グランドメゾン目白新坂

[購入検討中さん]

公式URL：http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/tyo/mejiroshinzaka/index.html

所在地 東京都文京区関口２丁目1番3
交通 東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅徒歩4分
構造・規模 鉄筋コンクリート造　地上8階地下2階建
総戸数 68戸(非分譲住戸1戸含）
完成予定 2020年11月下旬
入居予定 2020年12月下旬

売主：積水ハウス株式会社
施工会社：株式会社熊谷組
管理会社：積和不動産株式会社

文京区、新宿区および千代田区周辺で高級分譲マンションの購入を検討してるものですが、積水ハウスの「グランドメゾン」シリーズの評判ってどうなんでしょうか？
検索サイトで「グランドメゾン」「文京」で検索していたら積水ハウスのＩＲ資料が見つかり、分譲マンション計画のページに「ＧＭ文京目白坂」という記述を見つけました。

http://www.sekisuihouse.co.jp/company/data/current/document-369-datafi...

（20?21ページ参照）


資料によると、２００８年完成で、５０戸ということですが、「文京目白坂」ってどうこでしょう？完成２００８年ということでしたら、そろそろ販売が開始されていてもおかしくないはずですが、どなたかご存知ないでしょうか？

[551: 周辺住民さん]

訂正　２項道路ほ　一方通行の一部分でした。訂正します。

[552: 匿名さん]

>>549 買い替え検討中さん
今後積水が扱うかどうかも分かりませんよ。

[553: 匿名さん]

>>552 匿名さん
問題になっている南側の隣地の所有者は積水ですね。

[554: 匿名さん]

>>550
二項道路かどうかに関係なく、３階建てのマンションなら建てられますね。

[555: 匿名さん]

もし目白坂に低層が建つとすれば、名称は「グランドメゾン目白坂」か？　知らない人からすると、「グランドメゾン目白新坂」と間違えそうだな。

[556: 匿名さん]

紛争のトラウマがある積水が手がけるとはにわかに思えないけどなあ

あるとすれば宅地造成して狭小難あり戸建て団地にして売るとか？

どのみちほとんど崖みたいな土地だから売るとしたら二束三文

怪しい連中が色々暗躍しそうだな

[557: 匿名さん]

紛争のトラウマの積水がグランドメゾン目白新坂を手がけているのだが

[558: 匿名]

>>553 匿名さん
今後、です。積水が所有し続けるとは限らないですよ。

[559: 匿名さん]

>>550 >>554
南側の土地は、文京区から許可を得れば４階建のマンションが建てられる（建築基準法５５条）

[560: 匿名さん]

価格がどうなるか積水から聞かれた方はおられますか。

[561: マンション検討中さん]

なるほど・・・南側の土地に建築計画が示された際に紛争になりそう。ここの住民も一緒になって。

[562: 匿名さん]

下落合のタヌキの森マンション騒動も、
その端緒は既存マンション（地下2階地上3階塔屋1階という無茶苦茶マンション）の隣の高台にあったお屋敷が売りに出されてマンション計画が出たのがきっかけ。
（おかげで既存マンションの西向き部屋は最上階でも眺望陽当たりゼロに）

ここがどうなるか不明ですが、
検討なさる方は現所有者のセキスイによくよく確認したほうがよろしいでしょう。必要なら録音なり書面交付要求なりなさるとか。

[563: 匿名さん]

>>562 匿名さん

他デベですが

眺望ＰＲしておいて…南側にマンション建設　住友不動産に賠償命令
http://web.archive.org/web/sss.o.oo7.jp/sumitomo-newpage2.html

[564: 匿名さん]

そろそろここの価格がどうなるか気にならないのかね

[565: 匿名さん]

グランドメゾン目白新坂の販売後に、南崖地を　積水さん　どうするの。
、

[566: 匿名さん]

それを考えてると一晩中寝られないの

[567: 匿名さん]

坂下のクレヴィアが坪４００なので、ここは最低でも４５０は下りません。普通に考えれば坪５００ですね。

[568: 匿名さん]

平均坪５００はさすがに。。。

[569: 匿名さん]

なんだかもう、値段の感覚がマヒしてきました。
クレヴィアの場所なんてひと昔前だったら坪200万くらいの感覚ですよ。
わざわざ好き好んで新居を買うような場所じゃなかった。
こちらとは倍の価格差があってもおかしくない。

でも今は違うんでしょうね。

[570: 匿名さん]

昔の価格にしがみついてたらどこにも買えませんよ。昔と比較しても仕方がありません。

[571: 匿名さん]

価格の予想に意味があるのか分かりませんが、それこそ感覚を麻痺させないためにこの場があると思います。

この物件には価格以前の問題がみえましたね。以前のコメントでリセールリスクを気にされている方に対して、値下がりを気にするなら…と余裕のご意見をされている方がいましたが、実需とはいえ資産としての価値を保てるのかを充分検討する必要があるでしょう。

[572: 匿名さん]

低層階は南側に敷地の際まで建てられる危険があるからパス

[573: 匿名さん]

571さん
このマンションは 買わないのが ベストなんですか？

[574: 匿名さん]

積水が南側も同時に、２棟のマンション建設している方がいいんじゃないかな。それなら、双方の建物に配慮した設計にできる。

[575: 匿名さん]

>>573 匿名さん
それは自分が判断することで、他人が決めることではないですよ。

[576: 匿名さん]

逃げたね。。。

[577: 匿名さん]

575さん至極真っ当です、はい。
ベストかなんて、、普通他人の聞く？ww
コンサルなら商売だからいくらでも意見してくれるから、そんなに自信ないならお金払って行くことオススメします。
それより、積水は二棟計画してないんじゃないかなあ。うーん。

[578: 名無しさん]

グランリビオもアッパーは550越えしてるから、ここのアベ500は、造りが良ければある。

[579: 名無しさん]

>>577
積水は隣地の問題を解決しておくべき

[580: 匿名]

最大の問題になるのは確実です。
おそらく積水は未計画だと思いますが
見切りで販売開始するなら色々厳しいものになるでしょう。
そうなればウチは論外です。

[581: 匿名]

10年前の建築計画と同程度（4階マンション）のものは南側に建設できることになる

[582: 匿名さん]

581さん
　理解が足りないね。

[583: マンション検討中さん]

建たないと言い切れるのかい？

[584: 匿名さん]

同時に建てる時は同じ敷地内だけど、こっちの分譲後に建てる場合は隣地扱い。
場合によっては制限が厳しくなる可能性も。

詳しくは省略するけど、分割のやり方によって今後の方針が見えてくるよね。

建築法規に詳しい人、解説よろしく。

[585: 名無しさん]

南側の土地は隣地扱いですが、隣地の方が地盤面が高いです。敷地面積が3000㎡を超えていて建築基準法５５条の特例を文京区に申請して許可されると４階建てのマンションを建てることもできます。

[586: 匿名さん]

>>585
理論的には建てられるのかもしれないけれど接道が悪すぎないかい？文京区が許可出すかなあ

[587: 匿名さん]

>>586

>>534 の図面をよく見ればわかるけど、高層棟と低層棟の間に「敷地境界線」って書かれてる。
つまり元の計画でも別敷地だったということ。
だから南側単独でも接道要件は満たしている、と私は理解していますが。

[588: マンション検討中さん]

>>587 さんの通りです。
積水は10年前に周辺住民と紛争となり、2件の裁判となりました。裁判所は法令違反を認めませんでした。つまり、南側敷地に建築基準法55条の特例を適用するのを違法としなかったことになります。
逆に、それが、今となっては北側敷地の住戸に不利益をもたらすおそれとなっています。

[589: マンション検討中さん]

積水は、南崖地をどうするつもりなんですか。重要な購入判断になりますので。どなたか 情報があれば教えてください。

[590: 匿名さん]

>> それほど重大なことなのであれば、こんなクチコミに頼らず、正々堂々と積水に聞いた方が良いですよ。積水も嘘は言えませんから。

[591: 匿名さん]

全くその通りだと思います。

[592: 通りがかりさん]

>>584 匿名さん
積水は南側の土地を売る場合を考えて、南側に建築物が建設しやすいように敷地を分けていると思います。南側の面積も大きいですね。

[593: 匿名さん]

同じグランドメゾンなら新江古田の方がもっと高級で良い物件ですよ！

[594: 匿名さん]

そうですね。こちらは隣地問題を かかえてるみたいですね。

[595: 匿名さん]

南側隣接地の開発いかんでは、マンションの価値が半減ですね？安かったら 買いたいですね！

[596: 匿名さん]

傷口に塩を塗るような・・・

[597: 匿名さん]

上流のレスを参考にすると地下２階が建つということは４階建だと地上２階か

もし建つとしても平地みたいに真横に同じ高さのマンションが建つみたいなことはなさそうだよ

脅威を誇張しすぎだね

[598: 匿名さん]

>>597 匿名さん

南側の土地は第一種低層住居専用地域です。
なので高さ制限が10mか12m。
だから目白坂沿いのマンションは全部3階建て。

ちなみにこちらのマンションの土地は新目白坂沿い（通りから20m以内）が第二種住居地域なので高層が可能なんです。

[599: 匿名さん]

現実にはミニ戸建てが林立するより低層マンションのほうがマシ。

個人的には隣も積水が手がけてほしい。
こちらの売り主だから無茶なことはしないだろう。

得体の知れない三流デベに売られるのが一番困る。

[600: 匿名さん]

>>598

まあ建つことは建つんだろうけど、あの細い道をポルシェとかeクラス以上のベンツとかで通るのは嫌だな。アマゾンの軽自動車ならともかく引越しトラックを停めると脇を避けて通れないだろうしねえ。傾斜地だから建築費用も高いだろうし、そんなヘンテコな接道じゃ高くは売れそうにない

重層長屋のアパートとか狭小戸建団地あたりじゃないの、あそこでできるのって

[601: 匿名さん]

>>600

ヒルズ目白坂とか目白台ハウスとかありますけど？

[602: 職人さん]

>>601
崖地に近い急傾斜地の地下室マンションと比べるのはどうかと思うぞ

ヒルズの人だって車には苦労してそうだしなあ

[603: 匿名さん]

ヒルズ目白坂や目白台ハウスは丘の頂上付近にあるから傾斜も無く、したがって駐車は容易なはず。坂の途中だと、車の出入りに苦労しそうだ。

[604: 匿名さん]

それこそ、地下駐車場を作れば問題なし。

[605: 匿名さん]

道が狭いのは変えられないからね。

傾斜地だしねマンション立地じゃないよ
元の計画も車は新目白坂側から出すんでしょ、一通の2項道路なんて、高級乗用車の運用は無理。

文京区でも高級と呼ばれる住宅街の道路で一通は聞いたことがない

[606: 匿名さん]

このマンションは、将来的に問題有りなので、よーく考えて購入考える方が良いですよ。

[607: 匿名さん]

604さん
アホ ですね。

[608: 匿名さん]

公式HPのデザインのページを見たら、エントランスの画像で、
歩道も車道も横に傾斜していて、クールでした。

[609: 匿名さん]

違うでしょ。何か　意図してますか？

[610: 匿名さん]

かなり左側が下がっているように見えるのですが、目の錯覚でしょうか？

[611: 匿名さん]

南側の土地の方が平均地盤面が高くなりますよね。より高い土地に12メートルの高さの建築物ができるとどうなるかが、わからないですかね。

[612: 匿名さん]

さすがに何か対策をしているのでしょう。
MRが開設したら教えてもらえると思うので、楽しみですね。

[613: 通りがかりさん]

対策をするとしたら
こちらの建物を南側敷地境界線から隔離を大きくして建てることです。
そのようにしてますかね？

[614: 匿名さん]

>>610
実際、たしかに通路は斜めですね。
目の前の道路が勾配のきつい坂道なのでこうしたのでしょう。

建物から道路手前ぎりぎりまでフラットにして、最後の50センチ～1メートルくらいで高低差を調節するケースもあります。
ですがそうすると車路ではアクセルの踏み込みすぎによる事故、通路では車椅子利用者の不便が生じるので、このような傾きが一番問題がないという意見もあります。見た目的には賛否あるかと思いますが。

[615: 匿名さん]

OUTで左折するときは逆バンクになるから、よりスリリングだと思う。
エントランスの見た目も画期的になるし。

[616: 匿名さん]

都内のグランドメゾンは三井などと比べ品質のグレード感は劣ると個人的に思います。こちらの物件については立地条件に不安もあるのでうちは検討から外していますが、新築に限らず数多くの事例をネットの情報だけに頼らず自身の目で見ることをおすすめします。最終的には価格に妥当性があるかが重要です。

[617: 匿名さん]

そうですねぇ。設計担当の広建設計が手掛けたグランドメゾン桜新町もエンブレムからしてまず酷いし、ここも微妙そうなので期待は出来ませんね

[618: 匿名さん]

設計会社を変えればよかったのかな

[619: マンション検討中さん]

建物デザインが微妙にダサいですよね…今からでもかっこよくならないかな…
模型とかで見ると違うのかしら…

[620: 匿名さん]

経験から学んだのですが、ダサいものはどうやってもカッコ良くならないんです。大体エンブレムに表れますから。模型やCGに騙されないように気をつけて下さい。

[621: 匿名さん]

カラーリングでどうにかなるんじゃないですか？
ピンストライプとか…(((^^;)

[622: 匿名さん]

よい設計にしたらいいのに。

[623: 匿名さん]

イメージのCGではいくらでも盛れますからね。そういえばその周辺の建物はどれもダサめですよね。いい意味で馴染む？w

[624: 匿名さん]

高級マンションを作るつもりはなさそうなので、別によいのではないでしょうか。
傾いてしまっているエントランスのCGでも、車は普通にアウディですし、
一般路線で行くのだと思います。

[625: 匿名さん]

一般路線だとしても設計は重要ですね。それほどの立地でもありませんから、価格に妥当性がなければ他を検討して良いかと思います。

[626: 匿名さん]

確かに現地周辺は人気かなく寂れ感が漂ってますよね。
街全体が高齢化しているのでしょう。

[627: 匿名さん]

南側の土地にマンションが建った場合の対策をしているかも重要。設計者の才覚が問われます。

[628: 匿名さん]

>> 626 その寂れ感がいいんだよ。二子玉川とか自由が丘とかは、寂れ感は無いかもしれないが、そのメス臭が気持ち悪い。

[629: 匿名さん]

その言葉の方が気持ち悪いですよ。そもそも二子玉や自由が丘辺りと比較するような方はいないと思いますが、番町のような住宅街でないことは確かですね。

[630: 匿名さん]

番町のような住宅街（マンション街？）ではないけれど、関口台には細川護煕や山県有朋が、またその先の目白台には田中角栄といった歴代首相が住んでいたわけで（音羽の谷を越えた向こうには鳩山一族も）、知る人ぞ知る、格を持つエリアだと思う。

[631: 匿名さん]

そうですね。ふたこ玉川　とか　川崎の工場跡地　住みたくないですね。番町　は　別です。
　

[632: 匿名さん]

まあ知る人ぞ知るが過ぎるくらいマイナーなので、住んでみたい街という印象は持たれないですよね。
格、ですか。番町にお住まいの方々はそんなことすら気にしないようですよ。

[633: 匿名さん]

番町に住む人って、単純にリスクベネフィットを考えて住んでいるだけでどこに住んでもいいんだと思うけどね。そういう合理性がないと番町に住めないんじゃないかな。

関口だから検討しないというわけではないと思うし、逆にリスクベネフィットが勘定に合えば、納沙布岬の突端にでも住むんじゃないかな。そういう合理的な人でないと高級物件は買えないと思うね

[634: 匿名さん]

そりゃそうでしょ。だから番町を選ぶ人は関口辺りには見向きもしませんよ。

[635: 匿名さん]

今番町に住んでいれば関口に買う必要はないけれど、どちらにしようか迷っている人はいる。まさしくこのスレッドを立てた方がそれなわけで。

[636: 匿名さん]

立地は一目瞭然かと…

[637: 匿名さん]

番町も含めて 東京に 各 云々は 無いでしょ。

[638: 匿名さん]

大事なところで噛んじゃった…

[639: マンション検討中さん]

関口ってエリア面積が狭いし、学校や会社が多くて人があんまり住んでいないよね。

川沿い低地の一丁目こそ、そこそこ人が住んでいるけど、二丁目三丁目なんて千人前後

知る人ぞ知るというのは人口が少なくて、そこに住んでいる人を知っている人自体が少ないことによるんだろう。これはリセールバリューに大きく響くんじゃないかと危惧するんだよね

[640: 匿名さん]

関口パンの隣とか、椿山荘の近くとか言えばすぐわかるよ。

[641: 匿名さん]

関口て、どの辺を 指してるの。江戸川橋駅辺りは 関口ではないと思いますが。

[642: 匿名さん]

関口パンて、どんな方が 買われてるの。

[643: 名無しさん]

関口パンより、うん倍美味い、バケット屋を三軒知ってます。
文京区で、美味いぐらいにしか思ってません。

[644: 匿名さん]

そりゃ、デパ地下へ行けば、関口フランスパンより美味しいパンはあるでしょう。けれども、家のすぐ近くにそこそこ満足できるパン屋がある、ということに価値があるのです。

[645: 匿名さん]

わざわざわ坂下のパン屋さんには行かないと思います。

[646: 匿名さん]

坂上に美味しいパン屋があるの？

[647: 匿名さん]

>>646 匿名さん

ありませんよ。
強いて言うなら雑司が谷の赤丸ベーカリーか、目白駅前のヨハン。
かいじゅう屋は立川に移転しちゃったし。

[648: マンション検討中さん]

パン屋の話もういいわ。

[649: 名無しさん]

643ですが、４軒の間違いでした。

[650: 匿名さん]

まあタクシー使えば山手線内ならどこでもすぐ行けちゃうからね、ここは
メゾンカイザーとかポール(最近増殖しすぎだが)とか簡単に行けるしなあ
日常の買い物で徒歩移動を基本に考えるような人はここに住まんでしょ