グランドメゾン目白新坂

[購入検討中さん]

公式URL：http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/tyo/mejiroshinzaka/index.html

所在地 東京都文京区関口２丁目1番3
交通 東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅徒歩4分
構造・規模 鉄筋コンクリート造　地上8階地下2階建
総戸数 68戸(非分譲住戸1戸含）
完成予定 2020年11月下旬
入居予定 2020年12月下旬

売主：積水ハウス株式会社
施工会社：株式会社熊谷組
管理会社：積和不動産株式会社

文京区、新宿区および千代田区周辺で高級分譲マンションの購入を検討してるものですが、積水ハウスの「グランドメゾン」シリーズの評判ってどうなんでしょうか？
検索サイトで「グランドメゾン」「文京」で検索していたら積水ハウスのＩＲ資料が見つかり、分譲マンション計画のページに「ＧＭ文京目白坂」という記述を見つけました。

http://www.sekisuihouse.co.jp/company/data/current/document-369-datafi...

（20?21ページ参照）


資料によると、２００８年完成で、５０戸ということですが、「文京目白坂」ってどうこでしょう？完成２００８年ということでしたら、そろそろ販売が開始されていてもおかしくないはずですが、どなたかご存知ないでしょうか？

[70: 匿名さん]

テスト

[71: 匿名さん]

昨日現地前を通ったのですが、
お知らせ看板が外されていたように見えました

詳しいことをご存じの方いますか？

　

[72: 購入検討中さん]

工事するんですかね。あの辺住んでみたいな。坂がきついから年取ったらしんどいか・・・・・でもいいなあ。

[73: 匿名]

どうなっているかご存じの方いらっしゃいますか？

[74: 匿名さん]

今日現地前を車で通りすぎたのですが、
お知らせ看板が白く塗り潰されていたように見えました

もしかしたら白で訂正して細い字で書いてあったのかも知れませんが、
私の目には真っ白に見えました

どうなるのでしょうかね・・・
　

[75: いつか買いたいさん]

三菱地所の小日向１丁目計画というのは、もう着工・発売されているんですか？

[76: 購入検討中さん]

裁判って、いまどうなっているんでしょうか？

早く売り出して欲しい。。。

[77: 周辺住民さん]

地元の人間としては何も作らないでおいて欲しいです (笑)

[78: 匿名さん]

>>36

文京区のマンション紛争
https://www.facebook.com/photo.php?l=26cba365e3&fbid=4627718738034...

[79: 匿名さん]

>78
グランドメゾン文京目白坂と、NIPPO神鋼小石川2丁目計画、物件概要HPがありませんね。
どうなっているのでしょう。

[80: 匿名]

看板はあるけど変化はなく…
どうしたのでしょうか。

[82: 匿名さん]

グランドメゾン白金レジデンス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/411835/16

建設が中断しています。タワークレーンを心配する声があがっています。

[83: 匿名さん]

この物件は最近知りました。一度あの坂を散歩で登った事があったけど、あの途中ですか。

たぬきが住んでる云々で反対運動があるんですね。別に積水を擁護するわけじゃないけど、たぬきって田舎じゃ夜によく見る動物で珍しくもないし、はっきり言って迷惑動物の範ちゅう。とにかく臭いが酷くて嫌われてますよ。それを有難がってるなんてねぇ、都会の一部の人は何を考えてるんでしょう(笑)

[84: 匿名さん]

いつになったら販売されるんでしょうか？いい加減、待ちくたびれてきていますが・・・。

[85: 匿名さん]

まだ建設途中なのか、建設が終わっているのかはわかりませんが、立地はなかなか良さそうな物件ですよね。
結構待っている方も多そうな物件に思えます。

[86: ご近所さん [男性 40代]]

近くに住んでいます。現状は、着工もされていない状況です。工事するときに掲示されるボードにも、古い建築計画のままで、更新されていません。まあ、文京区の良い土地のマンションは、殆ど、１０年くらい塩漬けにされるのが普通です。着工されたとしても、まだ、年ベースで時間がかかると思います、積水側が、割に合わないので、計画を見直ししているのかもしれませんね。いづれにしろ、低層と中層の基準があるので、江戸川公園に近い土地は、低層、反対側は中層の建物が出来るはずです。ここの基準でいえば、地下２階、地上９階でという事になると思います。単価330～400百万と見ています。

[87: 匿名さん]

今動いたら、450以上になるのでは？

ただ、白金の積水の対応にはがっかりだったので買わないけど、、


立地や低層高層の構成はいいですね。
このエリアでは期待の物件になるのは間違いない

[88: 匿名さん]

ここって売っているのでしょうか。

10年くらい塩漬けにされるとのこと、まだ計画も立っていない状況なのかと思ってしまいます。

[89: 匿名さん]

公式ホームページがない・・・のでしょうか。

文京区のマンション、発売されれば注目される気がしますし、住みやすそうなのですが、着工されないのは何が問題なのでしょうね？

[90: ご近所さん]

何が問題？とかいってる程度の情報収集能力ってどうなんでしょう

[91: ご近所さん]

何が問題？ってｗｗ
本気で言ってるんだったら凄いね

[92: 匿名さん]

>>88
文京区では10年超して係争中のことがあります。
小石川ガーデンヒルズ、とか
小石川二丁目マンション、とか。

ここも間もなく10年になろうとしています。

[93: 匿名さん]

追跡マンション不安
「ナゼ？ 建築確認したのに住めない」
http://www.fnn-news.com/news/headlines/articles/CONN00312006.html

目白駅周辺のマンションが出ている

[94: 匿名さん]

マンション紛争 文京区で多発

本郷4丁目環境を考える住民の会のＨＰで取り上げています

[95: 匿名さん]

>マンション紛争 文京区で多発
理由はなぜですか？よくわからないんですが・・・

[96: 匿名さん]

>>95
6月2日からの区議会で審査される文京区住民からの請願
結果に要注目！
http://zh-tw.facebook.com/permalink.php?id=308992935810456&story_f...

[97: 匿名さん]

こうしてる見ると文京区ってマンション紛争だらけ。

[98: 匿名さん]

>>97
文京ウォッチング
http://s-araki.com/OMUSUBI.htm

[99: 匿名さん]

紹介されています。
http://pic.twitter.com/4rK6r9pIj3

[100: 匿名さん]

「文京区は都心にあって緑も多く、数々の名門校や有名病院があるので人気が高い。結果マンションがどんどん計画され、それに伴って紛争も多発しているのだ。」だそうで、
環境の良さと学区の良さで文京区に高層マンションが集中する→結果、日照と景観を損ね住みにくくなるという図式なのでしょうか。

[101: 匿名さん]

>>100
“たぬきの森”に建設予定の重層長屋へ、2004年に安全認定がなされてから12年が経過し、2009年に最高裁で違法建築と規定された建物が、ついに解体されることになりました。
http://www.jsc-com.net/shimoochiai/news5/906.htm

[102: 匿名さん]

文京区は落ち着いて住みたくなるけれど今の物も大事にしていかないととも思います
他にも落ち着いた環境もあると思いますし、住んでから肩身の狭い思いをするのも疑問です。マンションを建てるということは人気の環境だったり会社も利益がとれると踏んでのことでしょう。

[103: 匿名さん]

崖地のマンションの建築確認を取り消す判決がされて話題になっています。
http://pic.twitter.com/Lp7mdS0vRh

[104: 匿名さん]

>>103
建築確認取消し判決
http://taf2012.sakura.ne.jp/wp/?cat=296

[105: 匿名さん]

今文京区はそれほどマンションが増えているんですか。
思い立って文京区の人口推移を調べてみましたが、
2015年の総人口は219,724人で5年前と比べると6.3％の増加
だそうです。（総務省統計局による）
ただ、将来推計人口によれば今後2015から2040年までには
10.0％減少になるそうで、今後緩やかに人口が減っていく
ことになると思います。

[106: 匿名さん]

マンションがどんどん建つのが発展だと大喜びする埋立民。
マンションが建つと住環境が悪くなると反対する文京区民。
やっぱり埋立地は田舎者が集まる地なんだね。

[107: 匿名さん]

グランドメゾン文京目白坂は
荒川建設工業の関連会社が企画していましたよね。

横浜で問題になっているようですけど。

[108: 匿名さん]

「グランドメゾン関口計画」として、６月２２日に説明会が開催されましたね。
設計が広建建設となっていますが、このエリアなので高級感ある建物に仕上げてほしいものです。
８階建、６８戸、敷地裏側の緑地をそのまま残す計画のようです。関口のタヌキさんたちは守られるのでしょうか。

[109: 匿名さん]

>>108
いよいよ動き出すのですね。
どうせならエリアの格調を高めるような建築物になることを望みます。
安普請はダメ、ぜったい。

[110: 匿名さん]

目白のたぬきの森。
竣工直前だったにもかかわらず、建設が中止された東京都新宿区のマンションが16年12月に解体されました。
写真は17年6月時点の敷地です。
http://en-us.facebook.com/kenplatz.fecebook/posts/1530091347065478

[111: 匿名さん]

>>104
国内では年間に100件ほど建築確認の審査請求がなされているという。
http://twitter.com/hidekih/status/671924746418651140

[112: マンション検討中さん]

早く出ないかな
規模も場所も良い

[113: 匿名さん]

まだ揉めるよ。文京区だから。

[114: 匿名さん]

>>112

>規模も場所も良い

場所がいいと言えるのはこのマンションが建たなければ。
緑地が減ってただの傾斜住宅地になってしまいます。

[115: マンコミュファンさん]

>>114 匿名さん

買うかどうかは別として反対してる人の方が嫌いだから良いマンション作って欲しい

[116: 匿名さん]

>>108
情報ありがとうございます。

当初の計画と比べて半分近く小さくして緑地を残すという譲歩までした積水の誠意に今度は地元がどう応えるかですね。

でもいかにも高そうな物件になっちゃいましたね〜

[117: 通りがかりさん]

緑地が残る保証はどこかにありますでしょうか？
その保証がなければ、「緑地を残すという譲歩」とは、言えないのではないかと…

[118: マンション検討中さん]

緑地を残すと確約することは、この物件の購入者にとっても価値のあることと思います。
周辺住民との10年超しの問題なのだから、ここで積水はきちんと片付けるべきでしょう。

[119: マンコミュファンさん]

周辺住民が口出すこと自体おかしいから

[120: 匿名さん]

まあ購入した人にとっては反対派のど真ん中に放り込まれるより、和解してニュートラルな状態で入居する方がいいに決まってる。

[121: 匿名さん]

不思議なのは、周辺住民からの疑義の中身を購入者がほとんど知らずに購入すること。
よほど営業のセールストークが上手いのかなあ。
ル・サンク事件でも、購入者が十分な情報を得ないで購入して、酷い状況になったと思ってる。

[122: マンコミュファンさん]

>>121 匿名さん

周辺住民こそ我欲の塊にしかみえない

[123: 匿名さん]

>>122
我欲ねぇ・・・。
でもルサンクではその主張が認められたんだけどね。
ここも傾斜地・擁壁・地下水脈やらの問題で建築確認がひっくり返らなければいいね。
同じ文京区だからそこが気になる。

[124: 匿名さん]

2009年の建築確認　　　　　　　今の計画
敷地面積　　7,524.93㎡　　　　　3,802.74㎡
建築面積　　4,163.44㎡　　　　　1,193.98㎡
延べ面積　　20,783.19㎡　　　　 6,735.39㎡
階数（高層棟）　地下4地上9　　　地下2地上8
階数（低層棟）　地下4地上4　　　
高さ　31.41m　　　　　　　　　　30.50m
戸数　132戸　　　　　　　　　　 68戸


敷地面積が約半分になっています。
おそらく旧目白坂側を敷地外にしたのだと思いますが、残りの土地はどうなるか知ってる方いますか？
第2期工事として積水がマンションを建てるのでしょうか。

売却処分で変なデベが変なマンションやミニ戸建てを建てたらイヤですね。

[125: マンコミュファンさん]

>>123 匿名さん

それは周辺住民が心配することじゃない

[126: 匿名さん]

もし仮に残った土地をどこかの三流デベにでも売った日には有無を言わさず変なものが建つだろうなあ...
ペンシル戸建て団地なんか建ったらなかなか壮観だろうな

[127: マンション検討中さん]

数字見ると、大きく共有部が削られてそうだな
ケチくさいマンションならもう辞めたら

[128: 匿名さん]

>>126はこの物件の購入者にとって重大な問題だね

[129: 匿名さん]

反対派の言う昭和３０年代の崖崩れってのが気になるね。
＜東京都　土砂災害危険箇所マップ＞　文京区索引図を見ると建設予定地下の神田川よりの崖に沿って危険区域の赤が塗られている急斜面がある。ここに擁壁を作って安全性を確保するのかな

[130: マンコミュファンさん]

周辺住民の代理人は
日置雅晴弁護士

[131: 匿名さん]

>>126
第1種低層住居専用地域で10ｍの高さ制限あるから、べらぼうな物は建たないと思うけどね。
こういう難ありの土地ってオープンハウスDVあたりが喜んで建てそうｗ
　

>>130
それマｊ？

[132: 匿名さん]

>>131
http://www.s-araki.com/O-NET-13.htm
に載っている

[133: 匿名さん]

>>132
ここの裁判は有名で、おそらく文京区が開発許可取り消しを争われた最初の事件。ルサンクより前に起きている。
その後、文京区の開発許可の審査基準は改訂され、厳しくなったことから考えると、ここの事件の頃は緩めであったために裁判が多発していたおそれがある。

23区では渋谷区に次いで文京区が行政訴訟が多いと聞いたことがある。

[134: 匿名さん]

逆にいえば、これだけ厳しい土地で建つ物件はそれなりにマトモと言う言い方もできるな。

相当擁壁や基礎をしっかりしないと実際危険な場所なので、足元をすくわれないように
作る方も相当な覚悟でしっかりしたものを作って来るんじゃないかな。

しかし、文京区内のマンション立地に戸建て長屋が増えて逆に木密化の更新や拡大が進んでいるので
頭がいたい問題だよね。

[135: 匿名さん]

厳しい土地で建てるにはマトモな物件でないといけない。
元々の「地下４階建て」の地下室マンションには無理がある。明建の企画かもしれないが、積水は無理な建築計画を強行しなかったということなのだろう。

[136: 匿名さん]

積水のマンションの崖下に張り付くように狭小戸建てが立ったら笑えますね。

文京区には昔からそんな戸建てがいっぱいありますから

[137: 匿名さん]

ル・サンク小石川の東隣（こんにゃくえんま周辺）とか

[138: マンション検討中さん]

>>124 >>135 地下４階地上９階建

それ当初の計画が無茶でしょ

[139: 匿名さん]

>>138
建築規制のあり方 マンションの建築確認取消判決を見て
http://blog.goo.ne.jp/bakkushougyou/e/2f3ecf82d7cffffd0d8d2306a557da78...

地下室マンションの問題はほんの一例です。このような建築規制を実質的に逸脱することがノウハウとされ、商品価値を高めるという現状は、都市計画法および建築基準法の基本的な見直しなしには、近隣住民との軋轢や紛争をこれからも発生させることになることを懸念します。

[140: 匿名さん]

>>135
積水といえば
http://twitter.com/gendai_biz/status/892852792833875968

大変ですね！

[141: 匿名さん]

地面師って初めて聞いた、2兆円企業だから大丈夫でしょーがね！
一つの事業部だと解散ものかも？

[142: 匿名さん]

>>140
欲張るから

社長と役員は退職金返上かな

[143: 匿名さん]

積水みたいな立派な企業を出し抜くとはまた凄い地面師がいたもんだね。

最近相次ぐ巨額の詐欺や強盗は背後に暴力団だけでなく海外のテロ支援国家がミサイル建造費稼ぎのために支援しているという憶測もあるね

[144: マンション検討中さん]

立派な企業は
地下４階 地上９階なんて計画を企てて
頓挫したりしないと思うよ

[145: 匿名さん]

>>144 マンション検討中さん
地下っていっても傾斜地だからGLから見りゃそうなるって話だろ？

[146: 匿名さん]

盛り土していたみたいだよ。

平成17年11月30日横浜地裁の判決以降、盛り土した地下室マンションへの規制が厳しくなっている。

[147: マンション検討中さん]

>>145
都内の分譲マンションの物件概要で
地下４階建てって見ることありますか？

見ないと思いますよ。文京区のような斜面地でも見ることないですよ。

計画に無理があったのだと思いますよ。

[148: 匿名さん]

でも坂の下から見ると窓もある、日当たりもいい。眼下に緑の河岸が広がる。
傾斜地に立つ物件の何が問題か >>147 のマンション検討中さんは説明できますか？

[149: マンション検討中さん]

傾斜地のマンションを問題と言っているのではありません。地下４階建てという、まず見ることのない計画に無理があるのだろうと言っています。
ルサンク小石川でさえ、地下２階建てとなってましたよ。

[150: 匿名さん]

>>149
傾斜地の範囲が広いからですよね
そこに鉄筋コンクリート造の建築物を作ることの何が問題なのか
前例ではなく、具体的に指摘してほしい。

確かに土盛りしてチートと言うのなら危険はわかるけど、自然の傾斜地でしょう？
マンションがあろうがなかろうが危険であり、擁壁を作る必要があるけれど
擁壁もまた建築物だと理解できますよね？

[151: 通りがかりさん]

擁壁は建築物ではない（建築基準法88条）

[152: 匿名さん]

一定の基準を当てはめるための法律上の定義ではね、でも人間が作る構造物ですよ。立派な建築物です。

[153: 匿名さん]

擁壁を建築物と言っている時点で法的センスが疑われますよ。それではこの物件は語れないでしょうね。この物件は周辺住民が徹底的に法廷闘争して来ているのです。

[154: 匿名さん]

でも法律でも地下4階だろうがなんだろうがGラインからの高さが基準内なら建つでしょ。現時点では坂の傾斜に沿って基準内の高さ以内で建てるなら適法でしょう。ここは最初の計画からして既に適法であることは法廷で決着が付いている。

それでもなおわざわざ判決から数年の冷却期間を置いてご近所さんの意見を受け入れることで今回はさらに小さくまとめたあたらしい物件を建てるわけだから訴訟云々はもうクリアしていることで、それを話題にしようというのではないよ。

むしろ崖が崖のままであることで崖崩れのリスクは決して減らないし、むしろ擁壁状に斜面を覆うようにマンションが建った方が安全ではないでしょうか（ただし強度がきちんとあることが前提です）

[155: 通りがかりさん]

> ここは最初の計画からして既に適法であることは法廷で決着が付いている

ん？最初の計画では建てられなくなっているよ。関係する規定が変わったのを知らないんだな。建築確認もすでに失効している。

[156: 匿名さん]

もちろんその後文京区も地下室に関する容積率の緩和の制限する条例を出したからね。結果的に適法ではなくなった。

思うんだけど、適法の範囲で建つマンション建設そのものを阻止するよりも条例を変える運動をするべきだと思うんだよな。

日本って国はルールの範囲でイノベーションを発揮しようとしても、横槍が入る。その時々の都合で英米法的であったり
大陸法的であったりする。多くはこの手の論法が既得権益の維持のために用いられるね。

[157: マンション検討中さん]

積水が、残りの敷地（元の計画の建築敷地で仕切り直した計画の建築敷地にはなっていない部分）の緑地を保証すれば、解決するのではないかなあ。
そのことは、この物件の購入者にとっての大きなメリットにもなる。

[158: 匿名さん]

>>157
そりゃ今度こそ建てないとまずいからそうなるとは思うんだけど

反対派のHPに昭和30年代に崖崩れを起こした土地と書いてある
保全するということはその崖はそのままになっちゃうんだね

どうなんだろう。危なくないのかな

[159: 匿名さん]

それって積水所有のまま現状放置ってこと？
民間企業として難しいのでは？　企業会計上の扱いとかね。
雑草刈り取りや崖崩れ管理責任の問題も残るし。

文京区に寄付して区の予算で緑地公園化するか、
そうでなければ土地転売でアグレッシブなデベに渡って低層地下付きマンションかな。

[160: 通りがかりさん]

数年の冷却期間を置いてご近所さんの意見を受け入れることで今回はさらに小さくまとめた・・・

と書かれているのも違ってると思うがね。もはや失効した建築確認で建てられない計画と比較しても意味がないのでは？
つまり、デベロッパーが譲歩して小さくまとめたという理解は、違ってる。

[161: 匿名さん]

誰が勝利したかという話にはあまり興味はないのでその辺の気持ちが汲み取れなかったことは申し訳ない。

目白坂計画時代の計画図を見ると道側と崖側の二棟構成だったが、敷地面積などから推測すると今回の関口計画は崖側の低層棟はおそらく断念し、目白坂計画の区域I高層棟・設備棟に相当する建造物を地上9階から８階に減らして建てるということだろうね。高さも少し下げているようだが、関口というアドレスの格にふさわしい高級物件として階高はかなり余裕を持って確保したのだろう。敷地レイアウトが当時を踏襲するならば、崖は残されるようだが、敷地面積が目白坂計画と比べて今回の関口計画は半分になっているところを見ると前回問題になった崖地の区域II低層棟の敷地は今回の分譲部分には含まれない可能性が高い。

第三者の目から見ると大きな譲歩だと思うが、何かそこに見えない悪意でも感じるのだろうか？

[162: 通りがかりさん]

崖地は元々土地の価値が低いのに、神奈川あたりで地下室マンションを企画した業者が都内でもと企んで失敗したケースと思ってる。

[163: 匿名さん]

実際のところ商売をしている人ならば法の定めの中で最大限の利潤を考えて仕事をする。利潤の得られない自己満足な仕事をする人も少数ながらいるが、企業としては続けられず、いつしか市場から退場していく。生存をかけた営みを人倫に反すると批判し時に人格すら貶める。しかし、そこに働く人は普通の勤め人であって、資産家でもなければ犯罪者でもない平凡な市井の一市民だ。

高額で取引されるような都心の高級住宅街に住み既得権益を持っている人には彼らの必死に生き延びようとしている姿が滑稽でしかないのだろう。

悪法といえども法には違いない。ならば法を改める運動をすればいい。

[164: 匿名さん]

ホリエモン潰しと同じ構図が、マンション反対運動には透けて見える。
ことに今回のような都心の高級住宅街ではなおさらのことだ。

ブルジョワジーが弱いプロレタリアートをひねり潰しているのとどう違うのか

[165: マンション検討中さん]

地下４階の計画が酷かったのでは？
その計画で建つと思って崖地を高値で仕入れた開発業者のミス。企画した者は既にいなくなっているのではないかな。

[166: 匿名さん]

酷いという言われ方、どうでしょう。

地下室マンションがとんでもないという人の住んでおられるお宅は果たして適法でしょうか？

二項道路に接道する戸建ての皆さんは、緊急車両の進入を阻んで助かるはずの病人を殺していませんか？
酷いですね

古い木造住宅で、木の外壁丸出しでまるで防火の備えにならないばかりか火を広げる助けをしてませんか？
酷いですね

斜線規制があるのに太陽熱温水器や太陽光発電パネル、物干し場がはみ出して隣の日照を妨げていませんか？
酷いですね

庭の手入れを怠って、庭木は伸び放題で秋には葉を落とし、夏には雑草が鬱蒼と茂って害虫がうじゃうじゃ。
酷いですね

まさかこういう酷いことをして近隣に迷惑をかけていませんよね、さぞやすばらしいお宅にお住まいなのでしょう。

[167: 匿名さん]

陽の当たる地下４階でもな・・・遠慮しておくよ

[168: 匿名さん]

販売始まらないのですか？

[169: 匿名さん]

周辺住民との調整もされてないと思われ
まだまだかかるよ
文京区だしね