コンシェリア西新宿TOWER'S WEST

[ひげの斉藤]

クレアスライフ西新宿タワープロジェクトが気になります！！
情報交換しましょう。
元菱和のタワーマンションが販売になります。

公式ページ
http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/nishishinjuku/


所在地 東京都新宿区西新宿６丁目６６７番１他（地番）
交通 東京都大江戸線「西新宿五丁目」駅　徒歩5分、「都庁前」駅　徒歩7分、東京メトロ丸ノ内線「西新宿」駅　徒歩8分、ＪＲ線「新宿」駅　徒歩15分

総戸数 612戸※他に管理室・店舗等有（総販売戸数250戸予定）
販売戸数 未定
駐車場 329台（総戸数に対して）
販売価格 未定
予定最多価格帯 未定
間取り 1LDK〜3LDK
専有面積 55.01m2〜112.91m2

販売予定 平成20年2月上旬予定
モデルルーム 平成20年2月モデルルームオープン予定
完成日または予定日 平成20年1月末日予定
入居(予定)日 平成20年3月末日予定

敷地面積 4374.68m2
分譲後の敷地の権利形態 専有面積割合による所有権の共有
構造／規模 鉄筋コンクリート造、地上44階・地下4階建
土地権利／借地権種類 所有権

売主 株式会社クレアスライフ
販売会社(取引態様) 三菱地所リアルエステートサービス株式会社　　　　　（販売提携（代理））・藤和不動産株式会社
施工会社 株式会社大林組

【物件名が決まりましたので、スレッドタイトルを「（仮称）クレアスライフ西新宿タワープロジェクト」から「コンシェリア西新宿TOWER'S　WEST」へ変更しました(副管理人) 2008.2.28】

[51: 匿名さん]

プールは知っていましたが、温泉もあるんですか？

[52: 購入検討中さん]

ここは楽しみにしていた物件なんですが、プールに温泉、その他も滝とか無駄な施設が多い印象でやや残念です。
これだけ共用施設があるのに、620戸のうち250しか分譲せず残りは賃貸となると・・・
管理費や修繕積立金など、ランニングコストへの不安が高いですね。

将来的に、賃貸部分が業者に流れて値崩れしたりするケースもあるし
半分以上が賃貸だと、ゴミ出しその他、分譲住民との意識レベルの差が出てトラブルが多くなる傾向も。。。
まぁ、価格次第ですけど、あんまりに高いようなら半分以上賃貸の物件は個人的にはパスかなぁ。
もっと低層階も分譲してくれるといいんですが。
裏にファンドがいる物件はやはり真に購入者のほうは向いてくれないんですかね・・・

[53: 匿名さん]

先日の日経にでかでかと広告が載っていましたね。

[54: 購入検討中さん]

昨日予約していたけれど、説明会に行けませんでした。
価格とかどうだったんでしょう？
行かれた方教えてください。

[55: 購入検討中さん]

もともと少ない販売戸数をさらに減らしてきたみたいですね。
250の予定が170に・・・
公式ホームページの物件詳細には、「予定販売戸数の表示に誤りがありました」みたいに書いてあるけど、誤りってことはないでしょうに。
予定変更でしょ？

思ったより反応が低いため、あまりコストをかけずに確実に早期完売できる数に絞ったといったところでしょうか。

上層階のみを高級物件として、多少高くても欲しい客に売ってしまってある程度コストを回収し、
あとは賃貸で、バックにいる投資会社として重要なインカムゲイン狙いということなのかな。
うーん。。。

[57: 購入検討中さん]

マンション名が決まったんですね。
コンシェリア西新宿TOWER’S　WEST　ですか。

どうなんでしょうかねぇ。
他のコンシェリアはモロに賃貸・投資用マンションだし、なかにはマンスリーマンションも！
不祥事を起こした企業イメージそのままの名称を使うのは、個人的には正直残念に思います。
これだけぎりぎりまで名前が決まらなかったので、新ブランドとかで格好のよい名前を期待していたのですが。
これで販売数を絞っての高値となると、やはりちょっと考えちゃいますね。

[58: 匿名さん]

現地は囲いが取れよく観れます。立派ですね。
場所はいいんだけど販売戸数、デペを考えるとパスかな
仮に全戸を販売してもこれからの流れを考えると完売は難しい物件と思う。

[59: 購入検討中さん]

今日、見てきました。

低層階に売り物件がないのは残念でした。分譲は２８Ｆ以上なので全体的に価格帯が高い。

全体の印象は、無駄な共用施設が多いのと、賃貸が多いことが残念です。

それと東側に大きな４４Ｆタワーが建築予定となっていることなど、副都心の方向は期待できないとおもいました。

あとはセキュリティ箇所が多すぎて、毎日となると面倒になるような気がしました。

それ以外は充分な質のマンションだとおもいます。

建築会社は大手ですが、売主はよく知らない会社ですね。


価格は２９Ｆ　南向き　６０平米１ＬＤＫで　７７００万　管理費未定　といったとこです。

あまり、相場ってわからないですが、高いのか安いのかどうなんでしょう。

[60: 購入検討中さん]

相場として高いのか安いのか、不動産は難しいですよね。

他の新築物件を比べても地域が違うので直接的な比較にはならないので、むしろ
参考となるのは近所の築浅マンションの中古価格ではないかと思います。

築浅のタワーマンションでは、５丁目ならシティータワー新宿新都心、６丁目
ならアトラスタワー西新宿が該当しますが、６０平米位の広さで６５００万円
前後で流通しているようです。（分譲時を考えると、すごく高くなりましたね）

近所の物件に対する本物件の優位性も、逆に劣っているところもあるでしょう
から一概に言えませんが、私は新築であることを加味すると６０平米程度なら
７２００万円程度が妥当ではないかと感じています。

[61: 匿名さん]

湾岸タワーと比べたらドッチがいいのでしょう・・・

比べる人いないか・・・

[62: 匿名さん]

シティタワーは56平米で5980万円の中層階がずっと売れ残ってますよね。
一応あっちは駅1分だし、デベも住友だし築2年の差ならここよりいいかも。

といっても7700万の部屋はこの建物で最大の目玉の公園ビューの南向きですからね。
2年後には住友のツインタワーと見合いになる東側や北側はもっと安いです。

[63: 匿名さん]

マンションブームの期間に売れなかった中古物件には、
売れ残った理由があるわけで、
簡単には手を出せませんな。

[64: 匿名さん]

予想通りの金額だな坪４００万台なら食指を伸ばす人も少ないのでは？
パークコート赤坂、クレストプライムタワー芝、プリズムタワー辺りが競合物件かな
管理費未定も購入者には不利な事になりそうな感じ。

[65: 購入検討中さん]

賃貸のチラシが入ってました。
賃料がずいぶん安い気がします。（敷０礼１管理費込みですし）
場所柄、こんだけ安いと夜の商売の方が多く入居しそうですね。
良いマンションだと思ってましたが、こうなってしまうと将来的に
どうかなって思ってしまいます。
近所に住んでいて場所がすごく気に入ってるだけに残念でした。

[66: 匿名さん]

すぐ近所に住んでますが、うちは入ってなかったですね。
どのくらいの広さがいくらくらいでしたか？

[67: 匿名さん]

元社長が捕まり新しい社長になったのは知っていたがその後上場廃止
新たにリバンプが経営を牛耳っているのは知らなかった。
クレアスライフは創業者グループから手を切ったと見るべきか？

[68: 購入検討中さん]

>>66
13帖のワンルーム（37㎡）181,000〜
１LDK（55㎡)280,000〜
全て敷0礼1　管理費込み
単身用中心（だけ）みたいです。
立派な共用施設は独占されそうですね。

[69: 匿名さん]

>１LDK（55㎡)280,000〜

すごいですね。
70㎡くらいがあったら考えてみようと思ってたんですけど、
あっても350,000くらい〜になるんでしょうね。

[70: 匿名さん]

>68

66、69です。
すみません、お礼忘れました。
ありがとうございました。

[72: 匿名さん]

賃貸の価格拾ってきました。クレアスの賃貸部門サイトから見れます。
価格を見るとこの値段（２０万〜）で３７平米なら借りられる人も限られてくると思う。
http://www.urbanprime.jp/

[73: 匿名さん]

同じ新宿区で完成したばかりの、センター東京が
分譲価格より高い中古価格でいくつか成約しているそうです。
ここも直ぐに入居できる物件ですから、完売は早いかもしれませんね。

[74: 匿名さん]

こことセンター東京と毛色はまったく違うでしょ

[75: 匿名さん]

近くにあるのが都庁、公園、のここと、
近くにあるのが防衛庁、のセンター東京では、
確かに毛色が違いますね。

[76: 匿名さん]

工作員？

[77: 匿名さん]

総戸数６００戸以上をまだ販売をしてないのにどう埋めるつもりかな
賃貸にしてもどれだけの需要があるか疑問

[78: 購入検討中さん]

販売戸数は１７１で、残りは賃貸の予定みたいですよ。

隣に建てている住友物件もセブンシティー跡地も賃貸です。最近、この辺りの
新築マンションは賃貸だらけですので、不動産業界では、高級賃貸の需要があり、
分譲よりも賃貸の方がリターンが大きい地域とみなしているんでしょうね。

[79: 匿名さん]

まわりにはヒルトン、センチュリーハイアット、パークハイアット、ワシントン、
中央公園をかこんでホテル街だね。
公園がもう少しきれいになればいい立地なんだけどなぁ。
整備して中に大きな美術館とか作ればいいのに。

[80: 購入検討中さん]

デベは、新宿中央公園をニューヨークのセントラルパークに見立ててるけど、
ほど遠いです。強いて言えば、代々木公園、日比谷公園、新宿御苑、芝公園
あたりなら、まだ説得力もあるんですけどね。

新宿中央公園も、そんな良い環境の公園になって欲しいものです。今は、
浮浪者と野良猫ばかりですし、、、、

[81: 購入検討中さん]

でも、南向きの部屋見てきたけど上の方の階から景色を眺めるだけならセントラルパークまではいかなくともそれなりの雰囲気はあったよ。
実際公園の中を歩くといやになるけどねｗ

上から見る分にはいいかとｗ

[82: 購入検討中さん]

先日、建物内の販売センターに行ってきました。

分譲価格と当面の管理費・修繕積立金は決まっているようですが、
長期修繕計画はまだ一切ないとのこと。あきれてしまいました。
デベのレベルの低さに不安になりました。（賃貸の多い物件なので
管理組合も期待できないですし、、、）

また、モデルルーム（というか実際の住居）も見ましたが、ドアの
ぶつかり合いや、ドアの移動する範囲内にダウンライトが設定して
あったりと、かなり住居設計の水準が低い物件だと感じました。
仮に建設会社が素晴らしい仕事をしていたとしても設計がダメだと
こんな感じになってしまうんですね。がっかりしました。

立地面からかなり期待していただけにとても残念ですが、デベや
設計会社がこんなレベルじゃ、とても買おうと思える物件では
ありませんでした。

[83: 物件比較中さん]

82さんに同感。このレベルにしては価格も高すぎる。デザイナーズマンションとして販売されているのにさほどデザインん性も高くない。さらに半分以上が賃貸、プールや温泉などの共用施設も雑に使われ、あっという間に汚くなりそう。自分で買ったマンションじゃないし、多少傷がつこうがゴミが落ちてようがおかまいなし.....みたいにならないといいけどね。やっぱり購入者と賃貸者ではマンションに対する意識レベルはかなり違うと思うし。

[84: 匿名さん]

最初は賃貸募集の入居者審査も厳しめにやるかもしれないが
途中からは誰でもいいから借りてくれ状態になるのでは、

場所も西新宿だし、こわいお兄さんやケバイお姉さん、
エントランス前には黒塗りの車と若い衆というのも考え
られます。

４００戸以上の賃貸を家賃１９万円以上で貸すわけですから
何でもありありでしょう。

[85: 匿名さん]

でも、設計は黒川紀章建築都市設計事務所でしょ。まだ行っていないけど、そんなにひどい設計なんですか。

[86: 匿名さん]

埋め立て地買うくらいなら、はるかに価値も将来性もあると思う。
でも調整局面の今、出だしは苦戦するかなぁ。
立地としては、この辺ほどホテルライクって言葉が当てはまる所もない訳だし、
セカンドとしては興味ありです。

[87: 匿名さん]

事情通の話によると、都内のホテルで白人系外国人宿泊者数が多いのは、
実はセンチュリーハイアットだそうですね。
観光客というより、出張のビジネス客がほとんどだそうです。
率だけならパークハイアットがＮｏ．１なのかも知れないですが、客室
数の関係から、絶対数ではセンチュリーハイアットは相当なものらしい
です。
白人系といえば、六本木辺りのホテルに泊まる客多いのかと思いきや、
ロスト・イン・トランスレーションの影響かどうかは分からないけれど、
新宿はかなり白人系外国人に人気のエリアのようですね。

[88: 匿名さん]

パークハイアットはいいですね。やはり都内では一番好きなホテルですし、
実際そう言う人も多いですね。

[89: 匿名さん]

価格は昨今の環境のなかで多少調整したんでしょうが、それでも諸条件を考えると高いですね。
特に北や東側。現状の日照条件等に加え、今後近い将来ビューが大きく変化することを考えると。
中央公園ビューの南側は、南向きであるということ、中央公園ビューが将来にわったって確保されている点など、ある程度の価値はあると思うのですが、それ以外の向きは値段に見合っていないような気がします。

何しろ、デベロッパーの信用度は大手に比べて格段に落ちますし、当初から指摘されているように、大部分が賃貸というのはいかにもファンドの論理であって、一生に一度の買い物を大きな借金を背負ってする購入者に様々なリスクを押し付けているという点で配慮が足りない印象です。

資金に余裕があって細かいことを気にしないセカンド用途の方向けのマンションに仕上がってしまった感じですね。期待が大きかっただけに本当に残念です。

[90: 匿名さん]

赤坂タワーレジデンスは森ビルの賃貸が入っているらしいけど、どうなんですかね？

[91: 購入検討中さん]

営業マンに賃貸部分の管理について聞いたところ、このマンションの賃貸部分は
デベ系の賃貸会社が管理していくし、賃貸者の審査は保障会社が行うので、一定
以上の給与水準や社会的信用度のある会社に属していないと入れないので、問題
ないと聞きました。

でも、ちょっと深く質問するとボロが。
将来もデベ系の会社が賃貸部分を保有し続けるかは約束できず、変更された時に
管理方針が継続される保障もない（例えばプールや温泉の廃止等の可能性あり）。
さらに入居者の質も分譲住居が賃貸で出る分には暴力団や水商売系の人等が入る
事は抑止でないと言ってました。

[92: 物件比較中さん]

第１期購入申し込みがスタートするみたいで、申し込み後抽選会というスケジュールになってましたが、果たして抽選になるほど申し込みがあるのかな。私は現地モデルルーム見に行って購入する気にならなかった物件ですが、売れ残ってしつこく営業の連絡こなきゃいいけど......クレアスライフ　元菱和ライフクリエイト、黒川紀章建築都市設計事務所を看板に掲げ。。。なんかうさんくさいんだよなぁ。

[93: 匿名さん]

第1期は総分譲戸数の1/3しか出さなかったんですね。
新宿をあまり知らない者に取っては、都庁や公園の近くで温泉もあって、良さそうに見えたのですが。

[94: 匿名さん]

新宿をよく知る者にも立地的にはいいと思いますよ。
十二社通りの向こう側も再開発が始まって、高層ビルやホテルあたりとの
一体感がますます強くなっていくと思います。
あとはデベがどれだけ誠実に、スマートに対応できるかですね。

[95: 不動産購入勉強中さん]

[200702190401]西新宿６丁目西第５東土地区整（東京都新宿区）／３月までデベロッパー募集／準備会

　東京・西新宿で超高層マンションの建設を計画している「西新宿６丁目西第５
ブロック東地区土地区画整理準備会」（青木恒男理事長）は、事業参画を希望
するデベロッパーの募集を３月で打ち切り、６月の総会で最終決定する。
デベロッパー決定後、建物の規模や住戸数、整備スケジュールなどを盛り込んだ
事業計画の策定に着手。０７年度中の事業認可取得を目指す。

　準備会が大型開発を計画しているのは新宿区西新宿６の１８、１９（約０・６ヘク
タール）。新宿中央公園北側の一画で、狭い通り沿いに木造住宅が密集し、バブ
ル期に発生した虫食い地が点在。防災性の向上や土地の高度利用が課題になっ
ている。
　準備会は、昨年から参画企業の募集を始め、デベロッパー数社に対してヒアリ
ングを実施してきた。３月で募集を打ち切った後、各社にマンション完成後の床の
取得条件などを出してもらい、絞り込み作業を進める。一定の条件を満たす企業
を数社選んだ上で、地権者で構成する役員会が最終選考し、６月の総会で正式
決定する方針だ。準備会の計画によると、区画整理事業で街区を全面的に再編。
街路を整備し、集約した土地に超高層マンションを建設する。

マンションは４４階建て延べ約７万２０００平方メートル（約６５０戸）程度の規模を
想定。敷地内に公開空地を設けることなどで容積率の上限緩和措置が受けられる
総合設計制度を活用する考え。建物の規模や住戸数などは、参画デベロッパーが
決まった後に詰める。

[96: 周辺住民さん]

思いっきり隣接してマンションが建つんですね。
最期まで取り残されていた地区も、いよいよ開発ということで
数年後が楽しみです。

[97: 匿名さん]

すごいですね西新宿、タワーマンションラッシュですね。
これでさらにあと3丁目に１本、6丁目に２本、7丁目に１本、青梅街道はさんで北新宿に１本、
他にもあるのかな。
すでに今あるものと合わせたらすごい数。
オフィス、ホテル、マンション、あとはもうちょっと質のいい商業施設が充実したら
申し分ないのですが・・・

[98: 匿名さん]

NO95での計画がもし実現したら、　この界隈もだいぶスッキリしそうですね。９７さんがおっしゃるとおり、港区での森ビルがやるような商業施設を伴う一体的な開発を西新宿では出来ていないのが問題。人通りも少なく、冷たいコンクリートの街になっている。土日に外部から人が集まってるような楽しい街に変えて欲しい。今回北新宿や５丁目の開発では、丸の内再開発で名声を取り戻した三菱地所が絡んでるので楽しみですね。

[99: 匿名さん]

新宿駅南口の駅ビル建設計画もありますし、ついに東口駅前も買収が始まったようですね。
歌舞伎町もこのところ陰のオーナー達が売り始めたとか。
にわかに新宿が活気づいてきましたね。

[100: 匿名さん]

仕様は派手ではないですが、まずまずのグレードですね。
全熱交換型の換気システムはいいですね。