グランドメゾン目白新坂

[購入検討中さん]

公式URL：http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/tyo/mejiroshinzaka/index.html

所在地 東京都文京区関口２丁目1番3
交通 東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅徒歩4分
構造・規模 鉄筋コンクリート造　地上8階地下2階建
総戸数 68戸(非分譲住戸1戸含）
完成予定 2020年11月下旬
入居予定 2020年12月下旬

売主：積水ハウス株式会社
施工会社：株式会社熊谷組
管理会社：積和不動産株式会社

文京区、新宿区および千代田区周辺で高級分譲マンションの購入を検討してるものですが、積水ハウスの「グランドメゾン」シリーズの評判ってどうなんでしょうか？
検索サイトで「グランドメゾン」「文京」で検索していたら積水ハウスのＩＲ資料が見つかり、分譲マンション計画のページに「ＧＭ文京目白坂」という記述を見つけました。

http://www.sekisuihouse.co.jp/company/data/current/document-369-datafi...

（20?21ページ参照）


資料によると、２００８年完成で、５０戸ということですが、「文京目白坂」ってどうこでしょう？完成２００８年ということでしたら、そろそろ販売が開始されていてもおかしくないはずですが、どなたかご存知ないでしょうか？

[1001: 匿名さん]

許可がおりているなら、その申請書とか許可書？とかの書類が役所にあると思いますが、開示請求とかできないんですかね。

[1002: 匿名さん]

999 1000さんは 積水から 委託されてるんですね。

[1003: 匿名さん]

こんなところで、積水レベルの企業が委託するわけないでしょう。中小デベならそんな姑息なことをするかもしれませんが。

[1004: 匿名さん]

積水レベル（笑）

[1005: 匿名さん]

掲示板のチェックと印象操作のための書き込みはデベの重要なお仕事ですよ。

[1006: 匿名さん]

積水さんは、ハウスメーカーとしては有名ですが、マンション業者としては弱小でしょう。
マンションも建てかえやリフォームの契約と同じようなノリで売っているのではないでしょうか。

[1007: マンション検討中さん]

みんなこのマンションが大好きなのですね。
まぁ確かに積水さんの南側の話は不誠実ではありますが、モデルルームでその話自体はしているので、後は買う人の自己責任といえば自己責任なのでしょうね。

[1008: 匿名さん]

この規模の物件で、事前案内会が始まったばかりなのに、早くもレスが1000を超えていますからね。

[1009: 匿名さん]

懐かしい話ですが、40年前位は戸建といえば積水ハウスやミサワホームでした。近年では戸建の建て替えやリフォームの依頼が実際多いようで、地方ではまだまだ知る人がいるかも知れません。

都心の集合住宅の実績としては財閥及び商社系に代表される大手とはスケールを含め圧倒的な差があるので、今回のようなケースも積水ハウスでは戸建の顧客への対応程度の考え方にしか至らないのでしょうね。仕方がないでしょう。

[1010: 通りがかりさん]

止めましょう。目白新坂の一番下のマンション。良くて坪　350。マンションは、立地です。

[1011: 匿名さん]

大規模タワマンならばともかく、この規模のマンションで早くもレスが1000を越えてしまったのは驚き。

[1012: マンション検討中さん]

この掲示板を見て積水さんもニヤニヤしているでしょうね笑

[1013: 匿名さん]

1007＆1008さん
予想を裏切るようで申し訳ないんですけど、突っ込みどころのある物件なので飽きないのですー。あと実際書いてる人ものすごーーく少ないってこと、あなた知ってます？笑

[1014: マンション検討中さん]

>>1013
500件ぐらい匿名さんが書いてるんですか？笑
買わないマンションにこれだけ粘着出来るんだからあり得そうですよね笑笑

[1015: 通りがかりさん]

江戸川橋に近い感じのマンションです。坂上のカテドナルまでは、けつこう大変です。電動自転車なくしては生活できません。一住民。

[1016: 匿名さん]

1014さん
ニヤニヤしてもらえるんならもっと書きますよ。笑笑

[1017: マンション検討中さん]

1016
是非！でも南側以外のネタが不足してるので、もう少しネタが沢山あると嬉しいですねー。
南側だけだと食傷気味です笑笑

[1018: 匿名さん]

沖式だとこのマンションの平米単価は109万、坪で約360万となっている。
少しは上乗せしてくるだろうから、平均で坪350万を下回ることはなさそうかな。

[1019: 匿名さん]

>>1001 どんな図面があるのでしょうかね？

[1020: 匿名さん]

1017さん
この掲示板に書き込んでいる多くの方は真面目に検討されており、非常に良識的です。だからこそ南側の件は深刻な問題なのです。茶化すような書き込みは浮くだけで、皆さんは気にされていないと思います。

私も近隣在住の検討者のひとりです。現在の積水の対応では厳しいと判断していますので、変わらないようであれば候補から外すだけでそれ以上でもそれ以下でもありません。1016より

[1021: 匿名さん]

開発の許可を得るために何らかの申請書類が提出されているはずだけど、それって開示請求すれば見れるんじゃないの？

[1022: 匿名さん]

セキスイが示したらいいと思う。

[1023: マンション検討中さん]

1016さん
気にするか気にしないかはあなたが決めることではないと思いますよ。
真面目に検討している良識的な人は1016さんのようなら書き込みは快く思っていない可能性がありますよ。

積水の対応が変わることを期待するのであれば、モデルルームにで行って詳細を問い詰めるしかありませんよ。掲示板で騒いでても何も変わりませんよ。

[1024: 匿名さん]

＞この規模のマンションで早くもレスが1000を越えてしまったのは驚き

最初のレスは10年前ですけどね。

[1025: 名無しさん]

モデルルームに行かせたい人がいる

[1026: マンション検討中さん]

>>1025
買わない人は行かなくていいですよ。

[1027: マンション検討中さん]

>>1024 匿名さん

これよりはマシです
↓
http://twitter.com/emoyino/status/917900258834653184

[1028: 通りがかりさん]

10年間のコストを販売価格に転嫁するためには　建築コスト削る。だから　あのデザインのマンションになつたんですね。デザイン変更して欲しいです。

[1029: 検討者]

平均350なら大抽選会不可避ですわ

[1030: 通りがかりさん]

10年間のコストを回収するために　南側の土地に法令で認められる最大の建築物を建てるでしょうね。

[1031: 匿名さん]

>>961 通りがかりさん
んなわけあるか

[1032: 匿名さん]

>>1027 マンション検討中さん
連休明けに判決のようだね

[1033: 通りがかりさん]

１０３１さん　古いね

[1034: 通りがかりさん]

1029　噓つき。

[1035: 通りがかりさん]

地域の＊＊＊が集まる住まいですよ。無理してここ来なくてもいいですよ。
　。

[1036: 匿名さん]

安くは売らないよ、常識的に考えて

パンダ部屋があるだろうが、70平米超えてくれば確実に億はつけてくるだろう

江戸川橋徒歩４分というのは微妙で、不動産検索では3分以内と5分以内で刻まれているので、実質徒歩5分以内圏という評価になる。駅近の部類にはなるが江戸川橋自体があまり便利な地域ではないので、同価格帯の茗荷谷や後楽園周辺の駅近築浅中古との競合になるだろうね。

スペックが比較的高いリーマンショック前の物件との競合になるとなかなか苦戦すると思う。

[1037: 匿名さん]

南側の開発計画の問題がなければね

[1040: 匿名さん]

[No.1038～本レスまで、前向きな情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[1041: 匿名さん]

下がることあっても上がるでしょうか？

[1042: eマンションさん]

>>1038 通りがかりさん
近隣の評価高いマンションって例えばどこが挙げられますか？
もし売りに出てればそちらも含めて検討してみたいと思いまして。

[1043: 匿名さん]

ヒルズ関口とか評価が高いが、中古出ないでしょう、あそこは。

文京区ってのは物件が出ないので知名度は低いが知る人ぞ知るような感じの高級住宅街がある。この近辺もその類いだよね。

安くなるはずがない

[1044: eマンションさん]

小石川はどうです？

[1045: 名無しさん]

暖かくなって、神田川が臭すぎ！

[1046: 通りがかりさん]

伊豆の介護施設みたいな外観ですね。

[1047: 匿名さん]

そういう趣があるかもしれませんね。完成が楽しみです。

[1048: マンション検討中さん]

ここは交通の便はそこまでよくないですよね。どういう人が買うのでしょうか？
やはり車持ちの富裕層でしょうか？

[1049: 匿名さん]

主に有楽町線沿線で勤務している人ですよ。

[1050: 匿名さん]

富裕層は南側土地が空いたままになっていて何が建つかわからないようなところは避けると思いますよ。

[1051: マンション検討中さん]

学区は関口台町小学校になると思いますが、中学受験される方が多いと伺い、私立小には行かせず、近い関口台小学校に行かせようと考え中です。
皆さまは、いかがでしょうか？国立小学校(お茶の水、筑波、学芸竹早)も近いので、抽選次第になりますが、そちらもありとは思っております。

[1052: 匿名さん]

設備仕様の項目を見て思ったのは、本当に充実していることです。
キッチンやバスルームなどの設備は生活をするうえで重要になります。
これだけ充実しているのなら、生活するうえで問題はないと思いました。
普通に生活をした場合に光熱費がどれぐらいになるかが気になったのですが、どうでしょうか。

[1053: 匿名さん]

それなら茗荷谷駅周辺にしたら？

[1054: マンション検討中さん]

受験するなら茗荷谷は駅前にSAPIXもありますからねー。

[1055: 匿名さん]

設備を絶賛している人はこれまでどこの物件を検討していたんだろう

[1056: マンション検討中さん]

ここの営業ちょっと感じが悪かったな。
若い営業だったけど、予算オーバーだとわかると、見下してくる感じがあったわ。
営業がこれだと、南側の対応が不誠実なのもしょうがないですね。

[1057: マンション検討中さん]

>>1056 マンション検討中さん

うちは中年くらいの方にご案内していただいて、階数によっては完全に予算オーバーですが見下してくる感じはありませんでしたよ。

こういうのは物件のタイミング含めて、本当に運というかご縁ですよね。今まで大手デベのマンションを色々見に行きましたが、一番感じが良かったのは旭化成の人でした。

[1058: 匿名さん]

南側土地は大きな問題です。誠実な業者なら開発計画を明らかにするはずです。ここの対応は誠実さに欠けます。

[1059: 匿名さん]

1055さんの書き込みが、一番注意すべきだと思います。

[1060: ご近所さん]

１０５１さんへ：　関口台町小のお子さんは大半が受験されます（とはいえトップ校に合格するのはごく一部）。国立付属小へ行くと、そのまま高校まで行ける可能性も高い一方、国立付属小出身者（内部生）で一流大学まで進めるのはこれまた少数派。なぜなら国立付属高校から一流大学へ行くのは、多くが中学や高校から入ってきたお子さん（外部生）だからです。
したがって、区立小へ行こうが、国立付属小へ行こうが、一流大学へお子さんを進ませたいと思うのであれば、小学校のうちから塾へ行かせてガツガツ勉強させねばならない、ということです。断じて、「国立付属小合格　＝　一流大学への切符get」、ではありません。

[1061: 匿名さん]

公立校に入学して、受験するのが当たり前みたいに思っている親が多いのが一番困る。文京区でも公立校は公立校。子供の教育環境を充実させたいのなら私学に行ってほしい。

[1062: 匿名さん]

1060さん お子さんをどこの大学に入れるかが、貴女の 自己満足なんですね。このサイトでは 違和感があります。

[1063: 通りがかりさん]

１０６１さん　ず-と東京でお住まいの方なら、お考え違いでは　ありませんか。

[1064: 匿名さん]

１０６１です。関台出身で近所に住んでいます。

最初から受験させる気でいる親は、先生や同級生に求めるものが高くなりやすい傾向にあると思います。トラブルの原因になりやすいですね。
確かに受験する生徒も多いですが、大半ではないですよ。音羽中に行く生徒も多いです。公立校はいろいろな立場の人がいるから、勉強させたいのなら私学が良いのでは？と思っただけです。

[1065: 匿名さん]

申し訳ないのですが、そのような話題はどこかよそでお願いできませんか？

[1066: 匿名さん]

1051です。
大学進学を見据えた場合、国立小に行けたとしても大きなアドバンテージにならないのですね。それなら、近い関台が良さそうですが、私立小も少し検討してみます。

仰る通り、SAPIXも近い茗荷谷が理想ですね。ただ、坂ばかりで丸ノ内線のみなので個人的に東西線も使えるこちらの方がいいと思ってます。

[1067: 匿名さん]

貴女たちの子供の進路なんて誰も興味ないし、本題から逸脱させているとは思わないのか。自己中も甚だしい。
そんな判断も出来ない幼稚な大人が住人にいたらと思うとゾッとします。

[1068: 通りがかりさん]

東西線？
以前近くに住んでいましたが遠くて全く使えませんでしたねー。笑

結局茗荷谷に越したんですが、環境も格段に良いし何しろ住民の質が良いです。坂がきついのは小日向の方で、播磨坂や湯立坂は緩やかですよ。

[1069: ご近所さん]

近所に住んでいるものですが、東西線の神楽坂とか早稲田は時々使います。
有楽町線が不通の際とか、あるいは日本橋周辺で飲んだ帰りに神楽坂で降りて散歩がてらゆっくり帰るのも良いものです。
要はその人のライフスタイルに依るのではないでしょうか。

[1070: 匿名さん]

小石川がいいのでは？
SAPIXのほか啓明舎もある。

[1071: 通りがかりさん]

1068さん　それが何なんですか。我が選択に満足したいだけの書き込みなら　意味がありませんね。

[1072: 通りがかりさん]

ここは関口台の高台マンションではないので、伊藤忠の江戸川橋すぐの洒落たマンションと比較検討すべきです。

[1073: 匿名さん]

私は参考になりましたけど？
東西線が使えるかどうかや、坂がきついかどうかは重要な情報かと。

[1074: マンション検討中さん]

同じく近所に住んでいるものですが、目的地が東西線沿いであれば、早稲田駅、神楽坂駅までよく歩いていきますね。
目的地次第ですが、東西線意外と重宝しています。

[1075: ご近所さん]

歩こうと思えばどこでも歩けますけど…毎日はさずがに無理な距離なので普段使いは出来ませんね。

[1076: マンション検討中さん]

この駅は？
http://www.tokyometro.jp/station/zoshigaya/

[1077: 匿名さん]

江戸川橋から東西線沿線だと、
1．江戸川橋駅の入口からホームがけっこう遠い（なおかつ細かい段差が多い）
2．飯田橋駅での乗り換えがものすごく大変

なので雨や酷暑でない限り、私も歩いちゃいますね。

[1078: マンション検討中さん]

営業がひどい

[1079: 通りがかりさん]

このマンションは江戸川橋駅をご利用なら便利ですよ。

[1080: 名無しさん]

南側の土地の開発計画

どうなりました？

[1081: マンション検討中さん]

>>1080 名無しさん
南側は全く未定だそうですよ。マンションの模型を見ながら、ここに最大でこのくらいの高さの建物が建つ可能性があるみたいなことは言ってました。
それだけじゃ各部屋の日当たりがどのようになるのか分からず不親切だと思いました。
南側に最大限の建物を建てた時の日当たりシミュレーションを作ってほしいです。

[1082: マンション検討中さん]

日当たりのシミュレーションまで見せると日照が悪いことがバレて価格が下がるからじゃないと疑ってしまいます。

[1083: 匿名さん]

通常、シミュレーションはモデルルームのオープン時には用意されているものなのに、今の段階で提示されないというのは何かしらの意図を感じてしまいますね。準備する時間は充分にあったはずですから。

販売時期が早過ぎることや早期の抽選というのも含めて、ネガティブな条件に目を向けさせないよう時間を稼ぎ、できるだけ早く売ってしまおうという作戦なのかと思います。むしろ早めにオープンにするメリットの方が大きいと思うのですが、積水の考え方は違うのでしょうかね。

[1084: 匿名さん]

私も日照の件、実際の生活する上でとても気になったので営業の方に質問したのですが
はっきりと応えていただけなかったのと建築計画についての質問に関しては未定という点がとても気になりました。検討中の顧客ならあり得る疑問点、質問等は明確かつ確実にしておいた方が良いと思います。

[1085: 匿名さん]

とはいえ、購入検討者全員が南側計画の可能性を知ってるわけじゃない。
むしろ南側を懸念する人は全体から見れば少数派かも。
何も知らずに低層階を買って、後から騒動になったら鬱陶しいなぁ。

[1086: マンション検討中さん]

>>1085 匿名さん

うちは南側の件をこの掲示板で事前に知ってましたが、あちらから南側の話をしてきましたよ。他の営業がどういう対応をしているかは分かりませんが、さすがに南側の件を知らずに購入してしまうことはないのではないでしょうか。

[1087: マンション検討中さん]

南側の土地の方が地盤面が高いために問題が大きいです。

[1088: 通りがかりさん]

南側の土地は、他社に販売するはずです。

[1089: 通りがかりさん]

一度　目白新坂から目白坂まで　途中の階段を上られたら。

[1090: 匿名さん]

他社が建てるとすると配慮なく建てそうで心配です。

[1091: マンション検討中さん]

モデルルームに行ってきました。
とても感じの良い営業マンさんで、こちらから南側の土地のことを質問する前に、南側土地にもおそらく3階〜4階建ての建物が建つ前提で話をされていました。
おおよその予定価格を教えてもらいましたが、思っていたよりも安く、これは将来的に南側に建物が建って日照や眺望が悪くなる前提の価格だなと感じました。
マンションの仕様や設備は魅力的だと思うので、日照や眺望にこだわりがなく、南側に建つであろうマンションとのお見合い（低層階は見下ろされる感じ）が嫌でない方であれば、購入もありなのではないでしょうか。

[1092: 匿名さん]

少し安めだと注目を集めるでしょうね。

[1093: マンション検討中さん]

日照の問題に加えて、圧迫感とプライバシーの問題が大きいでしょうね。

南側も含めて開発許可を受けているようですし、積水が配慮した建物を建てるのがいいと思いますがね。他社に売るのはいかがなものかと思います。

[1094: マンション検討中さん]

プライバシー気になりますね。
上から見下ろされる形になりますから、モロ見えになる可能性もあります。
勿論配慮した建物になる可能性もありますが。
まぁあの位置を買う人達はそんなこと気にしない人が多そうですね。半地下だと湿気も凄そうですが。カビとかも心配になりますしね。

[1095: 匿名さん]

積水が南側計画を明確に公表しないのは近隣反対派が理由ではないでしょうか。

ここの反対派はかつて東京地裁まで積水と争っています。（結果は積水の勝訴）
当時反対派に付いたのは、文京区某所で建築確認取消大騒動になった「L」と同じH弁護士です。

反対派HPはここ10か月ほど更新がありませんが、
積水はイチャモンを付けられないように慎重に動いているのだと思います。
法務部門や顧問弁護士、許認可権者と相談しながら。


あくまでも個人的推測です。

[1096: マンション検討中さん]

近隣を理由にして
南側の開発計画を説明しないことを正当化しようとするのですか。
新手ですね。よく考えるものです。

積水が勝訴したのに建設が止まっていたのか理由を教えてください。

[1097: 匿名さん]

積水は顧客との訴訟が得意中の得意だからな。

[1098: 通りがかりさん]

積水は、北側と南側両方の開発許可を受けていますので、まず北側のマンションの販売を先行させてから　実際の工事では南側の建物を先　又は同時進行を計画しているのではないでしょうか。小学生の通学路である　あの狭い目白坂を建設のための接道としては使えないでしょうから。南側は低層住宅もしくは積水本体の賃貸住宅を建てたりと。将来的には、北側マンション購入者ともめそうですね。

[1099: 通りがかりさん]

北側マンション購入者も反対運動に巻き込まれる、というか、反対運動を起こす側になるかもしれませんね。

[1100: 匿名さん]

この地域では、機械式駐車場が無いマンションが多数です。平地駐車場は、南側建物の為の工事の名残り みたいですね。