マスタービューレジデンス Part2

[マスター]

1000を超えてきたので、Part2を立ち上げました。

物件概要
所在地 東京都世田谷区池尻4丁目461番地148（地番）
交通 東急田園都市線「池尻大橋」駅　徒歩7分
京王井の頭線「駒場東大前」駅　徒歩11分
販売価格(予定) 未定
専有面積 40.95m2〜165.89m2
敷地面積 10,776.64m2
間取り STUDIO〜3LDK
販売戸数 未定
総戸数 241戸
構造・規模 鉄筋コンクリート造・一部鉄骨造
地上15階／地下1階建（建築基準法上は地上14階・地下2階建）
建物竣工時期 平成20年1月下旬（予定）
入居時期 平成20年3月下旬（予定）
売主 鹿島建設株式会社 国土交通大臣（11）第991号
販売提携（代理） 野村不動産アーバンネット株式会社　　国土交通大臣(2)第6101号
三菱地所住宅販売株式会社　 国土交通大臣（10）第1512号


Part1:
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44582/

住民板：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48231/


[スムログ 関連記事]
【駒場東大前界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.16】
https://www.sumu-log.com/archives/3217

[221: 匿名さん]

この辺りは、人気の渋谷、代官山、中目黒、三軒茶屋、下北沢に囲まれた地域だから将来性はあるでしょう。池尻大橋、三軒茶屋、下北沢は再開発予定だし。
　若者に人気がある地域は、将来大人になったとき不動産を買いたい場所になる。
結婚すれば、妻の意見が強くなり、女性が好む街を優占するようになる。　白山とか古くなった場所は選ばない。　
タワーマンションもいいんだけど、維持費がかかりそう。20年後に生活設備が古くなり、給配水管とかどうするのかな。　停電や断水も心配だけど。

[223: 匿名さん]

>222
その辺りだったら一戸建てにしますよ。
マンションに住むのは利便性でしょう。　自由が丘でさえ都心に出るのに大変なのに。
この辺りを知らないでしょ。一度駅から緑道を通って歩いてきなさい。　環境はいいし、どこへ行くにも利便性がいい。　
　まあ僕も偉そうに言えませんけど。　池尻なんて来た事が無かったし、高速道路があるうるさい街と思ってましたが。反省しています。
車通勤を考えると、今住んでいる自由が丘が郊外に思えます。

[226: 匿名さん]

池尻４丁目から三宿、駒場にかけては閑静な住宅地ですよ。隣は 警視庁官舎、トップクラスの有名受験校が２つ。少し歩けば医療センターと第三機動隊本部。東大教養学部もあるし 環境、安全は問題ない。 しょっちゅう白バイやパトカーが通ってるからね。

[227: 匿名さん]

まあ池尻と言っても広いからね。 場所によっても大部違うね、 ヒューズコート辺りはいいが。

[228: 匿名さん]

＞池尻自体は低地で川沿いで住宅地としての評価は低いですよ。

なんかなあ・・・

ちょっと贅沢すぎるのと違いますか。上を見たらきりがない。

いわゆる嫌悪施設があるわけでもない。それだけでもいい住宅地
でしょう。将来のことなんて誰にもわからない。少なくとも、 30
年後の日本は今とかなり違っているはず。首都は北海道にあったり
して。どうしても、今の延長で見てしまいますが。

人口は減っているだろうし、想像もつかないような都市になっている
可能性もある。効率の良い街を求めて、東京集中はたぶん進んでいる
とは思うが、正直わからない。廃墟となったタワーがあちこちに
たたずむ末期的風景かもしれない。

一戸建ては効率悪すぎるから消えていく運命だろうと思う。
根拠はない。そんな気がするだけ。

日本のことだけ考えても、将来のことはわからない。今後は、
中国、インドと資源、食料の奪い合いが始まる。相当効率の
良い社会にしないと、日本は負けてしまう。

良い環境を残したまま、効率の良い住宅を造ることが望まれている。
なんでそんなにここが非難されるのか全くわからない。

[229: 匿名さん]

まあ 樋上っぽい人や ゆかい犯が多いってことだね。

[230: 匿名さん]

荒らされるのは人気物件が多い。何処でもそうだよ。特になんかあった物件は多い。最初から不人気物件は非難しがいがないからつまらない。反応を楽しむからね。
非難したい人は少しでも荒を探して必死になり、優越感に浸る。単純な人間心理だよ。
相手にしないのが一番。

[232: 匿名さん]

＞荒らされるのは人気物件が多い。

一概にそんな事も無いですよ。

スミフの物件のスレはみんな荒れてます。そして不人気物件ばかりです。
目白（雑司ヶ谷）、護国寺、大塚、三茶、みんな悲惨です。

MS相場が下がり始めている昨今はこの状態が続くでしょう。

[233: 匿名さん]

また駒場大好きの人か。
自分の住んでるとこが一番と言う気持ちはわかるが。白バイが通るのは第三機動隊があるからだろう。
ここから駒場東大駅まで歩いて行ける距離だが 車で行くと狭い道だらけで 駅前はマクドと店がチラホラで何も無い。 ここを通勤で使うこともあるからもっと発展してくれと言いたいよ。 民芸館の辺りなど一部高級住宅街もあるが 他は似たり寄ったり。 まあ近くだったら仲良くやりましょう。

[234: 匿名さん]

これからの不動産相場ってどうなるんだろう？
ここなんかはすぐに買い手がついて、まだまだ強気でいけるのかな？
相場自体の動向、今すごい迷っている。

[235: 匿名さん]

>232
最初は注目物件だったんでしょうね。 値段が高いので不人気物件に変わった（笑）。 それで皆さん非難。

[237: 匿名さん]

>234
それは全く誰にもわからないでしょうね。サブプライムで下がり続けると言う人もいれば、変わらないと言う人もいる。
私の考えでは二〜三年は少し下がり、又上がってくる気がしますが。これからも東京集中が続けばの話しですが。 中国がオリンピックの後、転ければどうなるか。

[238: 匿名さん]

>236
そう民芸館の方だね。
それより 池ノ上で狭くなる道を何とかしてくれよ。不便で困る。あれが拡張すれば中野まで一直線。

[240: 匿名さん]

これからもそういう意味で注目される物件ですね。
今後どうなるか。傷を跳ね返す力があるか。
現物を見てしまうと、そんなことどうでもよくなってしまうのが怖いですが。
投資目的でなければいいのかな。

[241: 匿名さん]

本当にこの周りは学校だらけですね。
環境が悪いところに学校が何校も建ちません。
数えただけでも五、六あります。隣の筑波大付属のグラウンドは大丈夫でしょう。 周囲は高い木で被われているし、最近のグラウンドは砂ぼこりがたたないよう整備されています。昔とは違いますよ。

[242: 匿名さん]

今日、緑道から見ました。壮観でしたよ。

[244: 匿名さん]

相場、最終段階なんですか？

[246: 匿名さん]

最終段階ならいいんだが。

[248: 匿名さん]

わかってない人がいるからもう一度

＞138
銀行関係者さんの意見。

”何人かの特定の人に相当荒らされていますね。
購入者の方の気苦労にご配慮します。
でも、まあ、どの批判的なご意見も根拠なきものですよ。
現在、どれほどの数の中古物件が不適格かご存知ですか。
今後、各自治体の条例によりどれだけの物件が不適格になるかわかりますか。
渋谷区、目黒区と今後順次同様の条例が施行されていきます。
ただ、将来は間違いなく、建て替えが推進されるトレンドと潮目が変わるでしょう。
その時、それら多くの不適格物件がどうなっていくか。
ようは、時間的要素により、各時代の要求により、価値は変化していきます。
そんな誰もわからないことをよく断定的に言えますね。
部外者ですが、あまりの無知な意見が羅列されていたので、ちょっと邪魔して意見を
述べさせてもらいました。 ”
これが正解だろうね。　
世田谷区はマンション建設反対が多いから条例が厳しくなっただけ。条例は変わるし、昔建てられた物件はほとんど不適格になっている。　　建て替え不可の物件が多くなってどうしようもなくなった時、区議会が考えるだろう。　この条例は渋谷区、港区？等も採用していくらしいからこれから不適格が増えていくか？

[249: 匿名さん]

> 建て替え不可の物件が多くなってどうしようもなくなった時、区議会が考えるだろう。
どうしようもなくなるまで放置ってのも如何なものか。
お隣さんは、50年後には区民税ＺＥＲＯを標榜しているけど、少なくとも”志”はそっちだな。

[250: 地元不動産業者さん]

以前、何度か書き込みした者です。
職業柄、色んな、特に近辺の物件の書き込みを時々チェックしています。
しかし、ここもそうですが、最近、悪戯に批判的な意見ばかりを書く、
愉快犯が多く見られますね。何を目的としているのかわかりませんが、
不動産業界の人間として、このような貴重な情報源となる書き込みに
分別のない対応をする人がいることに非常にがっかりです。
また、よそでもありましたが、根拠のないデマ情報を書き込むなど犯罪スレスレ
の行為には強い憤慨と今後そのような行為に業界としてどのように対応していく
べきか考えていきたいと思っています。
一応、念のため言っておきますが、この物件も三茶の住友の物件もプロから見れば、
完成度は非常に高く、土地の評価も非常に高いです。ただ、それ以上に若干販売価格
（特に住友の物件は）は高いかもしれませんが。長くお住まいになるのでしたら、
将来の近隣開発の可能性も含んで、特にマスターの方は買いだと思います。
また、適格かどうかの問題は、私の経験からは実際あまり関係ないでしょう。
古い中古物件の大半は不適格ですが、実際それらも日々問題なく売買されていますから。
問題は多分世田谷区の条例にあると思いますが、この点も今後変わっていくでしょうから。

[251: 匿名さん]

＞248、249
＞適格かどうかの問題は、私の経験からは実際あまり関係ないでしょう。

そう。
適格か不的確はあまり問題ではなく、既出だが既存不的確を
知りながら、以降の契約者に告知せず隠して販売を続けた事の
方が問題だろう。
そういう会社の方針が反発を買い、欠陥物件などと言われる事への
反論は？

[252: 匿名さん]

失礼
＞248、250
の間違い。

[253: 匿名さん]

どうやら23年までに再開発事業は完成するみたいですね。
予想してたような煙突が建つわけではなく、屋上は空中庭園、内部空間は4000㎡のオープンスペースになるみたいです。
http://www.city.meguro.tokyo.jp/gyosei/keikaku/torikumi/sumai/oohashi1...
http://www.meguroku.com/column/20050510/

246前で途切れてる緑道（目黒区側）も整備されるみたいですね。

[254: 匿名さん]

あの、この板に繰り返し出てくる
自分も一応プロですがっていう台詞を騙る方にお聞きしたいのですが、

>中古物件の大半は不適格ですが

これを数字をもって証明することは可能ですか？
どの条項に違反しているものが、何棟くらいずつあるのか、教えてください。

小さい工務店が立てる戸建てなんかは、
特に容積率オーバーとか、昔は沢山あったと思うけど、
大手マンション・デベが立てたものが、（竣工後の規制変更がったとしても）
既存不適格になってる物件が、実際どれくらいあるのでしょうか？

更に、ここを検討対象にするような人が考えるような、
そこそこいいマンションで、築年も例えば15年以内くらいのものだったら、どうなんでしょうか？

今回のような大変な急傾斜地物件以外で、どんな不適格物件があるのでしょうか？

[255: 地元不動産業者さん]

わかっているだけで、昨年条例改正時点で世田谷区内で17棟あります。
それ以外にも多数あると思いますが、81年以前に建てられたものは、
耐震基準から殆どの物件は不適格です。

[256: 匿名さん]

>>255
あのさー、耐震基準の不適格って、立て替えの際に何の不利益も及ぼさないよね。
ここで問題になっている不適格というのは、容積率や高さ制限の変更などによって、
立て替える場合に床面積が著しく減少してしまうような物件のことなんですが。
それのどこが、「大半」なんでしょうか？

[257: 匿名さん]

>>255,256
建替えというのが、50年後として、世田谷条例なるものがその頃存続しうるものでしょうか。
専門家の方教えてください。
マンションの地下の「居室」以外は、今の基準法でどこまで「容積制限」の対象に含めるのでしたっけ？
ここで、条例がの不適格によって将来建てられなくなる「床面積」って、何平米くらいの
ボリュームなんでしょう。

[258: 追記]

言い忘れました。今回の「既存不適格」は買って住んでいる期間には
何も支障はないけれど、耐震の既存不適格は住んでいる間に、大地震が
きたら命に係わる問題かもしれません。（どこまで不安全かは診断して
みないとわからないそうです。）
マンションの耐震補強は今後改善義務など強制化される方向にあるのは
東京直下型地震の30年確率が７０％ということからも明らかです。
一方、容積にカウントしない床面積は、過去にも増加傾向にあり、廊下・階段等の
共用部はいつのまにか、容積制限からはずされました。
流れとして築年数の古いマンションの建替え促進のために今後も容積緩和の
方向に流れるのではないでしょうか。

[259: 匿名さん]

254です

築30年近い81年以前築のマンションと、
竣工すらしてない当マンションを比較することはほとんど無意味ですね。

世田谷に、同じ傾斜地の容積率基準不適格が17件ですか、、、、、
まぁ、世田谷区内のマンション数全体から考えれば、とても
少ない数字だと思いますね。（2003年時で1900棟というデータが
webにありました。これだと1%未満です。今だともっと低いのでしょう）

結論としては、

やはり、（このマンション購入を考えるような方にとっての）
購買対象となるマンションの中で、既存不適格はかなり少数で
稀であるという認識の方が正しいと思います。

故に既存不適格をあまり気にすることはない、というのは、
いいアドバイスとは思いません。

[262: 契約済みさん]

うーん、何なんでしょ、このサイト。
大きな減点要素を抱えてるのは確かだけど
何だか必要以上にケチつけたがる方がチラホラ見えるね。
粗悪なものを高掴みさせられたのなら、叩かれると気に障るもんだが
ここはパッとしない地価の安い郊外である上
物件のスペック、そしてご存知の問題もあり
それらに見合った低価格で無理なく手に入れてる人ばかりでしょう。
妙に後ろ向きなレス群に興味持つ購入者はあまり居ない。
他者がへこむ姿を見て愉しみたい方々は、相応の物件
（ステイタス感じられる価格や区や仕様であったのに、蓋を開けてビックリ）
のトピックでも探して移った方が満足できる。

[264: 匿名さん]

広尾ガーデンフォレストも渋谷区の条例改正（予定）では容積率オーバー。
しかし、渋谷区は1回の建替えを認めている。要は、世田谷との違いはその
特例があるかどうかの点だけ。そんなもの今後50年間の間にどうなるか
なんてだれにもわからないのでは。この議論、まったく意味ないね。
私は個人的には、耐震基準を満たしていない建物に住む方がいやだな。
条例なんて、レベルの低い市議で決まっていくもので、ちょっとした陳情
で変わっていくんじゃないかな。これから何十年の間に。

[266: 匿名さん]

住まいを現時点での条例に沿って建替えという点のみで
ああだこうだって言うのって、何だか余裕のない人たちの
意見で貧乏くさいな。間取りとか、共有部の導線とか、デザインとか
管理体制とか、住まいにはもっと生活を充実させる重要な点があるのに。
何だか貧しい議論ですね。

[268: 匿名さん]

ここ、販売停止しているんでしょう？　手に入らないもの検討しても仕方ない。
ＨＰも閉じちゃった。

疑問があれば「それ、野村にきいてみよう♪」って話です。