グランドメゾン目白新坂

[購入検討中さん]

公式URL：http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/tyo/mejiroshinzaka/index.html

所在地 東京都文京区関口２丁目1番3
交通 東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅徒歩4分
構造・規模 鉄筋コンクリート造　地上8階地下2階建
総戸数 68戸(非分譲住戸1戸含）
完成予定 2020年11月下旬
入居予定 2020年12月下旬

売主：積水ハウス株式会社
施工会社：株式会社熊谷組
管理会社：積和不動産株式会社

文京区、新宿区および千代田区周辺で高級分譲マンションの購入を検討してるものですが、積水ハウスの「グランドメゾン」シリーズの評判ってどうなんでしょうか？
検索サイトで「グランドメゾン」「文京」で検索していたら積水ハウスのＩＲ資料が見つかり、分譲マンション計画のページに「ＧＭ文京目白坂」という記述を見つけました。

http://www.sekisuihouse.co.jp/company/data/current/document-369-datafi...

（20?21ページ参照）


資料によると、２００８年完成で、５０戸ということですが、「文京目白坂」ってどうこでしょう？完成２００８年ということでしたら、そろそろ販売が開始されていてもおかしくないはずですが、どなたかご存知ないでしょうか？

[111: 匿名さん]

>>104
国内では年間に100件ほど建築確認の審査請求がなされているという。
http://twitter.com/hidekih/status/671924746418651140

[112: マンション検討中さん]

早く出ないかな
規模も場所も良い

[113: 匿名さん]

まだ揉めるよ。文京区だから。

[114: 匿名さん]

>>112

>規模も場所も良い

場所がいいと言えるのはこのマンションが建たなければ。
緑地が減ってただの傾斜住宅地になってしまいます。

[115: マンコミュファンさん]

>>114 匿名さん

買うかどうかは別として反対してる人の方が嫌いだから良いマンション作って欲しい

[116: 匿名さん]

>>108
情報ありがとうございます。

当初の計画と比べて半分近く小さくして緑地を残すという譲歩までした積水の誠意に今度は地元がどう応えるかですね。

でもいかにも高そうな物件になっちゃいましたね〜

[117: 通りがかりさん]

緑地が残る保証はどこかにありますでしょうか？
その保証がなければ、「緑地を残すという譲歩」とは、言えないのではないかと…

[118: マンション検討中さん]

緑地を残すと確約することは、この物件の購入者にとっても価値のあることと思います。
周辺住民との10年超しの問題なのだから、ここで積水はきちんと片付けるべきでしょう。

[119: マンコミュファンさん]

周辺住民が口出すこと自体おかしいから

[120: 匿名さん]

まあ購入した人にとっては反対派のど真ん中に放り込まれるより、和解してニュートラルな状態で入居する方がいいに決まってる。

[121: 匿名さん]

不思議なのは、周辺住民からの疑義の中身を購入者がほとんど知らずに購入すること。
よほど営業のセールストークが上手いのかなあ。
ル・サンク事件でも、購入者が十分な情報を得ないで購入して、酷い状況になったと思ってる。

[122: マンコミュファンさん]

>>121 匿名さん

周辺住民こそ我欲の塊にしかみえない

[123: 匿名さん]

>>122
我欲ねぇ・・・。
でもルサンクではその主張が認められたんだけどね。
ここも傾斜地・擁壁・地下水脈やらの問題で建築確認がひっくり返らなければいいね。
同じ文京区だからそこが気になる。

[124: 匿名さん]

2009年の建築確認　　　　　　　今の計画
敷地面積　　7,524.93㎡　　　　　3,802.74㎡
建築面積　　4,163.44㎡　　　　　1,193.98㎡
延べ面積　　20,783.19㎡　　　　 6,735.39㎡
階数（高層棟）　地下4地上9　　　地下2地上8
階数（低層棟）　地下4地上4　　　
高さ　31.41m　　　　　　　　　　30.50m
戸数　132戸　　　　　　　　　　 68戸


敷地面積が約半分になっています。
おそらく旧目白坂側を敷地外にしたのだと思いますが、残りの土地はどうなるか知ってる方いますか？
第2期工事として積水がマンションを建てるのでしょうか。

売却処分で変なデベが変なマンションやミニ戸建てを建てたらイヤですね。

[125: マンコミュファンさん]

>>123 匿名さん

それは周辺住民が心配することじゃない

[126: 匿名さん]

もし仮に残った土地をどこかの三流デベにでも売った日には有無を言わさず変なものが建つだろうなあ...
ペンシル戸建て団地なんか建ったらなかなか壮観だろうな

[127: マンション検討中さん]

数字見ると、大きく共有部が削られてそうだな
ケチくさいマンションならもう辞めたら

[128: 匿名さん]

>>126はこの物件の購入者にとって重大な問題だね

[129: 匿名さん]

反対派の言う昭和３０年代の崖崩れってのが気になるね。
＜東京都　土砂災害危険箇所マップ＞　文京区索引図を見ると建設予定地下の神田川よりの崖に沿って危険区域の赤が塗られている急斜面がある。ここに擁壁を作って安全性を確保するのかな

[130: マンコミュファンさん]

周辺住民の代理人は
日置雅晴弁護士

[131: 匿名さん]

>>126
第1種低層住居専用地域で10ｍの高さ制限あるから、べらぼうな物は建たないと思うけどね。
こういう難ありの土地ってオープンハウスDVあたりが喜んで建てそうｗ
　

>>130
それマｊ？

[132: 匿名さん]

>>131
http://www.s-araki.com/O-NET-13.htm
に載っている

[133: 匿名さん]

>>132
ここの裁判は有名で、おそらく文京区が開発許可取り消しを争われた最初の事件。ルサンクより前に起きている。
その後、文京区の開発許可の審査基準は改訂され、厳しくなったことから考えると、ここの事件の頃は緩めであったために裁判が多発していたおそれがある。

23区では渋谷区に次いで文京区が行政訴訟が多いと聞いたことがある。

[134: 匿名さん]

逆にいえば、これだけ厳しい土地で建つ物件はそれなりにマトモと言う言い方もできるな。

相当擁壁や基礎をしっかりしないと実際危険な場所なので、足元をすくわれないように
作る方も相当な覚悟でしっかりしたものを作って来るんじゃないかな。

しかし、文京区内のマンション立地に戸建て長屋が増えて逆に木密化の更新や拡大が進んでいるので
頭がいたい問題だよね。

[135: 匿名さん]

厳しい土地で建てるにはマトモな物件でないといけない。
元々の「地下４階建て」の地下室マンションには無理がある。明建の企画かもしれないが、積水は無理な建築計画を強行しなかったということなのだろう。

[136: 匿名さん]

積水のマンションの崖下に張り付くように狭小戸建てが立ったら笑えますね。

文京区には昔からそんな戸建てがいっぱいありますから

[137: 匿名さん]

ル・サンク小石川の東隣（こんにゃくえんま周辺）とか

[138: マンション検討中さん]

>>124 >>135 地下４階地上９階建

それ当初の計画が無茶でしょ

[139: 匿名さん]

>>138
建築規制のあり方 マンションの建築確認取消判決を見て
http://blog.goo.ne.jp/bakkushougyou/e/2f3ecf82d7cffffd0d8d2306a557da78...

地下室マンションの問題はほんの一例です。このような建築規制を実質的に逸脱することがノウハウとされ、商品価値を高めるという現状は、都市計画法および建築基準法の基本的な見直しなしには、近隣住民との軋轢や紛争をこれからも発生させることになることを懸念します。

[140: 匿名さん]

>>135
積水といえば
http://twitter.com/gendai_biz/status/892852792833875968

大変ですね！

[141: 匿名さん]

地面師って初めて聞いた、2兆円企業だから大丈夫でしょーがね！
一つの事業部だと解散ものかも？

[142: 匿名さん]

>>140
欲張るから

社長と役員は退職金返上かな

[143: 匿名さん]

積水みたいな立派な企業を出し抜くとはまた凄い地面師がいたもんだね。

最近相次ぐ巨額の詐欺や強盗は背後に暴力団だけでなく海外のテロ支援国家がミサイル建造費稼ぎのために支援しているという憶測もあるね

[144: マンション検討中さん]

立派な企業は
地下４階 地上９階なんて計画を企てて
頓挫したりしないと思うよ

[145: 匿名さん]

>>144 マンション検討中さん
地下っていっても傾斜地だからGLから見りゃそうなるって話だろ？

[146: 匿名さん]

盛り土していたみたいだよ。

平成17年11月30日横浜地裁の判決以降、盛り土した地下室マンションへの規制が厳しくなっている。

[147: マンション検討中さん]

>>145
都内の分譲マンションの物件概要で
地下４階建てって見ることありますか？

見ないと思いますよ。文京区のような斜面地でも見ることないですよ。

計画に無理があったのだと思いますよ。

[148: 匿名さん]

でも坂の下から見ると窓もある、日当たりもいい。眼下に緑の河岸が広がる。
傾斜地に立つ物件の何が問題か >>147 のマンション検討中さんは説明できますか？

[149: マンション検討中さん]

傾斜地のマンションを問題と言っているのではありません。地下４階建てという、まず見ることのない計画に無理があるのだろうと言っています。
ルサンク小石川でさえ、地下２階建てとなってましたよ。

[150: 匿名さん]

>>149
傾斜地の範囲が広いからですよね
そこに鉄筋コンクリート造の建築物を作ることの何が問題なのか
前例ではなく、具体的に指摘してほしい。

確かに土盛りしてチートと言うのなら危険はわかるけど、自然の傾斜地でしょう？
マンションがあろうがなかろうが危険であり、擁壁を作る必要があるけれど
擁壁もまた建築物だと理解できますよね？

[151: 通りがかりさん]

擁壁は建築物ではない（建築基準法88条）

[152: 匿名さん]

一定の基準を当てはめるための法律上の定義ではね、でも人間が作る構造物ですよ。立派な建築物です。

[153: 匿名さん]

擁壁を建築物と言っている時点で法的センスが疑われますよ。それではこの物件は語れないでしょうね。この物件は周辺住民が徹底的に法廷闘争して来ているのです。

[154: 匿名さん]

でも法律でも地下4階だろうがなんだろうがGラインからの高さが基準内なら建つでしょ。現時点では坂の傾斜に沿って基準内の高さ以内で建てるなら適法でしょう。ここは最初の計画からして既に適法であることは法廷で決着が付いている。

それでもなおわざわざ判決から数年の冷却期間を置いてご近所さんの意見を受け入れることで今回はさらに小さくまとめたあたらしい物件を建てるわけだから訴訟云々はもうクリアしていることで、それを話題にしようというのではないよ。

むしろ崖が崖のままであることで崖崩れのリスクは決して減らないし、むしろ擁壁状に斜面を覆うようにマンションが建った方が安全ではないでしょうか（ただし強度がきちんとあることが前提です）

[155: 通りがかりさん]

> ここは最初の計画からして既に適法であることは法廷で決着が付いている

ん？最初の計画では建てられなくなっているよ。関係する規定が変わったのを知らないんだな。建築確認もすでに失効している。

[156: 匿名さん]

もちろんその後文京区も地下室に関する容積率の緩和の制限する条例を出したからね。結果的に適法ではなくなった。

思うんだけど、適法の範囲で建つマンション建設そのものを阻止するよりも条例を変える運動をするべきだと思うんだよな。

日本って国はルールの範囲でイノベーションを発揮しようとしても、横槍が入る。その時々の都合で英米法的であったり
大陸法的であったりする。多くはこの手の論法が既得権益の維持のために用いられるね。

[157: マンション検討中さん]

積水が、残りの敷地（元の計画の建築敷地で仕切り直した計画の建築敷地にはなっていない部分）の緑地を保証すれば、解決するのではないかなあ。
そのことは、この物件の購入者にとっての大きなメリットにもなる。

[158: 匿名さん]

>>157
そりゃ今度こそ建てないとまずいからそうなるとは思うんだけど

反対派のHPに昭和30年代に崖崩れを起こした土地と書いてある
保全するということはその崖はそのままになっちゃうんだね

どうなんだろう。危なくないのかな

[159: 匿名さん]

それって積水所有のまま現状放置ってこと？
民間企業として難しいのでは？　企業会計上の扱いとかね。
雑草刈り取りや崖崩れ管理責任の問題も残るし。

文京区に寄付して区の予算で緑地公園化するか、
そうでなければ土地転売でアグレッシブなデベに渡って低層地下付きマンションかな。

[160: 通りがかりさん]

数年の冷却期間を置いてご近所さんの意見を受け入れることで今回はさらに小さくまとめた・・・

と書かれているのも違ってると思うがね。もはや失効した建築確認で建てられない計画と比較しても意味がないのでは？
つまり、デベロッパーが譲歩して小さくまとめたという理解は、違ってる。

[161: 匿名さん]

誰が勝利したかという話にはあまり興味はないのでその辺の気持ちが汲み取れなかったことは申し訳ない。

目白坂計画時代の計画図を見ると道側と崖側の二棟構成だったが、敷地面積などから推測すると今回の関口計画は崖側の低層棟はおそらく断念し、目白坂計画の区域I高層棟・設備棟に相当する建造物を地上9階から８階に減らして建てるということだろうね。高さも少し下げているようだが、関口というアドレスの格にふさわしい高級物件として階高はかなり余裕を持って確保したのだろう。敷地レイアウトが当時を踏襲するならば、崖は残されるようだが、敷地面積が目白坂計画と比べて今回の関口計画は半分になっているところを見ると前回問題になった崖地の区域II低層棟の敷地は今回の分譲部分には含まれない可能性が高い。

第三者の目から見ると大きな譲歩だと思うが、何かそこに見えない悪意でも感じるのだろうか？

[162: 通りがかりさん]

崖地は元々土地の価値が低いのに、神奈川あたりで地下室マンションを企画した業者が都内でもと企んで失敗したケースと思ってる。

[163: 匿名さん]

実際のところ商売をしている人ならば法の定めの中で最大限の利潤を考えて仕事をする。利潤の得られない自己満足な仕事をする人も少数ながらいるが、企業としては続けられず、いつしか市場から退場していく。生存をかけた営みを人倫に反すると批判し時に人格すら貶める。しかし、そこに働く人は普通の勤め人であって、資産家でもなければ犯罪者でもない平凡な市井の一市民だ。

高額で取引されるような都心の高級住宅街に住み既得権益を持っている人には彼らの必死に生き延びようとしている姿が滑稽でしかないのだろう。

悪法といえども法には違いない。ならば法を改める運動をすればいい。

[164: 匿名さん]

ホリエモン潰しと同じ構図が、マンション反対運動には透けて見える。
ことに今回のような都心の高級住宅街ではなおさらのことだ。

ブルジョワジーが弱いプロレタリアートをひねり潰しているのとどう違うのか

[165: マンション検討中さん]

地下４階の計画が酷かったのでは？
その計画で建つと思って崖地を高値で仕入れた開発業者のミス。企画した者は既にいなくなっているのではないかな。

[166: 匿名さん]

酷いという言われ方、どうでしょう。

地下室マンションがとんでもないという人の住んでおられるお宅は果たして適法でしょうか？

二項道路に接道する戸建ての皆さんは、緊急車両の進入を阻んで助かるはずの病人を殺していませんか？
酷いですね

古い木造住宅で、木の外壁丸出しでまるで防火の備えにならないばかりか火を広げる助けをしてませんか？
酷いですね

斜線規制があるのに太陽熱温水器や太陽光発電パネル、物干し場がはみ出して隣の日照を妨げていませんか？
酷いですね

庭の手入れを怠って、庭木は伸び放題で秋には葉を落とし、夏には雑草が鬱蒼と茂って害虫がうじゃうじゃ。
酷いですね

まさかこういう酷いことをして近隣に迷惑をかけていませんよね、さぞやすばらしいお宅にお住まいなのでしょう。

[167: 匿名さん]

陽の当たる地下４階でもな・・・遠慮しておくよ

[168: 匿名さん]

販売始まらないのですか？

[169: 匿名さん]

周辺住民との調整もされてないと思われ
まだまだかかるよ
文京区だしね

[170: 匿名さん]

夏休み明けかな

[171: 匿名さん]

建築確認が失効しているから、工事も始められる状況でないよ。

[172: 匿名さん]

>>171
新しい建築確認がおりたから住民説明をしていると思うのだが。

[173: 匿名さん]

しかしもめている間に他のマンションが近所でどんどん竣工にこぎつけているというのに、ここまでやってもまだ建たないってことはもはや危険だとか自然環境の保全とかの理屈を通り越して単なる恨みつらみだけになっている気が...

[174: 匿名さん]

>>172
新しい建築確認が下りていたら確認済みの表示が必要（建築基準法第89条）。
建築確認は下りていないと推測される。

[175: 匿名さん]

１０年止まっているのだから、あと２・３年延びても驚かないよ。

[176: 匿名さん]

>>174
反対派のサイトに看板の写真が載ってましたよ。

敷地面積とかはそこから出てきた数字かと

さてさて長年の怨讐を超えて合意に至れるのか、反対派は今や積水という会社そのもの、当地のプロジェクトそのものを潰すのが目的となってしまったのか、興味はつきません。

[177: 通りがかりさん]

それは建築基準法89条の確認済みの表示ではないでしょう。文京区紛争予防条例に基づく建築計画のお知らせでしょう。
それらの区別もついていないとは。

[178: 匿名さん]

それって地元のご理解が得られたら貼りますよってことではないかと。
文京区のガイドラインを遵守して地元ときちんと向き合いますよと

積水って誠実な会社だね、感心した

[179: 匿名さん]

建築計画のお知らせは、地元の理解に全く関係なし。紛争中の計画でも出ているもの。勉強し直しておいで。

[180: 匿名さん]

株式会社明建は撤退したのですか？

[181: 匿名さん]

どこまでも悪意しか感じないんだねえ

[182: 通りがかりさん]

>>181 匿名さん

[183: 通りがかりさん]

積水ハウスのマンション 大阪でも どうかな？

[184: 通りがかりさん]

積水が地面師の被害に遭った事件についての情報
http://en-us.facebook.com/tokyufubai/posts/1621855037859893

[185: 匿名さん]

崖は残るようだし、どうも地下室マンションでもなくなりそうなのだが、まだ反対なのかな

[186: 通りがかりさん]

わかりにくい そんなところが 積水かな(^-^)

[187: 評判気になるさん]

ここはまだ建たないのかな。
南側が川なので日当たりや眺望も良いだろうし、この辺はアップダウンが多い場所だから眺望や日当たりが良い物件があって、港区あたりとはまたちょっと違った良さがある。

マンションになったら欲しいんだけど、ご近所に難がありそうなのがいかにも文京区(笑

[188: 匿名さん]

>>187

前が川？
どこかと間違ってない？

[189: 匿名さん]

（旧）目白坂の南側と思ってますよね。>>187 はずっと前から周辺住民を批判する書込みを繰り返していますね。

[190: 評判気になるさん]

反応早いね〜

目白新坂からずっと川の方に斜面になっているから眺めは悪くないと思うけどね。

地域のみなさん全員が反対しているからどうせ建たないんでしょ、ここ。

マンションが建たないような変な土地を買って損したと思ったら今度は地面師被害と
本当にかわいそうだよな。

そこで働いている普通の人たちの気持ちを思うと同情の涙が湧いてくる。

[191: 評判気になるさん]

悪の親玉だと思って言いたい放題しているようだが、

そこにも生きて生活している人がいる。

ささやかな人の人生がある

[192: 匿名さん]

欲張るからでしょ

[193: 通りがかりさん]

大儲けをしようと崖地を取得したんだろ。ささやかな人の人生というかね。

[194: 匿名さん]

[広告・宣伝目的の投稿のため、削除しました。管理担当]

[195: 匿名さん]

よく欲張るよね。

[196: マンション検討中さん]

この近所に住んでいる人みたいな資産も年収もないような勤め人を相手に何言ってんだか

[197: 匿名さん]

デベロッパーの役員は十分に高給取りだと思いますよ。
会社の舵取りしている人たちの責任でしょう。

[198: 買い替え検討中さん]

責任とか言うけど、違法なことでもしているのかな？

[199: 匿名さん]

当初の建築計画では建築基準法上
建てられなくなっているね。

[200: 買い替え検討中さん]

>当初の建築計画では建築基準法上
>建てられなくなっているね。

よくわからないんだが、それは不法行為ではないから誰かが取るべき責任と言うものもないんじゃないかな。

と言うより違法建築だが既存不適格だと開き直って地下室マンションが建っちゃったわけじゃないでしょ。大企業ってのは本当に誠意ある対応するもんだなと感心するよ。

[201: 買い替え検討中さん]

おそらく建築許可も周辺住民の理解が得られるような物件になるように調整してから持って来てくれと指導されているんじゃないかな。まだまだ話す姿勢を変えないところがすごいね、

早く帰りたくなるような、あったかい我が家を建てたいんだろうね。

[202: 匿名さん]

>>200
明建は建てる気があったのではないかな。
近いうちに不適合になる予定の建築計画を強行するリスクが大きいと、積水のほうは考えたのだろうね。リスク回避として当然のことをしたまでで、それを大企業としての誠意とかいうのはおかしいよ。

[203: 買い替え検討中さん]

非合法なものを建てるのを妄想するまでは自由でしょ

適法なものを設計し建築するのはむしろ当然で、それは憲法で保障された人権
だからどんどん建てちゃえばいいんだけど、

それでもなおちゃんとお話しを伺うというのは
大手っぽくて好きだな。

小さいところは事業規模が小さいから何が何でも建てないと潰れちゃうからな。
そんな余裕はないだろう

[204: 買い替え検討中さん]

レベルの高い大手が、華麗なデザインの高級物件建ててくれれば
それだけ地域の格が上がると思うんだけどな。

[205: 匿名さん]

こういうのに反対する人って、自分の家以外は公園にしろとか言いたいんじゃないか

[206: 匿名さん]

最初の計画が悪すぎるんだよ。
地下４階だろ。地下住戸には陽が入らないよ。

[207: 買い替え検討中さん]

今度の物件は前と明らかに違うはずだけどね

地元の発展のためには何が必要か冷静に考えたらいいと思う。

積水はまともな会社だから、信頼していいと思うよ

[208: 買い替え検討中さん]

どピンクで外壁を塗るとか多分ありえないから

積水ならね

[209: 通りがかりさん]

前と変えたから誠意があるとか書込みしている人がいるけどね。前が悪すぎて。それと比較してるのがおかしくて。

[210: 通りがかりさん]

> 積水はまともな会社だから
それなら10年越しでもめるような計画を立ててないよね。