グランドメゾン目白新坂

[購入検討中さん]

公式URL：http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/tyo/mejiroshinzaka/index.html

所在地 東京都文京区関口２丁目1番3
交通 東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅徒歩4分
構造・規模 鉄筋コンクリート造　地上8階地下2階建
総戸数 68戸(非分譲住戸1戸含）
完成予定 2020年11月下旬
入居予定 2020年12月下旬

売主：積水ハウス株式会社
施工会社：株式会社熊谷組
管理会社：積和不動産株式会社

文京区、新宿区および千代田区周辺で高級分譲マンションの購入を検討してるものですが、積水ハウスの「グランドメゾン」シリーズの評判ってどうなんでしょうか？
検索サイトで「グランドメゾン」「文京」で検索していたら積水ハウスのＩＲ資料が見つかり、分譲マンション計画のページに「ＧＭ文京目白坂」という記述を見つけました。

http://www.sekisuihouse.co.jp/company/data/current/document-369-datafi...

（20?21ページ参照）


資料によると、２００８年完成で、５０戸ということですが、「文京目白坂」ってどうこでしょう？完成２００８年ということでしたら、そろそろ販売が開始されていてもおかしくないはずですが、どなたかご存知ないでしょうか？

[901: 匿名さん]

賃貸でないので、隣地でトラブルになると管理組合で取り組むことになります。

[902: 匿名さん]

そうですか？
東側半分の住戸はほとんど関係ないと思いますけど。
そもそもお隣と争っても仕方ないですし、参加する人は少ないんじゃないですか？

[903: 匿名さん]

南側に何かができることを知って買うんだから、トラブルになりようがありません。

[904: マンション検討中さん]

土地の造成に時間がかかるのでしょうか？タワーじゃないのに、やけに出来上がり遅いですよね。

[905: 匿名さん]

こんな場で担当者が説明した詳細やニュアンスまで伝えられる人いないんだから、混乱を生むだけだよ。自分で確かめるべき。

まあよく考えてみればわかるけど、眺望にかからない住戸を買ったから関係ないってことにはまずならないだろうね。

[906: 匿名さん]

セキスイが南側の土地の開発計画を説明しようとしないからこじれると思うよ。

[907: 匿名さん]

南側にマンションが建つとして、眺望以外で何か関係あるのでしょうか？

[908: 匿名さん]

そもそも隣地が空地になっているのだから、隣にマンションが建つことは想定の範囲内だし、それくらいで文句はいえないはず。それがいやなら買わなければよいだけ。買うつもりがないのにしつこく営業さんに質問すると訴えられるかもしれませんよ。

[909: 匿名さん]

それは違うと思いますよ。

南側土地の所有が同じ積水であること、
それから、一体の土地として開発許可を得ていることから、
この事例は積水は開発計画を説明すべきなのです。

それから>>908の最後の一言は不適切なものではないですか。
ご自身で削除依頼されてはと思います。

[910: 匿名さん]

隣の敷地にどんな仕様のマンションができるかなんて興味ないし、興味ないことを説明されても困るかな。

[911: 匿名さん]

909さん、仰る通りですよ。
文句とか訴えられるとか、呆れて話になりません。買うつもりがないのにというのはご自身のことじゃないのか？
世の中いろんな方がいるのはわかりますが同じマンションには住みたくないですね。

[912: 匿名さん]

南側で、地盤が高い、ここより広い土地に、セキスイがどの程度のボリュームの建築物を建てるかは、重要な事項と思うけどね。

[913: 匿名さん]

何度も同じ方が書いておられるようですが、気にならないならここにわざわざコメントする必要はないですね。失礼ですが多くの検討者には参考にもなりません。

[914: 匿名さん]

お隣は高台になるのでここよりも高級な仕様にするでしょう。
高さの制限があり、かつ、ここよりも敷地が広いので、なおさらです。
3階建て、又は4階建てになるでしょう。
高級感を出すために、このマンションからは十分な距離をとるでしょう。
むしろそちらのほうが待ち遠しいかもしれません。

[915: 匿名さん]

> 高級感を出すために、
> このマンションからは十分な距離をとるでしょう。

根拠は？
デベがそのように説明したのか？

[916: 匿名さん]

>>915
積水がそういえばいいのだけど、未定と言っているだけだからねえ。

[917: 匿名さん]

そこですよね。
妄想は自由ですけどね。笑

[918: 匿名さん]

南側はせっかくの高台なのに、わざわざ売値が安くなるようなデザインにはしない。

[919: マンション検討中さん]

第一種低層住居専用地域でも４階建てマンションは建ちます
http://xn--ihqxo86hrls96efnv.com/fudo/183926

土地の有効利用を考えたら、地下住戸を作るのではないかと。高級路線でなく。

[920: 匿名さん]

インペリアルガーデンは十分高級路線だと思うけど。
少なくともこのマンションよりは、かなり。
つまり、１階を半地下にした4階建てでも、高級路線で行けるわけですよ。

[921: 匿名さん]

インペリアルが高級？
地元ではイマイチですよ〜
何をもって高級とおっしゃっているのかなあ

[922: マンコミュファンさん]

何を持って高級かって、、一低、植物園、茗荷谷という立地、地歴、建物のクオリティなど。河川が氾濫する江戸川橋のこことは比較にならないほど付加価値高いけど。
区民じゃない人には分からないだろうけど、地元じゃランドマーク的存在。

[923: 匿名さん]

インペリアルの場合、文京区においては高級マンションのカテゴリーに入ることは疑いのないところでしょう（”茗荷谷物件”とするのは、ちょっと無理筋なかんじするものの、、、）。
ただし、千石に比べて関口は、椿山荘やカテドラル教会などもあるため、エリアとしての高級感は上回ると思います。

[924: マンコミュファンさん]

>>923 匿名さん

区民じゃないですよね？普通の区民なら、江戸川橋という時点で、河川は氾濫するし、鉄砲坂並みに急な坂で利便性低いし、まず候補除外ですよ。
あと椿山荘と言ったってフォーシーズンズ撤退後は単なる藤田観光の低レベルなサービスのおばちゃんの溜まり場。
何故ここが高級なのか、生来の文京区民としては是非御指南頂きたい。

[925: 匿名さん]

922と924のマンコミュファンさん！
名の通りこの掲示板のファンの方なんですね！
どんなところがお好きなんですか？１日に何時間くらい見ていらっしゃるんですか？
ポイントを皆さんにぜひご披露下さい！興味津々です。

[926: マンション検討中さん]

グランドメゾン目白坂と小石川ガーデンヒルズの共通点
10年以上塩漬けになった土地

文京区民なら知っている

[927: 匿名さん]

10年の塩漬けのあと名前を変えたところも同じ。

[928: 名無しさん]

確かにフォーシーズンズじゃなくなって、行く機会が減った。ほかにも良い所あるから…
インペは、周りの薄汚さ（道の狭さや迷路によるアプローチの悪さ、植物園の茂みとか壁とか）が生理的に無理。
青空だし

[929: 匿名さん]

>>926 >>927
インペリアルガーデンはスミフに熱意を感じたが、ここの積水には感じない。

[930: マンコミュファンさん]

>>925 匿名さん

まあ、区内に数件マンション所有している者ですが、狸云々で長年塩漬けにされた江戸川橋の物件の何が魅力と論じていらっしゃるのか、向学のため拝見したまで。マンコミュファンはたまたま選択された名前だからであって、別にウォッチャーではありませんよ。正直、この掲示板のコンテクストなんてどうでもいい。

[931: 匿名さん]

申し訳ないが向学というよりケチを付けて満足しているようにしか見えない。
どこを所有しているのか知らないが、文京区が好きでこのエリアには興味がないのは分かったから、
参考にならないので時間があるなら他所でやってもらいたい。
このような場で得られるものは貴方レベルにはなかろう。

[932: 匿名さん]

>>930 マンコミュファンさん
向学のためなんて真面目なんですね〜
向学向学、、そんなマンコミュファンにぴったりの最適な方法がありますよ！
モデルルームの出入口で待って、出てくる方に片っ端から声をかけて質問しまくるのです。今日は天気が良いですし今からすぐにでも向かって下さい！熱中症も怖いですから水分補給もお忘れなくですよ！

[933: 匿名さん]

事前案内会、忙しくてなかなか足を運べないのですが価格はいくらくらいなのでしょうか。過去書き込みから１０年以上塩漬けになっているとのことですが、価格はそれに伴い抑えられているのでしょうか。

[934: 匿名さん]

>>933 匿名さん
10年以上塩漬けだったこと知らずに検討していたのですか？

[935: マンション検討中さん]

盛り上がってますねー、事前案内会に行き、ちゃんと買いそうな人はいないってことでいいですかね。野次馬多すぎ笑

[936: 匿名さん]

野次馬はあなたでしょ？笑
公の案内会始まってまだ１週間ですけど。

[937: 匿名さん]

行った人どうなの、評価聞きたい。

[938: 匿名さん]

南側隣地の計画次第かなぁ

[939: マンション検討中さん]

お墓次第。
地続きはイヤだな。

[940: 通りがかりさん]

関口台　最後はこの南側の低層マンション。積水さん　出来るかな？　今回は、販売価格の　確認。次のための。注意。

[941: マンション検討中さん]

疑問なんですが、北側低地のベランダ側が、将来的に　どんな雰囲気に　なるのか心配です。

[942: 名無しさん]

積水は、北側と南側で、コンセプトが違います。文京区民は、どちらの選択します？

[943: 匿名さん]

>>940 通りがかりさん
積水はここよりも先に南側に低層マンションを建設するほうがよいのではないでしょうか？ 何故そうしないのでしょう？

[944: 名無しさん]

他の人も書いてる通り、南側の土地は未定と言われました。
積水が建てるのか、他のデベロッパーに売るのか全て未定と。未定な状態で北側にだけマンション建てるのはデベロッパーとしてどうなんでしょうね。

[945: 匿名さん]

不安要素しかないね。未定の状態で契約まで進めるつもりなのかな

[946: 名無しさん]

積水の土地なんだろ。
未定な訳ないじゃん。
100歩譲って未定だとしても、ここを売りさばいた後は、最大限の利益を獲得するため、あらゆる選択肢がテーブルの上にあります。
ここへの配慮はないよ。

[947: 匿名さん]

この件は本物件にとっての最大の弱点ですね。
検討者の大多数が共通の認識を持つことは分かっていたはずなのに、未定と言う以外に対応策を持っていないのは情けないですね。下手に言って買い控えされるのを恐れているんでしょう。

未定というスタンスは販売前から崩していません。まあ実質67戸だし、早期に売り出すから諦める客も出てきて竣工までには「はめ込める」だろうと踏んでいると思います。はめ込んだら仕事は終わりですから。そこが大手との信用の差なんですよね。

[948: 匿名さん]

あの杉並区の土地の二重使用で違和感バリバリマンションみたいになるのかな。

[949: 匿名さん]

なんか…もったいないですね。あの場所であの広さの土地、みんな期待していたと思うのですが…

[950: 匿名さん]

セキスイが7,000平方メートルの敷地全体で開発許可を取りながら、大半の部分について計画は未定と言っているところがおかしいと思います。

[951: マンション検討中さん]

建設計画が未定でも坪480万円以下なら私は買います。ここの立地は次はないからね。

[952: 匿名さん]

言えませんがまだ次出てきますよー。この地で480なんて高すぎ。それならもっとメジャーな立地の良い場所選びます。

[953: 匿名さん]

南側に高さ１２メートルの壁面ができるのを想像しながら買いますか

[954: 匿名さん]

私がセキスイだったら、
こっちを建てて分譲した後は、南側の土地を他社に売却するだろうなぁ。
さすがに自分で建てて購入者ともめるのは気がひけるから。

で、買った他社は法令の範囲内で最大限の利益を確保できる利用（開発）をする。
その他社というのはデベかも知れないし信仰団体かもしれない。

以上はあくまでも個人的観測で具体的根拠はありません。

[955: 匿名さん]

同業にヒアリングしたのですが、954さんのお考えは真っ当だと思います。
普通は二期とも同時に計画します。買い手も安心でトラブルもないし信用も落とさない、二期計画が売りにもなるわけだから、大手ならそうする。

だから"訳あり"なんでしょうね。
対応を見ていると曰く付きの土地を高く買ってくれる相手ならどこでもいいというスタンスも感じられますから、デベ以外というのも充分にありえると思いますよ。

私はMRを予約中ですので、その件の対応次第で即断します。未発表のものも含めてこちら以外にも立地条件の良い物件がいくつかありますので。

[956: 匿名さん]

>>953さん
私は強い日差しが苦手なのでちょうどよさそうです。

[957: 匿名さん]

積水さん参加中ですね。

[958: 匿名さん]

それなら北向きの物件を買いましょう。南向きの物件は陽の当たる部屋を求める人が買うものだから。

[959: 匿名さん]

MRの予約も一杯で、凄く人気がありそうですね。
これならば南側の敷地の計画の説明などしなくてもすぐに売れそうです。

[960: 名無しさん]

積水の959さん　ちょつと　言い過ぎませんか（笑い）

[961: 通りがかりさん]

このマンションて　目白新坂のほかのマンションと戸数が少し多いだけで何にも違いません。坪300万から350万が適正価格。それ以上なら考え直した方がよろしかろうと思います。

[962: 名無しさん]

不動産公正競争規約で説明義務があるのでは？

[963: 通りがかりさん]

積水ハウスの株主総会が26日に開催されます。ご不明な点等　聞かれたら。但し　大阪の大淀の開催ですが。

[964: 匿名さん]

決まっていないものは説明のしようがない。
義務の範囲は当然に熟知した上で、ギリギリセーフな範囲で勝負をしている。
そういうところは抜かりないから心配無用！

[965: 名無しさん]

だから、チャレンジ案件って言ってるじゃん。
ルサンクや首相案件と一緒で、当たるか外れるか！

[966: 匿名さん]

959さんはどういうお立場ですか？
今日は朝から積水さんが参加されたようですね。

[967: 匿名さん]

決まっていないのではなく、
決めないのですよ。
方針はあるのです。
ただ、理由があって決めないのです。

[968: 匿名さん]

そりゃ、「決めない」以外に決まっていない理由なんてないでしょう？
どのように表現しようが、決まっていない以上は説明のしようがないというわけですよ。
より高く売れそうな南側+高台のほうは、北側+低地が売れた後で決めるというのがセオリーですね。

[969: 匿名さん]

セオリー？笑っちゃうよ
そこが積水クォリティだよな

[970: 匿名さん]

ちょっと言いにくいのですが…神社の真裏にマンション建てて大丈夫なんでしょうか。法的な事ではなく…

[971: 匿名さん]

>>965 名無しさん
ルサンクって首相案件だったんですか!?
忖度があったということでしょうか!?
確かに神鋼が係わっている案件ですね！

[972: 匿名さん]

>>968 匿名さん
計画が決まってるから7,000平方メートル全体で開発許可を申請しているのでないかと。

[973: 匿名さん]

まぁ、何と言われようがここは簡単に売れるだろうから、
積水としてはこのままのスタンスを維持すれば余裕でしょう。
みなさんも、何だかんだ言ってこのマンションにご興味があるようですし、抽選に当たるとよいですね。

[974: 匿名さん]

それはどうかなぁ
北側+低地なんでしょ

[975: 匿名さん]

そのへんは気にしない人が多いということなのでしょうね。

[976: 匿名さん]

少なくとも目白坂側から見る限りはここは丘の頂上に近い中腹だから低地のイメージはないな

南側のマンションは接道が悪いのでさほど大きなものは立てられないだろう。斜面だからおそらく段々畑みたいな構造になるだろうし

[977: 匿名さん]

973さんはずいぶん偉そうですね。笑

[978: 匿名さん]

明かさないだけですよ。
詳細がどうというよりそのスタンスが苦手なので我が家は論外でした。
偉そうなウォッチャーは趣味だからあまり気にしなくて良いと思いますよ。

[979: 匿名さん]

たとえば三井だったら、南側土地に建つおおよそのサイズをイメージ図に載せるはずです。
低層階買う人も納得のうえで契約できます。

ウチは諸々の事情で2階西側のドライエリアテラス付きが希望なのですが、
素人計算上、南側が現状のままなら3月～11月の間は日当たりが望めます。
もし3階、4階が建ったら期間が半分になりそうです。

そういう意味からも南側の予定を知りたいのですが・・・。

[980: 匿名さん]

役所との協議はしてるでしょ

[981: 匿名さん]

三井だったらというけれど、ここは財閥系ではないんだし、信頼を売りにしているわけでなないようなので、諦めます。福袋みたいなものですね。当たればウハウハだし、滅多に外れはないかもしれない…

[982: 匿名さん]

積水でも、南側土地に建つサイズ（最も大きな場合）をイメージ図に載せることができるはずです。それができてもしないのでしょう。

[983: 匿名さん]

そういう作戦だから仕方ないですね。

[984: 通りがかりさん]

９７６さん
　　目白新坂の中腹ではないですよ。グ－グルマツプで確認されたら。

[985: 通りがかりさん]

そういう作戦だから仕方ないですね。そんな会社に住宅ロ－ンを抱えた　貴方の人生任していいのですか。

[986: 通りがかりさん]

このマンションが、販売価格を10年後に　維持してるとは　思えませんが？　ご意見を。

[987: 匿名さん]

将来的な上昇はもちろん、維持さえ出来る立地ではありません。残念ながら。

[988: 匿名さん]

土地というよりも売主の問題ではないでしょうか。

[989: 匿名さん]

もう一度この看板を貼っておきますね。先週撮影したものです。

依拠する法令は違いますが、同じ土地に関する計画看板が現地に並んで掲出されています。
用途は共同住宅、デベもゼネコンも同じ。
違うのは面積（建てる範囲）だけ。

これで「南側半分については未定です。知りません」というのは不誠実な印象を受けてしまいます。

[990: 匿名さん]

積水の作戦勝ちですね。

[991: 匿名さん]

買った人が負けと言いたいのかな？

[992: 匿名さん]

買った人も、気に入って買うわけですから、
Win-Winではないでしょうか。

[993: 通りがかりさん]

知らぬが仏 と言いたいのか

[994: マンション検討中さん]

建築計画はあくまで北側で、南側の許可は北側の開発に伴う南側のダメージの回復とかそんなもころではないのでしょうか？

[995: 匿名さん]

なるほど。確かに「工事の予定期間」、「工事を行う者の…」、「現場責任者の…」をみると、現状ではこのマンションを建てることしか予定されていないようですね。

[996: 匿名さん]

やっぱり積水の作戦勝ちですね。

[997: 匿名さん]

開発許可で申請した敷地利用計画を将来に変えられないです。南側の土地を含めてです。

[998: 匿名さん]

緑地等を許可の通りに維持管理する義務がありますね。管理組合と積水にです。

[999: マンション検討中さん]

>>997
お詳しいようですから、一度MRに行かれて詳細を聞かれてはいかがでしょうか？
このスレ的にもおそらく大変有用な情報になりますでしょうし。是非お願いします。

[1000: 匿名さん]

>>997
↓49条1項に基づく許可を受ければ変更可能です。余裕です。
http://www.reiki.metro.tokyo.jp/reiki_honbun/g1011367001.html#top