グランドメゾン目白新坂

[購入検討中さん]

公式URL：http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/tyo/mejiroshinzaka/index.html

所在地 東京都文京区関口２丁目1番3
交通 東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅徒歩4分
構造・規模 鉄筋コンクリート造　地上8階地下2階建
総戸数 68戸(非分譲住戸1戸含）
完成予定 2020年11月下旬
入居予定 2020年12月下旬

売主：積水ハウス株式会社
施工会社：株式会社熊谷組
管理会社：積和不動産株式会社

文京区、新宿区および千代田区周辺で高級分譲マンションの購入を検討してるものですが、積水ハウスの「グランドメゾン」シリーズの評判ってどうなんでしょうか？
検索サイトで「グランドメゾン」「文京」で検索していたら積水ハウスのＩＲ資料が見つかり、分譲マンション計画のページに「ＧＭ文京目白坂」という記述を見つけました。

http://www.sekisuihouse.co.jp/company/data/current/document-369-datafi...

（20?21ページ参照）


資料によると、２００８年完成で、５０戸ということですが、「文京目白坂」ってどうこでしょう？完成２００８年ということでしたら、そろそろ販売が開始されていてもおかしくないはずですが、どなたかご存知ないでしょうか？

[1201: 匿名さん]

＞1200
レクサスマンションをここに持ち出してもねえｗ

[1202: 匿名さん]

小日向プロジェクト
http://hayariki.blogspot.jp/2011/09/blog-post_180.html

これな

[1203: 検討板ユーザーさん]

ようは、北側 南側 どちらの側の マンションをメインに開発計画を立てるのですか？

[1204: 通りがかりさん]

もう少しセンスのいいデザインに。南側ベランダ。

[1205: マンション検討中さん]

容積率移転とかの件ですが、現敷地の余裕を南側低層棟の敷地に回す事により、
結果的に低層棟の容積率も増えるという事ではないかと思います。

グランドメゾンの建蔽率は指定建蔽率６０％の処、なんと半分以下の約２８％しか
ありません？！
（容積率は指定容積率２５１％ほどの処、約１８０％くらいでこちらも超余裕？）

でこの建蔽率の余裕６０－２８＝３２％を南側低層棟の敷地に回せるという事です。
連坦認定であれば日影規制など更なる緩和が受けられることになるのでしょう。

積水が建蔽率を半分しか食わないままに隣地を売却することはあり得ないと思います。

以上間違っておりましたらスミマセンです。

[1206: 匿名さん]

連担だの容積率移転だの、果ては建ぺい率移転とかマジ笑える。
南側土地は第一種低層住居専用地域で『高さ制限10m、建ぺい率60％、容積率150％』。
そんな土地に容積率を移転させようがないじゃんw
容積率移転論者は現実にどんな建物が建てられるとお考えで？

[1207: 匿名さん]

積水が開発計画を公にすればいい話かと

[1208: 匿名さん]

それは営業戦略上マイナスだという判断なのだろうから、諦めるしかない。

[1209: 匿名さん]

そりゃそうだ

[1210: 通りがかりさん]

やはり、南側に これぞ積水というマンションを 立てたいみたいですね。

[1211: 匿名さん]

そうですね、北側はこのような感じなので、
高台となる南側は重厚感のあるマンションだとバランスが良いですね。

[1212: マンション検討中さん]

北側と南側 マンションの騰落率に大きな差が出るんですか？

[1213: 匿名さん]

どうでしょうね、高級路線を追求しすぎてオーバースペックだったりすると、かえって南側のほうが下落率が高いということもあり得るでしょう。

[1214: マンション検討中さん]

ドルフィン側からの全体像 イメージ図は提供されてないんですか。

[1215: 匿名さん]

ここが売れたら土地の所有権も区分所有者のものになるわけで、売った後に容積率を移転するのはどう考えても無理な気がする。

もしそれができるとしたら販売する前にしかできないので、そういう条件がついた物件であるとするならば必ず重要事項説明書に明記されるはずだし、商談中にその話が出なければおかしい。

ちなみに以前パークスクエア小石川を買おうとした時があったが、ちゃんとアトラスタワーが南に建つ建築計画があると、商談中にこちらから尋ねる前に言っていたよ。

[1216: マンション検討中さん]

>>1206: 匿名さん
南側の残り半分の敷地に一種住専だからと言って
『高さ制限10m、建ぺい率60％、容積率150％』の模範的な建物が建つわけないじゃん。
マジ笑えますね。

もしそうなったらですよ、積水は超良心企業でグランドメゾン目白新坂は超優良物件で即買いですよ。
なんたって建蔽率は法定の半分以下の２８％で、面前には広々と「紅葉の杜」と言う緑地が広がります。
容積率は本来３００％取れる処をたったの１７７％ですよ！
そして気になる南側は一種住専の規定通りに建てますのでご心配なく！ですからね！

[1217: マンション検討中さん]

あとどんな建物が建つかと言うとちゃんと図面があります。

この図面は建蔽率約５１％ですが、都の建築確認を取った時の建蔽率はなぜか５５％に
上がっているようです。

この図面より空地が少なくても建築確認が下りているということですが、現在は「紅葉の杜」
があるので、建物は西に寄る形になり縮小されるでしょう。

いずれにせよ南側の建物は『高さ制限10m、建ぺい率60％、容積率150％』以内で建ちますね？
とMRで聞いてみましょう。言質が取れればこんなのは建ちませんのでこちらの勝ちですね。

「資料は2008年説明会時、積水提供」

[1218: マンション検討中さんですからですから]

ですからなんですか？なにを？

[1219: 名無しさん]

もうこうなったら、アプローチによるけど南側物件に期待。

ここの南側がのっぺり手抜きなのは、南側物件の地にはなれと…

[1220: 匿名さん]

>1216
総合設計制度など街の利便性や環境向上目的以外で、建築基準法が緩和されることはあり得ませんよ。
「模範的」云々以前の原則的な問題です。
非理論的な煽りはいい加減にしてください。

[1221: 匿名さん]

1217の図面は一団地認定のだよね？
別敷地になるのに同じ物が建つとでも思ってるのかなこの人。。。

[1222: マンション検討中さん]

>>1220: 匿名さん

理論的なレスありがとうございました。
南側低層棟については『高さ制限10m、建ぺい率60％、容積率150％』と言う結論が出たと思います。
私も散々「煽った」かいがありました。あとはMRで明言されれば完璧ですね。

南側建物いかんにかかわらず目白新坂は絶対買いです。
建蔽率・容積率に超余裕がありますので、建て替え時は建築面積は倍以上とれ、容積率の余裕分
も約７５ポイントもあります。最近こんなマンション見たことないくらいでリセールバリューも
最高ではないでしょうか？

以上比理論的でしたらまたご指摘ください。1221さんもね！

[1223: 匿名さん]

文京区から許可を受ければ、第一種低層住居専用地域であっても高さ12メートルまで建てられます。詳しくは
03ー3812ー7111 建築指導課 におたずねください。

[1224: 匿名さん]

よっぽど暇なんですね。

[1225: 匿名さん]

根も葉もなく確証もないのに妄想で盛り上がって、本当に暇かオタクなんでしょうね。
少なくとも妄想している方よりは状況は知ってますが、申し訳ないけどハズレです。こんなところで言えるわけありませんが。

[1226: 匿名さん]

南側の土地の部分に４階建てマンションが建設できることになるね。

[1227: 匿名さん]

MRでもそう説明しているんじゃない？
妄想じゃないと思うよ

[1228: 通りがかりさん]

何年後の話をされているのですか？

[1229: 名無しさん]

私は複数所有しているので、急いでません。

[1230: 通りがかりさん]

>>1226 匿名さん
建築基準法55条2項
http://www.houko.com/00/01/S25/201.HTM#055

[1231: マンション検討中さん]

>>1225: 匿名さん

>根も葉もなく確証もないのに妄想で盛り上がって、本当に暇かオタク
ですよねー。まあマンコミュでは良くある例かと思います。
ただ何がハズレか分かりません。こんなところで言えないなんておっしゃらずにぜひ教えてください。

話は簡単です。メゾン目白新坂検討者さんには、自分の持ち分が減るのでもない限り、隣地の建蔽率や
容積率などはどうでも良い話でしょう。

気になるのはただ一つ、果たして高さが１０ｍなのか１２ｍなのか？だけではないでしょうか？
>>1206　>>1220　>>1221　さんは１０ｍしか建たないようなこと言ってます。
>>1223　>>1230　さんや過去スレにもありますが建築基準法55条2項で建てられるという話です。
MRに行く前にぜひ知りたいところですので、よろしくお願いいたします。

[1232: マンション検討中さん]

あと忘れてました。
日影規制も一切緩和されることなく、一種住専の厳しい規制が適用されるかも重要な事項でした。
この辺もできればお教えいただきたいと思います。

[1233: マンション検討中さん]

第一種低層住居専用地域の地上４階建マンション事例（建築基準法第55条第2項を適用）
http://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=7414

世田谷区で建築紛争になったものもあります。

[1234: マンション検討中さんですからですから]

わざわざ問題抱えたマンションを買われる方が おられるのが不思議ですね？

[1235: マンション検討中さんですからですから]

不動産投資なら良い物件です。賃料は坪11000円は 可能な 立地ですので。

[1236: マンション検討中さん]

>>1234: マンション検討中さんですからですから　
>問題抱えたマンション ??
問題って何ですか？先ずあり得ない優良マンションではないですか？
資料やっと届きました。８階ではH1かIタイプか？私は方角的に西が好きです。

「南側建物いかんにかかわらず目白新坂は絶対買いです。
建蔽率・容積率に超余裕がありますので、建て替え時は建築面積は倍以上とれ、容積率の余裕分
も約７５ポイントもあります。最近こんなマンション見たことないくらいでリセールバリューも
最高ではないでしょうか？」

[1237: 匿名さん]

心配ならきけばいいんだよ。こんな掲示板でダラダラ時間を費やすより

[1238: 通りがかりさん]

マンション購入後の事も考えられたら。

[1239: 匿名さん]

1237さん
おっしゃる通り。
単に知識をひけらかしたいだけです。
悪いけど何も現実的ではなく全く参考にもなりません。

[1240: マンション検討中さん]

>>1233: マンション検討中さん　

インペの例ですね。ここは角地緩和で建蔽率７０％のところ実際は６８％位です。
５５条２項適用するための空地率＋分は僅か２ポイントほどですので結構ギリギリ
に建てているようです。そう言えば説明会後に空地率が不足していたと言って図面の
訂正がありました。最初からもう１ポイント余裕をもっておけば良かったのに。

となると目白坂低層棟も建蔽率５６％位とすれば高さ１２ｍの４階建てが建てられそう
ですね？
一時は１０ｍ制限派が優勢で結論は出たかと思いましたが、やっぱり１２ｍ４階建てが
建つのかな？

ヒマ人やオタクの妄想でなく、どなたか理論的に説明願えないでしょうか？

[1241: 匿名さん]

セキスイが南側敷地部分にも同時に建てればいいだけでは？

[1242: マンション検討中さん]

知り合いの不動産業者が言うには南側は積水は手掛けない（他社に売ることを検討中？）らしいですね。
ホントかどうかはよくわかりませんが。。

[1243: 匿名さん]

なんだかんだ言ってみなさん、倍率を下げようとしているでしょ？

[1244: 匿名さん]

高くならないと思う。とくに南側の開発計画の影響が大きい住戸。

[1245: 匿名さん]

住まいサーフィンの「沖式新築時価」をみると109万円/m2と出ているが、本当にこんなレベルで売り出されるのだろうか？

[1246: 検討板ユーザーさん]

住まいサーフィンの109万円/m2が 新築プレミアを含んで 目白新坂マンションの 妥当な価格と 思います。購入検討者 の判断が どうなんでしょか？

[1247: マンション検討中さん]

現地視察されました？
マンションまで一番近い出口は改札から遠く、出口も長い階段を上がります。
そのあと坂を上がっていくのです。
よくある話ですが改札からは徒歩4分ではないですね。
若くないと毎日は辛そうですよ。

[1248: マンション検討中さん]

そうですね。ここは お勤め方には 不向きですね。フリーランスの方向きではないでしょうか。

[1249: 匿名さん]

東京の優良な住宅街は高台となるケースが多いです。逆に言うと、駅からフラットなアプローチを望む場合は商業地となるケースが多いということになります。本物件のような住宅地に住みたい場合、坂を登ることは宿命と言えるでしょう。

[1250: マンション検討中さん]

この場所は そんなに坂上ではないですよ

[1251: 匿名さん]

贅沢言ったらきりがないが、都心あたりでは屈指の良いマンションだよ

[1252: マンション検討中さん]

>>1242: マンション検討中さん

>南側は積水は手掛けない（他社に売ることを検討中？)

過去スレにもありましたが、これは南側に果たしてどんな建物が建つのか？を「妄想」する
上で決定的な情報だと思います。
ズバリ一種住専の南側の敷地に建つ建物は「高さ１２ｍ、建蔽率６０％以下（恐らく約５６％）
容積率１５０％（地下室緩和分を除く）」ですね。そして日影規制は一種住専の厳しい規制が
そのまま適用されることになりますので、北側の離隔はかなり大きなものとなります。

これはグランドメゾン目白新坂購入検討者さん方にとって決して悪い情報ではなく、高評価に
繋がる話ではないかと思います。だったら早く言ってよーと言いたいところです。

>>1225: 匿名さんが
>妄想している方よりは状況は知ってますが、申し訳ないけどハズレ、こんなところで言えるわけ
ありません
ともったいぶって言っていた意味がようやく氷塊しました。これもハズレでしたら失礼いたします。

いずれにせよ建蔽率２８％、容積率１７７％の当該物件は近年あり得ない絶対買いの物件だと思う
今日この頃です。

[1253: 匿名さん]

たしかに「建蔽率２８％、容積率１７７％」なんて、マンションはおろか、今や都内の一戸建でもありませんね。

[1254: 名無しさん]

数値は立派だけど、それに見合ったグレードじゃないからなぁ…

[1255: 匿名さん]

沖式の単価をみると、グレード的にも問題ないと思いますけど？

[1256: 匿名さん]

沖式新築時価というのは、立地、売主、総戸数などのマンション概要データと近隣事例を元に算出している新築マンション価格の推定値です。 そのマンションの全住戸を平均した適正価格を推定しており、売出し価格が適正かどうか、妥当性を判断するための基準にもなります。

ですから、109万円／平米という数字は低くむしろこの辺りの相場が正しく反映された結果となっており、グレードに問題がないと言える数字ではありません。

[1257: 匿名さん]

問題ないと言ったのは、この程度の仕様（グレード）でも、この辺りの相場（沖式）には十分見合っているので問題ないという趣旨です。

[1258: 匿名さん]

今や、郊外でも109万円/m2なんてあたりまえの時代ですから、本当に109万円/m2で売り出されたら、かなりお買い得と言えるでしょうね。

[1259: 匿名さん]

私の感覚でも、新築時はもう少し高く売れるかな、という印象です。
適正相場よりも高く分譲できる地域、ということですから、
購入者目線からすると割高ということなのかもしれません。
リセールに関しては平米109万を想定しておく必要がありますが、
自分の経済状況に照らして吸収可能な範囲なら困らないでしょう。

[1260: マンション検討中さん]

「南側一帯に、建物の高さや用途に最も厳しい制限が設けられた第一種低層住居専用地域が
広がっているため、高い建物が建つなどの心配がなく、永住の地としての価値を高めています。」

HPに謳っているので、南側建物は高さ１０ｍとして置きたかったようですね？積水さん。

[1261: 通りがかりさん]

沖式の 109万円/m2 ここが判断の基準ですね。オ－バ－ないかな。
　

[1262: 匿名さん]

>>1260 マンション検討中さん

南側一帯の土地の方が地盤が高いことを書かないでいいのですかね？

消費者が誤認する広告になっていないか気になります。

[1263: マンション検討中さん]

>>1262: 匿名さん
このスレでも南側の地盤が高いことが全然イメージできていない方がいるようですね。
一応HPに立体的なイメージイラストが載っているのでわかる人にはわかるのですが。

やはり積水としては南側の隣地の地盤が相当に高いことや、そこに最大で高さ１２ｍ
の巨大な建物が建つことをイメージして欲しくないのでしょう。
旧計画の図面が掲載されたり、南側低層棟の高さは１２ｍだとかとスレされると、即
あの手この手の「もみ消し」レスが凄かったですからね。

[1264: 通りがかりさん]

不動産公正競争規約に抵触するのでは？

東京都不動産業課にたずねてみるといいと思います。

[1265: マンション検討中さん]

1264さん いつもの書き込みですね。
もういいです。

[1266: 匿名さん]

南側の土地の方が高い位置にあるという追記をすればいい話だと思う

[1267: マンション検討中さん]

南側低層棟は１２ｍの地上４階ではなく、普通に１０ｍの３階が建つ可能性の方が高い
のではないですかね？
都の認定基準が厳しく無理して４階建てとする意味がないということも考えられます。
敷地が変形ということもありますし。

小日向でいまだ販売中のパークホームズの場合は敷地が約４２２２㎡とここより広く、
形も矩形に近いのですが、当然のことのように３階ですね。
もっとも小日向では住民が強いので、とても４階建ては言い出せない雰囲気ですが。

ここでももし４階が計画されたら近隣住民と管理組合が組んで建設計画を阻止すれば
いいのではないかと思ったりしています？

[1268: 匿名さん]

10メートルも12メートルもたいして変わらない。
12メートルだと思っておけば間違いない。

[1269: マンション検討中さん]

そう言えばヒルズ目白坂も地上３階地下１階です。
１２ｍか１０ｍか？たかが２ｍされど２ｍ。

[1270: 通りがかりさん]

地上３階建か地上４階建かの違いでは？

[1271: マンション掲示板さん]

ヒルズは 坂上で ここは坂途中の高低差のある敷地ですよ。あまり期待しない方がいいかなぁと思います。

[1272: 匿名さん]

公開されている間取りが増えましたが、
子ども2人を育てるには少々厳しいですね。
完全な個室を与えられるのは最上階のプランだけ。

1階のお部屋は北向きでかなり厳しい居住環境のように思えます。

[1273: 通りがかりさん]

設計者の資質によるのでは？

[1274: マンション検討中さん]

我が家は、3人家族なので、間取り的には 良いかなと思っています。ただ 上層階でないと、リセール的に どうかなと。価格次第ですね。

[1275: マンション検討中さん]

上層階でないと南側の開発計画の影響が気になりますし

[1276: マンション検討中さん]

江戸川橋駅ってあんまり便利なイメージないなー。

[1277: 匿名さん]

イメージ？一路線しか走ってないんですから電車の便は良くありませんよ。

[1278: 周辺住民さん]

ところがどっこい、バスは便利です。

[1279: 通りがかりさん]

このマンションを検討されてる方で、江戸川橋駅を使う方は　そう多くはないと思いますよ。

[1280: 匿名さん]

なんで？？
江戸川橋しかありませんよ。

[1281: 匿名さん]

副都心線の雑司が谷は？

[1282: マンション検討中さん]

おっと都電の事を忘れないでくれよ

[1283: 匿名さん]

雑司ヶ谷や都電利用は徒歩では無理です。
白61系統の都営バスで鬼子母神まで行く必要があります。

[1284: ご近所さん]

私は会社まで徒歩40分の通勤です。ちょうど良い運動になります。雨のときだけ、有楽町線を使います。

[1285: 通りがかりさん]

グランメゾン目白新坂のコミュニティと　よりそつて住まい環境を守りましょう。

[1286: 通りがかりさん]

　江戸川橋駅　。

[1287: マンション検討中さん]

こちらの物件からお墓は見えてしまうのでしょうか？
場所が凄くいいので、きになっております。

[1288: 匿名さん]

墓はどの部屋からも見えます。

[1289: 匿名さん]

西寄りの低層階からは見えないでしょ。

[1290: 匿名さん]

そのかわり、西寄りは南側の土地の開発計画の影響をモロに受けます

[1291: マンション検討中さん]

お墓見えるのか
お墓は移動しないから、一生見えるってことかな、、、？

[1292: 匿名さん]

再開発や郊外への移転などで移動することもありますが、移動しない可能性のほうが高いでしょうね。
高い建物が建てられないというメリットがありますし、お墓鑑賞が好きな人も多いでしょうから、
なかなかよさそうですね。

[1293: 匿名さん]

ML見学に行ってきました。問題となっている南側地面は、イメージCGからは分かりづらいのですが、かなりの高台となっています。第1種とはいっても、本件西側住戸の5階まで迫る高さの別件が建つ可能性が高そうです。ちなみに、東側住戸は「墓ビュー」になりそうですね。気にしなければ東側の眺望は確保できそうです。営業さん談によると、事前案内会の参加者には「抽選当選率5倍」権利が与えられるようです。それを聞いて、購入意欲が一気に覚めました。

[1294: マンション検討中さん]

墓か、目の前に建物か、かあ。
西の高い方しか、微妙かな。だとしたら高いよなあ。。
墓ビューだと、もし賃貸に出すことになったらマイナスになりそう。。

[1295: マンション検討中さん]

西側の６階から上の部屋を　買えたらいいのですが。やはり　抽選になつてしまうのかな？

[1296: 匿名さん]

抽選当選率５倍って、公取上大丈夫なのかな？

[1297: 匿名さん]

ここは、高速道路の下の道を通れば、多少の雨でもほとんど濡れずに駅までいけますね。

[1298: 匿名さん]

高速下の道ですが、路上生活者の寝床に利用されているので通るの嫌なんですよね。

[1299: 匿名さん]

視線を逸らして息を止めて通過すれば特に問題ないと思いますけど。

[1300: 匿名さん]

そんなあからさまな、、

[1301: 匿名さん]

吹き出しましたw

[1302: 通りがかりさん]

>>1296
消費者庁にたずねてみるべきでは？

[1303: 匿名さん]

あれ、高速道路下に路上生活者おられます？　気付かなかったな。夜おそくに通るのは避けた方がよい雰囲気でしたが。

[1304: 匿名さん]

路上生活者、いないよ。
ガセはやめたまえ。

[1305: 匿名さん]

ガセ？貴方どこ歩いてるの？
夜は江戸川橋の駅から護国寺方面に向かう高速道路下で何人か会えますよ。

[1306: 匿名さん]

素敵な出会いがありますように。

[1307: 匿名さん]

やめたまえw

[1308: 匿名さん]

江戸川橋駅から護国寺？
鳥尾坂下や七丁目坂下あたり？
そっちは関係ないでしょ。

江戸川橋駅から目白新坂の間には昼も夜も路上生活者はいません。
町会が神経質になっていて橋のたもとにある交番が目を光らせてますから。

ネガるのは自由ですが虚偽投稿は良くないですね。

[1309: 匿名さん]

夜９時ごろ二度ほど通りがかりましたが、
お二人いましたよ。

関口パンの隣のお墓の前の高架下に。
空き缶集めの拠点にされているらしく
かなり物騒だなと思いました。

毎日通ることを考えたら憂鬱な気分に
なりました。

[1310: 匿名さん]

高架下は雨露を凌げて便利ですから仕方ないですね。
傘を買える人は大通りを歩きましょう。

[1311: 匿名さん]

結局、駅を日常使いする者にとっては、
目白坂側の南側開発が本命なんですよね。

目白新坂側だと高架下を通っての往復になるので
閑静な環境とは程遠いというか、まったく無縁ですからね。

南側、早く発表してもらえませんかね。

[1312: 匿名さん]

>>1308 匿名さん
どちらにお住まいか知りませんが、
一度ご自分でも確認されては？

[1313: 匿名さん]

うちも夜に犬の散歩で通りますが、目白通り関口パン側の高架下に二人、信号を関口台公園方面に渡ったところには三人います。暗いですしとても怖いです。怖いといえば江戸川公園ですが…ご近所の方ならご存知ですよね。

[1314: 匿名さん]

1308さん 嘘は あなたかも！

[1315: 匿名さん]

高架下、夜は必ずいますよね。
空き缶集めの拠点だったんですか。暗くて閉鎖的な道ですし物騒です。
江戸川公園の件はちょっと種類が違うというか何というか、、、

[1316: マンション検討中さん]

池袋の再開発で行き場が無く
護国寺⇒江戸川橋て流れてきてるんでしょうね
池袋周辺（新庁舎）の高架下は追い出されたみたいでいなくなりました

[1317: 匿名さん]

江戸川公園、思わせぶりな投稿が続いてますね。
生まれた時から関口二丁目住まいですが意味不明です。

[1318: 匿名さん]

あの事故のことですよね。大島てるには載っていないと思いますが、さすがにこの掲示板には書けない内容です。子供達は特に夜は近寄らせません。

[1319: 匿名さん]

何もないから書けないだけでしょ。
こういうネガは削除して欲しいな。

[1320: 匿名さん]

まあ近隣の方は大体知ってる数年前の事故ですよ。
肝心の二文字は書けないでしょ、さすがに。
茂みの方を歩くのは今でも避けますが。

[1321: 匿名さん]

そこまで書いておきながら伏せる意味が分からない。
それなら書かなきゃよいし、もはや概要を書いても変わらないし。

[1322: 匿名さん]

ここはマンション購入にあたって情報交換をする場所。
治安や安全に関することなら伏せずに明らかにすべきだし、
そうでないなら思わせぶりな煽りをやめるべき。

[1323: マンション検討中さん]

モデルルーム案内会で模型をみてきました。これから南側に建つであろう低層マンションは、確かに5階相当までのものになりそうですね。7階西側の角部屋を希望していたのですが、営業の方に抽選で不利になると言われました。正式な申し込み前なのに、このようなやり方はありなんでしょうか？積水物件どうしの買い替え？の方だからでしょうか。具体的には、「事前案内会」に参加した2名の方がすでに希望されていて、その方たちにはそれぞれ5倍のアドバンテージがるそうです。それでも申し込むのであれば、当選確率は 1/5+5+1=9% とのこと。大手ではないディベロッパーさんでは、このような手法は通常なのでしょうか。知人からディアナコート目黒(モリモト)でも同じような話があったと聞きました。

[1324: マンション検討中さん]

このマンションのモデルルーム、プレミアム住戸仕様なんですよね。ものすごく高級感があってグッと心を掴まれるのですが、パソコンで7階以下の部屋のシミュレーションを見せてもらうと一般的な内装で正気に戻ります。マンションモデルルームあるあるですね。笑

フローリングや建具の色は3種類のパターンから選べるそうなのですが、大手住宅メーカーの積水なのだし、引渡しまで2年以上もあるのだからもっと選択肢があれば良いのにと思いました。

あと、南側建物の影響が実際にどのくらいになるのかも気になるし、引渡し時の金利がどうなっているのかも心配です。これは誰にも分かりませんが。

ただ敷地の余裕のある使い方や共有部分の仕様は素晴らしいと思うので、悩ましいところですね。

[1325: 名無しさん]

消費者庁に相談してみてください。

[1326: マンション検討中さん]

抽選になる部屋をばらけさせたいのでしょう。
人気物件ならどこの営業の人でもそうするし、希望提出前に倍率を教えてくれて親切じゃないですか？
買えるように、倍率の低い部屋を提案してくれたとかではなく？

[1327: 通りがかりさん]

敷地に余裕が有るは　どうでしょう。

[1328: 通りがかりさん]

5倍の話は公正さの点で問題ないか

[1329: 匿名さん]

物件サイトができた時から5倍優遇の説明書きがありましたよ。
ずっと検討してる購入意思の固い人と、飛び込みで申し込むような方とで差がつくのは当然じゃないでしょうか。
私が販売員ならキャンセル可能性の低いお客を大切にしますね。

[1330: 匿名さん]

>>1323
自由が丘のスミフも同じ5倍優遇がありました。
なので希望の部屋が買えませんでした。
スミフはあちこちでやってます。

[1331: 匿名さん]

５倍倍率のマンション？関口台の物件では 立地的に 良くないと思いますよ。

[1332: 通りがかりさん]

タワ－マンション以上の　価格差が　ありそうですね。階数差と　東西で。ベストは？

[1333: 匿名さん]

東側は上層階にいくほど高速と音羽通りの騒音が
酷いでしょうからパスですね。

北側は都バスが通ると80ｄｂなので、どの部屋も
北側の窓は開けられそうにありません。

選ぶとすれば西側角部屋ですかね。
まあ、南側開発待ちがベストですが。

[1334: 匿名さん]

南側の開発計画

どうなってますか？

[1335: 匿名さん]

その話はもう出尽くした。

[1336: 匿名さん]

通り沿いに住んでいる者です。ここは高速と音羽通りというより、ここは目白通りの騒音と排気ガスが凄いので、東も西もどちら寄りでも坂道の途中なので全然変わりません。

[1337: 匿名さん]

でも、ここを通る大型車って都バスと空港リムジンバスくらいだよね。
たしかに思いっきりエンジン噴かす。そうしないと登れないから。

ここに限らず幹線道路沿いの板状マンションは内側にある住宅地の防音壁兼防火壁だもん。音の問題は仕方ないよ。

[1338: 匿名さん]

大型車でなくても交通量は多いですし、信号もない坂道なので通る車はみな思いっきり噴かしていますよ。音がうるさいのは勿論ですが、排ガスで空気は悪いです。ちょうど今も喉が痛いです。気になるならいらっしゃったら？分かりますよ。

[1339: マンション検討中さん]

上りは見通しの良いカーブで
車も混まないので
飛ばすと気持ちいいんですよ

運転する人なら
この道は飛ばしちゃうなとすぐわかるはずｗ

逆に下りは見通しがとても悪いので
慎重に運転しますね
自転車とかいるとほんと走りにくい

[1340: 匿名さん]

ここの工事が始まったから上りも飛ばせなくなったよ。
たまに整理員いるし。

[1341: マンション検討中さん]

>>1324 マンション検討中さん
フローリングの色、思いました！
セットカラーではなく、もっと選びたい…
まあ抽選に当たってからの話でしょうが、ちょっとテンション落ちますよね

[1342: 匿名さん]

これどうなんでしょうか。
皆さんのお考えを伺いたいです。
http://www.mejirozaka.com/message.htm

[1343: 匿名さん]

>>1342

それ、2011年くらいの記事でしょ？
物件名も違うし。
当初の計画は地下3階地上11階とかだったから反対もあったけど、今回の計画説明会の後は住民たちは黙り込んでるよ。
イチャモンつけようがないから。

[1344: マンション検討中さん]

>>1342: 匿名さん　

>>1148や >>1155　にも書かれていますが内容がとっても古いようで、全く気にすることはないですよ。
現在の建設計画には近隣住民はクレームの付けようがないはずで、実際に大人しくしているようです。

それにしても事実と異なる部分が多いこれだけのことをHPで公表しても営業妨害にはならないようです。
なにしろ近隣住民には著名な弁護士がついていますからね。

[1345: マンション検討中さん]

>>1342: 匿名さん

当初の一団地認定による計画がちょっと強引過ぎましたから住民も決起したのでしょう。
それでも建築確認は下りて、その後の建築審査会や地裁への提訴にも積水は全て勝訴。

なのに積水は土地を長らく塩漬けにした挙句、北側半分の土地に極めてまともなマンンションを計画
さらに南側低層棟の計画は放棄して別のﾃﾞﾍﾞが開発するような雰囲気です。
南側低層棟も極めてまともな３階建てとなる可能性が高いようです。

これも強硬なHPのなせる業か？結局は近隣住民の大勝利！というところでしょう。

[1346: 匿名さん]

そうそう、ル・サンク小石川は東京地裁で周辺住民側の勝訴だったようだね。

[1347: 匿名さん]

結果的に素敵なマンションになったようなので、住民も購入者もWin Winだね。
積水さんもはじめからこのようにすればよかったのに。

[1348: 匿名さん]

NIPPOと神鋼不動産についても同じことが言える

[1349: 匿名さん]

小石川ガーデンヒルズの計画見直しした住友不動産の対応はよかったと思うよ。ここは対応が遅いと思う。

[1350: 匿名さん]

反対運動のサイトを見ました。

「あなたは、目白通りや目白坂に一歩踏み出した途端にあなたに投げかけられるかもしれない冷たい視線もいっしょに買うことになるのです。」

という部分を読んで、確かにこの辺りの住民は坂の上だとか下だとかを張り合うような品のない方々が多いと噂を聞いたので、実際に住むとそのような視線を向けられることになるのかなと心配になりました。

[1351: 通りがかりさん]

そうだと思いますよ。

[1352: 匿名さん]

誠実な業者なら南側の部分の建築計画を示していると思いました。

[1353: マンション検討中さん]

>>1349: 匿名さん

スミフ・インペは工事経路の車道幅が狭く、中大型車が通行できないという決定的弱みがあったのですね。
ですので近隣住民の言われるがままの？計画見直しをせざるを得なかったのです。
ルサンクも同じ状況だったのですが、一通の逆行と言う禁じ手で逃げ切りました。ただその後建築確認が
取り消される悲劇に見舞われましたが。

最近では小日向のパークハウスも同様でしたね。やはり車道幅が狭いため近隣住民の言われるがままの
計画変更をさせられて常識外れのヘンな外観になってしまいました。

その点ここは車道幅が狭いと言う決定的弱みもないのにもかかわらす、長らく塩漬けにされただけではなく
どうも近隣住民の反発が強い南側低層棟の建築は放棄して別デベに任せることにしたようです?
なぜに積水がここまで弱気になったのか？ご存知の方は教えてください。

[1354: マンション検討中さん]

お隣の目白台１丁目に５年程すんでましたが住民は気にしますよ
良くも悪くもそういう土地です

上の人（目白台）
下の人（豊島区高田３丁目）

[1355: 匿名さん]

目白台は都内でも大した場所ではないのに住民だけなぜか必死なんですね。心の貧乏な人達が住むエリアなんだそうで、良いイメージは持たれていないみたいですよ。

[1356: 匿名さん]

>>1353 マンション検討中さん

ル・サンク小石川事件 これまでの経緯
http://rokkakuzaka.edoblog.net/Category/3/
目白坂も堀坂と同じ時期に文京区を相手に訴訟がされてました。
小日向のパークハウスも裁判所の調停がされていたようです。

[1357: マンション検討中さん]

>>1356 匿名さん
小石川は狭路の一通逆行で事故も起きていたようです。
ここも目白坂は狭い急坂で一通ですね。

[1358: 匿名さん]

このマンションは目白坂に面してないし。。。

[1359: 匿名さん]

知る人ぞ知るという感じの高級住宅街だけど、港区とか渋谷区みたいな華がないよね、この辺。

マンション建設反対するのはいいんだけれど、傍目にはこの地域の価値を下げているように見えるんだけどねえ。ここで粘着して批判している人は一体どうしたいんだろうか？

大して交通の便も良くないのにご近所さんが気難しい地域なんて誰が喜んで住むんだろう？

[1360: 匿名さん]

目白坂に面している土地の部分がどんな建物になるかが重要なのは確か。そちらの方が敷地面積も広いしねえ。

[1361: 通りがかりさん]

1355 1359 sann 興味がないなら　出ていかれたら。

[1362: 匿名さん]

>>1361 通りがかりさん
良い情報ですよ。出て行かれる必要なんてありません。通りがかりなんでしょ？

[1363: マンション検討中さん]

>>1356: 匿名さん
ここもそうですが、ルサンクの実働住民は一握りでK住ネットそしてそれを率いるH起弁護士の力により
結局は建築確認取り消しの大勝利となったわけですね。地裁でも勝訴しましたが最高裁まで行くのか？

>小日向のパークハウスも裁判所の調停がされていた
良くご存じですね。実はこれに先立って文京区の斡旋も行われていましたが、パークハウススレでは
無理ポジさんが必死にもみ消そうとしていた２つの事件です。あとシドッチの遺骨の存在ももみ消し
が凄かったですが、なんのことはないMRで質問したら全て正直に説明してくれましたね。
実はここでは現在地裁判決待ちです。日照が悪化する凸部が北側に出っ張る設変が秘密裏に行われた。
その経緯を示す書類を出せという訴訟ですが、少々余計な話でした。


　

[1364: マンション検討中さん]

>>1357　マンション検討中さん

ルサンクでは一通の逆行を阻止するのが最後の手段という事で、複数の区議まで巻き込んで大反対運動
が起きたのですが、富阪署はアッサリと許可しました。ですのでその後大きな事故が起きたら大変だと
相当慎重に通行したはずですが。

ここでも当初は関口小前から入る一通の逆行を計画していたようです。実際の低層棟の工事ではどのよう
になるのでしょうか？ちなみに小日向のパークホームズでも一通の逆行で工事していましたね。

[1365: マンション検討中さん]

>>1364 マンション検討中さん
一通逆行の事故の記録
http://web.archive.org/web/20180610190219im_/blog-imgs-63-origin.fc2.c...
現地に行くと今も此処で事故が起きたのだなと分かります。

関口台小から入る一通逆行には無理があると思います。

[1366: 匿名さん]

ここと関係ない話はよそでやってくださいな。

[1367: 匿名さん]

活動家の皆さんの憩いの場になっている感じだね

そろそろこの物件の良し悪しの話題に戻って欲しいなあ

[1368: 匿名さん]

樹木を伐採してなければよかったと思う

[1369: 匿名さん]

伐採するなというのは土地の持ち主が売却の条件にしているならともかく、借景利用してるだけの関係ない外野がなぜ主張しているのか分からない。権利はないと思います。斜面地で危ないからなど誰が見ても屁理屈です。

[1370: 匿名さん]

デベの論理だな

[1371: 匿名さん]

そんなに伐採が嫌なら、みんなで協力して土地を買い取ればよかったわけで、
それを怠ったのだから、こればかりは仕方ない。

[1372: 通りがかりさん]

やつパリ　デベの論理で伐採後　他社に売却するのかな？

[1373: 匿名さん]

>>1370 匿名さん
いえ、一般の者です。

[1374: 匿名さん]

>>1370
では、誰が聞いても筋の通る訳をご説明ください。

[1375: 通りがかりさん]

１３７４さん　貴方は　何を　言いたいのですか？

[1376: 匿名さん]

まぁでも土地の使い方なんて法律に沿っていたらあとは所用者の意図が第一に反映されるべきだよね。

[1377: 匿名さん]

ですよね。
日本語理解できない方はほっときましょ。

[1378: 通りがかりさん]

そうだね。1377さんを。

[1379: 匿名さん]

1375は相手にしなくていいね。とんちんかんで分かってないから。

[1380: 匿名さん]

ノーサイドしましょ。積水さん。
無理しすぎですよ。

[1381: 匿名さん]

南側隣地の 明確な開発計画を示されらるだけで ノーサイドです。

[1382: 匿名さん]

敷地のちょうど中央あたりに、妙な空き家があるのですが、あれはこのまま残るでしょうか？

[1383: マンション検討中さん]

タヌキの住処となる草木が生い茂っていたので廃墟があるとは分からなかったですね。
更地渡しが原則ですので、建物も当然解体でしょう。
どのデベが南側低層棟を建設するのか分かりませんが、北側との境界には積水が頑丈な擁壁を
造ってくれてるので後は建物を建てるだけ、とは楽なもんですね。
いずれにせよ地上３階地下２階と言ったところでしょうかね？

[1384: 匿名さん]

あの建物は敷地外でしょ。
地図と見比べてごらん。

[1385: マンション検討中さん]

あの廃墟は南側低層棟用の敷地内ですよね？

[1386: 匿名さん]

そうですよ。ネットだけ見て掲示板に書いてる人ばかりなんですね。

[1387: 通りがかりさん]

本質は　1383　ですね。
　
　

[1388: マンション検討中さん]

もしメジャーセブンが南側敷地を購入して超高級低層マンションを建設となった場合、それをすぐ目の前に見ながら毎日暮らさなければならないわけで… あっちのマンションにすれば良かったと思ってしまいそうです。
そんなことにならないためにも、南側敷地について早く明らかにしてほしいですね。

[1389: 匿名さん]

メゾンドール早稲田の三菱建て替え案件、ホームページも開設されたからそっちに人が流れそう。

[1390: マンション検討中さん]

>>1389 匿名さん
流れる人もいるでしょうね。あちらは広い間取りが多いですし。

公立小進学予定のお子さんがいる世帯はこちらを選ぶでしょうけど。

[1391: 匿名さん]

お値段的、完成時期的にはかぶるでしょうが、
文京区と新宿区なので流れる人は少ないと思いますよ。

[1392: 匿名さん]

完成時期は半年以上違いますよね。

[1393: マンション検討中さん]

パークハウスの方が完成早いですよね。
こっち、もう少し完成が早ければなあ…
どうせ私立にやると思うと、早く出来上がる方が良く思えてしまいます。
あちらの方が大規模ですし、ファミリーは流れそうですね。
わたしもパークハウスさんのおかげで選択肢が広がりました。

[1394: 匿名さん]

メジャーセブンは、間違っても 南側隣地は 、、、、

[1395: マンション検討中さん]

パークハウス、目の前が戸山公園で魅力的な立地ですね。眺望の良さが将来にわたって約束されているようなものですし。
間取りも広いので結構良い値段になりそうな予感…。

グランドメゾンが比較的安めな価格設定なのは、やはり南側隣地が将来的に与える眺望への影響によるものなんでしょうかね。

[1396: 匿名さん]

比較的安めなんですか？

[1397: 匿名さん]

カラーセレクトのセンスのなさは
何とかならないものでしょうか。

[1398: 匿名さん]

セキスイだし

[1399: 匿名さん]

センス、ですか。
趣味の問題もありますよね。

[1400: 匿名さん]

選択肢が少なすぎる気がします。
建物外観といい、コストダウンが
目立ちます。売り急いでる印象も
受けますしね。