グランドメゾン目白新坂

[購入検討中さん]

公式URL：http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/tyo/mejiroshinzaka/index.html

所在地 東京都文京区関口２丁目1番3
交通 東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅徒歩4分
構造・規模 鉄筋コンクリート造　地上8階地下2階建
総戸数 68戸(非分譲住戸1戸含）
完成予定 2020年11月下旬
入居予定 2020年12月下旬

売主：積水ハウス株式会社
施工会社：株式会社熊谷組
管理会社：積和不動産株式会社

文京区、新宿区および千代田区周辺で高級分譲マンションの購入を検討してるものですが、積水ハウスの「グランドメゾン」シリーズの評判ってどうなんでしょうか？
検索サイトで「グランドメゾン」「文京」で検索していたら積水ハウスのＩＲ資料が見つかり、分譲マンション計画のページに「ＧＭ文京目白坂」という記述を見つけました。

http://www.sekisuihouse.co.jp/company/data/current/document-369-datafi...

（20?21ページ参照）


資料によると、２００８年完成で、５０戸ということですが、「文京目白坂」ってどうこでしょう？完成２００８年ということでしたら、そろそろ販売が開始されていてもおかしくないはずですが、どなたかご存知ないでしょうか？

[231: 評判気になるさん]

積水も大変だね、同情するよ。

[232: 匿名さん]

バカじゃないんだから、こんどこそ建つだろう。

あとは感情的しこりだけだが、そのために何年も塩漬けにしたわけだから、反対派も冷静に対応しないと恥をかくだろうな。

[233: 匿名さん]

10年塩漬けの事例

小石川ガーデンヒルズ（計画を縮小）
ル・サンク小石川後楽園（業者が訴訟中）
エクセレント目白御留山（昨年に解体）

ここも10年になる

[234: 匿名さん]

>>233
小石川ガーデンヒルズ→周辺住民の意向に真摯に向き合い修正を重ね完成

ル・サンク小石川後楽園→処分庁の審査ミス

エクセレント目白御留山→新宿区の一部行政の暴走

おそらくこの物件はどちらかといえば小石川GHことインペに近いと思う。
建築確認の看板がないのはあなたにあわせて図面を引きますよってことでは

ここの反対運動はルネ上野桜木を思い出すよ、戦術が似てる
ルネ上野桜木は今や地域のランドマークだよね。

[235: 匿名さん]

インペリアルガーデンもル・サンク小石川も、文京区に昔からあった金融機関社宅跡地で、元々の建物よりも規模が大きく敷地一杯までドライエリアを設けた巨大地下室マンションを作ろうとしたのが似ている。
違うのは、スミフは周辺住民からの猛反対を受けて建設強行しなかったのに対して、NIPPOは周辺住民の反対を軽視して建設強行したこと（清水建設は事業者から上手に逃げている）。処分庁のミスとして片付けるものではないだろう。
目白坂も元々関与していた大成建設が逃げたようだ。ここから積水が、スミフの道を歩むのか、NIPPOの道を歩むのか。文京区都市計画部の指導の姿勢も問われるだろう。

[236: 匿名さん]

>>234 >>235
エクセレント目白御留山の開発業者（新日本建設）は、新宿区の建築主事が建築確認を下ろしたことと、新宿消防署長が消防同意したことにより損害を受けたとして、新宿区と東京都に26億円の賠償を求めています。しかし
「抗告訴訟等の手続により行政処分の効力を争い得ることとしたことに必然的に伴うものであり広く国民が甘受すべき一般的な犠牲にすぎないとも解し得るところである。」との判断がされ、棄却されています。
新日本建設は上訴して争いましたが、認められず敗訴が確定しています。それで、新日本建設は撤退したという事情です。
http://suzuki.seesaa.net/article/391130989.html

[237: 匿名さん]

>>236 は、たぬきの森事件の事業者を非難するつもりはなく、建築確認を取消された事業者が行政を相手に訴訟で争い、敗訴判決に対して上訴して、確定した判例を作ったという意義はあると評価しています。

[238: 匿名さん]

＞ルネ上野桜木は今や地域のランドマークだよね

ご冗談を。
言問通りギリッギリに建てた変ちくりんな意匠。
完成後10年以上経った今でも地域から浮きまくってますよ。

こっち目白坂は長谷工が絡んでないだけマシかも知れない。

[239: 匿名さん]

>>237
建築確認が完成目前の物件でもひっくり返る、後でそれについて文句を言っても下ろした監督庁には責任はありませんよという判例はなかなか厳しいものですね。

そこには既存の建築基準法の制限をもっぱら非民主的な手段をもって不法な方向に捻じ曲げようとしたという背景があったからでしょう。こんな判例が日本全国津々浦々の全ての建築に無差別に適応されたら大変なことですよ。この場合はそもそも不法な建築確認を下ろさせた大元は原告その人でしょう、それなのに賠償しろとはおかしいでしょうと言いたいのではないでしょうか。潰されたプロジェクトというのはどこか行政官僚の腐臭が漂う物件に限られるような気がします。

こういうわけのわからないマンション開発を反対してぶっ潰すことは社会のためにもなることなのでしょう。ただ、ごね得の濫訴と見られることがないよう反対する側も身を慎むべきでしょうね。

[240: 匿名さん]

>>238
趣味の問題ですけどね、私は美しいと思いますよ。

旧吉田屋酒店という観光名所がルネ上野桜木の少し鶯谷側にありますが、そこに行くのに地下鉄千代田線根津駅から坂を登って行く外国人観光客がよくあそこで写真を撮ってますよ。竹の緑とフクロウの意匠がいいですね。

帯広にある北海道ホテル本館の建築を思い出しますね。いいマンションだと思いますよ。

[241: 匿名さん]

>>235
区に期待するほど私は行政を信じてませんけどね。

適法なものを適切に地元と話し合って作れば絶対できますよ。

積水はそれができる会社です

[242: 匿名さん]

>>239
事業者の近隣説明会の議事録が行政側から証拠として提出されていて、それを裁判所が判決に引用していますね。
周辺住民に誠意をもって協議しているかも影響したと思いますよ。

[243: 匿名さん]

ルネ上野桜木は長谷工だけども、良い物件だと思う。ユニークな外観なのは認めるが、逆にあのロケーションで普通のマンションではマッチしない。
ひるがえって、目白坂の登り左車線は美しい景観が続いているだけに、グランドメゾン文京目白坂もそれを相応しいマンションになってほしい。

[244: 匿名さん]

>>235

インペリアルガーデン
http://pic.twitter.com/egIb69EsZL

ル・サンク小石川後楽園
http://pic.twitter.com/MQxJ2qRbVW

[245: 匿名さん]

>>242
それ以外にも色々な証言があったみたいですしね。
心証形成としては最悪でしょう。
おまけに構図は時代劇に出てくるような悪代官と悪商人と分かりやすい。

もっとも、専門職的には法を捻じ曲げる方がインパクトでかいですけどね。
法治国家としてはこれを認めるわけにはいかないでしょ。

[246: 匿名さん]

>>243
そうですよね、普通に見たら美しいし、確実にあの一角の雰囲気が良くなる原因になっています。ご近所のお寺もその後ボロボロの塀を直したりしてくれてますし、住環境を良くして地域の地力を上げるというのはどういうことかという意識が高まっている気がしますね。

最近、言問通りの善光寺坂沿いにはちょっとオシャレっぽい飲食店が並ぶようになっていい雰囲気になってきました。朝晩のラッシュアワーにトラックやバンを停めて渋滞を作るような身勝手な人も減ったようですし、あそこの道沿いの地力は確実に上昇していますよ。あの建築の美しい姿が近隣の人々の心を照らして変えたと個人的には思っています。

[247: 匿名さん]

>>245
建築確認を下ろすために、都市計画法や建築基準法の許可・特例がないといけない建築計画には、何らかの無理をしている場合があります。

エクセレント目白御留山では、建築基準法第43条に基づく東京都建築安全条例第4条の特例が問題になりました。インペリアルガーデンの当初の建築計画では、建築基準法第55条の特例と第86条の特例を併せることが問題になりました。ル・サンク小石川後楽園では、都市計画法第29条の許可の要不要の判断と東京都建築安全条例第10条の2の解釈が問題になりました。法令や条例をどう解釈するべきか、さらにそこに行政の裁量が関わって来ると、あやしいことになります。

グランドメゾン文京目白坂でも、当初の建築計画では、建築基準法第55条の特例と第86条の特例が問題になりました。それらの特例によって、第一種低層住居専用地域の敷地の部分に地上4階地下4階建てのマンションが認められていました。積水の計画に無理があったのではないかと考えられます。このスレで既出ですが当初の建築計画は法令不適合になっていて建てられなくなっているようです。

[248: 匿名さん]

＞朝晩のラッシュアワーにトラックやバンを停めて渋滞を作るような身勝手…

車寄せすら作らなかったルネのおかげで、宅配便やらの車がいつも停車してますよね。

北海道ホテルと比べるなど笑止千万。
ルネは上野桜木の雰囲気を壊しています。

[249: 匿名さん]

>>247
そうですね、特例という抜け穴を開ける時に色々とゴニョゴニョあったんだろうなと容易に想像されるようではダメですね。何のために建築基準法があるのかということになりますよね。

まあ適法に作ればちゃんと建つという、いい前例がルネ上野桜木ですね。

あれを見て苦々しく思うのは反対派の残党だけでしょうが、日本が特定の政治勢力の専横に毒されずに民主主義と法治主義を貫くためにも法の下の平等は守られなければいけません。

[250: 通りがかりさん]

あの崖地に 何か立つの。そのままでしょ。

[251: 匿名さん]

お金をたくさん払って建てるでしょうね？多分そうだよきっとそう。

[252: 匿名さん]

崖地なんだし行政はきちんとした審査をするべきだと思うが。
そうしないと、また揉めるよ。

[253: 評判気になるさん]

以前のような地下室マンション計画は放棄したんじゃないですかね

反対派のブログが沈黙してますから今度は文句のつけようがないんでしょう

ランドマークになるようないいものが建つといいですね

[254: 匿名さん]

今も地下室マンションだと思うけど。違うの？

[255: 評判気になるさん]

前回の頓挫した計画を見ると道路に面したあたりは地下室にしなくても建ちそうだけどね。

これは予定される敷地面積からの勝手な想像だけれども、前回の極端な地下室だった低層棟というやつは多分建たないと思うけどな。

区や都の役人や議員に働きかけて法を捻じ曲げようとする試みは懲罰的ともいうべき竣工直前の取り消し処分という厳罰に処されるという前例は確立されたから、さすがに積水もバカじゃないだろうから、今後建つ物件は建築基準法や各種条例の定めに従うと考えるのが自然かと。

[256: マンション検討中さん]

> 区や都の役人や議員に働きかけて法を捻じ曲げようとする試みは懲罰的ともいうべき竣工直前の取り消し処分という厳罰に処されるという前例は確立されたから、

小石川二丁目の事件のことですか？

[257: 匿名さん]

>>256
ル・サンク小石川のスレからの転載

2005年の裁決書
（16建審・請第22号審査請求事件）
http://bengoshi.la.coocan.jp/kenntikukakuninntorikeshisaiketu.pdf

文京区が開発許可不要のお墨付きを出していた旨がこの裁決書に書かれてます。

こじれる発端は、文京区の判断の誤りにあったようですね。

[258: 匿名さん]

マンション建設予定地ですか？

名前を検索したもののヒットしなかったんですが・・・。
何か問題が起こっていそうなスレでした。

開発許可が下りていない？

文京区、人気ですから、こじれずに許可が下りるといいですね。

[259: マンション検討中さん]

>>257
開発許可の申請中なら
積水は標識を掲げているはずだよね
http://www.hamamatsu-cogei.co.jp/kai-zenkoku,img/tokyo/bunkyoku-kaihatsujigyo900900.pdf

>>258 は現地を見ずに書込みしているのかな

[260: マンション検討中さん]

>>259 リンクがうまく書込みできなかったので・・・
http://www.hamamatsu-cogei.co.jp/kai-zenkoku%2cimg/tokyo/bunkyoku-kaih...

[261: 匿名さん]

よくわからないけれど、建築の予定はあるが、開発に当たるような土地の区画形質の変更を伴わない建築だからではないですかね。前回と違って今度の建築計画では敷地面積が狭くなってますよね。

強引に建ててしまおうと思えば建てられちゃうような策をすでに巡らしているんでしょうね。

[262: 匿名さん]

すると今後の懸念はマンションが建つ建たないではなくて、残された崖地の扱いですね。

崖崩れを起こした不良な崖地ということだから、もし何か建ててもその後すぐに倒産しちゃうような不良デベの手に渡ったら大変なことになるでしょうね。

[263: 匿名さん]

お金がとてもあるから大丈夫だ

[264: 匿名さん]

そしてある日これまでに経験したことのないような大雨が降って崖崩れを起こす、と。

その時には地下室マンションでもいいからキチッと崖をコンクリで固めておけばよかったなんて言わないでね。

[265: 匿名さん]

開発許可を取ればいい。そうすれば建物とは独立した強固な擁壁を造ることになる。その方が地域のためになる。

[266: 匿名さん]

>>265
でもその開発計画の看板は出ていないみたいじゃないですか。

私が株主ならそんな余計な出費はいいからさっさと売っぱらえと言うでしょうね。

[267: 匿名さん]

それでもめにくくなるなら
大きな意味がある。
開発許可の手続きを省略すべきでない。

[268: 匿名さん]

お金持ってるからや

[269: 匿名さん]

崖地はもう人手に渡ってるかもしれませんね。前回の計画からかなりの年月が経ってますからその間に売っぱらっちゃったかもしれません。

崖地の緑は保全できて本当に良かったですね

[270: 匿名さん]

お金が有るから持ち続けるんやわ

[271: 匿名さん]

お金持ちって言葉で思考停止しちゃうのは良くないですよ

沢山持っていたって、ちょっとしか持っていなくったって所詮有限のリソースですからねえ

でもどうやら建ちそうなので安心しました。

[272: 通りがかりさん]

>崖地の緑は保全できて本当に良かったですね

この情報の元は？
熊谷組がバリバリと伐採したりしない？

[273: 匿名さん]

積水ハウスは無茶苦茶儲かってる
CM流しまくりなのは金持ってるからやね？

[274: 匿名さん]

木津信用組合はCM流しまくってたで

[275: 匿名さん]

まあどこかの旅行代理店が倒産直前まで広告バリバリ打ってたのが昨日のことのようだね。広告出稿量と経営状態とは必ずしも相関しないんじゃないかな。

広告打たなくったって儲かってるところはあるだろうし。

[276: 匿名さん]

熊谷組が樹木を斬るのでしょうか？

[277: マンション検討中さん]

グーグルアースで見るとまだ木がこんもり茂ってはいますが、建築するとなったら建てる敷地の木は切るでしょうね。

もちろん擁壁を作る場合も同様で、崖部分も切るでしょう。でないと作れないから。

[278: 匿名さん]

文京区や東京都からの許可が要るのではないかな？

[279: 匿名さん]

>>278
私有地内の伐採なら問題ないような気がしますが。特にきちんと崖の擁壁工事を行う目的であれば、崖下の御宅の安全のためにもむしろ好ましいはずですし。条例か何かで保全が義務付けられているなら別ですが、その辺ご存知ならお教えください。

[280: 匿名さん]

私有地であっても
行政の許可なく樹林の伐採できません。
文京区みどり公園課に聴いてみては。

樹林の多くは私有地なので
土地所有者の都合で伐採できるようだと
自然保護はできないことになりますよ。

[281: 匿名さん]

この辺は風致地区じゃないから大丈夫だと思うが。

そんなに何でもかんでも伐採を禁止してたら家が立てられなくなっちゃうだろ

[282: 匿名さん]

許可が要るんだけど…ちゃんと調べようね。

[283: 匿名さん]

伐採できないんですか（笑

[284: 匿名さん]

2009年10月1日から許可基準が強化されたみたいね。
この物件は、随分前から塩漬けになっていたようだから。

[285: マンション検討中さん]

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[286: 匿名さん]

千石といえば
小石川ガーデンヒルズ

[287: 匿名さん]

>>284
専門ではないのでよくわからないけれど、そのロジックって小石川植物園横の歩道整備の時に明確に排除されたんじゃなかったっけ。

[288: 匿名さん]

まあ裁判官がどういう考えをするか分からないけれど、個人の私有地で適当に生えた雑草っぽい草木を利用するために伐採することに制限を加える判例はあまりないと思うんだけど。

[289: 匿名さん]

既存の樹木が生い茂っている土地は規制がかかるの。勉強しなおしておいで。

[290: 匿名さん]

違反すると３０万円以下の罰金。文京区みどり公園課に聞いても教えてくれるのではないかな。

[291: 匿名さん]

はいはい(笑

[292: 匿名さん]

ここの森は鬱蒼としているからな

[293: 匿名さん]

文京区の自然を残せ！ってロジックで今度は難癖つけるんだ、大変だな積水。

昔野村の物件で裏の印刷屋の一家が無理心中した事件ってのが確か文京区であったと思ったが、あれは完全に野村が撤退して土地もうっぱらっちゃったんだよな。

絶対に無理だと思えばそうなるはずだが、それでもまだこうやって計画を立てるというのは何か成算があるからだろう。

[294: 匿名さん]

伐採に許可が要ること、塩漬けしている間に許可基準が強化されていることを、見落とししているだけでは？

[295: 匿名さん]

そこはよくわからないけれど、3千平米だったかな？それよりもちょこっと出る面積ってところに何か誠意のようなものが感じられないかなあ。

多分、反対している人たちの望むようなものをきちんと作りますよってサインでしょ。

積水は別に喧嘩しようとは思っていないと思うよ。建てるためにクリアすべきハードルを淡々と処理していくでしょう。もっと悪質にやろうと思えば基準逃れのためにもっと小分けにするでしょう

[296: 匿名さん]

積水頑張れ

[297: ご近所さん]

住民説明会では、「グランドメゾン新目白坂」と命名されていましたね。これができると本エリアの雰囲気が良くなるのか悪くなるのか。どっちかな？

[298: 匿名さん]

旧目白坂の側の樹林帯を残すことを積水が確約したら問題解決ではないのかな？

[299: 匿名さん]

>>297

建築費をどれだけケチらずに建てるかによりますね。

この並びだと、隣から
・住友のシティハウス…高級を装っても安普請が見え見え
・サンウッド（森ビル系列だった時の分譲）…文句なしに立派
・ヴィーダ文京関口…背中向けるなコラ
・スカイコート…街並み破壊レベルのクオリティ
・プラウド…頑張っても周囲と全然調和してない浮きまくり
・藤和目白坂ホームズ…一番目立つポジションにこんなの建てるなレベル

積水さんにはサンウッドと同等以上に重厚感と品のある建物を期待します。

[300: ご近所さん]

住友シティハウスの設計は丹下健三事務所だったと思います。”シンプルモダン”というかんじですけど、”高級”という路線じゃないですね。
プラウドは、たしかに「これがプラウド？」と思ってしまいます。野村さんも建てる以上は責任持ってほしいもの。
藤和目白坂ホームズは、藤和にしてはがんばった物件ではないでしょうか。

[301: 匿名さん]

建築費はケチると思うけどね。名のある設計事務所を使うわけでなさそうだし。

[302: マンション検討中さん]

進んでくれるだけでも嬉しい。ほんとはもっと安い時期に建てられたんだと思うけど、今からだと色々ケチってもバカ高になるんだろうね。
利便性はクレヴィア文京関口なんだろうけど

[303: 匿名さん]

積水ハウスだから品川のガーデンシティ御殿山の奥に作った賃貸マンションみたいのがいいな。
「プライムメゾン御殿山」だったっけ。
あれくらい品格あるマンションにしてほしい。
目白台アドレスなら需要はある・・・はず。

[304: 匿名さん]

品格ある物件にというのは賛同するけど積水に期待できるかは疑問に思うよ。

[305: 匿名さん]

施工が熊谷組のようなのでその点は信頼おけると思うのですが、デザインはどうでしょうね。

[306: 匿名さん]

当初の大成建設の方が格上ですね。
大成建設が周辺住民の反対が嫌になって撤収したのか。積水がケチったのか。

[307: 匿名さん]

なんというか反対運動に晒されて無駄なコストがかかってる物件ってのは安っぽくなるんだよねえ。ル・サンク小石川後楽園の外観は郊外のマンションみたいな無個性なタイルでとても億ションとは思えない。一方で、それよりずっと駅から遠い低層のクレヴィア文京小石川は目立った反対運動もなく粛々と完成し、外装は自然石風の高級外壁タイルなども使われていて、億ションらしい高級さもある。その奥のグローリオ小石川も反対運動もなくすぐ完売だったが、なかなかシックな深い色合いのタイルを使っていて高級感がある。もっと奥のインペリアルガーデンなんか、一応外壁はそれっぽいが中庭が駐車場で安っぽいことこの上ない。

ここもその法則でいくと安っぽい物件になる可能性が高い。

昔のルネ上野桜木のように反対運動に晒されても、それを燃料に奮起してランドマークになるような物件を建てて欲しいが、それは無い物ねだりかもしれないね。

[308: 匿名さん]

まあ山手のドルフィンなんか生まれる前の歌の話だし、同じ値段なら番町住むよ。

[309: 匿名さん]

>>307
最初に示された計画の良し悪しによると思うよ。クレヴィア文京小石川もグローリオ小石川も周辺環境への配慮がされていたから目立った反対運動がなかった。
周辺環境への配慮がない安っぽい物件は反対される。ルサンク小石川は駐車場の出入口を急坂の途中の位置から移して、車寄せを設けていれば、解決に向かっていただろうと思う。億ションに車寄せもないというのはいかにも安っぽい。
インペリアルガーデンも中庭を十分緑化しているべきだったと思う。

[310: マンコミュファンさん]

>>309 匿名さん

最低限の事実関係を調べてから論じた方がいいのでは？一応、ここは衆人環視の場ですから。

[311: 名無しさん]

事実に基づいているのでは？
実際に、ルサンクもインペも当初計画では建たなかったし。ここもそう。

[312: 匿名さん]

>>308
君は誤爆したのかと思ったが、どうやら向かいのドイツ料理店（ドルフィンハウス）のことを言いたかったようだね。

ユーミソの「山手のドルフィン」は横浜の山手（住所は中区根岸旭台）。全然別ものだよ。

[313: 匿名さん]

＞住民説明会では、「グランドメゾン新目白坂」と命名されていましたね

この坂は「目白新坂」が正式では？
ずっとそう思っていたが。
積水ハウスによる勝手な坂名変更反対。

[314: 匿名さん]

>>313
勝手に名付けると
景表法に抵触しませんか

[315: 匿名さん]

新富町のマンションも銀座東って名付けられてる。
マンション業界ではふつーふつー。

[316: 匿名さん]

過去に不動産公正競争規約違反とされる事例もあったし、あまりいい加減にするのは危ないよ。

[317: 通りがかりさん]

ここは裁判で負けて計画が頓挫していると
記憶しているのですが
スレが上がってるということは
また、計画が進行し始めたのですか？

[318: 通りがかりさん]

建築確認は失効しているようですが…

[319: 匿名さん]

なんかトゲトゲしさがなくなって来たねこのスレ。

いい傾向だ

[320: 匿名さん]

充分トゲトゲしいと思うよ

[321: 匿名さん]

いいものを建てて欲しいね。それが最もスマートな仕返しだ

[322: 匿名さん]

仕返しという時点で後向きだよ

[323: 匿名さん]

>>318
多分文京区としてはまず周辺住民の意見を取り入れて紛争にならないプランで建築確認を取ってくれと指導したんだと思うよ。

[324: 匿名さん]

ここの反対派のHPで反対理由にデザインがダサいなどと書いてあるんで、反対派の言うダサくないデザインと言うやつがどれほど趣味がいいか見てやりたいw

[325: 通りがかりさん]

反対派のHPに載っている建築計画の写真だと
１０月初旬着工になってますね
やっぱりまだ工事は始まってないのでしょうか？

[326: 匿名さん]

建築確認が失効しているという書込みがありましたが

[327: 通りがかりさん]

>>326 匿名さん
建築確認が失効していても
取り直しているあいだに
木の伐採とかは出来るんじゃない？
解体工事とかには建築確認は貼られないわけだし

[328: 匿名さん]

伐採は着工したのと一緒じゃなかったっけ。
まあ計画だから予定通り進まないことはいくらでもあるわけで

ゆっくりしていいんだよ

[329: 匿名さん]

既出だがここの敷地では伐採に建築確認と別に行政からの許可が必要。過去レス読もうね。

[330: 名無しさん]

なるほど