グランドヒルズ三軒茶屋 HILL TOP GARDEN 【Part3】

[匿名さん]

まだまだ販売は続くようなので、引き続き、情報交換をお願いします。

前スレ
Part1　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44494/
Part2　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44415/

公式HP：
http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/sangenjaya/

物件データ：
所在地：東京都世田谷区太子堂3丁目12-1（地番）、東京都世田谷区太子堂3-37-1（住居表示）
交通：東急田園都市線 「三軒茶屋」駅 徒歩10分
　　　小田急小田原線 「下北沢」駅 徒歩16分
　　　京王井の頭線 「池ノ上」駅 徒歩12分
価格：7100万円-3億300万円
間取：2LDK・3LDK
面積：62.85平米-146.12平米


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[201: 匿名はん]

CDの内装は普通よりやや上級レベルでしたね。
すいません、訂正します。
ABをベースにということで。
在庫もABが多いようですし。

[202: ご近所さん]

「周辺に賃貸分譲取り混ぜで大型高級マンションが次々竣工、淡島も変わる」と期待したんだけど、時間がかかりそうだな。

[203: 匿名さん]

１０年後　かなり淡島周辺・淡島通り周辺・太子堂地域それと三軒茶屋駅前は変わるでしょう。
　わたしも近所の太子堂出身ですが、急速にかわるじゃないかなぁ〜て気がします？

　それと再三再四話題に上る太子堂中学も早いとこ廃校にして、緑溢れる区立公園なんかになれば　いいなぁ〜なんて思います。

[204: フォーブル久保田]

太中が統廃合になる可能性なんかないだろ？

太子堂は、今も昔も＊＊＊が住む街・・・

そのうち生徒数もふえるんじゃないか？

[205: 匿名さん]

しかしバスは不便ですね。渋谷駅から３０分もかかったんでは、山手線を半分回ってしまいますよ。７；００〜の渋谷駅の乗り場環境も最悪ですね！

[206: 匿名さん]

バスは時間さえあれば、
30分かかってものんびりできるしいいと思うけど。
時間がない人は渋谷からはタクシーでしょう。

[207: ご近所さん]

実は淡島通りはタクシーの時間短縮効果があまりないという罠

[208: 周辺住民さん]

太中は２０年前１学年１７０人位いたのが今４０人らしいね。もう駄目じゃん。

[209: 入居済み住民さん]

バスをよく利用します。正確なところは、太子堂中学→渋谷は15分（朝のラッシュアワー20分から25分前後）、渋谷→太子堂中学は15分（ほぼ遅れはない。）。７月１日から更に増便されるようです。待ち時間は５分前後。階段の上り下りがないので、大変便利です。ただし、時間に余裕がないときは、より正確な電車を使います。また、先日乗ったタクシー（ＧＨ三軒茶屋→渋谷駅）は、日曜日午後ですが、10分弱で１２５０円でした。

[210: 匿名さん]

＞２０９
うそでしょ。朝は渋谷まで３０分はかかります。ドアｔｏドアだと、山手線ホームまで４５分かかります。９：００始業、東京駅徒歩１０分の会社へは、７：３０に出なければなりません。
これなら、千葉の蘇我からの始発快速に乗った方が近かった。

[211: 匿名さん]

結局はバス便マンションってことでしょ。それも３０分近くかかる。。
バスは増便されても結局は渋滞だから所要時間は変わらずにさらに悪くなるでしょう。

あまり外出を頻繁にしないご高齢者やリタイア後のシニア向けのマンションに感じます。

[212: 匿名さん]

>210
渋谷から東京は地下鉄使いなさいよ。赤坂見附乗換えの時間は殆ど無いから渋谷から18分くらいで東京だよ。ここから渋谷までのバスも30分も絶対かからん。少し渋谷寄りの淡島からたまに乗るけど、大体15分で着く。加えて渋谷のバス停から渋谷駅ホームまでどんだけ時間かけるんだ。あんたこそ嘘はいかんと思う。住人じゃないけど

[213: 入居済み住民さん]

バスの運行状況に疑問の方は、http://www.busnavi.net/tokyu/で確認できます。

[214: 匿名さん]

バス便でも安全に運行させしてくれれば通勤に問題なし。
のんびりいこうよ。

[215: 匿名さん]

＞＞２１０さんの主張。
通勤だけを考えるなら、世田谷のここより千葉の蘇我が便利！
だから、ここより蘇我のＭＳを選ぶ。
ですかね？

[216: 匿名さん]

蘇我ってどこ?　知らないです------(笑)。

[217: ご近所さん]

よっぽどここが不便というアピールをしたいんだろうね。それほどでも無いだろうね。
太子堂中学のバス停で乗れるんなら30分かかることはありえない。朝7時代前半なら15分、7時後半から8時前半なら20分強というところでしょう。

[218: 周辺住民さん]

３分の１も在庫抱えてるね
やはり病院跡地が致命傷でしょう

それにこの地区は少子化の影響もでてますね

[219: ご近所さん]

近くの多聞小学校は小学生が最近急に増えて大変みたいよ。ここ校区なんか知らんが。

[220: 匿名さん]

２３区内で城東地域以外少子化が進んでいない地域って無いでしょう。
売れていないのは事実だね。

[221: 匿名さん]

市場が持ち直すまでゆっくりと売るんじゃないですかね。
オフィスビルの需要がいまだ旺盛ですから、少しくらいの在庫を抱えたところで深刻な問題とは捉えていないのでしょう。

[222: 匿名さん]

>少しくらいの在庫を抱えたところで深刻な問題とは捉えていないのでしょう。

売れ残り3割は普通なの？

[223: ご近所さん]

ここも校区だけど、マスタービューの影響が大きいでしょうね。
賃貸は入れ代わりがあるけれど、分譲だと一過性だけに区も悩ましいところかな。

[224: 匿名さん]

>少しくらいの在庫を抱えたところで深刻な問題とは捉えていないのでしょう。

住友はそれでよいだろうけど、購入した方のことを考えたらどうにか（具体的には値下げ？）してあげたらとも思います。

でも購入された方は、それも嫌なのかな？。購入された方がどうしたらよいと思っているのか、御意見を聞いてみたいです。大事だと思うんですよね、デべにわかってもらうためにも。

[225: 物件比較中さん]

住友不動産販売は凄いよ。
成城や桜新町を1年も2年もかけて売れ残り竣工後販売してたのは記憶に新しいけど
南麻布にあったドムス南麻布（平成5年竣工）なんか7年も売れ残り竣工後販売してたんだからね。
住友不動産販売にとってはこんなの売れ残りのうちに入らないよ。

[226: 匿名さん]

最近6年ぐらいは上昇基調だったからね。

成功体験から抜けられないのかな？。株主は怒ってるけどね。

[227: 匿名さん]

在庫になっているのはここだけじゃないから大変になるのはこれからでしょうね。
他の財閥系のデベも近隣で苦戦を強いられていますから。

値引きに関してはあまりオフィシャルにされない情報ですからね〜。
個別対応でどこまでやっているのかは知りませんが・・

[228: 匿名さん]

7年売れ残りって記録的ですね。その間の空き部屋（売れ残り）の管理費は
どこが払ってるの？まさか住民？

[229: 匿名さん]

↑
残念。スミフの負担です。
ちなみに２２４の答えだけど、購入者は現状で満足。
転売目的じゃない限り、７，８年売れなくても値下げされるよりまし。
管理費も修繕費もスミフが払うし、ゆっくり隣室や上下階の騒音も気にせず過ごせる。
供用施設もゆったり使えて快適です。

[230: ご近所さん]

ま　ある意味　体力ある売主だと　完成在庫の管理修繕積立金の未払いはないよな

総会の委任状も貰い易いから　総会決議も楽

世間からは幽霊マンションと言われるけど

ゆっくり隣室や上下階の騒音も気にせず過ごせ、

供用施設もゆったり使えて快適だから　カンケーない

[231: 匿名さん]

>購入者は現状で満足。

購入者の方が満足されているのであれば、ある意味全く問題ないんでしょうね。229の書き込みが、販売側ではないことを望みますね。管理費、管理組合の議決権、静寂に関しては住友はなれてるでしょうから、購入者が困らないようにふるまってくれるのでしょう。

余計なお世話ですが、このような物件を購入された方が困るのは、客観的にみて、売りたくなった時、売らざるおえなくなった時、ではないでしょうか？。マンションって一生住むつもりで買っても売ろうと思うことってありますからね、主人が死んだり、転勤、マンション市況の活性化、子供の学校、ローンが厳しくなったなどいろんな理由があります。そのようなときに未入居の中古がたくさんあれば、既入居の中古は当然安くせざるおえないでしょうから。

[232: 入居済み住民さん]

>>主人が死んだり
これは、ある意味理想的。
団信は降りるは、生保は降りるは残された家族は経済的には問題なし。

＞＞マンション市況の活性化
これならば、困らない。

＞＞ローンが厳しくなった。
このクラスのＭＳ購入者層ならば心配要らないでしょう。

＞＞転勤、子供の学校。
これは、あるかもしれないですね。
確かにそのような可能性がある方には、不利かもしれません。
けど、学校はこの地区であれば優秀な私立、国立に困ることはありません。

勿論、即日完売の人気マンションのほうが、資産価値は高いのはおしゃるとりでしょう。

[233: 匿名さん]

＞７，８年売れなくても値下げされるよりまし。

そうですかね？微妙でしょ。
別に住不が新古品の価格を下げなくても、売れ残りのあるマンションの市場価格は勝手に下がりますよ。家は生き物ですから、長期間、人が住まないと逆にいろいろ不都合が出るものですよ。

[234: ビギナーさん]

>長期間、人が住まないと逆にいろいろ不都合が出るものですよ。

その通りです。
そのへん住友は　何年かかっても売れるまで、
定期的に完成在庫の水回りを含めた室内掃除及び換気並びに配管チェック等を自腹でしてくれるのでしょうね？

[235: 入居済み住民さん]

隣の賃貸マンションもガラガラみたいだね。

[236: 入居済み住民さん]

う〜ん。
そんなに熱くならなくとも。
だいたい立位置変わちゃってる。
こっちは既に契約している側なので、売れ残りの部屋の購入者のことまでは心配していないよ。
デベでもないし。

[237: 匿名さん]

購入を迷っていたけど、やめて本当によかった。
プチバブルに感覚もおかしくなっていたし、営業の「全然余裕です」に納得しちゃって
ハンコ押さんばかりだったけど、サブプラのお陰で逆に助かったかも。
結局同価格の他のマンションをちょっと値引きしてもらって買いました。
ここ、いいのだけど、A~Dの格差が気になるのと
売れ残りの多さが、この先の資産価値に不透明すぎて怖いです。
いくら住友が売れ残りも問題なし！と言っても、この残戸数を何年も管理していくのは
難しいでしょう？完成在庫はココだけではないし。
となりの賃貸もガラガラだとすると、賃貸物件にまわすのも難しそう。
値を下げる以外、解決方法があるとは思えないけど・・・
まあ、きっと「これは！」と思うお客さんにはこっそり値引きを提示しているんじゃ？
と思いますが。

[238: 匿名さん]

日本の４大財閥のひとつである住友は、腐るほど金があるんでしょうね？
　われわれ一般庶民の感覚で考えるといけない。
　太子堂に場違いな高級マンションが幽霊マンションなんて呼ばれてなんだか・・

　太子堂中の方向からみるとかなり圧迫感がある。
　でも、エントランスやセキュリティー関係や外観から見る限り、
　やはり凄い最新の設備には驚く。

　太子堂地区にもっとこんなマンションが出来てほしいネ。　
　太子堂地区は容積率は高く指定されている中高層及び商業地区エリアだから
　下町なんていわれてんじゃ何かみっともないネ。

[239: 匿名さん]

スミフにカネがある？ご冗談を！
カネがあればあれほど問題視されてるSPC使っての開発なんかしないし、
住銀相手に、MSCBもどきの借り入れ条件の増されたりしないって。

そりゃ、中小専業デベよりは財務ましだけど、基本爆弾抱えてるんだよ。
でも、社長はキャッシュフローの概念全くないから、
ますます財務悪化。経営レベルはのけぞるほど低いよ。

[240: 匿名さん]

↑あんまり掲示板でもこういうこと言わない方がいいんじゃないの？
風説の流布？になるんじゃ・・・。

[241: あ]

せた≠やまて

[243: 匿名さん]

余談
太子堂地区は用途地域の指定が、第1種中高層・近隣商業・
商業で構成されており、低層地域のエリアがない。　　
すべて容積率２００％以上。
この事が、開発業者や建売屋に人気が高い理由のひとつとなっている。　

太子堂は昔から“下町”と呼ばれているが、この意味は烏山川へ向かって
低地だからかな？　また木造平屋建てや２階建ての家屋が多いので、“下町”
と呼ばれているのかな？　また、個人商店街が多いからかな？

こんごの太子堂地区の都市計画やマンション・ビル建設事業の予定は
何かありますでしょうか？　
こんごの開発についてちょっと興味があります。

[244: 匿名さん]

売れなくても困らない？

[245: 入居済み住民さん]

ここに来て3ヶ月たちます。A棟購入ですが、永住希望者です。最近A棟の方とお話する機会もありますが、まだ現役でお働きになってリタイア後こちらにすみます。という方もいます。多分ABは永住希望者でCDは若い方が多いようです。格差というかたもいらっしゃいますが、年代の差ともいえます。ＣＤのかたは投資、住み替えも視野にいれての購入とおもいますで、ABは永住者がゆっくり吟味して購入してしていただいていいと思います。住友の体力しだいですが...
ＡＢは戸を開け放しても結構静かです。上にも住んでいらっしゃいますが、まったく音はきこえません。快適です。検討なさっている方にご参考までに...よい住人に恵まれることを私は期待しています。　　　　住人より

[246: 匿名さん]

↑　そんなにがんばらなくてもーーー。悲。

[247: 匿名さん]

245って、がんばってるって読んでもらえるとまだ良い文章ですね。

わたしは245ってとても差別的でネガレスだと思いました。CDは安いとこで永住なんてしない部屋、金がないやつが住むところ、または金もうけ目的に買ったんでしょ、と読めます。さらにはABは静かだが、住民が若いCDはうるさいだろみたいな言い分ですよね。

これがCDを永住目的に購入された方には失礼であることが気づかずに書いたなら、精神構造の基本に差別がしみこんだ人が住民、または売主にいるということでしょう。

わたしは245が住民ではないことを望みます。

[248: 匿名さん]

その文章が差別に見えるって・・・ひねくれてるのか、被差別を意識しすぎなのか・・・と思ってしまう。

[249: 匿名さん]

差別という言葉に関しては特にする側とされる側が印象がちがうというのは何に関してもある事です。

人の意見に聞く耳を持つことも、差別を助長しないために大事です。

248はまさに火に油と。

[250: 匿名さん]

大変だなあ。