グランドヒルズ三軒茶屋 HILL TOP GARDEN 【Part3】

[匿名さん]

まだまだ販売は続くようなので、引き続き、情報交換をお願いします。

前スレ
Part1　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44494/
Part2　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44415/

公式HP：
http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/sangenjaya/

物件データ：
所在地：東京都世田谷区太子堂3丁目12-1（地番）、東京都世田谷区太子堂3-37-1（住居表示）
交通：東急田園都市線 「三軒茶屋」駅 徒歩10分
　　　小田急小田原線 「下北沢」駅 徒歩16分
　　　京王井の頭線 「池ノ上」駅 徒歩12分
価格：7100万円-3億300万円
間取：2LDK・3LDK
面積：62.85平米-146.12平米


[スムログ 関連記事]
【三軒茶屋界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.3】
https://www.sumu-log.com/archives/6071/
「住まいの予算1億円あったら、何を買う？」考えてみた
https://www.sumu-log.com/archives/9423/

[377: 匿名さん]

>>374
わらた。寝言か！

3割しか売れてないのに、すでに住民で駐車場はずれて怒っていた人いたよね。
あのひとは無事に駐車場の権利をゲットできたのだろうか・・・

[378: 匿名さん]

369は三井がここに作ってたら売れてたって言いたい訳じゃないでしょ。
グランドヒルズなんていう最高級仕様をこの立地で作ってしまったことが可笑しいって話じゃない？
確かに三井ならパークマンション作らなかったと思うよ。
売れたかどうかはべつにしてね。

[379: あのね]

世田谷売れ残り多いて、そんなん当たり前やん　　

世田谷は山の手に非ず　　ただの猿山

[380: 匿名さん]

↑
また戻ってきたの？
久々に見て、なんだか不動産不況が底を打った気がした・・・
・・気のせいかな（笑

[382: 匿名さん]

三井ってひとり勝ちですか

[383: 買い換え検討中]

敷地内の植え込みに犬に糞尿をさせてそのまま立ち去る飼い主に注意したら逆切れされた。
彼の自宅の門扉に毎晩酔っ払いが小便/大便をしていったらどう思うのだろう。

太子堂あたりに立派なマンションを建てるとこういうリスクもある。立て看だけじゃ抑止力ゼロ。
坂下への階段は造るべきじゃなかったね。

静かでいい環境なのに。

[384: 匿名さん]

嗚呼、なんでこんなに売れないんだろう。
まさか！格下のパークシティ浜田山に客が流れてる？
まさか！僻地の二子玉川ライズに客を奪われてる？
悔しい悔しい悔しいよー。
まだまだ買える人いっぱいいるはずなのに誰もこないよー。

[385: 匿名さん]

今は野村不動産が一人勝ちの状態だね。こんなご時世で極端な売れ残りがほとんどない。
ブランド戦略に成功したね。

[386: 匿名さん]

野村、勝ってるの？
完成在庫は簡単に値引く会社ってイメージしかないなあ。

ここはどんだけ辛抱強いんだ？って感じだけど（笑）
成城崖下マンションも、数年かけて根性で売り切ったし・・なんか自信（過信？）があるのかな。

[387: 匿名さん]

でも、さすがに豊洲では辛抱できないだろうなぁ。
売れなさすぎだろ。おまけにもう一つ作るんでしょw

[388: 匿名さん]

豊洲もそんなに売れてないんですか？
向こうの方は全然知らないので教えて！

[389: 匿名さん]

>成城崖下マンションも、数年かけて根性で売り切ったし・・なんか自信（過信？）があるのかな。
シティハウス○○ですね。
マンション高騰期を迎えて、竣工後2年半で売れました。

およそ、グランドヒルズとは思えない、久我山も2年くらいで売り切ったから。

グランドヒルズは都内の場合、基本的には都心部or山手線内のブランドでしょう
郊外にあるのは、別物だと。

[390: 匿名さん]

この販売価格はかかったコストを積み上げると適正らしいです。
３月中に決められるか気にしていました。

[391: 匿名さん]

適正価格はデベが決めるんじゃなくて、消費者が決めるんだよ。
消費者が「高い」って言えば、赤字覚悟で安くするしかないね...。

[392: 匿名さん]

てか、数年かけて売り切るって、価格上昇局面じゃないと無理ですよね。
価格下落中の今だと、ますます売れなくなるだけです。

[393: 匿名さん]

また何年かすればあがるんだから、それまで待つ気では？？？

[394: 匿名さん]

そんなに待つなら新古マンションだね〜
新築と同じ値段で売るのは無理があるんじゃないの？
一番高騰していた時期の価格で、新古マンション買う人いるかなあ。
その頃には、たとえ同じ激高価格だったとしても、正真正銘の新築マンションという
選択肢があるだろうに。

値段下げるのが嫌なら、さっさと賃貸で貸すなりしないと
維持費だけでも大赤字。
株主なら黙っていられないよ。
世田谷代田の物件も・・
そうこうするうちに南の駐車場に何か建設されちゃったりしてｗ

価格設定がそもそも間違っていたのだから
同じ赤字覚悟なら、既に買ったヒトにも返金して値を下げればいいのに。
簡単に売れ残りを値引いて売るのでは、この会社のビジネススタイルが損なわれるんだろうから
それしか道がないのでは？

[395: 匿名さん]

隣の東京建物の賃貸も閑古鳥なんだから、賃貸に出したって坪１万円でも借り手いないでしょ。
ほんとにここは砂上の城、ＫＹの城になっちゃったね。

[396: 匿名さん]

いつの日か、何らかの災害などに見舞われてしまい
公開空地だけを解放するつもりが、大量に残る部屋まで開放する羽目になったりして・・。
そうなったら笑えませんね。

隣の賃貸と同じ値段で出したら、こっちのほうが人気でしょうね。
隣も価格設定を間違っているんじゃないの？
ちなみに、ここの庶民棟（Ｃ／Ｄ棟）は結構売れたの？

[397: 匿名さん]

Cは殆ど売れてますた。

[398: 匿名さん]

渋谷南平台の地上げ事件がニュースになっていますが、この土地を囲っているフェンスに
こちらのマンションの看板が描かれていますが、何か関係あるのですか？

[399: 高級マンション]

７０ヘーベで３０万以上で借りてる人もういるみたいだから隣とは格が違うでしょう。
でもこの家賃なら買った方がお得では。値引きはわずかしかここはないから（全くない？）
A、Bはあと２，３年は売れ残るでしょうが３月にむけてCの上層を除けばC,Dはもう少しで
完売ですね。結局一年かかったかがこの値段でこのご時世でC、Dは健闘した方かも。A,Bを
売り切るのがスミフの腕のみせどころでしょうが全棟上層の高額オクションにして残りをC,Dレベル
広さにしてれば今頃ほぼ完売では。。。

[400: 田園]

田園沿いの世田谷区大型高級マンションはもうなかなかでないでしょうからここと、マスター、ライズは貴重です。しかし億ション越えはなかなか景気にもよるが完売に時間かかるのは当然（山の手内と比べていけない）ですね。
徒歩１０分が気になったが歩いてみたら（男）9分で思ったより近かったな。マスターより
少しかかる程度で急行止まるし渋谷行きのバスは電車より本数多いからアクセスはこちらのがいいね。後は好みと値段の問題だけでしょう。ライズより作りは一枚上で、ひと駅澁谷より。しかしライズのが少し駅近い。悩む。。。。

[401: 匿名さん]

低層部はライズより上みたいだけどファサードとプレミアム以上はライズがやや上に感じました。

三軒茶屋は駅の近くにハイグレードタイプの新しいマンションできるらしいですよ。
モデルは４月オープンとか。
営業さんが自宅訪問で案内に来てくれます。

[402: ーー]

確か徒歩６分のやつですね。ここより少し近いがグレードは一枚落ちるし
規模が違うでしょう。少し高くても今後はできそうにないライズやグランドヒルズ
のが全部売れればの話ですが資産価値としてはずっと上でしょう。まあ低層を選ぶかは好みで
しょうが。

[404: 高級マンション]

全く期待せずにいったら駅は意外に近い（以前から１５分とか２０分かかったとか明らかに脚に障害があるのでは。サミットまわると１３分は確かにかかるが、普通に登りでも１０分はかからん。
基準ではもう少しで９分だったんだから。よかった９分ならいいとこ売れてしまったかも。

[405: 物件比較中さん]

10分、普通にかかると思いますよ。
リターンが狙える投資物件じゃないから、
永住を視野に入れた比較的資産に余裕がある人に向けて
お得感を感じさせるほどに大幅値引きして売り切った方が良いと思いますが。
（とりあえず３割引スタートくらいかな）

さいきん地所がすごい広告売ってますね。
値引きしても一気に在庫を減らしたい意図がありあり。
しかも値引き幅はかなり柔軟性があって、立地条件や最初の値付けが
失敗したところは、地所とは思えない大幅値引きを掲示してます。
今年中に一度体制を立て直す指針が出たのでしょうね。

一方、だらだらと売ればいい路線の住友。
この金融危機にそんな悠長な路線を続けるのは……。

さて、この対応が正解か失敗か、１年後、３年後が楽しみです。
ここや目白は会社としての住友を占う指針のひとつになると思います。

[406: 匿名さん]

３割引いたらすぐ完売しちゃうんじゃないの？
地所は２〜３割も引いてるの？

[407: 匿名さん]

いえいえ。
３割引いてくれれば、我が家も検討に入れるという願望です。
閉店間際のスーパーで、賞味期限の切れる食品をどうせ捨てるなら、もっと安く売ってくれと定員に掛け合っているおばちゃんと一緒です。

[408: sumi]

ここはどんなことがあっても１割ひくことは何年かかろうが絶対ない。３年売れなかったらA,B
なら多少は可能性はあるが。値引きされる心配ないので逆に気に入った部屋があれば後からの人をきにせず安心して買える。営業も何年かかってもこれだけいいものだからいいんですだと。確かに物、立地はいいから１割でも引けばここならこの不景気でも結構買う人いるのに。でもC,Dは３月まで完売しそうね。ライズも検討中だが造りのレベル、内装レベルと立地に不安なので是非１割ひいてほしい、無理か。ずっと住むならここいいんだけど。

[409: 匿名さん]

大笑・3年売れなかったら、中古扱いだし、半額でも売れないよ。

あと、住不は、簿外（SPC通じた）債務も巨大で、
大手不動産の中では突出して財務よわいから要注意。

[410: 匿名さん]

シティテラス目白やシティハウス南大塚、豊洲にもツインタワーなど、売れ残りを沢山かかえどうするつもりなのでしょうか？三菱・三井は値下げ開始しているし・・・・・・

[411: MR]

私は田園都市線徒歩圏内、大型、大手マンションの７５へーベー以上、南、南東、南西を条件に探してました。上限8000万ですので自動的にこことよく登場するＲ（二子）、Ｍ(池尻）の安目の部屋で検討してきました。（新築、中古含めて数々みましたがやはり希少価値、優越感を考えるとこの３者であれば今後おおはずれはないかという結論に至りました）まずＭにいきましたがもう気に入った間取りがなく、値引きも少なく、駐車場に15分かかるときあり、やはり急行も止まらないなど素敵なマンションでも穴が多くすぐにあきらめつきました。次にＲは再開発地域は魅力になると思いましたが上級クラス以外の内装はＭより数段落ち単なる集合住宅みたいで正直がっかり(お風呂はせめてタイルにしないと）しました。しかもまだ完成済みでないのであまり値引きも期待できないと感じてます。最後に一番期待してなかったここに電車でいきました。まず改札から地上まですぐなのと初めて歩いて10分は合格（他の入り口から入ればもっと早くつく）。次に社員の能書きと広尾と同じ扱いしてるのに興ざめしましたがＭＲを見てかなりグレード感はＭ，Ｒより上で期待しました。開いてる部屋の価格表を見てこれで一割少しねびきあれば私でもいけると内心期待しましたがこの時期でもわずかな値引きしかないのと、値引きを求める人間には全く売るきがない姿勢にがっかり。年末まではこの価格でいってるし駐車場（入居で外れてる人いるらしい）つけてあげるからかなりお得だと。たぶんこの社員の姿勢が売れ残りの原因の一つでしょう。Ｃ，Ｄの一割値引きは絶対ないとさ。Ｍ，Ｒのが社員は熱心で断然人がよいです。多分駅１０分と値段でＭＲ行くの敬遠する人いると思うが太子堂の環境は思ったよりよくとても素敵なマンションだけど。。。。

[412: 匿名さん]

大崎も豊洲並みのプランだから売れ残り確実です。
有明は建物はそこそこだけど、利便性が悪すぎて
これまでの価格設定繰り返したら、売れないでしょう。

総じて、一長一短ある物件作って、短所を無視した
価格設定するのがスミフさんの特徴ですね。

ここも、外観と質感は良かったけれど、まともな
（暮らしやすい）３ＬＤＫは無かったな。

[413: 匿名さん]

田無の物件は正にそうですね

[414: 中古]

3年たって中古扱いでもここが半額なんてスミフでありえない。ＡＢをそんなことしたら最初に買ったＣＤの立場が。。。。売ることよりそんなことを考える。いや先に住んでる人の資産価値どうこうより最初に設定した価格を否定することをしないのであろう。先日スミフ社員と話したときなどあるマンションは8年たって入居なくてもすごく値引きなしで売り切ったこともあるらしい。ま買う人は売れ残りでも納得して買ってるから、入居前に飛びついたひとと違い後悔は少ないだろう。ここも含めてスミフはいい場所買って、いい物つくるけど戦略に進歩なし。

[415: 匿名さん]

>8年たって入居なくてもすごく値引きなしで売り切った

それを誇ること自体、キャッシュフロー経営が全く分かっていない証拠。
飽くまで当初の予定売価に固執することにどれだけ合理性があるのか？

平時や、相場のピックアップ時にうまくあたればいいが、
この状況では、資金回収を急がない企業は死を見るよ。

住不は開示も悪いから、かなり熱心に調べないと、簿外債務の
大きさは分からないけどね。

ま、営業部員ですら、知らないだろうけどね。

[416: 資産価値]

一般的には新築時の人気と資産価値はパラレルと聞きますし当然と思いますが、例えば同等の
間取り、値段でＧＨとライズ、構造、環境や場所など全て抜きにしたら、うれいき好調（少なくともＧＨより）のライズのが将来資産価値上ですかね。どうも高級棟の売れ残りと隣の賃貸の閑古鳥が気になるもんで。逆にライズの横に賃貸あれば人気でそうだし。

[417: 匿名さん]

＞411さん

私もＧ（三茶）とＭ（池尻）を検討し始めています。
値段や値引きはさておき、グレード的にはＭ＞Ｇのように感じていたのですがどのへんがＧ＞Ｍでしたか？
個人的には、入り口（ゲート）や専有部分はＭが上。玄関などの共用部分はＧが上と見ています。

[418: 互角]

私はＧ，Ｍは内装、共用部は好みの問題で互角、ライズよりは数段上と見ています（しかもライズ値段的にも眺望よし、日当たり良しは値段高すぎで管理費高い）。ただ黒いＧのが見た目の重厚感（キャロットタワーからみると迫力あり）あるのとやはり私も今なら駐車場の権利がでかいかと思います（もうＭはないといわれたしかも高いし雨ぬれる）駅はＭのが近いがやはり急行とバスがないのでこれで相殺。共用施設はホテルのようなＭのが上（その分管理費高し）。売れ行きはＭのがいいので資産価値は上？その分Ｇはまだ好きな間取り選べる。値引き額はＭのが少し良い。社員は
共にいまいちやる気を感じなくライズの方々は活気があった。どちらも資産価値はわかりませんが希少価値はなかなか高いでしょう。どちらを買っても後悔はないのでは。

[419: 匿名さん]

＞418さん

ありがとうございます。参考にさせていただきます。
それぞれ甲乙ありますがほぼ同レベルということですね。

駐車場の権利か、売残数からみた資産価値か・・・。

このような観点はあまり気にしていませんでした。
確かに売残数は影響ありますね。

[420: 匿名さん]

自分にとって何が大事かを先に考えたほうがいい。
そのためには、自分がどんな暮らしをしたいかが
なければだめだけれど。

[421: ？]

はっきいりってこの時期どんどん売れるマンション自体稀ですから（売れ残りは部屋までみれる、多少の値引きあり等のメリットあり）自分の気に入ったとこを買えばよいですよ。この２つは駅からの距離、環境、値段似てますから、資産価値もたいした差はでないしょう。両者共に駅前の喧騒から離れた静かな環境でじっくりすむにはもってこいではないのでしょうか。この規模のレベルはこの周囲ではしばらくでないでしょうから値段の高さは大手を買う当然の安心料と考え検討しております。実際住んでる人が書き込んでくれるとありがたいですね。

[422: 匿名さん]

どんどん売れるマンションがないっていっても売れ残りすぎでしょう。

[423: すみ]

スミフでありますからこれでも十分売れてるのでは。営業の方もこんなもんです→いつか景気も
戻れば売れていきますよと軽くかまえてますから。空きがあって静かでいいとはいえ入居者からしたらもう少し埋まってほしいでしょうね。

[424: 匿名さん]

でも、最初に定価で購入したのに
駐車場の使用を許されず、地下の車寄せも使えない人って・・・
悲しすぎますね。後まで待ったほうが良かったじゃん！！って話だね。

[425: 匿名さん]

そんなバカなことあるの？
棟のグレードの違いってことなのかな？

[426: お得]

だから今買った人はお得（住宅ローン、金利、駐車場、値引き）ということをうりにするのでしょう。しかし自分の好きな間取りは選べない。三軒茶屋で地域一番のマンションといえばどこになるのでしょうか？ここがそのシンボルになる可能性はいかがでしょう？世田谷通り、環七の交差点の大きなマンションと比べていかがでしょうか？他にないような気がしたので。。。今後三茶に３００世帯以上のマンション建つ土地ありますかねー。環七、２４６にタワーマンションできれば別でしょうが。