グランドメゾン目白新坂

[購入検討中さん]

公式URL：http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/tyo/mejiroshinzaka/index.html

所在地 東京都文京区関口２丁目1番3
交通 東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅徒歩4分
構造・規模 鉄筋コンクリート造　地上8階地下2階建
総戸数 68戸(非分譲住戸1戸含）
完成予定 2020年11月下旬
入居予定 2020年12月下旬

売主：積水ハウス株式会社
施工会社：株式会社熊谷組
管理会社：積和不動産株式会社

文京区、新宿区および千代田区周辺で高級分譲マンションの購入を検討してるものですが、積水ハウスの「グランドメゾン」シリーズの評判ってどうなんでしょうか？
検索サイトで「グランドメゾン」「文京」で検索していたら積水ハウスのＩＲ資料が見つかり、分譲マンション計画のページに「ＧＭ文京目白坂」という記述を見つけました。

http://www.sekisuihouse.co.jp/company/data/current/document-369-datafi...

（20?21ページ参照）


資料によると、２００８年完成で、５０戸ということですが、「文京目白坂」ってどうこでしょう？完成２００８年ということでしたら、そろそろ販売が開始されていてもおかしくないはずですが、どなたかご存知ないでしょうか？

[1073: 匿名さん]

私は参考になりましたけど？
東西線が使えるかどうかや、坂がきついかどうかは重要な情報かと。

[1074: マンション検討中さん]

同じく近所に住んでいるものですが、目的地が東西線沿いであれば、早稲田駅、神楽坂駅までよく歩いていきますね。
目的地次第ですが、東西線意外と重宝しています。

[1075: ご近所さん]

歩こうと思えばどこでも歩けますけど…毎日はさずがに無理な距離なので普段使いは出来ませんね。

[1076: マンション検討中さん]

この駅は？
http://www.tokyometro.jp/station/zoshigaya/

[1077: 匿名さん]

江戸川橋から東西線沿線だと、
1．江戸川橋駅の入口からホームがけっこう遠い（なおかつ細かい段差が多い）
2．飯田橋駅での乗り換えがものすごく大変

なので雨や酷暑でない限り、私も歩いちゃいますね。

[1078: マンション検討中さん]

営業がひどい

[1079: 通りがかりさん]

このマンションは江戸川橋駅をご利用なら便利ですよ。

[1080: 名無しさん]

南側の土地の開発計画

どうなりました？

[1081: マンション検討中さん]

>>1080 名無しさん
南側は全く未定だそうですよ。マンションの模型を見ながら、ここに最大でこのくらいの高さの建物が建つ可能性があるみたいなことは言ってました。
それだけじゃ各部屋の日当たりがどのようになるのか分からず不親切だと思いました。
南側に最大限の建物を建てた時の日当たりシミュレーションを作ってほしいです。

[1082: マンション検討中さん]

日当たりのシミュレーションまで見せると日照が悪いことがバレて価格が下がるからじゃないと疑ってしまいます。

[1083: 匿名さん]

通常、シミュレーションはモデルルームのオープン時には用意されているものなのに、今の段階で提示されないというのは何かしらの意図を感じてしまいますね。準備する時間は充分にあったはずですから。

販売時期が早過ぎることや早期の抽選というのも含めて、ネガティブな条件に目を向けさせないよう時間を稼ぎ、できるだけ早く売ってしまおうという作戦なのかと思います。むしろ早めにオープンにするメリットの方が大きいと思うのですが、積水の考え方は違うのでしょうかね。

[1084: 匿名さん]

私も日照の件、実際の生活する上でとても気になったので営業の方に質問したのですが
はっきりと応えていただけなかったのと建築計画についての質問に関しては未定という点がとても気になりました。検討中の顧客ならあり得る疑問点、質問等は明確かつ確実にしておいた方が良いと思います。

[1085: 匿名さん]

とはいえ、購入検討者全員が南側計画の可能性を知ってるわけじゃない。
むしろ南側を懸念する人は全体から見れば少数派かも。
何も知らずに低層階を買って、後から騒動になったら鬱陶しいなぁ。

[1086: マンション検討中さん]

>>1085 匿名さん

うちは南側の件をこの掲示板で事前に知ってましたが、あちらから南側の話をしてきましたよ。他の営業がどういう対応をしているかは分かりませんが、さすがに南側の件を知らずに購入してしまうことはないのではないでしょうか。

[1087: マンション検討中さん]

南側の土地の方が地盤面が高いために問題が大きいです。

[1088: 通りがかりさん]

南側の土地は、他社に販売するはずです。

[1089: 通りがかりさん]

一度　目白新坂から目白坂まで　途中の階段を上られたら。

[1090: 匿名さん]

他社が建てるとすると配慮なく建てそうで心配です。

[1091: マンション検討中さん]

モデルルームに行ってきました。
とても感じの良い営業マンさんで、こちらから南側の土地のことを質問する前に、南側土地にもおそらく3階〜4階建ての建物が建つ前提で話をされていました。
おおよその予定価格を教えてもらいましたが、思っていたよりも安く、これは将来的に南側に建物が建って日照や眺望が悪くなる前提の価格だなと感じました。
マンションの仕様や設備は魅力的だと思うので、日照や眺望にこだわりがなく、南側に建つであろうマンションとのお見合い（低層階は見下ろされる感じ）が嫌でない方であれば、購入もありなのではないでしょうか。

[1092: 匿名さん]

少し安めだと注目を集めるでしょうね。

[1093: マンション検討中さん]

日照の問題に加えて、圧迫感とプライバシーの問題が大きいでしょうね。

南側も含めて開発許可を受けているようですし、積水が配慮した建物を建てるのがいいと思いますがね。他社に売るのはいかがなものかと思います。

[1094: マンション検討中さん]

プライバシー気になりますね。
上から見下ろされる形になりますから、モロ見えになる可能性もあります。
勿論配慮した建物になる可能性もありますが。
まぁあの位置を買う人達はそんなこと気にしない人が多そうですね。半地下だと湿気も凄そうですが。カビとかも心配になりますしね。

[1095: 匿名さん]

積水が南側計画を明確に公表しないのは近隣反対派が理由ではないでしょうか。

ここの反対派はかつて東京地裁まで積水と争っています。（結果は積水の勝訴）
当時反対派に付いたのは、文京区某所で建築確認取消大騒動になった「L」と同じH弁護士です。

反対派HPはここ10か月ほど更新がありませんが、
積水はイチャモンを付けられないように慎重に動いているのだと思います。
法務部門や顧問弁護士、許認可権者と相談しながら。


あくまでも個人的推測です。

[1096: マンション検討中さん]

近隣を理由にして
南側の開発計画を説明しないことを正当化しようとするのですか。
新手ですね。よく考えるものです。

積水が勝訴したのに建設が止まっていたのか理由を教えてください。

[1097: 匿名さん]

積水は顧客との訴訟が得意中の得意だからな。

[1098: 通りがかりさん]

積水は、北側と南側両方の開発許可を受けていますので、まず北側のマンションの販売を先行させてから　実際の工事では南側の建物を先　又は同時進行を計画しているのではないでしょうか。小学生の通学路である　あの狭い目白坂を建設のための接道としては使えないでしょうから。南側は低層住宅もしくは積水本体の賃貸住宅を建てたりと。将来的には、北側マンション購入者ともめそうですね。

[1099: 通りがかりさん]

北側マンション購入者も反対運動に巻き込まれる、というか、反対運動を起こす側になるかもしれませんね。

[1100: 匿名さん]

この地域では、機械式駐車場が無いマンションが多数です。平地駐車場は、南側建物の為の工事の名残り みたいですね。

[1101: 匿名さん]

＞あの狭い目白坂を建設のための接道としては使えないでしょうから

目白坂沿いにマンションがいくつも建ってますけど？

[1102: 匿名さん]

このスレッドは一度閉鎖したほうがいい。
尋常じゃない粘着ネガが張り付いてしまっている。

積水ハウスは管理者に対して断固たる措置を求めていいと思う。
一般の検討者にとっては迷惑でしかない。

[1103: 匿名さん]

偽計業務妨害容疑で発信者情報の開示を求めるべき。
信用毀損に対してはデベ側も強硬な姿勢を見せて欲しい。

[1104: 匿名さん]

たしかに、南側の土地について粘着されると、積水さんの営業的には困るんじゃないかな。

[1105: 匿名さん]

でも、南側のことは不安に思う方が多いのではないかなと思います。粘着という感覚はわかりませんが、情報交換の場としてこの掲示板で知ることができるのは、むしろ一般の者としては助かります。

[1106: 匿名さん]

>>1104 匿名さん

別にモデルルームで説明してるんだから困らないんじゃない？

[1107: 匿名さん]

この掲示板で議論になってるからモデルルームで説明するようになったと思うがね。そもそもそういう目的でこの掲示板は運用を始めたのでは？

[1108: 匿名さん]

当然、想定の範囲内でしょうね。
この程度の情報交換で粘着ネガとか業務妨害とか言ってしまうと、
逆に積水にとってもマイナスになると思います。

[1109: 匿名さん]

南側隣地を同じ開発業者が所有してたらどのように配慮して開発するのだろうと誰もが思うでしょうね。未定で押し通す姿勢の方がどうかと思います。

[1110: マンション掲示板さん]

目白新坂沿いでは、最後の素敵なマンションになるのではないですか。文京区でお住まいの方は検討されているのでは。但し、販売価格次第ですが。

[1111: マンション掲示板さん]

大手デベなら確りと相互に影響が出ないように２棟のマンションを建設して販売していると思いますが。セキスイが北側から販売を始めて南側はわかりませんというから検討者が不安になるのです。

[1112: 匿名さん]

その、2棟を同時に建てると近隣住民が騒ぐから時間を空けるんじゃ？
気になる人は高層や東寄りを選べばいいし、
西側低層はそれなりお安くなってるんだし、
騒ぐ意味がわからん。

[1113: 通りがかりさん]

近隣住民を理由にして説明のないことを正当化したい人がいるようで…

[1114: マンション掲示板さん]

1011さん　　目白坂沿いのマンションは、全て対面通行可能部分ではないですか。

[1115: 匿名さん]

この物件の「平均地盤面」がわかるかたおられますか？

[1116: 匿名さん]

>>1115
こりゃまた専門的な質問を…。

素人知識ですが、平均地盤面≓1階の床の高さ、と考えていいと思います。
HPのトップページの下の方に建物全体が見れる外観図があります。
8階建てなので上から8、7、6…と数えて、1階の部分が平均地盤面でしょう。

[1117: マンション検討中さん]

一種低層のマンションが好みですので、立地の良い南側の低層棟に期待しています。
当初の図面を見ると一団地認定の緩和規定をフルに適用したせいか、日影上も無理のある建物配置と
なっているようです。
新計画は北側棟に配慮し、日影規制は普通に守られ離隔は増える形となるでしょうね。
（但し平均GL＋１，５ｍの高さの日影時間ですので、北側棟の低層階では頭上の空論となりますが）
また近隣住民への配慮も怠るわけにはいきませんので、目白坂側もセットバックし、狭隘道路幅を広げ、
歩道上整備を行う、あとインペのように緑地コーナーを設けるとか緑化も充実しなければいけませんね。

近隣住民をも黙らせる、ヒルズ目白台のような地上４階建（地下不問）低層マンションが実現する日は
いつになるのか？妄想を膨らませています。

[1118: 匿名さん]

1117>> 「ヒルズ目白台」って、カテドラル教会の横にあるマンションのことですか？　あれは８階建ですが。

[1119: 匿名さん]

ヒルズ目白台は 場所が違うでしょ。

[1120: マンション検討中さん]

すみません、ヒルズ目白坂っでしたっけ？

[1121: マンション検討中さん]

本当に購入を考えてられんですか。7月の販売開始迄 そんなに時間が無いんです。

[1122: マンション検討中さん]

117 : 北側棟の低層階では　頭上の空論になります。　　低層棟はよくないんですか？

[1123: 匿名さん]

「よくないんですか？」
「買わない方がいいんですか？」
自分で判断できないのなら買わない方が良いと思います。

[1124: 通りがかりさん]

締めましただょね

[1125: 匿名さん]

独特の味を出していて、私は好きです。

[1126: マンション検討中さん]

南側に４階建ての建物が建つという問題がなぜか矮小化されているような気がします。
この低層棟の建築面積は北側棟のおよそ２倍はあるようですし、地盤面がハンパなく高いです。
北側棟が目白新坂の中腹よりは下側に位置するのに対して、低層棟は中腹より上に近いです。
その差は少なくとも3階分はあったりして？そうすると最初から日照や眺望に期待していない低層階
よりも、むしろ4階以上の高層階に影響があるのではないでしょうか？

低層棟に対面するのは建物の西半分くらいですが、その半分の住戸の多くは低層棟の下に沈む？
眺望と日照をフルに享受できるのはほぼ８階だけだったりして？

ちなみに
>>534に掲載していただいた旧計画図面がありますが、この計画に対しての日影図があるはずです。
新低層棟は旧計画より縮小されるとは思いますが、最悪のケースとして参考になると思います。

[1127: 匿名さん]

>>1126
その図は一団地認定を受けた元の計画。
なので周囲の土地に対する日影図はあったとしても、敷地内建物相互の日影図は公表されていないのでは？　もちろん社内的に計算はしたでしょうが。

今回北敷地と南側が完全に別敷地になるので、元計画と同じ大きさの建物は無理だと思います。
どの程度の建築物になるかは、高低差の大きい敷地なので我々素人には予測不能ですね。

[1128: マンション検討中さん]

連坦認定というのがありましてこれが一団地認定と同等であれば旧計画の低層棟低度の規模の建築は
可能になるのか？などと思ったりしていました。
また低層棟の平均GLをどこにとるかですが、敷地は意外とフラットなようでのでここに１２ｍの高さの
建物が建つのは間違いのないところでしょう。

あとは北側棟の住民の日照、プライバシーなど、どの程度配慮した計画となるのか？でしょうかね。

[1129: マンション検討中さん]

日影図ですが、旧計画での住民説明会で公開されているはずです。
ただ北側棟は高さ３５ｍでしたし、低層棟は一団地認定での最大ボリューム、最低離隔、最悪日影？
だったでしょうから今更デベは出したがらないでしょうね。

当時の日影図はあくまで最悪のケースとしてではありますが、参考になるのではないでしょうか？
デベがダメなら近隣住民が大事に保管していると思いますよ？

[1130: 匿名さん]

そんなに心配しなくても、完売したら見せてくれますよ。

[1131: 通りがかりさん]

いつものパターン(^-^)

[1132: 通りがかりさん]

1127さんから1129さん　。

[1133: 通りがかりさん]

マンション検討中で は無いでしょ。

[1134: 匿名さん]

ここの売値はいくらになるのでしょう？

[1135: マンション検討中さん]

MR行ってくれば？

[1136: 匿名さん]

西側部分の住戸が安いとしてもどうかなと思いますね

[1137: 通りがかりさん]

積水が、関わらなかった方が 良かったみたいですねー。

[1138: 通りがかりさん]

ここは、 目白新坂の一番下のマンションですね。

[1139: マンション検討中さん]

このマンションの近隣反対運動って大丈夫なんでしょうか。一部の方だけが反対しているのか、わかる方いらっしゃいますか。

[1140: 匿名さん]

複数の争訟になって約10年止まっていたはず。関係者は四方にいたと思います。

[1141: 匿名さん]

反対運動が盛り上がっているところは、現場周辺に横断幕が掲げてあったりしますけれど、ここはそれがありませんから、たいしたレベルではないと思いますね。

[1142: 匿名さん]

着工・分譲の今の時点で動いてないのですから、反対運動は終わったと考えていいのでは？

[1143: 匿名さん]

ルサンク小石川のMRでもたいしたことはないと言っていたセールスウーマンがいたな

[1144: マンション検討中さん]

「グランドメゾン目白新坂」に関しては、近隣住民の反対運動はないと認識しています。
一団地認定による旧計画には徹底した反対運動が行われたようですが、今回は北側高層棟だけの
建設ですから、そもそも争点がないのでしょう。

それにしても絶対高さ制限の３１ｍを守って計画されたのは良かったですね。
ルサンクの場合、近隣住民から絶対高さ制限を守れと指摘があったのに、絶対高さ制限施行前に
駆け込み建築した結果、完売したマンション取り壊しが不可避となってしまいました。
まあ現在判決待ちなようですが。

でも検討中さんとしては高さ３５ｍ地上１１階の旧計画で建てて欲しかったですね？

http://mejirozaka.com/index.htm

[1145: マンション検討中さん]

このタヌキ達は何処へ行ったのでしょうか？
椿山荘への引っ越しが無事に終わったのかな？

もしかするとなつかしくて「紅葉の杜」に戻ってくるかも？
要注意ですね。

[1146: 匿名さん]

>>1144 マンション検討中さん
絶対高さ制限の発効は2014年3月でしたが、2010年頃には検討案が出されていて案の通りに絶対高さ制限がかかってますから、ここの物件についてもすでに制限内で建てる状況だったと思いますよ。
ルサンク小石川のデベだけが行政からの指導に従わず絶対高さ制限を超えて建設を強行したという話です。

[1147: マンション検討中さん]

そうでしたか？でしたら積水はニッポーに比べて大変良心的なデベさんですね。

ルサンクがここと同様に長年塩漬けになっていたのは、一旦開発許可が
取り消されたこともあったようですが、他にも道路幅が狭いので中大型の
工事車両が通行できず、一通の逆走が必須だったというのも、工事を強行
できなかった理由の一つだったそうです。

その点このグランドメゾンに関しては、そのどちらも当てはまらなかった
ようですので、やはり積水はまともなデベさんなようですね？

[1148: マンション検討中さん]

反対派住民はこのHPは閉鎖するか、内容を変更した方がよろしいんではないでしょうか？

一種住専に計画されている低層棟はともかく、現在の物件には当てはまらない反対理由が
並んでいるようです。
ただタヌキ一家を追いだしてしまったのは事実なようですが、、検討するのにちょっと
引いてしまいますよね？

http://www.mejirozaka.com/message.htm

[1149: 通りがかりさん]

最近は、積水の息のかかった方の書き込みばかりですね(^-^)

[1150: 通りがかりさん]

積水は南側隣地の問題に確りと対応するべき

[1151: 通りがかりさん]

積水は、南側隣地の問題甘くみている。グラントメゾン目白新坂購入者も。

[1152: 通りがかりさん]

積水よりの　1148君　ちょつと言い過ぎではないですか。

[1153: 匿名さん]

>>1152 通りがかりさん

反対派の原住民嫌いだから積水に同情する

[1154: 通りがかりさん]

趣旨が違うでしょ(^-^)

[1155: 匿名さん]

>>1148
そこに書かれているような、
「地域全体が反対」
「他地域の活動とも連携している」
って、虚勢を張る方たちの常套句ですね。

具体的人数を示せないし、リンク先のテレ朝通りのHPは消滅してるし。
最新情報がアップできていない時点で、懸念するに値しない活動だと私は判断しています。

[1156: 匿名さん]

ここは悪くないと思うけどね

隣接する空き地に何か建つ可能性については留意するべきだと思うけど

[1157: 匿名さん]

隣接する空き地の方が南側で高い位置にあるのが心配なところ

[1158: マンコミュファンさん]

積水、ハウスメーカーとしては良いがデベとしては問題児かと、開発事業部を分社化して切り離した方がよい。

[1159: 匿名さん]

事実であったとしても名誉毀損って成り立つんじゃなかったっけ？

[1160: 通りがかりさん]

↑は事実だと指摘しているのですね

[1161: 匿名さん]

そもそもこの程度の情報交換が名誉棄損になることはあり得ないけれど、
仮になるとしたら、真実かどうかで免責されるかどうかが変わってくる（刑法230の2）。

しかしながら、名誉棄損とか法的措置とかの話を持ち出して、いかにも積水が客を訴える企業であるかのような印象を与えるのは業務妨害ではないかと思う。

[1162: 匿名さん]

欠点を指摘できないスレというのも珍しい。
よほど知られたくないことがあるということか？

[1163: 通りがかりさん]

1159 匿名さん の法律の理解度は理解不能です。

[1164: 匿名さん]

ここは縦、目白新坂側 横、目白坂側と高低差の有る立地です。マンション立地としては あまりいただけた土地ではないですね。

[1165: マンション検討中さん]

積水ももう少しうまくこの土地を開発できなかったんですかね。勿体ないなー。

[1166: 匿名さん]

グラントメゾン目白新坂だけの販売なら10年前でも昨日完売でしたでしょう。南側隣地購入が問題の始まりですね。

[1167: 匿名さん]

値段次第ではマンションギャラリーに行って検討したいけれど
マンションギャラリーに行かなければ値段がわからない
というジレンマ

[1168: 匿名さん]

この解放的なベランダはデザイン的にあまり好きではないですねー。

[1169: 匿名さん]

都心6区内の新築マンションで、平地駐車場のマンションてありました。あまり考えられませんね。

[1170: 匿名さん]

マンション購入検討者 南側隣地のリスクは あまり無いと思います。どんな価格なのか？

[1171: マンション検討中さん]

積水は南側隣地の低層棟を建てないことには全く採算が合いません。
今回のメゾン目白新坂の建蔽率と容積率を計算して見てください。
余裕があり過ぎですよね、ですので「紅葉の杜」や平置き駐車場の面積等は南側に１２ｍの高さの
建物を建てるため、また建蔽率、容積率、日影規制の緩和のために必要な空地として算定されることに
なるのでしょう。いわゆる連坦認定ですね。

いずれによ旧計画よりは縮小された計画なのは間違いのない処ですが、当然ことながら形はできている
はずですね。ダメ元の案、北側高層棟住民がなんとか許してくれる案などいくつかのプランを持って
いることも間違いのない処です。一体何年塩漬けにしたと思っているのですか？

積水がまともなデベか否かは南側低層棟の計画をいかに説明するかにかかっていると思います。

以上単なる素人の戯言でした。その内MR行ってみます。

[1172: 匿名さん]

南側にできる建物については、賭けですね。
安全策をとるのであれば、絶対に影響を受けない部屋か、あえて絶対に影響を受ける部屋を買うこと。
影響を受けるかどうか微妙な部屋はギャンブル性が高まりますが、反面、チャンスでもあります。
皆さんが同じ条件で検討するのがフェアだと思いますので、一部の人にだけこれ以上の情報開示をすることはやめていただきたいですね。