グランドメゾン目白新坂

[購入検討中さん]

公式URL：http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/tyo/mejiroshinzaka/index.html

所在地 東京都文京区関口２丁目1番3
交通 東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅徒歩4分
構造・規模 鉄筋コンクリート造　地上8階地下2階建
総戸数 68戸(非分譲住戸1戸含）
完成予定 2020年11月下旬
入居予定 2020年12月下旬

売主：積水ハウス株式会社
施工会社：株式会社熊谷組
管理会社：積和不動産株式会社

文京区、新宿区および千代田区周辺で高級分譲マンションの購入を検討してるものですが、積水ハウスの「グランドメゾン」シリーズの評判ってどうなんでしょうか？
検索サイトで「グランドメゾン」「文京」で検索していたら積水ハウスのＩＲ資料が見つかり、分譲マンション計画のページに「ＧＭ文京目白坂」という記述を見つけました。

http://www.sekisuihouse.co.jp/company/data/current/document-369-datafi...

（20?21ページ参照）


資料によると、２００８年完成で、５０戸ということですが、「文京目白坂」ってどうこでしょう？完成２００８年ということでしたら、そろそろ販売が開始されていてもおかしくないはずですが、どなたかご存知ないでしょうか？

[671: 匿名さん]

倍率優遇抽選は記載にありましたが、訪問回数でうんぬんとは初耳です。すでに今の段階でそこまでしなくてはならない何か不安があるのでしょうね。

[672: 匿名さん]

リセールを考えない方がいるのに驚きました。
1つのマンションに永住するつもりでしょうか。
ちょっとそれは現実的ではないですよ。

[673: 匿名さん]

様々な方がいますからね。
趣味で掲示板を見ている方も中にはいると思うので
不動産購入が現実的でない方などは
そこまで考えが及んでいないのかも知れないですね。
資産家なら当然の判断基準ですが。

[674: 匿名さん]

リセールを意識することは必要ですが、
過剰に囚われることはないと思います。

あくまでも生活の拠点ですから、
日常の利便性とか周囲の自然環境、学区、治安、居住者層など、暮らしの快適さが第一です。

山手線内側で文京区の（ちょっとだけ）高台しかも地下鉄駅徒歩4分なら、べらぼうな値下がりはないと考えています。
「べらぼう」というのは東京のマンション相場の平均変動より大きな下落という意味で。

[675: 匿名さん]

数年前ならそう言えると思いますが、このタイミングですからね。価格次第では「べらぼう」が現実になる可能性は充分に予想されます。

[676: 匿名さん]

ここは地味な場所だから、マーケットが加熱して実力以上の値段で売れて行くということはないでしょう。
なので、売れ行きを見ておくとよいですよ。
それなりに倍率がつく見込み、ということであれば適正な値段だと思います。
値段が適正ならば、駅から4分だし、リセールは有利です。

[677: 周辺住民さん]

近くを通ったら、重機が入って、木が伐採されていました。今後、どのように景色が変わるのか興味深いところ。狸さんの行方も気になります。

[678: 匿名さん]

674さんの お考えが 理解できます。リセールバリューの方は、別なところを 。

[679: 匿名さん]

６７３さん 資産家なら 自らの住まいをリセールて 考えますか？ 違うよ。

[680: 匿名さん]

倍率優遇抽選て、何ですか？

[681: 名無しさん]

資産家の定義が不明だが、俺も含め、俺の知る資産家が、永住目的でここを買うとは思えん。
もちろん、リセール目的は論外。
なんか、中途半端…

[682: 匿名さん]

別に資産家でなくても、ある程度余裕をもって予算を組めば、
10年くらい住んでから売却することも可能であろう。

[683: 匿名さん]

やっと販売ですか
赤字価格で処分するんですね？
それとも異常な高値で売るのか？

[684: 匿名さん]

>>683
目白通りは緊急交通路だから、道路に面した建物は「緊急輸送道路沿道建築物の耐震化を推進する条例」で耐震化が義務になってる。
この土地の擁壁は古くて耐震基準を満たしてないから、作り替えるか耐震基準を満たした建物を建てる必要があった。
所有者の積水ハウスとしてもマンションを建てざるを得なかったんだろう。

目白通り側だけ先行したのもそれが理由。
たぶん儲けはない。
擁壁を作り直して土地のまま持つよりは損失が少ないと判断したのだろうと推測。

[685: 匿名さん]

まあいずれにせよ、長く塩漬けにして近所の野良猫のトイレにしておくよりは有意義な話。

もっと早くこの結論にならなかったのかな

[686: マンション検討中さん]

倍率優遇抽選。積水さん　考えたね。ここなら　いけるよ。

[687: マンション検討中さん]

倍率優遇って、毎日通えばいいの？

[688: 匿名さん]

予約して訪問じゃない？

これなら購入意思の強い人を確保できるから、売主と買主の両方にプラスだね。
最近の高額物件は投資目的で比較検討する人が多くて、いざとなると逃げるパターンが増えてると聞くし。

[689: 匿名さん]

訪問回数で倍率調整というテクニックは購入者の心理を煽る手段のひとつだね。
投資目的に限らず比較検討して他に良いものが出れば選択変更。優れたコンサルが付いていれば間違いなくそうアドバイスするだろう。

とにかく業者は容赦なく売り捌くことが目的だから、逃げられないようにあの手この手を使うのも仕方ないけど、落とし穴がないかよく見てね。

[690: 匿名さん]

南側の目白坂に面した敷地の方にも、出入り口ができるようです。

[691: 匿名さん]

目白坂側にも出入り口。それは無いでしょう。段差が違い過ぎてます。

[692: 匿名さん]

ヒント：トンネル

[693: 匿名さん]

南側に出入り口を作る必要無いでしょ。

[694: 匿名さん]

たしかに、南側に出入り口を作る必要は無いでしょう。しかし、効率だけを考えて作られたマンションに、人は惹かれません。ムダな部分、遊びの部分を持つマンションこそ、価値を生むのです。

[695: 匿名さん]

今回の開発許可敷地外に出入り口は、作れないでしょ。いくらトンネルでも。

[696: 匿名さん]

出入り口って建設工事のための通路じゃない？
2方向にあったほうが人や車両、土砂や資材の搬出入がスムースだから。
所有者は積水ハウスなんだし、問題ないと思う。

[697: 匿名さん]

南側の土地の区画形質の変更に行政からの許可が要るのでは？

[698: 匿名さん]

許可は、出ないと思いますね。

[699: 匿名さん]

崖崩れがあるぐらいの急勾配なのにわざわざ出口を作ることはないと思うけど...

将来南側敷地に何かを建てて交互に通行できるようにするというのなら理屈は通るが

[700: 匿名さん]

グランメゾン目白新坂購入検討者には どう捉えられますかね。

[701: マンション検討中さん]

販売後に 隣地環境変更。どこかにありましたね。それは無いでしょうね。

[702: 匿名さん]

まじかー、トンネル。

[703: 匿名さん]

ついでに江戸川橋駅までトンネルで結んでほしい。駅直結！

[704: 匿名さん]

トンネルってなんか江戸城の抜け穴みたいだね（笑

鳩山会館みたいにコスプレイヤーの人気スポットになるかも

[705: 通りがかりさん]

この子は住む場所をなくして、近所に逃げているようです。

[706: 匿名さん]

伐採作業で、冬眠から起こされちゃったのね。かわいそうだけど、それが都心の現実。

[707: 名無しさん]

タヌキはいないと思う。
いて、ハクビじゃない。
餌づけしてるんですか？

[708: 匿名さん]

たぬき
いますよ

[709: 匿名さん]

タヌキ、いるよ。
この一帯は昔から有名。

[710: 匿名さん]

里山構想の住宅会社がいきもの減らすの巻

[711: 匿名さん]

たぬきの棲む巣穴の映像
http://www.youtube.com/watch?v=b4A5IozLGSU

[712: 匿名さん]

戸建だとタヌキが侵入して果樹を食い荒らしたり、トイレにされて大量の糞害に悩まされることもあるね。

決してかわいいだけの動物じゃない

[713: マンション検討中さん]

だから 。

[714: マンション検討中さん]

たぬきって害獣なんじゃないの？

[715: 匿名さん]

都心の住宅街ってハクビシンやタヌキ、スズメバチなどの脅威に晒されてるよね。まあマンションに住んでいる人には関係ないかもしれないが。

[716: 匿名さん]

たぬきさんかわいそう

[717: 匿名さん]

江戸川橋は美味しい飲食店が少ないようで、近隣の方に伺いたいのですが、ここはというお薦めありますか？鰻の石ばし、はし本以外で。商店街も歩きましたが良さそうなお店は一軒もありませんでした。

[718: 通りがかりさん]

>>717
デベにとってまずい話題になってるからですか？

[719: 匿名さん]

高級路線がお好みなら、椿山荘内のレストランは、まずまずのレベルだと思います。また、江戸川橋駅から神楽坂に進む通り沿いも、最近はけっこう良い店がでてきています。

[720: 匿名さん]

718さん
申し訳ありません、話の流れを遮ってしまいましたね。一般の者です。たぬきの話も読んでいますのでどうぞお続け下さい。

この辺りは食はあまり充実しそうにないなと思って質問したまででした。椿山荘のレストランはイルテアトロや和食など色々行きましたが、お世辞にもそこまで美味しいと思わなかったことと、普段使いするようなお店ではないかなと。早稲田には老舗の蕎麦屋やブラッスリーなど色々美味しいお店があると聞きますが、神楽坂方面もあるんですね。どんなお店でしょう？

[721: 匿名さん]

図星でしたか。

[722: 匿名さん]

図星？
いま隣にいる人だけど全く異業種だから。笑
まあ大した質問じゃなかったけど本人びっくりしてるよ。飲食の店が気になったんだってさ。
見抜けなかったね〜

[723: 匿名さん]

デベにとってまずい問題とか、図星とか、意味が不明だな。
せっかく軌道修正してもらえたのに、上塗りしているし…

[724: 匿名さん]

真面目に質問してるのに失敬だよな。
江戸川橋は地味だからな。鰻のはし本は良い店らしいけど。
早稲田は大隈講堂周辺の雰囲気も良く美味いとこ多いから散歩がてら探索するといいよ。

[725: 匿名さん]

庶民的な飲食店なら江戸川橋駅の南側に沢山あるのでそこで食べたらいいね。

高級な所だと神楽坂まで移動する必要がある。

近所にレベルの高い飲食店を要求するなら港区をお勧めするな

[726: 匿名さん]

音羽通りのTEF、ありゃあ東京屈指のコスパだと思うがね。

[727: 匿名さん]

江戸川橋にはラ・バリックという高級イタリアンがあります。有名店ですよ。
音羽通りのラポルタフェリーチェも、おいしいよ。
目白坂下のビストロもこぢんまりだけどいい店です。

[728: 評判気になるさん]

はからずも美味しい話になったね、善哉

[729: 匿名さん]

ぜんざい？

[730: 近隣住民]

江戸川橋、少ないんだよね。中途半端で。確かに早稲田はいい蕎麦屋や老舗のおでん、焼き鳥、フレンチまで旨い店が多い。神楽坂は観光客向けの店が多いから当たり外れがあるね。

[731: 匿名さん]

関口１丁目の手打ちめん処はし、椿山荘のそば屋よりおすすめです。

[732: 匿名さん]

椿山荘があるからタヌキチも大丈夫だね

[733: 匿名さん]

新参者は入れてもらえないよ

[734: ご近所さん]

敷地の南側の木々が伐採されていましたが、あの地はどう活用するのでしょうか？　駐車場？

[735: 匿名さん]

かわいそうなタヌキさん

[736: 匿名さん]

ホント、南側が丸坊主！
あの鬱蒼とした坂道の風情がなくなりました。

画像はヒルズ目白坂の前からです。

[737: 匿名さん]

マンションデベロッパーのモラルの問題

[738: 匿名さん]

これ、法令とか条例で決まっていないんですかね？
周囲の民家とか学校にタヌキが逃げ込んできて暴れたら困るのではないでしょうか。
それを避けるために（法令・条例にしたがって）可哀そうなことが起こらないとよいのですが。

[739: 名無しさん]

あるわけない。
ここはベジアリアンのレスが多いな。
道路もダムも不要の生活をしているのだろう。

[740: 匿名さん]

マンションの敷地でもないのに伐採した理由が謎だなあ。

[741: 匿名さん]

積水ハウスのCSRレポートでは、以下のことを謳っていますよ

生物多様性の保全
事業の影響力を考慮し、持続可能な自然資本の利用によって生態系ネットワークを守る

https://www.sekisuihouse.co.jp/sustainable/biodiversity/index.html#02

[742: 匿名さん]

もう騙されたくはない。
環境なんて◯◯だ。
モラルなんて◯◯だよ。

[743: 通りがかりさん]

どんな方が、このマンションを購入されるのかな。興味あります。。。

[744: マンション検討中さん]

「建築計画のお知らせ」記載の敷地面積と、「開発許可標識」記載の開発区域の面積が異なりますね。前者が3802㎡、後者が7904㎡。これはどういうことか、お詳しい方いらっしゃいますか。工事完了時期も少し異なっていて、前者は2022年10月下旬、後者は9月末日です。7904㎡分の開発が22年の9月末日までに終わるということは、低層棟は建たないということでしょうかね、、、。

[745: 匿名さん]

建築計画と開発許可の標識の写真を見せていただけると。それと、建築確認済みの表示などもあれば。

[746: マンション検討中さん]

これです。

[747: マンション検討中さん]

あれ、紅葉の森は？

[748: 匿名さん]

>>746
うーん、やっぱり南敷地にも建てるのかしら。
その2つの内容を見るとそう考えざるを得ません。


>>747
全部伐採してから小さな木を植え直すのでしょう。

[749: 匿名さん]

>>746 マンション検討中さん
開発許可の標識、前にあったものと日付と許可番号が変わったようです。南側の敷地も含めた開発計画に変更したということなのでしょう。
文京区土木部みどり公園課も認めているのですかね。既存の樹木を大規模に伐採してしまうのですね。
積水は南側の土地と合わせた全体の開発計画をＨＰ等で示すべきと思います。

[750: 匿名さん]

南側はミステリアスですね。
情報が待ちどうしくなってきました！

[751: 通りがかりさん]

不動産公正競争規約の規定により積水には南側の敷地を含めて全体計画を広告に表示する義務があるはずです。消費者庁に申入れしてはいかがかと。

[752: 匿名さん]

すぐに喧嘩腰になるのが文京区民の悪いところです。
そんなことしなくても、事前案内会が始まってからMRに問い合わせたら、表示義務の有無の点も含めて、調べてくれるんじゃないですか。

[753: マンション検討中さん]

>>749さん
ありがとうございます。参考にさせて頂きます。仰る通り、南側を2022年9月までにどう開発するのか、説明して欲しいですね。

[754: マンション検討中さん]

753です。書き込み中、2022年とありますのは2020年の誤りです。失礼致しました。

[755: 匿名さん]

［前向きな情報交換を阻害する投稿のため、 削除しました。管理担当]

[756: マンション検討中さん]

まあ落ち着いて。モデルルームがオープンしたら、担当者に聞きましょう。

[757: 通りがかりさん]

行政から開発事業者を指導してもらうと明確になりますよ。

[758: 匿名さん]

でも人気がありすぎて、近い日程は埋まっているからすぐには行けない。

[759: 通りがかりさん]

あのデザインのマンションて、長谷工マンションでしょ！

[760: 匿名さん]

販売開始は7月でしょ？
ずいぶん皆さん熱くなってますね。

[761: 匿名さん]

パンフレットには南側の開発計画を記載している必要がありますね

[762: 匿名さん]

>>760さん
それだけこのマンションに対する期待が高いということだと思います。
緑の多い素敵な地域ですし、良いマンションになるといいですね。

[763: 匿名さん]

素敵マンションですね
一般販売前に客付け完了ですね！

[764: 匿名さん]

>>762さん
ここの販売関係者が緑の多い地域というとしたらナンセンスだと思う。

[765: 通りがかりさん]

そうですね。緑が多いのは目白坂南側で、目白新坂側は、マンションストリートではないですか。

[766: 通りがかりさん]

目白新坂に残っていた貴重な樹林を伐採したのも積水ですしね。

[767: 匿名さん]

そしてそれを許可したのは東京都と文京区ですしね。

[768: ご近所さん]

>> 765 目白新坂のマンションストリート、坂を登って左側は、比較的、見栄えの良いマンションが多いと思います（スカイコートとか、イマイチのマンションもありますが）。右側の景観は関口フラットがあるため、改善の余地ありですね。

[769: 匿名さん]

>>767 匿名さん
そうですよね。文京区は景観行政団体を返上するべきかもしれません。

[770: 匿名さん]

>>768
そうですか？
関口台フラットのような外観のレトロマンションって、わりと程度のいい住宅地にしか存在しないので素敵だと思いますけど。
まあ、もうすぐ築50年なので改築されるでしょうけれど。