グランドヒルズ三軒茶屋 HILL TOP GARDEN 【Part3】

[匿名さん]

まだまだ販売は続くようなので、引き続き、情報交換をお願いします。

前スレ
Part1　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44494/
Part2　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44415/

公式HP：
http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/sangenjaya/

物件データ：
所在地：東京都世田谷区太子堂3丁目12-1（地番）、東京都世田谷区太子堂3-37-1（住居表示）
交通：東急田園都市線 「三軒茶屋」駅 徒歩10分
　　　小田急小田原線 「下北沢」駅 徒歩16分
　　　京王井の頭線 「池ノ上」駅 徒歩12分
価格：7100万円-3億300万円
間取：2LDK・3LDK
面積：62.85平米-146.12平米


[スムログ 関連記事]
【三軒茶屋界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.3】
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「住まいの予算1億円あったら、何を買う？」考えてみた
https://www.sumu-log.com/archives/9423/

[759: 申込予定さん]

やはり浜田山は隠居用なんですかね
一応見に行きましたが、管修費の高さにやめました。
他の棟やコの字配棟のせいで離隔の狭さからか暗いなぁーって感じでしたが、ここ三茶は外地向いてても明るいしサッシュが大きくてバルコニーも広くて全然良いと思いましたよ！
やはり、ブランドとか言っても住みやすく気持ち良い物件じゃないと嫌だなと実感できたので決めました。

[760: 匿名]

ここもようやく本格値引が始まりましたね。

[761: 物件比較中さん]

値引きどんな感じですか？

[762: 入居済み住民さん]

どのくらいの値引きが始まったのでしょう？私が購入したころも値引きは多少していたようですが・・・。
入居者としては少し気になりますね。渋谷へのバスが頻繁に走っていて、通勤には非常に便利だと思っています。淡島通りをはさんだマンション前の一階が空いている家？があるのですがコンビニかピーコックあたりのスーパが入ればな、って思っています。
西側上層階にすんでいますが、最近はドンドン入居されてますね。値引きが結構始まったのではないかなと思ってました。

[763: ７５７]

>759さん

隠居用というより、あくまで個人的な倫理観の問題ですね。
散々話題になっているので、これ以上は申しませんが。

通勤に関しては、以前住んでいた都心部よりは多少不便には感じますが、
連れ合いは「これぐらいの方が住居らしく落ち着く」と言います。
どちらかと言えば利便性は高い環境でしょうし、雨や夜の帰宅の際もバス停が目の前というのが
安心できるようです。

とは言え、高額棟はもうひと頑張りしないと簡単には捌けないのではないでしょうか。
販促用の看板やのぼりの類も、このクラスの物件を検討する層からは品がないと見えてしまい、
逆効果のような気もするのですが。

[764: 西]

西向き高層と高額棟はそれほど価格に大差ないこと考えるとどちらがよいですかね？
値引きは他社の値引きと比較するとあまり期待がもてなく非常に残念でしたが。

[765: 日当たり]

マンションは日当たり大切です。よってC棟以外。でもここの西向きはやや南よりなのがよいですが。

[766: 値引き]

諸経費分くらいでしょうか？

[767: 匿名さん]

▲２割

[768: ２割]

一億→８千万　これはない。
高額物件なら可能性あり？

[769: なぜ]

一億→８千万は無し？

[770: なし]

一億以下の物件はほとんどないからこの価格帯はそんな下げなくても売れるっしょ。

[771: 匿名さん]

値引き契約は一般的に
他言しないようにクチドメされるから、
真偽を掲示板で聞いても無駄。

[772: ５％]

１億以下の場合は。これ真実。高額棟はわかりません。

[773: ５％]

私の時より下げ幅増えてるかも。
やっぱ売れないのね。

[774: ５％]

私の時より下げ幅増えてるかも。
やっぱ売れないのね。

[775: 一億以下]

残り何戸？

[776: 住人]

私も５％＋経費で７～８％でクチドメもされませんでした。５％で下げ幅増えてるかもということはほぼ定価で買った人もいるですね。残りあと数戸です。住んで見れば納得しましたが個人的にはこのご時勢この程度の値引きで一億以下の価格帯だけとはいえよくここまで売れたと思いますが。 高額物件は更に値引きの雰囲気はありましたよ。そうでないとなかなか完売は難しいでしょう。私もいきたかったのですが予算不足でした。

[777: 匿名さん]

▲７～８％ということは、９千万が８千３百万になるということですね。
時期は、今年の春先頃でしょうね。
８千３百万でも坪単価は非常に高くなるので、転売する際には相当の覚悟が必要ですね。

[778: 住居人]

このレベルの物件を購入する人は当然それなりの覚悟をしている人か余程余裕がある人かですよ。しかも一度ここに住んでしまったらあまりの居心地の良さに永住かなーと皆さん考えるのでは。投資目的で購入する人はいないでしょうが余程の事情で転売せざるをえない人は今後でてくるんでしょうが。春にはもう値引きしてたんですね。私は購入時に値引きするようなレベルの物件でないと値引き交渉を煙たがれましたが。そんな私でも高額物件は１割くらいは軽く引いてあげてもいいんではと思います。（先住者には怒られてしまいますが）検討者の方々もおそらくMRで魅せられて後はお金との葛藤でしょうから少々住友も考えてあげたらとも思うし、かりに奮発して購入しても後悔はない物件と思いますが。

[779: 奮発？]

奮発してでもお金をだせない人の方が世の中圧倒的に多い。A,B棟に住んでみたい。。。。

[780: 一億以下]

の部屋しか埋まってない現状で、余程お金に余裕がある人たちが多く居住しているとは考えにくい。
また、８千万や一億数千万の部屋が複数中古に出ている現状で、投資目的の購入者は少ないとは言いがたいと思う。

[781: 住居人２]

私もお金には余裕がある方とおもいますが周りを見渡しても裕福な方が多いですよこのマンション。買える人だけが買えるセレブなマンションだが高くて販売苦戦中のマンションでいいじゃないですか。これ以上増えてゴミゴミするなら売れなくて今くらいが私見ですが丁度良いです。

[782: ご近所さん]

ちゃっちいのぼりとでかい看板はもう無くなりましたか？早く無くなるといいですね。

[783: 匿名さん]

無くなるには、数年かかるでしょう。

[784: 入居済み住民さん]

最近は引越しも多くて、それなりに捌けてはいるのでしょうが、まだＡＢ棟の完売には遠いでしょう。
あの無粋なのぼりや看板で物件に興味を持ったのか、最近のご購入者に聞いてみたいです。

さておき、今日から恒例のツリー登場ですね。
昨年は大きなツリーで何だかうれしくなりました。今年の飾りつけも楽しみです。

コンシェルジュや警備員のおじ様方もしっかりしており、愛想よくこまごました仕事をこなしてくれます。
いずれは手放すことも考えているのですが、住み心地は良いので、確かに永住を考えたくもなりますね。

[785: 検討中さん]

転売時に損出ませんか？

[786: 匿名さん]

坪五十から百万位の損は覚悟してます。

[787: 笑]

↑きたきた、当然プラスになるとは思ってませんがね。

[788: 匿名さん]

マイナス覚悟？

[789: 匿名さん]

一億以下を買う人は、大きな含み損かかえる余裕はないと思う。
含み損から目を背けてるだけか、本当に裕福な人が多いのか。

[790: 匿名さん]

＞含み損から目を背けてるだけか

昨年前の3年くらいが、例外的でしょう
新築マンションを買って入居したら、その瞬間から中古マンション
１０％以上値下がりするのは当然でしょう。
含み損が多少少ないのは、低層階かな。

[791: 匿名さん]

中古になって１０％ダウンなら許容範囲でしょうが、２０％はやられるのでは？
確かに、低層階は比較的ダウン幅が少ないと思います。

[792: マスタービュー]

ここより売れ始めたな。

[793: ?]

今は向こうよりこちらの方が売り上げのびてますよ。しかしまだ在庫数（戸数が元々違うけど）はこっちですね。

[794: ？]

ここ、値引き幅どのくらい？

[795: ？？]

希望は2割でしょうが現実は今までのスレを読んで頂ければ。しかし住人には未だに値引きなしと思っている人もいます。よって少々の値引きすら不快に思われる方は当然いらっしゃいますので穏やかに。（値引きはしないということで購入した方もいるのでしょう。）

[796: 匿名さん]

情報化社会ですから、値引き額は漏れますよ。仕方ありません。

定価で買う選択もありますが、同時に値引きリスクも抱えてしまうのです。

ここは、言わずもがなでしょうか。

[797: 匿名さん]

私の時は、値引き一桁台でした。
一億台の部屋が、二割・三割値引かれる日が来るのでしょうか？
デフレですから、避けられないような気はします。
皆さん、どうお考えですか？

[798: 匿名さん]

ここやマスタービューなどあれだけ前評判よく、竣工後も誰がMR見にいっても素晴らしい物件ですら売れ残る時代です。即日完売するような物件にあたるのはレアですから今のマンション購入戦略は１；ブランドきにせずとにかく坪単価の安いマンションにとびつく２；ここのような売れ残り高級マンションを値引きしてもらうの２つしかないのでは。１ならリスク軽減になるし、２なら先住民より含み損幅が低く値引きの分だけお得です（この物件の価格帯なら少々の値引きでも高級車１台買えますから）。値引に関してはここの１億前半台の物件が２、３割引だと１億きりますから一億以下の物件が殆どないことを考えるとそこまでは厳しいでしょうし、ここの高級棟の先住者が黙ってはないでしょう。スミフも値引きのおとしどころが難しいんでしょうかね。そもそも３１０世帯の半分近くが億ションなんて完全な戦略ミスですし私見ではこれでもよく売れたほうだと思います。

[800: 匿名さん]

一億以下だからと言って焦って飛びついたのは、私見ですが、投資採算の観点からは誤りだったと考えます。
これから建つこのエリアの物件の坪単価とかなりかけ離れてますし、永住するからと言っても、含み損はやはり気になります。
一億以下のお部屋は、それなりに無理して買われた方が多いと思いますので、なおさらです。

[801: 匿名さん]

販売後に購入した方は別にしてここの物件を焦って飛びつく人はいないでしょう。世田谷で14,000m2以上の大型マンションは当分でませんし、かつこの立地でスミフのGHですからね。坪単価が少々高いのは承知で皆さんきちんと吟味して購入してることと思います。ただこの物件は後から少しでも値引きしてもらい購入した方程お得な気分ではあるでしょう。しかしここの生活自体には先住者含めて皆さん満足してることと思います。

[802: 匿名さん]

値下げ前に買ってる時点で焦ってますよ。

[803: 匿名さん]

失礼、値下げ販売前に購入～です。まあ焦って買おうがじっくり買おうが入居後各々が満足できればよいのでは。

[804: マンコミュファンさん]

値下げ前に買ってる人は同じ価格帯の部屋の中でも、より良い条件の部屋を選んで買ってるんで全然後悔してないと思いますよ。

[805: 匿名さん]

中古査定に出してみれば、全て解りますよ。

[806: 匿名さん]

同感。痛いほど高く買っちまったのが判りました。

[807: 匿名さん]

実際住んでいる人が上記の書き込みするわけもなく真剣に検討してる方々、または住居人のスレにしましょう。

[808: 匿名さん]

私の知り合いは、ネットの簡易査定を定期的にやってますよ。

[809: 匿名さん]

悲しいのは新築がたくさんあると、それよりあがるってことはないし、中古なりの扱いを受けざる終えないことだよね。

ほしいと思って待ってましたなんて人はいないってことだもん（安くなるの待ってる人はいるかもしれないけど）。

[810: 匿名さん]

あがるってこと期待して購入した人もいるんですかね。私はここに住めるなら別に下がってもいいやと思って購入しました（勿論値引きもありましたし、下げ幅少ないに越したことはないですが）そのくらいの感覚の人が多いからこそ入居が増えてるのでは。

[811: 匿名さん]

別に下がってもいいやと思える人は、即金で買えるような方なんでしょうね。羨ましい‥

[812: 匿名さん]

私もある程度下がるだろー派ですがローンは組んでますよ。職業柄不景気とは無縁ですのでこのまま暫く低金利が続きそうで助かります。

[813: 匿名さん]

医者だけど、不況関係あるよ。投資面でもそうだし、患者さん減るしね。不況は関係ないって仕事が羨ましい‥

[814: 匿名さん]

不況と関係ない職業って何？
公務員もボーナスは減るだろうし。
今のご時勢だと景気があまり影響しないのって任天堂か、インフルの恩恵を得ている消毒剤メーカー
とかじゃないの？
不景気と無縁って事は定年、または死ぬまで下がりえない安定収入があるって事だよね？
そんな職業があるなら知りたい・・・

[815: 匿名さん]

自分の職業が景気と無関係と思い込んだりしてる人って、
マンションを高値掴みしちゃったりするんだよね。
ほんと、いい迷惑だわ・・
そんな職業ありませんから。
もっと世間を知りましょうよ。

[816: 匿名さん]

ここのマンションには不況知らずの方は何人もいるんでしょうがそれにしても外野のつっこみが凄いなここは。
住友さんに嫌な思いをした人達なのか、他デベの書き込みか。。。ここが売れようが売れまいがどっちでもよいのでは。私も含めて皆さん暇だなー（笑）

[817: 匿名さん]

不況の影響を受けた裕福でない私も欲しい物件ではある。もう５％値引きを！

[818: 匿名さん]

今の値引きが１０％で、１５％にして欲しいってこと？

[819: 匿名さん]

あなたの属性が良ければ、5%くらいすぐに引いてくれますよ。

[820: 匿名さん]

５％はね。
１５％まで引くのか知りたい。
属性は問題ありません。

[821: 匿名さん]

中古物件スレでお願いします。

[822: 匿名さん]

中古で売りに出ている8千3百万円くらいのお部屋、予想通り滞留してますね‥

[823: 匿名さん]

年末、年度末が中古の売れる時期だから、
これからに期待なんでしょ。

[824: 匿名さん]

値段高過ぎ、無理。

[825: 匿名さん]

１０％本当？高額物件だけ？ここはかたくなに値引きしないね。

[826: 匿名さん]

ここというより、すみふはどこの物件でも基本値引きません・・

だから、安心して最初から、つまり値引き前から、買えるという話もあります。

この話には一理あるかと。

[827: 匿名さん]

ここより駅近、価格も安いハイレーゼに興味あり。あっちの方が絶対得だ。

[828: 匿名さん]

価格も大差ないし、駅が少し近いだけかと。立地、ブランド、バス等のアクセス、高級感など比べるまでもね。少しでも安さ求めるなら向こうですがもっと安くないとここ以上に売れないのでは。

[829: 匿名さん]

お得感はどちらもないですがここの検討者はハイレーゼは視野にもいれないでしょう。それだけこの価格帯を買う人はブランド力を重視します。ハイレーゼがパークコート三軒茶屋なら勝負になるのにね。（その場合三井の勝ちかな）

[830: 匿名さん]

私はハイレーゼも検討しましたけど？

[831: 匿名さん]

↑小規模、低層好みの方は良いのでは。

[832: 匿名さん]

存在は知ってましたがこちらの坪単価が高いのは納得できてもあちらは、、、でした。同じ三茶なので両方みる人もいるでしょうが最近のここの移住者みたいに竣工後に少しでも値引いて買うのが得策では。竣工後も間取りは選び放題でしょうし今新築マンションをすぐ買う必要はここに限らずないのでは。

[833: 匿名さん]

ハイレーゼは土地単価も高いんですよね。
上屋も金かけて造ってますよ。

[834: 匿名さん]

ライズ、プリズムタワー、マスター、三井の浜田山の中から最近購入した者です。（入居者のスレも参考にしたがどこもネガレスは凄いね（笑））いずれも販売苦戦中の物件ですが億ションとは到底思えぬライズ、プリズムはチープさ（環境も）でまず除外。浜田山（友人あり）、マスターも素敵でしたがここと比べると１枚おちの印象が。。どの物件も適正価格といいますが私も全て高値であるとは思います。ただこの中で資産価値が低下してもいいやって思えるのはここかなーとの判断で入居しましたが今は大満足しております。
　ただ入居者としてはA,B棟の８階以上をどうにかしてほしいですね。ここのマンションは当然価格の影響でしょうが明らかに人気がC東、D＞C西＞A,B７階以下＞A、B８階以上とマンション内でも差がありすぎです。C,Dは今の値引きで売れるでしょうからそのままでいいんでしょうが、A、B８階以上の坪単価をA、B七階以下よりぐっと下げて販売していくなんてどうでしょうか（幸い８階以上の入居者少ないし）。このマンションはダイレクトスカイビューの間取りよりも７階以下の間取りが価格抜きにしても人気なわけですから上階を安くしてもA,B棟の先住者は文句はないのでは。住友さんおっしゃる通り素晴らしいマンションの購入を後押しして頂き感謝してますが、余計なお世話かもしれませんが人気のない間取りの線引きをして値引き幅を変えていくのが得策かと思いますよ。入居者の方はいかがでしょう？（特にA,B棟の方）

[835: 匿名さん]

なぜ浜田山だけ沿線が違うのか、怪しいもんだね。私見ですが。

値引きはしないと思いますよ。ここだけ会社の姿勢を変えると、他の物件でも問題起きますからね。

景気はシクリカルなもの。しばらくすれば、またここの億以上を買う人たちが出てくるでしょう。

[836: 匿名さん]

景気が良くなるのを待てば待つほど、古くなるのも事実。
古くなった億以上の駅遠物件を、気軽に買ってくれる人がいると良いですね。

[837: 匿名さん]

駅遠は時間の経過に左右されない。

今､安く売って既購入者の反発を買うより、景気回復時に経年変化分ディスカウントするのが得策。そもそも、マンションは経年変化という概念がないし、年▲２〜３％だとしても、３年寝かして▲１０％にもならず、今、大幅値引きして売るよりずっと良い。

[838: 匿名さん]

いっぱいいるだろうな。

[839: 匿名さん]

マンションも何年も使ってないと中から傷むよ？

[840: 匿名さん]

傷むというか錆びれるというかホコリがたまるというかそんな感じ？
掃除して無いとって事なのかな。
使ってないと傷むって良く聞く言葉なんだけど、なんとなく分かる様だけど、
でも使ってるよりは使ってない方が傷まないと思うんだけど。

[841: 匿名さん]

掃除するよ・・
売り物なんだから。

それから、売る時は、再度手直しするからね、
部屋の中は。
だから、大丈夫です！

[842: 匿名さん]

８階以上は一部賃貸にだして少しは活気をだすなどは嫌いますか。購入者はここを見学して魅かれた方々です。私は値段、徒歩１０分で全く検討にもいれてなくひやかし半分で見学した口です。しかしいざ行ってみると意外に三茶まで近くて楽しいし、バスの便利さ等見学してみないとここの魅力は伝わりません。地道に足をはこんでもらう努力を怠らないことでしょう（看板、のぼり以外で）

[843: 匿名さん]

景気回復を待つのみ。

[844: 匿名さん]

豊洲の物件を考えてみたらどうですか？
住環境・将来性・利便性、どれをとっても最高です。
ただし２，３丁目に限定されます。
３丁目のザ・シンボルがそろそろ売りにでますから、候補にしたらどうですか。

[845: 匿名さん]

豊洲からわさわざ、営業ご苦労様。
城東は検討外なので不要。

[846: 匿名さん]

豊洲は二子玉川と似てますね。三軒茶屋とは違います。

[847: 住民さんＡ]

私はここと豊洲・目白・浜田山を検討して豊洲にしました。
千代田区・中央区に通勤するなら当然でしょう。
ここは、駅から遠すぎ・将来性がない・坂を上るのがかったるい・お墓の隣・買物不便が欠点でした
あるデベ営業の方から「豊洲は見ましたか？」の一言で興味がなかった豊洲に行き、決めてしまいました。
豊洲３丁目の街並みを一度見たらもうここは買えません。
ちょっとしたきっかけで価値観が変わるります。食わず嫌いの方は湾岸エリアも考えてみたらいかがですか。

[848: 匿名さん]

二子玉川と豊洲、一緒にするのはかんべんして。
ここの悪口も言わないから。

[849: 匿名さん]

＞　デベ営業の方から「豊洲は見ましたか？」の一言で

突っ込みたいけど、止めとくね。

空気読めないねって言われた事無い？

[850: 匿名さん]

豊洲には住みたくない。
新浦安以下かと。

[851: 住民さんＡ]

豊洲２・３丁目は最高でしょう。
ここよりずっといい。

[852: 匿名さん]

豊洲って千葉県民の成り上がりが好む
郊外ニュータウンでしょ？？

[853: 住民さんＡ]

いえ、豊洲には千葉県から来られた方もいますが、世田谷や大田・杉並の一戸建てから移転された方もたくさんいらっしゃいます。
それぞれのご事情がありますが、定年で会社を辞められたくらいの方がたいへん多いですね。

[854: 匿名さん]

豊洲は会社の延長みたい。高層マンションばかりで。その点、ここはマシでしょう。
千代田区や中央区からは遠くなるけど、許容範囲。
豊洲は二子玉川・新浦安と競うべき。

[855: マンション投資家さん]

豊洲は庶民、あるいはチープな子育て世代というイメージが離れない。

城東地区は論外ですね。

[856: 匿名さん]

三軒茶屋もかなり庶民的ですよ？
都営が多過ぎだし、駅前ゴチャゴチャです。
それが活気でもあるけどチープな雰囲気は豊洲より上。

[857: 匿名さん]

豊洲は、ミニバブル時代に
とにかくマンションを買わなきゃ値上がりしちゃうと急いだ人達が、
買っちゃった物件の多い街。
そりゃ、世田谷や大田、杉並から移転した人達もいるでしょうよ。
だから何？

[858: 匿名さん]

豊洲にマンションを買った同僚夫婦。

奥さんが豊洲の雰囲気になじめず、世田谷の実家に入り浸り。

世田谷⇒豊洲はマイノリティだよね。