グランドメゾン目白新坂

[購入検討中さん]

公式URL：http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/tyo/mejiroshinzaka/index.html

所在地 東京都文京区関口２丁目1番3
交通 東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅徒歩4分
構造・規模 鉄筋コンクリート造　地上8階地下2階建
総戸数 68戸(非分譲住戸1戸含）
完成予定 2020年11月下旬
入居予定 2020年12月下旬

売主：積水ハウス株式会社
施工会社：株式会社熊谷組
管理会社：積和不動産株式会社

文京区、新宿区および千代田区周辺で高級分譲マンションの購入を検討してるものですが、積水ハウスの「グランドメゾン」シリーズの評判ってどうなんでしょうか？
検索サイトで「グランドメゾン」「文京」で検索していたら積水ハウスのＩＲ資料が見つかり、分譲マンション計画のページに「ＧＭ文京目白坂」という記述を見つけました。

http://www.sekisuihouse.co.jp/company/data/current/document-369-datafi...

（20?21ページ参照）


資料によると、２００８年完成で、５０戸ということですが、「文京目白坂」ってどうこでしょう？完成２００８年ということでしたら、そろそろ販売が開始されていてもおかしくないはずですが、どなたかご存知ないでしょうか？

[1201: 匿名さん]

＞1200
レクサスマンションをここに持ち出してもねえｗ

[1202: 匿名さん]

小日向プロジェクト
http://hayariki.blogspot.jp/2011/09/blog-post_180.html

これな

[1203: 検討板ユーザーさん]

ようは、北側 南側 どちらの側の マンションをメインに開発計画を立てるのですか？

[1204: 通りがかりさん]

もう少しセンスのいいデザインに。南側ベランダ。

[1205: マンション検討中さん]

容積率移転とかの件ですが、現敷地の余裕を南側低層棟の敷地に回す事により、
結果的に低層棟の容積率も増えるという事ではないかと思います。

グランドメゾンの建蔽率は指定建蔽率６０％の処、なんと半分以下の約２８％しか
ありません？！
（容積率は指定容積率２５１％ほどの処、約１８０％くらいでこちらも超余裕？）

でこの建蔽率の余裕６０－２８＝３２％を南側低層棟の敷地に回せるという事です。
連坦認定であれば日影規制など更なる緩和が受けられることになるのでしょう。

積水が建蔽率を半分しか食わないままに隣地を売却することはあり得ないと思います。

以上間違っておりましたらスミマセンです。

[1206: 匿名さん]

連担だの容積率移転だの、果ては建ぺい率移転とかマジ笑える。
南側土地は第一種低層住居専用地域で『高さ制限10m、建ぺい率60％、容積率150％』。
そんな土地に容積率を移転させようがないじゃんw
容積率移転論者は現実にどんな建物が建てられるとお考えで？

[1207: 匿名さん]

積水が開発計画を公にすればいい話かと

[1208: 匿名さん]

それは営業戦略上マイナスだという判断なのだろうから、諦めるしかない。

[1209: 匿名さん]

そりゃそうだ

[1210: 通りがかりさん]

やはり、南側に これぞ積水というマンションを 立てたいみたいですね。

[1211: 匿名さん]

そうですね、北側はこのような感じなので、
高台となる南側は重厚感のあるマンションだとバランスが良いですね。

[1212: マンション検討中さん]

北側と南側 マンションの騰落率に大きな差が出るんですか？

[1213: 匿名さん]

どうでしょうね、高級路線を追求しすぎてオーバースペックだったりすると、かえって南側のほうが下落率が高いということもあり得るでしょう。

[1214: マンション検討中さん]

ドルフィン側からの全体像 イメージ図は提供されてないんですか。

[1215: 匿名さん]

ここが売れたら土地の所有権も区分所有者のものになるわけで、売った後に容積率を移転するのはどう考えても無理な気がする。

もしそれができるとしたら販売する前にしかできないので、そういう条件がついた物件であるとするならば必ず重要事項説明書に明記されるはずだし、商談中にその話が出なければおかしい。

ちなみに以前パークスクエア小石川を買おうとした時があったが、ちゃんとアトラスタワーが南に建つ建築計画があると、商談中にこちらから尋ねる前に言っていたよ。

[1216: マンション検討中さん]

>>1206: 匿名さん
南側の残り半分の敷地に一種住専だからと言って
『高さ制限10m、建ぺい率60％、容積率150％』の模範的な建物が建つわけないじゃん。
マジ笑えますね。

もしそうなったらですよ、積水は超良心企業でグランドメゾン目白新坂は超優良物件で即買いですよ。
なんたって建蔽率は法定の半分以下の２８％で、面前には広々と「紅葉の杜」と言う緑地が広がります。
容積率は本来３００％取れる処をたったの１７７％ですよ！
そして気になる南側は一種住専の規定通りに建てますのでご心配なく！ですからね！

[1217: マンション検討中さん]

あとどんな建物が建つかと言うとちゃんと図面があります。

この図面は建蔽率約５１％ですが、都の建築確認を取った時の建蔽率はなぜか５５％に
上がっているようです。

この図面より空地が少なくても建築確認が下りているということですが、現在は「紅葉の杜」
があるので、建物は西に寄る形になり縮小されるでしょう。

いずれにせよ南側の建物は『高さ制限10m、建ぺい率60％、容積率150％』以内で建ちますね？
とMRで聞いてみましょう。言質が取れればこんなのは建ちませんのでこちらの勝ちですね。

「資料は2008年説明会時、積水提供」

[1218: マンション検討中さんですからですから]

ですからなんですか？なにを？

[1219: 名無しさん]

もうこうなったら、アプローチによるけど南側物件に期待。

ここの南側がのっぺり手抜きなのは、南側物件の地にはなれと…

[1220: 匿名さん]

>1216
総合設計制度など街の利便性や環境向上目的以外で、建築基準法が緩和されることはあり得ませんよ。
「模範的」云々以前の原則的な問題です。
非理論的な煽りはいい加減にしてください。

[1221: 匿名さん]

1217の図面は一団地認定のだよね？
別敷地になるのに同じ物が建つとでも思ってるのかなこの人。。。

[1222: マンション検討中さん]

>>1220: 匿名さん

理論的なレスありがとうございました。
南側低層棟については『高さ制限10m、建ぺい率60％、容積率150％』と言う結論が出たと思います。
私も散々「煽った」かいがありました。あとはMRで明言されれば完璧ですね。

南側建物いかんにかかわらず目白新坂は絶対買いです。
建蔽率・容積率に超余裕がありますので、建て替え時は建築面積は倍以上とれ、容積率の余裕分
も約７５ポイントもあります。最近こんなマンション見たことないくらいでリセールバリューも
最高ではないでしょうか？

以上比理論的でしたらまたご指摘ください。1221さんもね！

[1223: 匿名さん]

文京区から許可を受ければ、第一種低層住居専用地域であっても高さ12メートルまで建てられます。詳しくは
03ー3812ー7111 建築指導課 におたずねください。

[1224: 匿名さん]

よっぽど暇なんですね。

[1225: 匿名さん]

根も葉もなく確証もないのに妄想で盛り上がって、本当に暇かオタクなんでしょうね。
少なくとも妄想している方よりは状況は知ってますが、申し訳ないけどハズレです。こんなところで言えるわけありませんが。

[1226: 匿名さん]

南側の土地の部分に４階建てマンションが建設できることになるね。

[1227: 匿名さん]

MRでもそう説明しているんじゃない？
妄想じゃないと思うよ

[1228: 通りがかりさん]

何年後の話をされているのですか？

[1229: 名無しさん]

私は複数所有しているので、急いでません。

[1230: 通りがかりさん]

>>1226 匿名さん
建築基準法55条2項
http://www.houko.com/00/01/S25/201.HTM#055

[1231: マンション検討中さん]

>>1225: 匿名さん

>根も葉もなく確証もないのに妄想で盛り上がって、本当に暇かオタク
ですよねー。まあマンコミュでは良くある例かと思います。
ただ何がハズレか分かりません。こんなところで言えないなんておっしゃらずにぜひ教えてください。

話は簡単です。メゾン目白新坂検討者さんには、自分の持ち分が減るのでもない限り、隣地の建蔽率や
容積率などはどうでも良い話でしょう。

気になるのはただ一つ、果たして高さが１０ｍなのか１２ｍなのか？だけではないでしょうか？
>>1206　>>1220　>>1221　さんは１０ｍしか建たないようなこと言ってます。
>>1223　>>1230　さんや過去スレにもありますが建築基準法55条2項で建てられるという話です。
MRに行く前にぜひ知りたいところですので、よろしくお願いいたします。

[1232: マンション検討中さん]

あと忘れてました。
日影規制も一切緩和されることなく、一種住専の厳しい規制が適用されるかも重要な事項でした。
この辺もできればお教えいただきたいと思います。

[1233: マンション検討中さん]

第一種低層住居専用地域の地上４階建マンション事例（建築基準法第55条第2項を適用）
http://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=7414

世田谷区で建築紛争になったものもあります。

[1234: マンション検討中さんですからですから]

わざわざ問題抱えたマンションを買われる方が おられるのが不思議ですね？

[1235: マンション検討中さんですからですから]

不動産投資なら良い物件です。賃料は坪11000円は 可能な 立地ですので。

[1236: マンション検討中さん]

>>1234: マンション検討中さんですからですから　
>問題抱えたマンション ??
問題って何ですか？先ずあり得ない優良マンションではないですか？
資料やっと届きました。８階ではH1かIタイプか？私は方角的に西が好きです。

「南側建物いかんにかかわらず目白新坂は絶対買いです。
建蔽率・容積率に超余裕がありますので、建て替え時は建築面積は倍以上とれ、容積率の余裕分
も約７５ポイントもあります。最近こんなマンション見たことないくらいでリセールバリューも
最高ではないでしょうか？」

[1237: 匿名さん]

心配ならきけばいいんだよ。こんな掲示板でダラダラ時間を費やすより

[1238: 通りがかりさん]

マンション購入後の事も考えられたら。

[1239: 匿名さん]

1237さん
おっしゃる通り。
単に知識をひけらかしたいだけです。
悪いけど何も現実的ではなく全く参考にもなりません。

[1240: マンション検討中さん]

>>1233: マンション検討中さん　

インペの例ですね。ここは角地緩和で建蔽率７０％のところ実際は６８％位です。
５５条２項適用するための空地率＋分は僅か２ポイントほどですので結構ギリギリ
に建てているようです。そう言えば説明会後に空地率が不足していたと言って図面の
訂正がありました。最初からもう１ポイント余裕をもっておけば良かったのに。

となると目白坂低層棟も建蔽率５６％位とすれば高さ１２ｍの４階建てが建てられそう
ですね？
一時は１０ｍ制限派が優勢で結論は出たかと思いましたが、やっぱり１２ｍ４階建てが
建つのかな？

ヒマ人やオタクの妄想でなく、どなたか理論的に説明願えないでしょうか？

[1241: 匿名さん]

セキスイが南側敷地部分にも同時に建てればいいだけでは？

[1242: マンション検討中さん]

知り合いの不動産業者が言うには南側は積水は手掛けない（他社に売ることを検討中？）らしいですね。
ホントかどうかはよくわかりませんが。。

[1243: 匿名さん]

なんだかんだ言ってみなさん、倍率を下げようとしているでしょ？

[1244: 匿名さん]

高くならないと思う。とくに南側の開発計画の影響が大きい住戸。

[1245: 匿名さん]

住まいサーフィンの「沖式新築時価」をみると109万円/m2と出ているが、本当にこんなレベルで売り出されるのだろうか？

[1246: 検討板ユーザーさん]

住まいサーフィンの109万円/m2が 新築プレミアを含んで 目白新坂マンションの 妥当な価格と 思います。購入検討者 の判断が どうなんでしょか？

[1247: マンション検討中さん]

現地視察されました？
マンションまで一番近い出口は改札から遠く、出口も長い階段を上がります。
そのあと坂を上がっていくのです。
よくある話ですが改札からは徒歩4分ではないですね。
若くないと毎日は辛そうですよ。

[1248: マンション検討中さん]

そうですね。ここは お勤め方には 不向きですね。フリーランスの方向きではないでしょうか。

[1249: 匿名さん]

東京の優良な住宅街は高台となるケースが多いです。逆に言うと、駅からフラットなアプローチを望む場合は商業地となるケースが多いということになります。本物件のような住宅地に住みたい場合、坂を登ることは宿命と言えるでしょう。

[1250: マンション検討中さん]

この場所は そんなに坂上ではないですよ