グランドヒルズ三軒茶屋 HILL TOP GARDEN 【Part3】

[匿名さん]

まだまだ販売は続くようなので、引き続き、情報交換をお願いします。

前スレ
Part1　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44494/
Part2　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44415/

公式HP：
http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/sangenjaya/

物件データ：
所在地：東京都世田谷区太子堂3丁目12-1（地番）、東京都世田谷区太子堂3-37-1（住居表示）
交通：東急田園都市線 「三軒茶屋」駅 徒歩10分
　　　小田急小田原線 「下北沢」駅 徒歩16分
　　　京王井の頭線 「池ノ上」駅 徒歩12分
価格：7100万円-3億300万円
間取：2LDK・3LDK
面積：62.85平米-146.12平米


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[351: 購入経験者さん]

>>350
>新築マンションとして販売できるのは竣工後何年間なんでしょうか？

１年じゃなかったっけ。

>数十年も売れない部屋でも購入後の売主の無償点検とかしてくれるのでしょうか？

分からんが、買う時に交渉してみては？
何十年も売れてなくても価格が売主有利と判断出来るなら交渉すべきであり
買主有利な価格ならそれも含めた価格として妥協すべき場合もあるんじゃない？
いずれにしてもケースバイケースなので聞いてみればいいよ。

>何年も生活してない部屋は減価が早いと聞きますけど　実際どうなんでしょうか？

そうなの？
少なくとも使ってるよりは消耗して無いと思うんだけど。
カーテンしてないから日焼はしてそうだけど。

>配管とか何年も使用してにない状態でいきなり使用して問題ないのでしょうか？

もともと大丈夫なら大丈夫じゃない？
もともと駄目なら駄目だが。

[352: ｄ]

マンション一戸建て関係なく、家は、長い間人が住まないと痛むよ。
換気、通水、掃除を小まめにやることで防げる。

[353: ｄ]

痛むよではなく、人が住んでるより痛みが早いよ、でした。
無駄に１レス消費してすいません。

[354: 匿名さん]

＞3分の１以上売れ残っていますけど相当な値引きをしないと無理でしょうね　

全然素人というか、無知な人ですね。
竣工1年以内で、70％近く売れていれば、都内の住友物件のなかでは
売り上げはトップクラスだというのが常識です。
ここ以上に売れているスミフの物件は、いくつもないのでは。

但し、販売84戸＝売れ残り数　とは限らない。
売り惜しみなのか、販売方法なのか、物件概要には現われない
未販売住戸が、たくさんあるのがスミフ流、この時期に売れ残りが半分あっても
ちっとも不思議ではないです。

スミフのHP見て、他のマンションと比較したら一目瞭然、竣工1年超で半分も
売れていない物件も、いくつもあります。

[355: 匿名さん]

物件概要に第１期・第２期・第３期先着順受付中　　84戸って書いてありますよ。第１期・第２期・第３期で販売対象にしたけど売れてないのが84戸あるって事です。切ないね〜。

[356: 匿名さん]

4期　5期もあるだろうから、もう少し多いのかもしれません。

但し、売れ残りが多く見えないように、まだ未発売の住戸があっても84戸には含まれません
住友の他のマンションで、未発売の住戸を見せて貰ったことがありますが
条件が合えば、販売してくれるそうです。

[357: 匿名さん]

>>354
そういう商法は上げ相場でしか通用しない。
下げ相場で売れ残りが半分以上もあれば、
腹の奥では相当痛いはずだ。

[358: 匿名さん]

住友に限らず　世田谷は売れ残りが特に多い。

[360: 物件比較中さん]

売主が売れなくてもいい、売らなくてもいいとうのであればこりゃもう何を言っても駄目ですね。
「買わぬなら買うまで待とうホトトギス」、どこまで待つのかねー。在庫抱えていると年度末決算で会計士と「強制評価減」で激突することになりますよ。

[361: 物件比較中さん]

まあ、さすがの住友も
次の決算ではこれまでの含み益の数々が
吹っ飛んだ状態なので、
在庫（取得済みの用地も含め）の
販売計画について細かく突っ込まれるので
なにかしらの手を打ってくるでしょう。

賃貸に回せる物件ではないし、
今後市場が改善し、都心部で上昇してきても、
ここが上昇するのは後からになりますから、
それまでの固定経費との兼ね合いを見ながら
裏で値引いての販売となるのではないでしょうか。

信託を経由しての
富裕層への割引販売とかは
考えられると思います。

[362: 匿名さん]

都内にはまだまだ優良な土地が眠っています。
これからは、郊外の駅から離れた不便なマンションと、中途半端な立地の場違いな高級マンションは悲惨な事になりますよ。
３０年後はゴーストマンションになっている可能性が十分にあります。

[363: ご近所さん]

ここが売れない原因は　昔から住んでる近所の住民達が一番良く知ってます。

[364: 匿名さん]

↑　確かに重要な視点ですよね。
周辺地区から羨望の立地で相応しい価値の建物、価格の物件って、近所の人があそこに転居したいと思う様なものって、それなりの数を転居組が占めて行くんですよね。

[365: 匿名さん]

二子玉川のタワーが、ここの二の舞にならないか心配です。

[366: 近所をよく知る人]

363の言うとおり。こんなガラの悪い地域に高額は出せない。

[367: 匿名さん]

なんだかここ、、一生完売しない気がしてきた。

[368: 物件比較中さん]

担当している営業さんはどういうお気持ち、お考えなのでしょうか。

[369: 匿名さん]

三井ならこの立地であれば、庶民向けのパークホームズをつくったんだろうね。
言われる程悪い場所とは思わないけど、さすがに最高級ブランドとかいったら笑われるだけ。
営業の人が広尾と比較してたとかなんとか言うのは、いくらなんでも冗談だとは思うけどね。

[370: 匿名さん]

土地の仕込みが高かったので、「高付加価値物件」という衣にまぶして
何とか価格転嫁を試みたのでしょうが、、、、、、

いやはや、恐ろしいですね。でも、まだまだ、ながーーーーい不景気の
入り口に立って、敷居さえまたいでないくらいの感じだと思います。

これからが大変ですよ、実際。

[371: 匿名さん]

もういっそ値下げなんてしないでほしい。
どこまで売れ残るのか楽しみになってきたよ。

[373: 匿名さん]

たぶん売れ残っていいんだと思う。
既存の住人は値下げ販売で、管理費滞納するような危険な輩が入ってくるのは嫌だろうし、住友も
8割程度売れてくれれば、値下げ販売することによる信用収縮や以降の販売戦略の変更などのデメリットと比較して損になるだろう。
困るの転売屋くらいじゃない。

[374: 匿名さん]

8割って何夢みたいなこと言ってるの。今3割くらいしか売れてないでしょ。

[375: 匿名さん]

>>369
三井だって、都内に売れ残り物件がいくつもあるよ。
三井を例に出す意味はない。

[376: 匿名さん]

出た〜　スミフ。負 け組。関西人〜

[377: 匿名さん]

>>374
わらた。寝言か！

3割しか売れてないのに、すでに住民で駐車場はずれて怒っていた人いたよね。
あのひとは無事に駐車場の権利をゲットできたのだろうか・・・

[378: 匿名さん]

369は三井がここに作ってたら売れてたって言いたい訳じゃないでしょ。
グランドヒルズなんていう最高級仕様をこの立地で作ってしまったことが可笑しいって話じゃない？
確かに三井ならパークマンション作らなかったと思うよ。
売れたかどうかはべつにしてね。

[379: あのね]

世田谷売れ残り多いて、そんなん当たり前やん　　

世田谷は山の手に非ず　　ただの猿山

[380: 匿名さん]

↑
また戻ってきたの？
久々に見て、なんだか不動産不況が底を打った気がした・・・
・・気のせいかな（笑

[382: 匿名さん]

三井ってひとり勝ちですか

[383: 買い換え検討中]

敷地内の植え込みに犬に糞尿をさせてそのまま立ち去る飼い主に注意したら逆切れされた。
彼の自宅の門扉に毎晩酔っ払いが小便/大便をしていったらどう思うのだろう。

太子堂あたりに立派なマンションを建てるとこういうリスクもある。立て看だけじゃ抑止力ゼロ。
坂下への階段は造るべきじゃなかったね。

静かでいい環境なのに。

[384: 匿名さん]

嗚呼、なんでこんなに売れないんだろう。
まさか！格下のパークシティ浜田山に客が流れてる？
まさか！僻地の二子玉川ライズに客を奪われてる？
悔しい悔しい悔しいよー。
まだまだ買える人いっぱいいるはずなのに誰もこないよー。

[385: 匿名さん]

今は野村不動産が一人勝ちの状態だね。こんなご時世で極端な売れ残りがほとんどない。
ブランド戦略に成功したね。

[386: 匿名さん]

野村、勝ってるの？
完成在庫は簡単に値引く会社ってイメージしかないなあ。

ここはどんだけ辛抱強いんだ？って感じだけど（笑）
成城崖下マンションも、数年かけて根性で売り切ったし・・なんか自信（過信？）があるのかな。

[387: 匿名さん]

でも、さすがに豊洲では辛抱できないだろうなぁ。
売れなさすぎだろ。おまけにもう一つ作るんでしょw

[388: 匿名さん]

豊洲もそんなに売れてないんですか？
向こうの方は全然知らないので教えて！

[389: 匿名さん]

>成城崖下マンションも、数年かけて根性で売り切ったし・・なんか自信（過信？）があるのかな。
シティハウス○○ですね。
マンション高騰期を迎えて、竣工後2年半で売れました。

およそ、グランドヒルズとは思えない、久我山も2年くらいで売り切ったから。

グランドヒルズは都内の場合、基本的には都心部or山手線内のブランドでしょう
郊外にあるのは、別物だと。

[390: 匿名さん]

この販売価格はかかったコストを積み上げると適正らしいです。
３月中に決められるか気にしていました。

[391: 匿名さん]

適正価格はデベが決めるんじゃなくて、消費者が決めるんだよ。
消費者が「高い」って言えば、赤字覚悟で安くするしかないね...。

[392: 匿名さん]

てか、数年かけて売り切るって、価格上昇局面じゃないと無理ですよね。
価格下落中の今だと、ますます売れなくなるだけです。

[393: 匿名さん]

また何年かすればあがるんだから、それまで待つ気では？？？

[394: 匿名さん]

そんなに待つなら新古マンションだね〜
新築と同じ値段で売るのは無理があるんじゃないの？
一番高騰していた時期の価格で、新古マンション買う人いるかなあ。
その頃には、たとえ同じ激高価格だったとしても、正真正銘の新築マンションという
選択肢があるだろうに。

値段下げるのが嫌なら、さっさと賃貸で貸すなりしないと
維持費だけでも大赤字。
株主なら黙っていられないよ。
世田谷代田の物件も・・
そうこうするうちに南の駐車場に何か建設されちゃったりしてｗ

価格設定がそもそも間違っていたのだから
同じ赤字覚悟なら、既に買ったヒトにも返金して値を下げればいいのに。
簡単に売れ残りを値引いて売るのでは、この会社のビジネススタイルが損なわれるんだろうから
それしか道がないのでは？

[395: 匿名さん]

隣の東京建物の賃貸も閑古鳥なんだから、賃貸に出したって坪１万円でも借り手いないでしょ。
ほんとにここは砂上の城、ＫＹの城になっちゃったね。

[396: 匿名さん]

いつの日か、何らかの災害などに見舞われてしまい
公開空地だけを解放するつもりが、大量に残る部屋まで開放する羽目になったりして・・。
そうなったら笑えませんね。

隣の賃貸と同じ値段で出したら、こっちのほうが人気でしょうね。
隣も価格設定を間違っているんじゃないの？
ちなみに、ここの庶民棟（Ｃ／Ｄ棟）は結構売れたの？

[397: 匿名さん]

Cは殆ど売れてますた。

[398: 匿名さん]

渋谷南平台の地上げ事件がニュースになっていますが、この土地を囲っているフェンスに
こちらのマンションの看板が描かれていますが、何か関係あるのですか？

[399: 高級マンション]

７０ヘーベで３０万以上で借りてる人もういるみたいだから隣とは格が違うでしょう。
でもこの家賃なら買った方がお得では。値引きはわずかしかここはないから（全くない？）
A、Bはあと２，３年は売れ残るでしょうが３月にむけてCの上層を除けばC,Dはもう少しで
完売ですね。結局一年かかったかがこの値段でこのご時世でC、Dは健闘した方かも。A,Bを
売り切るのがスミフの腕のみせどころでしょうが全棟上層の高額オクションにして残りをC,Dレベル
広さにしてれば今頃ほぼ完売では。。。

[400: 田園]

田園沿いの世田谷区大型高級マンションはもうなかなかでないでしょうからここと、マスター、ライズは貴重です。しかし億ション越えはなかなか景気にもよるが完売に時間かかるのは当然（山の手内と比べていけない）ですね。
徒歩１０分が気になったが歩いてみたら（男）9分で思ったより近かったな。マスターより
少しかかる程度で急行止まるし渋谷行きのバスは電車より本数多いからアクセスはこちらのがいいね。後は好みと値段の問題だけでしょう。ライズより作りは一枚上で、ひと駅澁谷より。しかしライズのが少し駅近い。悩む。。。。