グランドメゾン目白新坂

[購入検討中さん]

公式URL：http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/tyo/mejiroshinzaka/index.html

所在地 東京都文京区関口２丁目1番3
交通 東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅徒歩4分
構造・規模 鉄筋コンクリート造　地上8階地下2階建
総戸数 68戸(非分譲住戸1戸含）
完成予定 2020年11月下旬
入居予定 2020年12月下旬

売主：積水ハウス株式会社
施工会社：株式会社熊谷組
管理会社：積和不動産株式会社

文京区、新宿区および千代田区周辺で高級分譲マンションの購入を検討してるものですが、積水ハウスの「グランドメゾン」シリーズの評判ってどうなんでしょうか？
検索サイトで「グランドメゾン」「文京」で検索していたら積水ハウスのＩＲ資料が見つかり、分譲マンション計画のページに「ＧＭ文京目白坂」という記述を見つけました。

http://www.sekisuihouse.co.jp/company/data/current/document-369-datafi...

（20?21ページ参照）


資料によると、２００８年完成で、５０戸ということですが、「文京目白坂」ってどうこでしょう？完成２００８年ということでしたら、そろそろ販売が開始されていてもおかしくないはずですが、どなたかご存知ないでしょうか？

[1253: 匿名さん]

たしかに「建蔽率２８％、容積率１７７％」なんて、マンションはおろか、今や都内の一戸建でもありませんね。

[1254: 名無しさん]

数値は立派だけど、それに見合ったグレードじゃないからなぁ…

[1255: 匿名さん]

沖式の単価をみると、グレード的にも問題ないと思いますけど？

[1256: 匿名さん]

沖式新築時価というのは、立地、売主、総戸数などのマンション概要データと近隣事例を元に算出している新築マンション価格の推定値です。 そのマンションの全住戸を平均した適正価格を推定しており、売出し価格が適正かどうか、妥当性を判断するための基準にもなります。

ですから、109万円／平米という数字は低くむしろこの辺りの相場が正しく反映された結果となっており、グレードに問題がないと言える数字ではありません。

[1257: 匿名さん]

問題ないと言ったのは、この程度の仕様（グレード）でも、この辺りの相場（沖式）には十分見合っているので問題ないという趣旨です。

[1258: 匿名さん]

今や、郊外でも109万円/m2なんてあたりまえの時代ですから、本当に109万円/m2で売り出されたら、かなりお買い得と言えるでしょうね。

[1259: 匿名さん]

私の感覚でも、新築時はもう少し高く売れるかな、という印象です。
適正相場よりも高く分譲できる地域、ということですから、
購入者目線からすると割高ということなのかもしれません。
リセールに関しては平米109万を想定しておく必要がありますが、
自分の経済状況に照らして吸収可能な範囲なら困らないでしょう。

[1260: マンション検討中さん]

「南側一帯に、建物の高さや用途に最も厳しい制限が設けられた第一種低層住居専用地域が
広がっているため、高い建物が建つなどの心配がなく、永住の地としての価値を高めています。」

HPに謳っているので、南側建物は高さ１０ｍとして置きたかったようですね？積水さん。

[1261: 通りがかりさん]

沖式の 109万円/m2 ここが判断の基準ですね。オ－バ－ないかな。
　

[1262: 匿名さん]

>>1260 マンション検討中さん

南側一帯の土地の方が地盤が高いことを書かないでいいのですかね？

消費者が誤認する広告になっていないか気になります。

[1263: マンション検討中さん]

>>1262: 匿名さん
このスレでも南側の地盤が高いことが全然イメージできていない方がいるようですね。
一応HPに立体的なイメージイラストが載っているのでわかる人にはわかるのですが。

やはり積水としては南側の隣地の地盤が相当に高いことや、そこに最大で高さ１２ｍ
の巨大な建物が建つことをイメージして欲しくないのでしょう。
旧計画の図面が掲載されたり、南側低層棟の高さは１２ｍだとかとスレされると、即
あの手この手の「もみ消し」レスが凄かったですからね。

[1264: 通りがかりさん]

不動産公正競争規約に抵触するのでは？

東京都不動産業課にたずねてみるといいと思います。

[1265: マンション検討中さん]

1264さん いつもの書き込みですね。
もういいです。

[1266: 匿名さん]

南側の土地の方が高い位置にあるという追記をすればいい話だと思う

[1267: マンション検討中さん]

南側低層棟は１２ｍの地上４階ではなく、普通に１０ｍの３階が建つ可能性の方が高い
のではないですかね？
都の認定基準が厳しく無理して４階建てとする意味がないということも考えられます。
敷地が変形ということもありますし。

小日向でいまだ販売中のパークホームズの場合は敷地が約４２２２㎡とここより広く、
形も矩形に近いのですが、当然のことのように３階ですね。
もっとも小日向では住民が強いので、とても４階建ては言い出せない雰囲気ですが。

ここでももし４階が計画されたら近隣住民と管理組合が組んで建設計画を阻止すれば
いいのではないかと思ったりしています？

[1268: 匿名さん]

10メートルも12メートルもたいして変わらない。
12メートルだと思っておけば間違いない。

[1269: マンション検討中さん]

そう言えばヒルズ目白坂も地上３階地下１階です。
１２ｍか１０ｍか？たかが２ｍされど２ｍ。

[1270: 通りがかりさん]

地上３階建か地上４階建かの違いでは？

[1271: マンション掲示板さん]

ヒルズは 坂上で ここは坂途中の高低差のある敷地ですよ。あまり期待しない方がいいかなぁと思います。

[1272: 匿名さん]

公開されている間取りが増えましたが、
子ども2人を育てるには少々厳しいですね。
完全な個室を与えられるのは最上階のプランだけ。

1階のお部屋は北向きでかなり厳しい居住環境のように思えます。