グランドヒルズ三軒茶屋 HILL TOP GARDEN 【Part3】

[匿名さん]

まだまだ販売は続くようなので、引き続き、情報交換をお願いします。

前スレ
Part1　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44494/
Part2　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44415/

公式HP：
http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/sangenjaya/

物件データ：
所在地：東京都世田谷区太子堂3丁目12-1（地番）、東京都世田谷区太子堂3-37-1（住居表示）
交通：東急田園都市線 「三軒茶屋」駅 徒歩10分
　　　小田急小田原線 「下北沢」駅 徒歩16分
　　　京王井の頭線 「池ノ上」駅 徒歩12分
価格：7100万円-3億300万円
間取：2LDK・3LDK
面積：62.85平米-146.12平米


[スムログ 関連記事]
【三軒茶屋界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.3】
https://www.sumu-log.com/archives/6071/
「住まいの予算1億円あったら、何を買う？」考えてみた
https://www.sumu-log.com/archives/9423/

[52: 匿名さん]

>>46
あんなに残っていたら、どれが最初からの購入者かなんてわかんないんじゃない？
それとも表札にマークでも付けとく？笑
格差ＭＳ・・もともと最初からＡＢとＣＤで分かれてものすごい格差があるのだから
その名称は的を得てるかもしれないですね。

[55: 購入検討中さん]

>50

ん？

横レス失礼します。

この場合、やはりアンダーシュートですよね。
相場が下に行き過ぎることを言ってるのでしょ？

上ぶれはオーバーシュートですが、下ぶれはアンダーシュートです。
少なくとも相場ではそう言いますね。

（文脈から38と50さんが誤りで、48さんの指摘が正しいと思います。）

[56: 購入検討中さん]

いや、微妙だと思うが、、、、、３９の言ってる

マーケットがオーバーシュートするわけですねっていう文章がいつのどんなマーケットについて書いてるかによるが、、、、、

いずれにせよ、over/undershootは経済用語ではないなぁ。もともとは電気系の言葉で、今は相場用語にはなってるけど、経済用語ではないな。

あと、素人がいるからovershootするというのでもないよ。

いずれにせよ、相手がどんな立場でどんな知識を持っているのか明らかでない掲示板で、短い書き込みだけで相手を値踏みして、明らかな上から目線発言は控えたほうがよろしいかと。（お互い）

やや気になるのは、48は、55の説明している観点から書いてるっぽい。方や３９は、over/undershootの使い方をおそらく知らず、とにかく「行きすぎ」はすべてovershootと思っているらしい点。

[57: 匿名さん]

どうだっていいと思います。

[59: 匿名さん]

後ろ向いて蹴ることでしょ？
さて、別の話題に！

[61: 匿名はん]

スミフが値下げをしないというのは、ここ6〜7年のこと。
それ以前は、すごい下げてましたよ。

[63: 匿名さん]

ここもしこったねぇ。

まぁ、確かに構造的に日本の不動産価格が上がるほうがおかしいと俺も思うがな。
住不の強気は、オフバラの負の資産一層のためにはどうしても必要なんだろうが、
その強気がさらにキズを深くしてるね。

[65: 匿名さん]

ここも入居が始まって、今日の午前中なんてベランダに軒並み洗濯物が
丸見えでぶら下がってて、すっかり庶民の団地みたいだね。

[66: 匿名さん]

バルコニーは丸見えの構造だものね。仕方ないよ。
晴れた日は洗濯物くらい干したいでしょう。
でもさすがにお布団ペロ〜ンはいないでしょ？いたらびっくり。

[71: 匿名さん]

え〜！
じゃあ、バルコニー内でも洗濯物干したらダメなの？
お布団ベロンは嫌だけど、高級マンション住んでいる人だって
洗濯くらいはするんじゃない？
浴室に干すにはスペース足りないし、ドラム乾燥機は皺になるから嫌だ。
まあ、確かに外から見たら、黒い巨大な高級「チック」マンションのバルコニーガラスから
色とりどりの洗濯物が見えているのは悲しいけどね。

[73: 匿名さん]

>洗濯物が多い外観が買うときのネックになるかね？

ネックになるでしょ。世田谷の高級ＭＳだと思って現地を見に行ったら団地だった、ガッカリ。

考えてもみなよ、完成予想図に洗濯物干してあるとこ書いた図を示した物件あるか？、スマートな奥様とＢＭＷもどきが書いてあるのばかりでしょ、イメージって大事なのよ。

ここはさらにネックなのはそのバルコニーの位置と建物の配置の関係で回りから丸見えだからね。

でも、結論的に、買う時にはネックになるとおもうけど、購入検討者がそもそもいないと思うから関係ないけどね。

[74: 匿名さん]

＞７３

高級だろうが違おうが大規模ＭＳなんてそんなもんでしょ。
それも想定できずにわざわざ見に行ったなんて笑っちゃうね。

[76: 申込予定さん]

普通に色々質問しただけなのに、ちょっとNegativeな内容が入っていたから削除された。たぶん営業マンが削除依頼を出しているからと思うけど、ちゃんといい面、悪い面の両方の情報が入って来ないと判断出来ない。悪意むき出しのコメントは削除するにしても、ある程度の許容度が無いとこの掲示板の存在意義が無いと思う。ディベロッパーの物件紹介Homepageを見た方がまし。

[78: 匿名さん]

ここのスレは削除依頼なしでもサックリ消されます。
巡回しているのかな？

普通タダではそこまでしないよね。

[80: 匿名さん]

>>79
ちょっとちょっと。太子堂中学が廃校になって
マンション建ったら、C棟の人々が涙目だよ〜
まあ、公立中学校跡地には簡単にマンションなんか建たないのでは？
震災とかあったら仮設住宅くらい建てられちゃうかもしれないけど。

[82: 匿名さん]

公開プールめちゃ使えるよ。

[83: 匿名さん]

公立校なんて、住民の変化や先生の異動でどうにでも変わってしまうのでは？
評判が悪い学校でも、校長先生の人徳や方針でいい学校に変化するし
評判が良くても、たまたま悪い子（笑）が入学したら、その学年だけ
崩壊したりもする。
だれでも入れるし、先生も固定じゃないからいくら真剣に選んでも限界があるんじゃない？
まあ、とりあえずみなさん中学受験はさせると思うけど（または既に私立小？）
残念だったら、隣でもいいかな・・みたいな。近いのはいいですよ！
それに、すでによその公立中学生だとすると編入は選ばずにココに入ることに
なっちゃうのでは？そういう人も多いかもよ。

[84: 匿名さん]

このスレというか物件見てる人まだいるんだね。あっ、中古か賃貸情報待ちね。

[87: 匿名さん]

竣工後、どんな感じでしょうか。
できた建物を見たら、案外素敵でまた売れ始めた・・っていうのならいいのですが
まだ全然動きがないようなら、いよいよ値下げでしょうか？
周りはこっそり値下げ始めているみたいだしね。
１００戸も定価で売るのはいくら住友でも・・

[88: 匿名さん]

絶対に値下げしませんと言いましたよね。値下げなんかしませんよ。

[90: あほ]

三軒茶屋は　山の手　なんかじゃないよ。

田舎ものは業者の宣伝に騙されないようにね。

[92: 匿名さん]

>>88
？？？営業さんですか？
ではどうやって捌くつもりなのか教えてください。

[93: 匿名さん]

また始まっちゃったよ、山の手話。

辞書引け、ネットで調べろ、どこに三茶が山の手って書いてある？。自分の印象で言葉の定義を作るな。自分の思い込みを人に押し付けるな。

三茶が山の手に入りますって定義付けしている辞書でも、学者の意見でも何でも良いからここに掲示してみな。

[94: 匿名さん]

城南＝山の手
これは不動産業界では半ば常識です。

同一の用語でも使われる文脈や状況によって定義が変化することはある。
狭義の○○、広義の○○ってね。
これを概念の相対性という。

因みに私は城南＝山の手の信奉者ではないので
ツッコミ入れないで。

[95: 匿名さん]

>憧れるがれるよ。　芸能人や著名人の家も多いしね。　有名芸能人が住んでいるらしい？.有名女優さんの豪邸があるし・・・・・・　

あなたどんだけ田舎もんよ。みんなこれみて嘲笑ってるよ。都心で芸能人がそばに住んでるなんて特別なことじゃないのだよ。それが山の手の理由かい？。

三茶が山の手を唱える他の人たちにも笑われてるよ、君は。

[98: ご近所さん]

山の手に変貌するってなによｗ
そもそも世田谷区は山の手ではないでしょ。
下町もそう。台東区の山手線東側は下町だけど
芸大のあたりは山の手です。足立・荒川は郊外
であって下町とはいいません。

京浜東北線が下町と山手の境目で下町の東端は
隅田川、山手の西端はギリギリ山手線って感じ
かね。（そもそも町のはずれで何もないところ
だから線路が造れたわけですね）

[100: 匿名さん]

>>99
地形が低地なところは、いくら奇麗にしても山の手にはなりようがないと思う。
中目黒・下北沢・二子玉川・三軒茶屋・・・全て、山の手地域の中の低地です。
周辺の青葉台諏訪山・瀬田上野毛・代沢代田が山の手なのは事実だが。

[101: ご近所さん]

>>99

なるほど再開発されて立派になるって意味ねｗ

了解。

山の手＝高級（上級）住宅地くらいの意味で使っている
んだろうけど、山の手とか下町って都市としての歴史に
裏打ちされたものだから、突然山の手が出来たり、下町
ができあがったり郊外住宅地が山の手に”変貌”したり
しないからね。
住宅地としての評価がある程度固まるには最低でも５０年
くらいの年月がかかるからね。

でも下町と山の手ってどっちが上ってこともないよ。
山の手は大名をはじめとした地方出身者の社宅みたいな
もんで、下町に住む都会人である江戸っ子は半分バ・カに
しているとこもあってバランスとってたわけですよ。

山の手＝上品だけど野暮
下町＝ガラ悪いけど粋

って風にね。ちなみに銀座みたいな商業地は英語でDowntownといいます。
つまり下町ね

[102: 購入検討中さん]

№100さん
なるほど。よくわかりました。現地を見たことのない人の客観的な意見。GH三軒茶屋が低地の立地？

[103: 匿名さん]

>>102
ごめん。そんなこと言ってないけど。。。
三軒茶屋という街（駅周辺）は低地で、したがって商業地として発展した下町だと言ってるだけだが。
GHの立地は崖上の高台ですよ。とはいえ、代沢から見たら低地でもあるけど。（淡島通りが谷筋）

[104: ご近所さん]

中目黒、二子玉川、五反田、池尻あたりは低地だったがゆえ
準工業地域に指定されており建築規制がゆるいからタワー
マンションが建てられるわけです。
空中に飛び地をつくるみたいなもんでそうなるとどうなるんだろうね。
例えば豊洲は１億円超えるタワーマンションの部屋とかたくさんあるけど
一戸建ての豪邸が立地できる場所じゃない。
今後はロケーションではなく建物単位とか階数とかで格がきまるのかね。
古い人間なんでよくわからんよ

[105: 匿名さん]

結論：山の手でも下町でもないってことで。どちらにも属さないのに、何故か必死に山の手だとプッシュしていることがかえって三茶のイメージダウン。その必死さが悲しい。　　住む人々にとって良い町に発展していけば何より。

[108: ご近所さん]

>>106

山の手＝災害に強いってのは正しいんだけど
山の手ってのは江戸・東京４００年の歴史の結果であって
災害に強い（それだけじゃないけど）場所を権力者たちが
選択してきた結果そこが武家屋敷となって、明治以降まとまった
土地となって住宅地として分譲され現在にいたるわけです。

江戸時代に大名屋敷があった場所＝山の手とシンプルであって
地価が高いとかセレブが住んでるとか高台だとかそんな平成の
事情は関係ないのです。あと山の手は住宅地であって商業地は存在
しません。一部ホテルなんかはあるけどね

三茶は良い町だと思うよ。城南地域というのも間違っていない
でも山の手と主張するのは誤りです。
もしデベロッパーが三茶は山の手だとパンフに書いているとすれば
虚偽記載です。

[110: 匿名さん]

>>107このスレの存在自体がウザイ

そう言いながら書き込みしてる方がウザイ存在。
本当にウザイなら、見にこなけりゃ済む話。

[111: ご近所さん]

>>109

ダメでしょ。世田谷や目黒はそもそも山の手ではないから。
三井不動産も南山手スタイルとかいって五反田のタワマン宣伝しているが、
南山手というのは造語でオリジナルの山の手は四谷、青山、市谷、小石川、本郷周辺で
あると大辞林を引用して広告の下に注意が書いてます。

[112: 物件比較中さん]

基本的に永住物件と感じました。
隣に一体開発の大型賃貸もあるし
駅近物件でもないから
投資には向かないですよね。

世田谷通りのバスは便利だし
買い物は三茶で困らないし、
値段が強気すぎる点を除けば
欲しい人は多い物件なんでしょうね。

将来的に買い替えを考える
若い世代だと資金的に買える人でも
躊躇する値段なんですよね。

[113: 匿名さん]

永住するにはいい場所ですね。閑静で、バス便も多く高台で地盤も安定している。
高台で新築は、また周辺の道路は程なく整備されているので、大地震の際の安全性
はある程度確保できていると感じます。

[116: 匿名さん]

住友不動産はこの物件と目白に関しては竣工後で大量な在庫であることもあって一時期より販売に力を入れているようでスレも活発ですね。

実際、株主総会の時期も近いですし、平成20年3月期の決算報告（ネットで公開済み）を見ると

マンションの完成済み未契約戸数が1126とウナギ登りですし、
契約戸数も平成17年の半分になり（売り出した戸数も7割に減ってます）売上高も４００億程度減少しています。三井、三菱などと比較するのはあえて止めますね。

このような状況では総会に向けて少しは最近売れてるみたいな文言を入れたいという気持ちもわかります、頑張ってください。

[117: フォーブル淡島]

最高価格の金３億３００万円はいったい誰が買うのか？
注目したいところ。　
　このご時世これだけの高額金額帯の住戸を買うのは
セレブな起業家？

　太子堂３丁目で金３億３００万円の新築の家はちょっと
無理があるのではないか？

[118: 匿名さん]

>>117
芸能人、スポーツ選手、著名人でしょ。
モデルへ２度行ったけど、２度とも超有名人来てたし。

[119: 匿名さん]

そういえば、道玄坂のモデルで某有名プロ野球選手がいる所ををみたような？
ここであれば、本拠地の神宮球場には、わりと近い。

あとは、若手（３０代・４０代）の起業家あたりか？

ここで、車通勤ならば“三茶の柄の悪い街並み”をスルーできる。

[120: 物件比較中さん]

電車通勤とは無関係なプロスポーツ選手あたりは選択肢なのかもしれませんね。

ただ、マンション底値時代の物件が最近分譲価格の２割増しでも
契約が決まらなくなってきたことと考えると、
分譲価格がマンション底値時代の５割増し以上の
昨年ピークにタイミングがあった物件は厳しいとは思います。

ここはグレードもクオリティも最高だけど、
この周辺の立地にはレベルを上げすぎたのかもしれません。
戸数が半分くらいならなんとかなったと思うけど……。

個人的には好きなんですけどねえ。
ここ、眺望とかほんとよさそうなんで。

[121: 匿名さん]

↑
意味がよくわからないと思うのは自分だけ？

[122: 周辺住民さん]

↑立地と値段とグレードに共感して買ってくれるユーザーが
　この半分くらいなのでは？　という意味なのでしょう。
　まあ、実際この下町感のある街に３００戸以上の
　セレブマンションは浮いているというか
　威圧感すら感じさせてますから。
　人が増えると街が活性化していいことなので地元は歓迎ですけどね。

[124: 匿名さん]

※南山手スタイルとは、山手線の南側に位置する大崎・五反田エリアを中心とした、山手線内側での交通利便、恵比寿・白金などの文化的エリアを身近とした満ち足りた暮らしのスタイルを表現したものです。もともとの「山の手」とは、武蔵野台地の東側(四谷・青山・市ヶ谷・小石川・本郷周辺)を示します(三省堂　大辞林より)

[125: 匿名さん]

四谷・市ヶ谷・小石川・本郷周辺は、古臭い旧山手？？でしょう。
あまり人気がないとこだが

[126: 匿名はん]

＞125

これが本音でしょう。この話しても意味ないよ。

山の手かどうかは、人気を競っているのではありません、旧山の手とか新山の手とか勝手に作ってしまうんだもん。それに、四谷・市ヶ谷・小石川・本郷は、どこも高値で売買されているとこですよ。

辞書に書いてあるとか、通じないんだよ。

三茶は山の手です、みなさんこれで勘弁してあげてください。

[127: 匿名さん]

>>125

山の手に旧も新もないって。山の手は山の手
だいたい旧１５区（江戸府内）の外に山の手も下町もない。
したがって三茶も下北沢も三宿も深沢も用賀も成城も山の手
ではない。

山の手風、下町風ってのはあるかもしれないけどね

[128: 匿名さん]

どおでもいいですよお

[129: 匿名さん]

真の山手は、横浜の山手しかない。
しょせん武蔵野台地の東側(四谷・青山・市ヶ谷・小石川・本郷周辺)はにせもの。

[130: 匿名さん]

三茶どころか、世田谷や目黒など、城南エリアは全域が、決して山の手ではない。
それを、良識ある大手不動産会社である三井不動産自身が明確に認めているのは、
１２４のとおり。

他方、弱小・中小・悪徳不動産業者らの間違った宣伝に乗せられて、世田谷あたり
のど田舎、田舎ものや芸能人（河原古事記）が好んで棲みつくエリアなんぞを
山の手だと思い込んでいる時点で、みずからの出自の悪さ、愚かさ間抜けさ無知蒙昧
な無学無教養さを、強く自覚し深く反省すべし。

[131: 物件比較中さん]

ネットで掲示されてる青山パークタワー中層階の７５平米、
最初は１億８千万円、次は１億５千万円、いまでは１億３千万円台まで下げてるけど、
とうとう１億２千万円台まで下げて、なお野ざらし雨ざらし店ざらし状態。

坪単価でいえば、８００万円→６６０万円→５７０万円から、５００万円台前半へ。

青山パークタワーって、一応人気物件でしょ。それでもこれほど売れなくて
売り出し価格暴落中って、どうよ？？？　青パー神話も完全に崩壊してるね

[132: 匿名さん]

>>130
山の手の定義に関する書き込みのパトロールのため
日々興味もないエリアの物件のスレを定期巡回しているのですね。
ゴミ箱あさりご苦労さん。

[134: 匿名さん]

こちらのセキュリティはなかなか頑丈そうでよいと思いますが
新聞はやはり集合ポストなんでしょうか？
コンシェルジュさんが持ってきてくれたり・・しないですよね？
上層階から朝取りに行くのは面倒じゃないですか？

[135: 匿名さん]

新聞なんかいらないだろ。

[136: 匿名さん]

な、なんで？家で読みたいよ。

[137: 匿名ちゃん]

山手通りってのがあるから、その沿線が山の手地区ってことだろ
三茶は微妙に違うが、池尻辺りなら山の手でもいいんじゃね？

[138: 匿名さん]

セオリーにでていた、世田谷で立地がいいけど全く売れていない
タワーマンション2物件って、こことどこ？

[139: 匿名さん]

今世田谷に売り出し中のタワマンなんて２棟もあったっけ？

[140: 匿名さん]

わからないから聞いているのだ。
ちなみにここはタワーマンションに分類していいの？

[141: 匿名さん]

違うでしょ？どう考えても。

プリズムタワーは目黒区だし、二子玉川ライズは売り出してないし。結論としては世田谷売り出し中のタワマンはないな。ガセネタ。

[142: 匿名さん]

じゃあ、タワーじゃなくてもいいや。
そんな雑誌にかかれちゃうほど売れていない2物件って？

[143: 匿名さん]

まず、ここは一つだよね。1年いや半年早く売り出し出来てればＯＫだったんだけど。近くのマスタービューレジデンスなんかは、既存不適格となりましたが当初売れ行きは良かったし。

もう一つは絞り切れないけど、用賀の地所物件かな。これも高すぎという批判が出ている。何せ
用賀で坪400万オーバーだからね。
あと、学芸大学（というか学芸大・三茶・駒沢のどこにも遠い物件）に３件ほど厳しそうなのが
あるよね。

[144: 匿名さん]

もしかして・・梅ヶ丘かな？とちょっと思い出してみた。
用賀も学芸大も低層だよね？

[145: 匿名さん]

ちょっと前に千歳船橋の三菱と野村も苦戦と聞いたが、売れたのかな？

[146: ご近所さん]

住友は、護国寺と目白で値下げを始めた様なのですが、こちらは如何ですか？。

　昨年の株主総会で完成在庫にお叱りを受けたようなので、今年は減らさないといけないのに増えちゃった様なので、株主対策ですかね？。総会もうすぐだし。

[147: 匿名さん]

用賀の新築は部屋の中で揺れがひどいっていう意見が多数あるけど
やっぱり地下鉄とか近すぎると怖いよね。

[148: 匿名さん]

ここ、目白、大井町、豊洲を見て、最終的に豊洲にしました。街並・将来性・駅からの距離・建物の構造を総合的に評価した結果です。ここを避けた理由は、①駅からの距離②買い物不便③隣の墓が丸見え、でした。それぞれ一長一短あると思いましたが、豊洲の将来性を買いました。

[149: 入居予定さん]

今C棟に住んでいますが、淡島通りのバイクや車の音を適確に拾ってくるんんで鬱です。
これって、設計もしくは施行で問題があったのではないですか？
ちなみに僕んちは、換気扇を回したらリビングの窓の隙間から音が漏れてうっとうしいです。
同じような悩みの方いたら協同しませんか？

[150: ご近所さん]

住友不動産販売からチラシきましたね
13階建ての10階、３LDK90.38平米、11600万円だそうです。

[151: 匿名さん]

住民版の方に
＜ピキ、ガタとかの音が時々するので不安になってします。＞

という書き込みをされた方がいらっしゃいます。

ここは小児病院の跡地で、隣は墓地ですからね、やはりラップ現象でしょうか？。