グランドヒルズ三軒茶屋 HILL TOP GARDEN 【Part3】

[匿名さん]

まだまだ販売は続くようなので、引き続き、情報交換をお願いします。

前スレ
Part1　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44494/
Part2　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44415/

公式HP：
http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/sangenjaya/

物件データ：
所在地：東京都世田谷区太子堂3丁目12-1（地番）、東京都世田谷区太子堂3-37-1（住居表示）
交通：東急田園都市線 「三軒茶屋」駅 徒歩10分
　　　小田急小田原線 「下北沢」駅 徒歩16分
　　　京王井の頭線 「池ノ上」駅 徒歩12分
価格：7100万円-3億300万円
間取：2LDK・3LDK
面積：62.85平米-146.12平米


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【三軒茶屋界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.3】
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「住まいの予算1億円あったら、何を買う？」考えてみた
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[419: 匿名さん]

＞418さん

ありがとうございます。参考にさせていただきます。
それぞれ甲乙ありますがほぼ同レベルということですね。

駐車場の権利か、売残数からみた資産価値か・・・。

このような観点はあまり気にしていませんでした。
確かに売残数は影響ありますね。

[420: 匿名さん]

自分にとって何が大事かを先に考えたほうがいい。
そのためには、自分がどんな暮らしをしたいかが
なければだめだけれど。

[421: ？]

はっきいりってこの時期どんどん売れるマンション自体稀ですから（売れ残りは部屋までみれる、多少の値引きあり等のメリットあり）自分の気に入ったとこを買えばよいですよ。この２つは駅からの距離、環境、値段似てますから、資産価値もたいした差はでないしょう。両者共に駅前の喧騒から離れた静かな環境でじっくりすむにはもってこいではないのでしょうか。この規模のレベルはこの周囲ではしばらくでないでしょうから値段の高さは大手を買う当然の安心料と考え検討しております。実際住んでる人が書き込んでくれるとありがたいですね。

[422: 匿名さん]

どんどん売れるマンションがないっていっても売れ残りすぎでしょう。

[423: すみ]

スミフでありますからこれでも十分売れてるのでは。営業の方もこんなもんです→いつか景気も
戻れば売れていきますよと軽くかまえてますから。空きがあって静かでいいとはいえ入居者からしたらもう少し埋まってほしいでしょうね。

[424: 匿名さん]

でも、最初に定価で購入したのに
駐車場の使用を許されず、地下の車寄せも使えない人って・・・
悲しすぎますね。後まで待ったほうが良かったじゃん！！って話だね。

[425: 匿名さん]

そんなバカなことあるの？
棟のグレードの違いってことなのかな？

[426: お得]

だから今買った人はお得（住宅ローン、金利、駐車場、値引き）ということをうりにするのでしょう。しかし自分の好きな間取りは選べない。三軒茶屋で地域一番のマンションといえばどこになるのでしょうか？ここがそのシンボルになる可能性はいかがでしょう？世田谷通り、環七の交差点の大きなマンションと比べていかがでしょうか？他にないような気がしたので。。。今後三茶に３００世帯以上のマンション建つ土地ありますかねー。環七、２４６にタワーマンションできれば別でしょうが。

[427: あのね]

世田谷は山の手に非ず

[428: 匿名さん]

じゃあ、駐車場って今の残戸数分が残っているのかな？
要するに、売れたCD棟は最初から駐車場が当選する確率が低かったわけだね。
（というか、駐車場は基本的に使えないと決まっていた？）
もともとABにくらべたら、当選確率が低かったけど
最初に買った人は、売れ残りの分、もっと確率が低かったんだね。

・・・なんだか・・・本当に買わなくてよかった。
この悲劇に見舞われるところだったよ。

[429: 秋]

より新築売れ残りを探してます。（10分以内、田園都市線）○事務所にも協力してもらいマスタービュー（Ｍ）グランドヒルズ（Ｇ）ライズ（Ｒ)で検討中です。１：○が最初に価格表見た時は三者三様高いですねー、一割引きで適正という感想でした（３Ａ以外なら都内どこでもいけそうですねと）しかし私がこの三者に固執し相談しました。２：駅直通マンション乱立のため駅5分以外駅ちかとは言わないそうです。６〜１１分なら合格。売却時１２〜１５分は微妙。それ越えるとバス便扱い全く売れないらしいです。Ｒ＞Ｍ＞Ｇ。急行停車のＧ，Ｒはプラス評価，Ｍ，Ｇは少し離れてるのが逆に静かで素晴らしいと。Ｇ澁谷バス便あるのはプラス評価。３：地盤はＧ＞Ｍ＝Ｒ。免震はＧ，Ｍプラス扱いで性能機能評価はＲ一番よいと。４：内装は　断然Ｇ，ＭでＲには愕然としてました（これで億ションかと。。。しかしプレミアムのＲはＧ，Ｍと同等だと）５資産価値　不適合やコンクリートの問題はＭ，Ｇ共にあったが大手がきちんと対応したことで中古で10年後買う人間が気にはしないだろうとのこと。現状これだけ売れ残りは資産価値に影響はとの質問には？売れてるに越したことはないがブランド力もあり、まずその周囲の物件が下がってからこの3者が下がっていくのが予想つくので転売目的でなければ気に入ったとこ買えばとのこと。3者ともにその地域のランドマークであるのも強いと。（特にＲ）池尻再開発により良い物件がでたらＭの立場は微妙。Ｇはキャロットタワー横に大型マンション建てられない限り大丈夫であろうと。○はＧを一番すすめていたが一番売れ残りもＧなのでいまいち踏み込めない、私的には一番売れてるＲが気になるが眺望いいとこは高すぎる。再開発といっても所詮この地域だけで東京中心部の人間がわざわざ集まる場所ではなくマンション自体は10年もしたら集合住宅様になるのではといわれるとまた躊躇。。でも最後に世田谷にも名前は知っていたが素敵な物件あるんですね、この3者なら住んでよければどれ買っても後悔しないのではとありました。（私はとても手がでませんと）

[430: 匿名さん]

>>429
申し訳ないですが、チャチャを入れたくなる文章ですね。

駅近のプリズムタワーは、なぜ除外したのですか？

なぜ合格は、６〜１０分ではなく、１１分なんて中途半端なのですか？

「住んでよければ後悔しない」って、当たり前では？悪ければ後悔するのですから。

[431: 匿名さん]

中古で売れる、売れないってよく言うけど、23区のマンションは安くすれば当然売れる。

要は購入価格からどれだけ下落してしまうのかが問題。そして資産価値というのも減価率でのみ考えるのが正しい。

ここは、リーマンショックの前も売れてない。売りだし価格にマーケットがノーを突き付けた物件といわざるを得ない。

それなのに資産価値は大丈夫でしょうとか、笑うしかないな。

繰り返すが、現在の価格で売れてないということは、その価格なりの資産価値を、現在のマーケットが認めてないということだよ。

[432: 匿名さん]

現在のマーケットがね。
つまり平常時で見ると状況が変わるのか。

[433: 匿名さん]

じゃあ、いつだったらこの値段で飛ぶように売れたんだと思う？
あと半年早ければ、さっさと完売していたと思う？

[434: 匿名さん]

あと一年ちょい前なら普通に好評だったんじゃないかな。リアルに。

[435: 匿名さん]

新々価格の絶頂時に売り出した物件であって販売時期は全然悪くないから。
それでもこれだけ売れ残っているってのが現実。

そもそも、あと１年早かったらって言い訳はどこのマンションでもあてはまる。

[436: 匿名さん]

その通り。
一年半前ならここもそれなりに売れただろ。

バカ売れ狙わずとも捌けたら良いんだから。

[437: 資産価値]

えきちかプリズムも良いが２４６沿いで騒音など環境悪いと思い除外。11分は私の考えでない。では1億の物件10年後いくらと予想しますか？この三者なら同じ値段、間取りなら皆さんどこ選びます？

[438: 匿名さん]

今となっては、どこも嫌だけど、敢えて選ぶならマスタービューに一票。

10年後いくらなんて誰にも分かりようがない。
愚問というか、子供の質問だね。

[439: 匿名さん]

実家が三軒茶屋、池尻に十年、二子玉川に十年、♀な私はライズのプレミアムにしますね。
３つの中では暮らし心地が一番良い街だと思うので。

十年後はまた買い替えるかもしれないので資産価値は気にはなりますが、再開発で二子玉川が良くなる可能性は大、他は良くはならないけど悪くもならないと思っています。
販売時の価格より３つとも中古は下がるだろうし、ジャンクションが出来た池尻はファミリーには人気なさそうなので広めの部屋は不利かなと思いました。

[440: 匿名さん]

これから10年の間に1回ぐらい水につかってるんじゃないの、川沿いは。

[441: 余り]

実際あとどれくらいあまりがありますか？売れてるのはC東、Dはほぼ完売、C西七割、A,B3割くらいですか？

[442: 匿名さん]

二子玉川は比較対象ではないなあ。
あそこは特殊な街と思うよ。
別に下にみるとかいうのではなく、ファンも多いのも知ってるし、実際に再開発でよくなるのだろうと思う。
だけど、山手通りと環７に挟まれたこのエリアを好む人とはあまりかぶらないと思うよ。
自分はどうしても田園都市線で下らなきゃいけないなら、用賀までだな。

[443: 二戸]

二子玉川はライズの周辺だけが再開発で悪くはないが都心の奴で行く人いないでしょう。ただ価格帯が北向きなど妥協（北でありえない値段だが）すれば何とか買える人も増えるからニーズは一番多いのでは（住民レベル下がるが）。ここはじっくり住んで行くにはもってこいの環境でしょう。高級感はライズよりは数段上なのでどちらを選ぶかは好みかな。（それでもグランドヒルズブランドならもう少し頑張ってほしかったが）先日MRいったけど徐々に売れ始めてますね。（それでもA,Bはかなり残ってました）年明けからの値引き（少しだが）が効いてる感じですが。D棟で狙っていたとこあるんですがさすがに東南だけあって人気で売れてました。　後は中層西狙いか。

[444: 価格]

確かにここのＤ棟は東南でどこも間取りもよかった。（でも淡島通り開口してる間取りはうるさいのでは？）ここも上級クラス全体の２割くらいにして、後を一億以下の設定のレベルに落としていればもっと売れただろうに。駅１０分は歩いてみると信号ないし繁華街みながなら少し歩けばつくのでちょうどよい静かな良い場所に位置してると思うがとにかくＡ，Ｂが多すぎて皆が手をだせない価格だし結局世田谷好きのお金持ちだけが買える城だよな。価格設定に問題あり。

[445: Ｄ]

日当たりの良いＤをもう少し高層にして数増やしたらね、もったいない。西と東なんてあんなに
あっても中古じゃ嫌われる。（西の富士山ビューはいいけど）

[446: 購入検討中さん]

供給公社の建物が２棟目の前に建設中だね

[447: 購入検討中さん]

いよいよ、値引販売が始まったようです。

[448: 匿名さん]

よくここまで値引きをしなかったと思います。しかし値引いても数％でしょう。
まだ？一年ですから。

[449: 匿名さん]

公的管理。

[450: 匿名さん]

値引きほんとうですか？
どれくらい引いてくれたら買いなんでしょうかね？

[451: 購入検討中さん]

No447です。
本当です。
販売担当者より、「3月は決算期なので条件が変わりました。
是非、条件を聞きにきて頂きたい。」とのことでした。
条件は来られたらお話しするとのことで、値引きの程度は不明です。
他も同じですが（ベリスタ駒沢）、同様の連絡は今までありました。

[452: 匿名さん]

すみふも値下げする時代ですか

[453: 匿名さん]

こことＷＣＴ再販、目白は完全にジエンドだからな。 かなり値引きしないとダメでしょう。株主から相当たたかれますよ。

[454: 物件比較中さん]

在庫で持ち続けても、販売可能価格が下がり続けているという指摘を監査で受けて評価損計上を今３月期決算でさせられますよ。会計士も甘い決算を承認したらお縄になる時代ですからねー。
そうなれば株主総会でキツイご質問が連発です。

[455: 匿名さん]

そういうこと。
在庫が多ければ多いほど、ひしひしじわじわ迫る評価損の恐怖は半端ない。マジ今のうちに戦略転換しとかないと…

[456: 匿名さん]

安いうえに駐車場付きか！
お得ですね。
2割くらい下がっていたら買いですね。

[457: 匿名さん]

高いうえに駐車場をもらえなかった先住民が
怖くて、私はとても買えません。

価格はまだしも、駐車場の件は、ちょっと理解できない。
オレだったら、怒り収まらないな。

[458: 匿名さん]

でも、一応「公平に」抽選して
スミフが当選したってことなんでしょ？
駐車場料はスミフがちゃんと払っているんだよね〜。

本当に公平な抽選だったなら、しかたないね。
みんな抽選会にはちゃんと行ったのかな？

[459: 匿名さん]

別に公平に抽選する必要ないよ。
物件が先着順なのに、なんでその付属物の駐車場が
先着順じゃないんだよ。

駐車場代だけの問題じゃなく、
実際住んでる人間の効用
(Utility)の問題なんだよな。

そういう意味では、この物件は、
住民のものではなく、売主のための
物件なんだよな。

売切れるまで何年かかるか、或いは
住友が倒れるのが先かわからんが。

[460: 5]

良くて駐車場付５％でしょう。聞くとこによると年末までは値引きなしでしたからそれに比べるとここにしては入居一年足らずでの値引きは良い方でしょう。（他社よりは値引き率勿論悪いが）でも先住民があからさまに不快に思うほどの値引きはここはしないはずです。それでも１億以下はそろそろ無理な値引き無しで完売近いし。それ以上の価格の物件は今後一割引きまではあるでしょう。。５から１０％の値引きで全部後一年でうりきってほしい。がんばれＡ，Ｂ

[461: 匿名さん]

君の願望を書き込むのは構わないが、それは　無　理　だよ。

[462: 売れ残り？]

Ａ約３３　Ｂ約３３　Ｃ西６８　Ｃ東５４完売　Ｄ３２
つまり３１０分２１６　約７割は検討でしょう。しかしＡ，Ｂがどこまで売れるかで
資産価値きまるな。。。Ｈｐでは常に８０戸になってるがそれ以上残っている。

[463: 匿名さん]

あれ？
Dが完売なのかと思ったらCが完売なんだ。
富士山を見たい人が多いんだね。

先住民が怖いからどうのこうのって
先住民が不快に思うかどうかは別として、もし不快に思っても
その不満の先はこれからの購入者じゃないでしょう？
売主が勝手に値引きして、自分が当たらなかった駐車場をあてがっているだけ。
購入者にはなんの罪もないので、そんな勝手な逆恨みするような器の小さい人間は
いないと思われますが。

[464: 匿名さん]

結局、駅から遠い物件なので駐車場が有り難くなってしまう。
道路が混むから、車は電車より面倒くさいんだけどね。

[465: 徒歩]

あたしゃ毎日下北まであるってます。丁度良い運動です。泥酔の時はさすがに帰りつらいですが（その時渋谷バス便利）。でも三茶ならそれを遠いと感じるかですがサウスエントランスなら１０分かかりませんよ男の足なら。
最初の頃買った人は人気がいまいち承知で、スミフなのでたいした値引きがないこと予想して買ったのでしょうからあまり派手に値引きされると貧乏人の私は少し嫉妬しますね。でも１億以上の物でもせめて１割値引きが限界では。。（最近の傾向）

[466: 匿名さん]

君の願望を書き込むのは構わないが、
最近の傾向だと、1億越える物件ほど値引きは大きいよ。
1割じゃあすまない。

[467: 購入検討中さん]

用賀の三菱地所の物件では
たしか17000万円の物件が2割引
つまり3000万円以上の値引きを提示されました。
場所がイマイチなので、購入はしませんでしたが。

[468: 匿名さん]

用賀の地所の物件で17000万の部屋ってどこのことですか？