グランドメゾン目白新坂

[購入検討中さん]

公式URL：http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/tyo/mejiroshinzaka/index.html

所在地 東京都文京区関口２丁目1番3
交通 東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅徒歩4分
構造・規模 鉄筋コンクリート造　地上8階地下2階建
総戸数 68戸(非分譲住戸1戸含）
完成予定 2020年11月下旬
入居予定 2020年12月下旬

売主：積水ハウス株式会社
施工会社：株式会社熊谷組
管理会社：積和不動産株式会社

文京区、新宿区および千代田区周辺で高級分譲マンションの購入を検討してるものですが、積水ハウスの「グランドメゾン」シリーズの評判ってどうなんでしょうか？
検索サイトで「グランドメゾン」「文京」で検索していたら積水ハウスのＩＲ資料が見つかり、分譲マンション計画のページに「ＧＭ文京目白坂」という記述を見つけました。

http://www.sekisuihouse.co.jp/company/data/current/document-369-datafi...

（20?21ページ参照）


資料によると、２００８年完成で、５０戸ということですが、「文京目白坂」ってどうこでしょう？完成２００８年ということでしたら、そろそろ販売が開始されていてもおかしくないはずですが、どなたかご存知ないでしょうか？

[1173: マンション検討中さん]

結局ここはいくらになるのでしょうか。

[1174: 匿名さん]

>>1171
敷地が別々ですよ。
連担認定なんて受けられるはずないじゃないですか。
素人の戯言とはいえ虚偽はいけません。

[1175: 匿名さん]

連担建築物は別の敷地に容積を移すための制度では？

[1176: マンション検討中さん]

>>1174: 匿名さん　

私も詳しいわけではありませんが

同一敷地＝一団地認定
　別敷地＝連坦認定

ということでよろしいのではないでしょうか？

[1177: 匿名さん]

1171は マンション検討中 。笑わせないで。冗談は、ほどほどに。

[1178: 匿名さん]

1171さんの言われてる内容が積水のこの土地開発の考え方の本質ですね。

[1179: 匿名さん]

1176さん 知識は ほどほどに(^-^)

[1180: マンション検討中さん]

グラントメゾン目白新坂と、将来的に出来る南側マンションとでは、マンウントが 出来てしまうでしょうか？

[1181: 1179です]

１１７６さん ごめんなさい。

[1182: 匿名さん]

南側（目白坂沿い）の敷地を未定のまま進めることに無理があると思う

[1183: マンション検討中さん]

ここって直基礎ですか？？杭なのでしょうか？

[1184: マンション掲示板さん]

北側建物を我慢して立ててから、南側建物に余った容積を足して立てる魂胆みたいですねー

[1185: マンション検討中さん]

買わないですが、南側がどうなるか気になるので、このマンションをウォッチし続けたいですね。
本当に積水が開発したら面白いですね。
北側の購入者の反応が楽しみです。

[1186: マンション検討中さん]

我慢出来る価格なら、この場所だから検討しても。

[1187: 匿名さん]

>>1184
分譲マンションではあり得ないでしょ。
少しは考えてから書き込みしたほうがいいですよ。

野次馬根性で不正確な情報を流布すれば法的責任を問われます。

[1188: マンション検討中さん]

しかしなんでこんなに南側の開発に不信感持たれてるんですかねー？
積水が開発して北側に影響あるように建てると評判が落ちるだろうし、無茶はしなさそうだけども。

[1189: 匿名さん]

日頃の行いというか、今までの対応や歴史の問題ではないでしょうか。

[1190: 匿名さん]

>>1187 匿名さん
積水だけに？

[1191: 匿名さん]

それは他社が高値で買ってくれたら隣地の売却もあると積水が主張しているからです。

[1192: 匿名さん]

>1191
主張？　積水が？
ホントに？
いつ誰が言ったのか教えてください。
私の担当者はそういうことは言ってなかったので。

[1193: マンション検討中さん]

>>1187: 匿名さん

「余った容積を足して建てる」という表現はともかく、こちらの（敷地の）余裕を南側の建物に
まわすというような事ができますので、あり得ないとは言い切れません。

ただこの程度の投稿で「法的責任を問われる」ことはあり得ないと断言できます。
そもそも「不正確な情報」であれこれ言い合っているのがこのマンコミュの面白い処ですね。
おおらかに行きましょう。

[1194: 検討板ユーザーさん]

1187さん 1171さんの言われてる内容から言わせてもらつているだけですよ。

[1195: マンション検討中さん]

>>1191: 匿名さん　

>隣地の売却もあると積水が主張している

とはとても興味深い情報ですね。
南側低層棟が建築される時には反対派住民が黙っていないでしょうから、それが面倒で他社に投げると
言うのはあり得ますね。

でも現在別敷地とされた南側敷地だけで建設するという事は、建蔽率６０％、容積率１５０％ですし、
１２ｍの高さで建築しようとすれば空地率の問題があり、その場合は建蔽率は結果的に確か５６％ほど
になるかと思います。
更に一種住専の厳しい日影規制をフルに守らなければいけませんので、４階部分はかなりセットバック
しなければならず、建築規模は当初案にくらべ相当縮小されることになりますね。

うーんその方が北側棟検討中さんとしては有難いですね！ただし不正確な数値かも知れませんが。

[1196: 検討板ユーザーさん]

1187さん いろんな意味で うーん。

[1197: 匿名さん]

1187さんは大人気ですね。
私は意図的に炎上させているのではないかと睨んでいます。
今までも、積水が都合の悪い客は訴えて蹴散らす企業であることを広めるかのような投稿が目立ちます。

[1198: 匿名さん]

その話前にも散々出てたと思うけど、セキスイがやりますと断言してるわけじゃないんだから売却も当然選択肢にあるだろう。
未定というのは暗黙にそう伝えてるんだなと。不信感の理由はそこにあるよ。

[1199: 匿名さん]

容積率移転の件、このマンションの場合は無理だと思いますよ。

容積率の一部を隣に移すとなると、こちらの容積率が減ることになります。
それはすなわち土地の価値が下がるということ。
となると所有権の制限にあたるので購入検討者に告知しなければいけない。
そんな面倒なことするデベなんていませんよ。

今まで容積率移転した分譲マンションなんてないと思いますけどね。

[1200: 匿名さん]

文京区内には連担の制度を使って容積を移したマンションがありますよ。小日向４丁目で、建築紛争になりました。林田力さんのブログに詳しく書かれてます。

[1201: 匿名さん]

＞1200
レクサスマンションをここに持ち出してもねえｗ

[1202: 匿名さん]

小日向プロジェクト
http://hayariki.blogspot.jp/2011/09/blog-post_180.html

これな

[1203: 検討板ユーザーさん]

ようは、北側 南側 どちらの側の マンションをメインに開発計画を立てるのですか？

[1204: 通りがかりさん]

もう少しセンスのいいデザインに。南側ベランダ。

[1205: マンション検討中さん]

容積率移転とかの件ですが、現敷地の余裕を南側低層棟の敷地に回す事により、
結果的に低層棟の容積率も増えるという事ではないかと思います。

グランドメゾンの建蔽率は指定建蔽率６０％の処、なんと半分以下の約２８％しか
ありません？！
（容積率は指定容積率２５１％ほどの処、約１８０％くらいでこちらも超余裕？）

でこの建蔽率の余裕６０－２８＝３２％を南側低層棟の敷地に回せるという事です。
連坦認定であれば日影規制など更なる緩和が受けられることになるのでしょう。

積水が建蔽率を半分しか食わないままに隣地を売却することはあり得ないと思います。

以上間違っておりましたらスミマセンです。

[1206: 匿名さん]

連担だの容積率移転だの、果ては建ぺい率移転とかマジ笑える。
南側土地は第一種低層住居専用地域で『高さ制限10m、建ぺい率60％、容積率150％』。
そんな土地に容積率を移転させようがないじゃんw
容積率移転論者は現実にどんな建物が建てられるとお考えで？

[1207: 匿名さん]

積水が開発計画を公にすればいい話かと

[1208: 匿名さん]

それは営業戦略上マイナスだという判断なのだろうから、諦めるしかない。

[1209: 匿名さん]

そりゃそうだ

[1210: 通りがかりさん]

やはり、南側に これぞ積水というマンションを 立てたいみたいですね。

[1211: 匿名さん]

そうですね、北側はこのような感じなので、
高台となる南側は重厚感のあるマンションだとバランスが良いですね。

[1212: マンション検討中さん]

北側と南側 マンションの騰落率に大きな差が出るんですか？

[1213: 匿名さん]

どうでしょうね、高級路線を追求しすぎてオーバースペックだったりすると、かえって南側のほうが下落率が高いということもあり得るでしょう。

[1214: マンション検討中さん]

ドルフィン側からの全体像 イメージ図は提供されてないんですか。

[1215: 匿名さん]

ここが売れたら土地の所有権も区分所有者のものになるわけで、売った後に容積率を移転するのはどう考えても無理な気がする。

もしそれができるとしたら販売する前にしかできないので、そういう条件がついた物件であるとするならば必ず重要事項説明書に明記されるはずだし、商談中にその話が出なければおかしい。

ちなみに以前パークスクエア小石川を買おうとした時があったが、ちゃんとアトラスタワーが南に建つ建築計画があると、商談中にこちらから尋ねる前に言っていたよ。

[1216: マンション検討中さん]

>>1206: 匿名さん
南側の残り半分の敷地に一種住専だからと言って
『高さ制限10m、建ぺい率60％、容積率150％』の模範的な建物が建つわけないじゃん。
マジ笑えますね。

もしそうなったらですよ、積水は超良心企業でグランドメゾン目白新坂は超優良物件で即買いですよ。
なんたって建蔽率は法定の半分以下の２８％で、面前には広々と「紅葉の杜」と言う緑地が広がります。
容積率は本来３００％取れる処をたったの１７７％ですよ！
そして気になる南側は一種住専の規定通りに建てますのでご心配なく！ですからね！

[1217: マンション検討中さん]

あとどんな建物が建つかと言うとちゃんと図面があります。

この図面は建蔽率約５１％ですが、都の建築確認を取った時の建蔽率はなぜか５５％に
上がっているようです。

この図面より空地が少なくても建築確認が下りているということですが、現在は「紅葉の杜」
があるので、建物は西に寄る形になり縮小されるでしょう。

いずれにせよ南側の建物は『高さ制限10m、建ぺい率60％、容積率150％』以内で建ちますね？
とMRで聞いてみましょう。言質が取れればこんなのは建ちませんのでこちらの勝ちですね。

「資料は2008年説明会時、積水提供」

[1218: マンション検討中さんですからですから]

ですからなんですか？なにを？

[1219: 名無しさん]

もうこうなったら、アプローチによるけど南側物件に期待。

ここの南側がのっぺり手抜きなのは、南側物件の地にはなれと…

[1220: 匿名さん]

>1216
総合設計制度など街の利便性や環境向上目的以外で、建築基準法が緩和されることはあり得ませんよ。
「模範的」云々以前の原則的な問題です。
非理論的な煽りはいい加減にしてください。

[1221: 匿名さん]

1217の図面は一団地認定のだよね？
別敷地になるのに同じ物が建つとでも思ってるのかなこの人。。。

[1222: マンション検討中さん]

>>1220: 匿名さん

理論的なレスありがとうございました。
南側低層棟については『高さ制限10m、建ぺい率60％、容積率150％』と言う結論が出たと思います。
私も散々「煽った」かいがありました。あとはMRで明言されれば完璧ですね。

南側建物いかんにかかわらず目白新坂は絶対買いです。
建蔽率・容積率に超余裕がありますので、建て替え時は建築面積は倍以上とれ、容積率の余裕分
も約７５ポイントもあります。最近こんなマンション見たことないくらいでリセールバリューも
最高ではないでしょうか？

以上比理論的でしたらまたご指摘ください。1221さんもね！

[1223: 匿名さん]

文京区から許可を受ければ、第一種低層住居専用地域であっても高さ12メートルまで建てられます。詳しくは
03ー3812ー7111 建築指導課 におたずねください。

[1224: 匿名さん]

よっぽど暇なんですね。

[1225: 匿名さん]

根も葉もなく確証もないのに妄想で盛り上がって、本当に暇かオタクなんでしょうね。
少なくとも妄想している方よりは状況は知ってますが、申し訳ないけどハズレです。こんなところで言えるわけありませんが。

[1226: 匿名さん]

南側の土地の部分に４階建てマンションが建設できることになるね。

[1227: 匿名さん]

MRでもそう説明しているんじゃない？
妄想じゃないと思うよ

[1228: 通りがかりさん]

何年後の話をされているのですか？

[1229: 名無しさん]

私は複数所有しているので、急いでません。

[1230: 通りがかりさん]

>>1226 匿名さん
建築基準法55条2項
http://www.houko.com/00/01/S25/201.HTM#055

[1231: マンション検討中さん]

>>1225: 匿名さん

>根も葉もなく確証もないのに妄想で盛り上がって、本当に暇かオタク
ですよねー。まあマンコミュでは良くある例かと思います。
ただ何がハズレか分かりません。こんなところで言えないなんておっしゃらずにぜひ教えてください。

話は簡単です。メゾン目白新坂検討者さんには、自分の持ち分が減るのでもない限り、隣地の建蔽率や
容積率などはどうでも良い話でしょう。

気になるのはただ一つ、果たして高さが１０ｍなのか１２ｍなのか？だけではないでしょうか？
>>1206　>>1220　>>1221　さんは１０ｍしか建たないようなこと言ってます。
>>1223　>>1230　さんや過去スレにもありますが建築基準法55条2項で建てられるという話です。
MRに行く前にぜひ知りたいところですので、よろしくお願いいたします。

[1232: マンション検討中さん]

あと忘れてました。
日影規制も一切緩和されることなく、一種住専の厳しい規制が適用されるかも重要な事項でした。
この辺もできればお教えいただきたいと思います。

[1233: マンション検討中さん]

第一種低層住居専用地域の地上４階建マンション事例（建築基準法第55条第2項を適用）
http://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=7414

世田谷区で建築紛争になったものもあります。

[1234: マンション検討中さんですからですから]

わざわざ問題抱えたマンションを買われる方が おられるのが不思議ですね？

[1235: マンション検討中さんですからですから]

不動産投資なら良い物件です。賃料は坪11000円は 可能な 立地ですので。

[1236: マンション検討中さん]

>>1234: マンション検討中さんですからですから　
>問題抱えたマンション ??
問題って何ですか？先ずあり得ない優良マンションではないですか？
資料やっと届きました。８階ではH1かIタイプか？私は方角的に西が好きです。

「南側建物いかんにかかわらず目白新坂は絶対買いです。
建蔽率・容積率に超余裕がありますので、建て替え時は建築面積は倍以上とれ、容積率の余裕分
も約７５ポイントもあります。最近こんなマンション見たことないくらいでリセールバリューも
最高ではないでしょうか？」

[1237: 匿名さん]

心配ならきけばいいんだよ。こんな掲示板でダラダラ時間を費やすより

[1238: 通りがかりさん]

マンション購入後の事も考えられたら。

[1239: 匿名さん]

1237さん
おっしゃる通り。
単に知識をひけらかしたいだけです。
悪いけど何も現実的ではなく全く参考にもなりません。

[1240: マンション検討中さん]

>>1233: マンション検討中さん　

インペの例ですね。ここは角地緩和で建蔽率７０％のところ実際は６８％位です。
５５条２項適用するための空地率＋分は僅か２ポイントほどですので結構ギリギリ
に建てているようです。そう言えば説明会後に空地率が不足していたと言って図面の
訂正がありました。最初からもう１ポイント余裕をもっておけば良かったのに。

となると目白坂低層棟も建蔽率５６％位とすれば高さ１２ｍの４階建てが建てられそう
ですね？
一時は１０ｍ制限派が優勢で結論は出たかと思いましたが、やっぱり１２ｍ４階建てが
建つのかな？

ヒマ人やオタクの妄想でなく、どなたか理論的に説明願えないでしょうか？

[1241: 匿名さん]

セキスイが南側敷地部分にも同時に建てればいいだけでは？

[1242: マンション検討中さん]

知り合いの不動産業者が言うには南側は積水は手掛けない（他社に売ることを検討中？）らしいですね。
ホントかどうかはよくわかりませんが。。

[1243: 匿名さん]

なんだかんだ言ってみなさん、倍率を下げようとしているでしょ？

[1244: 匿名さん]

高くならないと思う。とくに南側の開発計画の影響が大きい住戸。

[1245: 匿名さん]

住まいサーフィンの「沖式新築時価」をみると109万円/m2と出ているが、本当にこんなレベルで売り出されるのだろうか？

[1246: 検討板ユーザーさん]

住まいサーフィンの109万円/m2が 新築プレミアを含んで 目白新坂マンションの 妥当な価格と 思います。購入検討者 の判断が どうなんでしょか？

[1247: マンション検討中さん]

現地視察されました？
マンションまで一番近い出口は改札から遠く、出口も長い階段を上がります。
そのあと坂を上がっていくのです。
よくある話ですが改札からは徒歩4分ではないですね。
若くないと毎日は辛そうですよ。

[1248: マンション検討中さん]

そうですね。ここは お勤め方には 不向きですね。フリーランスの方向きではないでしょうか。

[1249: 匿名さん]

東京の優良な住宅街は高台となるケースが多いです。逆に言うと、駅からフラットなアプローチを望む場合は商業地となるケースが多いということになります。本物件のような住宅地に住みたい場合、坂を登ることは宿命と言えるでしょう。

[1250: マンション検討中さん]

この場所は そんなに坂上ではないですよ

[1251: 匿名さん]

贅沢言ったらきりがないが、都心あたりでは屈指の良いマンションだよ

[1252: マンション検討中さん]

>>1242: マンション検討中さん

>南側は積水は手掛けない（他社に売ることを検討中？)

過去スレにもありましたが、これは南側に果たしてどんな建物が建つのか？を「妄想」する
上で決定的な情報だと思います。
ズバリ一種住専の南側の敷地に建つ建物は「高さ１２ｍ、建蔽率６０％以下（恐らく約５６％）
容積率１５０％（地下室緩和分を除く）」ですね。そして日影規制は一種住専の厳しい規制が
そのまま適用されることになりますので、北側の離隔はかなり大きなものとなります。

これはグランドメゾン目白新坂購入検討者さん方にとって決して悪い情報ではなく、高評価に
繋がる話ではないかと思います。だったら早く言ってよーと言いたいところです。

>>1225: 匿名さんが
>妄想している方よりは状況は知ってますが、申し訳ないけどハズレ、こんなところで言えるわけ
ありません
ともったいぶって言っていた意味がようやく氷塊しました。これもハズレでしたら失礼いたします。

いずれにせよ建蔽率２８％、容積率１７７％の当該物件は近年あり得ない絶対買いの物件だと思う
今日この頃です。

[1253: 匿名さん]

たしかに「建蔽率２８％、容積率１７７％」なんて、マンションはおろか、今や都内の一戸建でもありませんね。

[1254: 名無しさん]

数値は立派だけど、それに見合ったグレードじゃないからなぁ…

[1255: 匿名さん]

沖式の単価をみると、グレード的にも問題ないと思いますけど？

[1256: 匿名さん]

沖式新築時価というのは、立地、売主、総戸数などのマンション概要データと近隣事例を元に算出している新築マンション価格の推定値です。 そのマンションの全住戸を平均した適正価格を推定しており、売出し価格が適正かどうか、妥当性を判断するための基準にもなります。

ですから、109万円／平米という数字は低くむしろこの辺りの相場が正しく反映された結果となっており、グレードに問題がないと言える数字ではありません。

[1257: 匿名さん]

問題ないと言ったのは、この程度の仕様（グレード）でも、この辺りの相場（沖式）には十分見合っているので問題ないという趣旨です。

[1258: 匿名さん]

今や、郊外でも109万円/m2なんてあたりまえの時代ですから、本当に109万円/m2で売り出されたら、かなりお買い得と言えるでしょうね。

[1259: 匿名さん]

私の感覚でも、新築時はもう少し高く売れるかな、という印象です。
適正相場よりも高く分譲できる地域、ということですから、
購入者目線からすると割高ということなのかもしれません。
リセールに関しては平米109万を想定しておく必要がありますが、
自分の経済状況に照らして吸収可能な範囲なら困らないでしょう。

[1260: マンション検討中さん]

「南側一帯に、建物の高さや用途に最も厳しい制限が設けられた第一種低層住居専用地域が
広がっているため、高い建物が建つなどの心配がなく、永住の地としての価値を高めています。」

HPに謳っているので、南側建物は高さ１０ｍとして置きたかったようですね？積水さん。

[1261: 通りがかりさん]

沖式の 109万円/m2 ここが判断の基準ですね。オ－バ－ないかな。
　

[1262: 匿名さん]

>>1260 マンション検討中さん

南側一帯の土地の方が地盤が高いことを書かないでいいのですかね？

消費者が誤認する広告になっていないか気になります。

[1263: マンション検討中さん]

>>1262: 匿名さん
このスレでも南側の地盤が高いことが全然イメージできていない方がいるようですね。
一応HPに立体的なイメージイラストが載っているのでわかる人にはわかるのですが。

やはり積水としては南側の隣地の地盤が相当に高いことや、そこに最大で高さ１２ｍ
の巨大な建物が建つことをイメージして欲しくないのでしょう。
旧計画の図面が掲載されたり、南側低層棟の高さは１２ｍだとかとスレされると、即
あの手この手の「もみ消し」レスが凄かったですからね。

[1264: 通りがかりさん]

不動産公正競争規約に抵触するのでは？

東京都不動産業課にたずねてみるといいと思います。

[1265: マンション検討中さん]

1264さん いつもの書き込みですね。
もういいです。

[1266: 匿名さん]

南側の土地の方が高い位置にあるという追記をすればいい話だと思う

[1267: マンション検討中さん]

南側低層棟は１２ｍの地上４階ではなく、普通に１０ｍの３階が建つ可能性の方が高い
のではないですかね？
都の認定基準が厳しく無理して４階建てとする意味がないということも考えられます。
敷地が変形ということもありますし。

小日向でいまだ販売中のパークホームズの場合は敷地が約４２２２㎡とここより広く、
形も矩形に近いのですが、当然のことのように３階ですね。
もっとも小日向では住民が強いので、とても４階建ては言い出せない雰囲気ですが。

ここでももし４階が計画されたら近隣住民と管理組合が組んで建設計画を阻止すれば
いいのではないかと思ったりしています？

[1268: 匿名さん]

10メートルも12メートルもたいして変わらない。
12メートルだと思っておけば間違いない。

[1269: マンション検討中さん]

そう言えばヒルズ目白坂も地上３階地下１階です。
１２ｍか１０ｍか？たかが２ｍされど２ｍ。

[1270: 通りがかりさん]

地上３階建か地上４階建かの違いでは？

[1271: マンション掲示板さん]

ヒルズは 坂上で ここは坂途中の高低差のある敷地ですよ。あまり期待しない方がいいかなぁと思います。

[1272: 匿名さん]

公開されている間取りが増えましたが、
子ども2人を育てるには少々厳しいですね。
完全な個室を与えられるのは最上階のプランだけ。

1階のお部屋は北向きでかなり厳しい居住環境のように思えます。