるのか 贅沢だな〜

[293: 匿名さん]

この周辺は、代官山、南平台,松涛と高級住宅街にも近く渋谷再開発も計画にあり、東京とは思えない静かな環境、近くには、大学病院や教育施設もありここにマンションかできたのが不思議なくらいだと思います。販売にあたっていろいろ問題も有るようですがさすが鹿島だと思います。

[295: 匿名さん]

まあデベは そう言う広告が好きだからね。 あまり誉めすぎると、安く買い叩きたい人の荒らしが入る。まあ 良い物件であると皆わかってることだし。程ほどにしておきましょう。

[296: 匿名さん]

私は、鹿島の立場て゛考えると週間ダイヤモンドで高い評価をもらってそれを宣伝し、条例の件は言えなかったのではないか?

[297: 匿名さん]

まともに物件を見ていない人の意見が多いような・・・。
私は中を見ましたが（購入者ではありません）、他の都心物件と比較しても
かなり良かったですよ。エレベーター降りた所からの内廊下のデザインや照明の
使い方、西側の光を取り込んだ場所や、間取りの作り方や建具のレベルなど。
全体的にもエントランスから玄関までのアプローチとか、湾岸物件などで見られる
くどい様なデザインでなく、シンプルにまとめているところも。