イニシア瑞江

[匿名さん]

「花サク、クラシ。見つけた！」
いかがでしょう？



□所在地　　　　　東京都江戸川区西瑞江1-61-2他（地番）、東京都江戸川区瑞江3-11（住居表示）
□交通　　　　　　都営新宿線 「瑞江」駅 徒歩10分 （北口より）
□総戸数　　　　　76戸
□構造・規模　　　鉄筋コンクリート造、地上8階建
□竣工時期　　　　平成22年2月末予定
□施工会社　　　　川口土木建築工業株式会社
□間取り　　　　　1LDK+S（納戸）～4LDK
□専有面積　　　　63.27～92.47平米

[65: 契約済みさん]

そろそろイニシア瑞江や、瑞江の街のいい面などを話し合いましょう！モデルルームタイプの間取りは憧れますよね？ガーデンサンルーム、羨ましいです。

[66: 匿名さん]

数年前に駅前ロータリーの地下に駐車場が出来てから暫くは放置自転車は殆ど無かったのだけど。
ここ数カ月、昼間の放置自転車の数は凄い事になっています。
朝は何の障害も無く通れる道も、夕方なると自転車で埋め尽くされてしまいそれを避けながら遠回りをして通っています。
挙句の果てには、自転車を避けながら道の端を歩いているのに、道をあけろとベルを鳴らされる始末。
車から自転車に移送手段を代えたからこうなってしまったのか、迷惑極まりないです。
ここはこんな地域ですよ。

[67: 契約済みさん]

あららら。そんなに自転車が凄いんですか？？？基本、買い物がライフやドンキやサミットになるからですか？

[68: 購入検討中さん]

ここは自転車ばかり。車もつ人少ないから駐車場もこれで十分。マナー悪い人多いから気をつけてね。注意しても皆やってるから、とか小学生のような事言う人ばかりです。
あとバーゲンハンター多くてスーパーでも特売しか買わないでいろいろなスーパーを自転車でハシゴする方が多い地域ですので自転車も多いでしょう。
１時間も自転車こいで５００円節約できたとか喜んでるけどそんな労力使うなら１時間残業した方がいいんじゃない。と個人的には思ってしまう。

[69: 購入検討中さん]

68さんの言う通りですね。
この地域はこんな感じの人が非常に多く感じます。
読んでて非常におもしろかった。

[70: 匿名さん]

そういえばドンキホーテが出来てから放置自転車が増えたような気がするな。
多分、偏見だと思うけど。
駅前の様子と、ドンキホーテの店内の様子が似ているかもと思うのは私だけでしょうか。
そうそう再来週にはラーメン屋がオープンする。
餃子が１８０円と書かれたポスターが目立っていたな。
オープンの日は凄い事になりそうな予感。

[71: 匿名はん]

価格に敏感な地域なんですか？来春に駅近くにティプネスがオープンするみたいですね！

[72: 購入検討中さん]

価格に敏感な地域ですよ！子供多くてお金かかるから普段の生活から節約をすごい意識している人多いです！
それが悪いっていうことではないけど、スーパーの特売の安さと混雑具合はすごいですよ！
あと本当にマナー悪い人多い！携帯いじりながら車や自転車乗ってるし信号は無視するし、そういったのを子供見てるから子供もマナー悪いのが普通と思っている。ジャージ姿のヤンキー駅前多すぎです！
治安かなり悪いのでマンションは気に入ったけど子育てはここでいいのか考えてしまいます。

[73: 購入検討中さん]

駐車場３割ってこんな郊外でそれは無いでしょ...
駐車場優先住戸も結局"初回"優先だけだろうから(当たり前ですが)、
総会で４年に１回の抽選とかに決まろうものなら、４年後にはあぶれる可能性あるし。

敷地外駐車場だって、イニシアの土地ではなく、ただ単に地権者から借りている物だから、将来的には地権者側の都合で(マンション建てるとかｗ)契約更新不可という事態になる可能性は十分高いですし。
どうせだったらイニシアがその駐車場の土地も購入すべきだと思うんですけどね。

うーんファミリータイプの田舎物件で駐車場無しは将来売る時にもかなり客付き悪くなるらしいですし、結構リスクありますね。
あとはイニシアの状態と悪評判の川口土木もリスク要因ですね。

[74: 匿名はん]

イニシア瑞江は永住で考えている人が多いですかね？車無し、転売考えていないので、永住しようかなあとは考えているのですが。川口土木は何で悪評なんですか？

[75: 王将ファン]

節約思考はいいだろ。特売の混雑は許せ。どうせ皆も参戦するだろ？

西に比べ、最近まで田畑を耕していた地域。土地は先祖からの預かり物と考える人が多いよ。また、都会生まれ都会暮らしの田舎者が多いのは土地柄だから。
携帯チャリ族なんて全国どこにでもいるよ。
ヤンキーアイコンを出してくれるほうがかえって安心。（普通に見える奴のほうが危険だからね）

そうそう、反対のろしを上げている住民の御宅へ思い切って訪問。
区画整理をして治安が悪くなったって言ってた。普通の方。

国道沿いに暴走族バイクに仕立てるバイク屋があってびっくり。こういうバイクは自作だと思ってた。

王将あって良かった。180円ギョーザに負けんな～～

[76: 購入検討中さん]

駐車場は確かに少ない気がするけど、将来の事を考えると車を手放す人が多くなると考えられるのでこのくらいの台数が妥当だと思います。近隣で安い駐車場はたくさんありますよ。無理にマンション内で借りるより周辺で安い駐車場を借りた方が出費を抑えることが出来て利口だと思ってます。特に週末しか乗らない家庭はその方が賢いです。しかしみんなが周辺の安い駐車場を借りてマンションの駐車場が空くのはもっとマズイです。

[77: 契約済みさん]

もうすぐ第一期販売ですね！どうなんでしょうか？売れてるんですかね？？申し込みは多そうですかね？最近モデルルーム行った方いらっしゃいませんか？

[78: とくめい]

先週モデルルームに行きましたが、結構売れてましたよ。
半分くらいは売約済みと書いてありました。

[79: ご近所さん]

そうですか～第一期販売で７－８割は売れるといいですね。入居までには全て販売完了となるといいですね～。値引き無しで売れますように！

[80: とくめい]

今の所、値引き無しですね。順調に売れてるようです。
魅力的な物件ですね・・・

[81: 名無し]

明後日の土曜日に登録と抽選ですね。抽選はかぶったりしそうなんですかね？？気になります…

[82: 匿名]

いよいよ今日販売、抽選ですね！行った方詳細お願いします！

[83: 匿名]

いよいよ今日販売、抽選ですね！行った方詳細お願いします！

[84: 賃貸住まいさん]

ここを契約した方いらしゃいますか？決め手は何だったんでしょうか？

[85: 購入検討中さん]

今日、モデルルームと現地を見に行ってきました。既に50戸以上が「済」になっていました。第2期の抽選分として7戸、4000万円弱の物件が少し残っていた程度ですね。結構、人気ですね。

ところでこの物件で、幾つか不安に思っている点があります。

・近隣住民の皆さんからの反対運動
・駅周辺の治安
・コスモスイニシアおよび川口土木の財務体質

特に最後の点は、購入後にイキナリ大変なことになる可能性を秘めています。そこで、以下の点、ご存知の方はいらっしゃいますでしょうか？
・コスモスイニシアが破綻した場合、アフターメンテナンス（10年間）などは施工者である川口土木が引き継ぐと理解しています。ただ、その肝心の川口土木が破綻した場合、メンテナンス契約は誰が履行してくれるのでしょう？


また、これをご覧になっている近隣の皆様へ。
・現在のご苦労は他人には想像できないほど、と思われますが、現実的に工事は進行しておりストップする強制力もないように思われます（素人考えですので間違っていたら申し訳ありません）。被害を受けている近隣住民として、どのような解決策を望まれているのでしょうか？あるいは、売主からどのような提案であれば、妥協の余地があるのでしょう？

[86: 賃貸住まいさん]

結構人気なんですね。残りも少なくなってきましたね。価格が安く感じられますし、反対運動無ければ、マンション周辺は静かで、公園も多く住みやすそうな環境ですしね。アフターメンテナンスに関してはどうなるんでしょうかね。このままイニシアさんにアフターサービスもし続けて欲しいです。

[87: 購入検討中さん]

住宅瑕疵担保履行法があるから、イニシアと川口土木の倒産については入居後でしたらそんなに心配いらないと思いますが。引き渡しまでに倒産されると場合により悲劇ですね。

# 5％以内の手付金は保全されないので、泣くしかないみたいですし。
# 手付け金を最小限にするか、5%以上にしておくかどちらかですね。

ただ、考えてみると引き渡し後でも完売しない内に倒産、というのもちょっと嫌ですね。変な会社が買いたたいてバーゲンされると腹立つし、いきなり賃貸にされても嫌ですし。
どちらも将来売る時(or売らないといけない時)にかなりマイナス要因ですしね。
将来困って、売ってもローン完済できない状況なんてちょっと怖気が立ちます。

でも、逆に考えれば余裕があるローン(リストラ・金利激上昇でも普通に払い切れる)で、永住するつもり(転勤族にはきつそう)で買う場合には逆に大きな魅力(倒産リスクがあるから内容の割に分譲価格が割安)がある物件だと思いますよ。

[88: 検討中]

瑕疵担保責任についてですが、レスさるた方に誤解があるようですので捕捉します。
売買の対象物に隠れた瑕疵（＝外部から容易に発見できない欠陥）がある場合、売主（コスモイニシア）が買主に対してその責任を負うことを「瑕疵担保責任」といいます。隠れた瑕疵があった場合、買主は、売主（コスモイニシア）に対して契約解除や損害賠償の請求を主張することができます。なお、契約解除や損害賠償の請求ができるのは、買主が契約の際に瑕疵の存在を知らなかった場合で、かつ、知らなかったことについて買主に落ち度がない場合となります。一般的に、構造部分の欠陥や建物の雨漏りなどが隠れた瑕疵に該当します。また、民法上、瑕疵担保責任を追及できる期間は、特に定められていませんが、買主が瑕疵の事実を知った時から1年以内に行なわなければならないと規定されています。つまりコスモイニシアが潰れたらからといって施工業者に賠償義務はありません。
以前竣工後のブリリア大島に見学で行った時、営業からこんな事言われました。
『多少の値引きには応じますが、床の傷とかたてつけの不具合等のちょっとした事には目をつぶって下さい。西松（施工は西松建設）からそんな事で修繕に応じるなとうるさく言われてるんです。』との事。
折しも不動産不況ですから体力のないデベや施工業者では小さなアフターサービスでも望めないないなと感でました。
イニシアがどうかは分かりませんが、瑕疵担保責任等は営業にもよく確認した方がいいですよ。
場所によっては営業が売り主の販売代理会社（名刺をよく見る）で全く責任感のない奴もいますので。

[89: 購入検討中さん]

>88
10月1日以後の引き渡し物件は、住宅瑕疵担保履行法により保険 or 供託が必須になる事により、デベが潰れて瑕疵担保責任が果たせない場合も修繕費を保険法人に対して請求できる、という認識なのですが間違ってます？？
つまり、ぶっちゃけイニシア潰れても致命的な欠陥は保険でカバーできると。
ただ、適用範囲がどうなのかは知りませんので、床の傷程度だとダメかもしれませんね。
(その程度は引き渡し時に確認する話ですが。)

[90: 匿名さん]

業績の危ない建設会社に仕事を発注する場合は完成保証と行って他の建設会社に完成を保証してもらう形を取るのが一般的ですよ。ここはどうなってるのか？知りませんが。デベロッパに確認すれば良いと思います。

[91: 購入しました]

理解するところでは住宅瑕疵担保履行法には供託と保険があり、それぞれ上限があります。
供託では１戸あたり２千万円、保険でこの規模のマンションなら物件全体で１億が目安です。
間違いがあれば捕捉して下さい。
どっちかは営業に聞けば分かると思いますが、財源がなければ保険にしてるでしょう。
竣工までに３回チェックが入りますから不良物件になる可能性は低いと思いますが、保証があるないではなく安心して買える方がいいですよね。
保証期間10年とは全戸のうち最初に引き渡されてからの10年なので、勘違いしやすいところです。

私は迷いましたが子育てと駅距離で一之江を選びました。
西側なので隣の都営住宅の購入階層の階段で道路の音を聞いてみましたが、あちらの掲示板に書かれてるような走行音は気になりませんでした。
駅前は夜になればヤンキーみたいなのを数名見かけますが、５年間賃貸で住んだ感じでは瑞江ほど荒れてはいないです。
恐らく駅前にたむろできる場所がないからだと思います。
地下駐輪場も整備されていますし、地上の監視員も朝から晩までウロウロしてます。
何を優先するかはそれぞれでしょうから、掲示板を見て一喜一憂すず現地を時間帯や曜日を変えて見に行き、体感するのが一番確実だと思います。
皆さんいい物件に出会って下さい！

[92: 賃貸住まいさん]

91さん、瑞江はどれくらいあれていましたか？？夜遅い時間２３時頃駅前はどうですか？？

[93: 91]

聞くより実際見た方がいいですよ。
例えようがありませんので。
本気で買おうと思うならそれくらいはして当然でしょう。
私は一之江を契約するまでに朝昼晩、平日休日と日を分けて駅から歩いて見に行きました。子供の通学路も確認しました。（マンションは晴れの日に日照状況も確認しましたよ。）
やり過ぎかもしれませんが、大きい買い物ですからなるべく不安要素を排除したかったので。
あとは住んでみないと分からないですね。
気が済むまで通って下さい。
売り切れたら縁がなかったという事ですよ。
またマンションは建ちますから心配しなくても買う機会はありますよ！
もしかしたらそっちの方が好条件かもしれませんよ。

[94: うーん]

>92
ここに情報あります（ちょっと古いかも）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/15820/all

[95: 賃貸住まいさん]

91さん。おっしゃる通りですね！ありがとうございます。実際に通ってみて、自分で確かめてみます。９１さんは理想の物件見つけられたんですね！おめでとうございます。

[96: 契約済みさん]

第2期販売になりましたね。残りが８戸ということで、順調に売れているみたいで良かったです。第一期販売の抽選倍率は高かったんですか？抽選外れた方いらっしゃいますか？

[98: 入居済み住民さん]

皆さん銀行はどこにする予定ですか？やはり千葉銀が提携なので、千葉銀ですかね？インターネット繰り上げ返済だと、手数料が半額になるみたいですね！

[99: 匿名さん]

住信かソニー、新生にします。すべて繰り上げ無料です。長期もかなり安いですよ。

[100: 入居予定さん]

住宅ローン相談会の資料送られて来ましたね。やはり提携の千葉銀が多いですかね？

[101: 契約済みさん]

提携の方がなにかと個人も営業も楽。提携以外のネットはすべて自分でやらないといけないのが大変かな。
でも長期固定なら確実にネット銀行がいいと思います。変動なら千葉銀行がいいと思いますが、お金に余裕がある人じゃないと変動は厳しいですね

[102: 入居予定さん]

やはり千葉銀がいいですかね！そんなに資金に余裕があるわけでは無いのですが、変動１本で行こうかと思ってるんですが、きけんですかね？？？

[103: 他物件購入しました]

今の経済環境で金利が大幅に上がるとは考えられませんよね？
提携ローンの優遇レートにもよりますが、超長期ローンから優遇レートを差し引いて、そのレートまで変動金利指標の短期プライムレートが上るか考えてみて下さい。
越えている時点があればその時の経済状態を調べてみると今後の参考になると思いますよ。
長期固定は確かに返済額を安定させるメリットはありますが、スプレット（実際の調達レートと貸出金利の差）は長くなるほどリスクを抑えるために高くなりますから、銀行にとっては儲かります。
優遇レートが通期1.5%くらいなら10年固定が5%を越えてこなければ変動のままですね。
経済が縮小する日本の金利が5%以上上がるとは思えませんので、私はこれでいきます。
ちなみに中央三井が提携であれば最大通期1.6%まで優遇してもらえます。（今は分かりませんが。）
最近銀行サイドの利鞘減少で優遇が幅縮小しています。組むなら早い方がいいと思いますよ。

[104: 申込予定さん]

変動金利は怖くないってスレあるので、一度見てみるのもいいのではないでしょうか。１０年も先の日本経済、金利はどうなるかはわからないので、安定的にローンを返したい人は固定、金利が長期的に安いと考える人は変動でしょうね。今は金利が超低金利なので、これ以上下がる余地はなく、徐々に上がる可能性はあると思います。少なくとも固定の利率で返済できるような人じゃないと危険だと思います。変動でぎりぎりの返済で繰り上げ返済等考えていない人はやめた方がいいでしょうね。
国債の発行を続ければ、そのうち国内で消化できなくなり、長期金利は上がるでしょう。外国人に買ってもらうには金利を高くしないと売れないので、今の低金利は長くは続かないと思います。短期プライムレートがいつ上がるかはわからないけど、変動上がるころには固定もかなり上がっているのは間違いないと思います。

うちはネット銀行で変動２０年、固定３０年で組みます。変動は繰り上げで１０年以内にはで完済予定です

[105: 契約済み]

なるほど！参考になります。千葉銀行提携で１・６％マイナスで、変動で０・８７５％になります。かなり低いですよね。最初変動で、状況によって切り替えのタイミングみてみるのがいいかもしれないですね。

[106: 契約済みさん]

第一期販売では１番高い間取りが売れなかったみたいですね。でも、残り少ないですし、入居までには完売出来そうですね！

[107: 匿名さん]

105さんの言う通りですね。
最初は変動、金利に動きがでてきたら固定に変更が一番かしこいですね。
こんなに超低金利な時期に長期固定だけはありえない気がします。
この時期にマンション購入をするメリットは提携銀行の-1.6優遇の変動です。
ネット銀行の長期固定は時代がずれてます。

[108: 匿名さん]

最初は変動、金利に動きがでてきたら固定に変更って考えてる方は、提携銀行の
-1.6優遇の変動２本契約がおすすめです。
借り入れ金額を２つに分けて変動２本で契約です。
金利に動きがでてきて不安になれば１本を２年程度の短期固定に変更してしばらく
様子をみるのはどうでしょうか？
リスク回避としては良い考え方だと思いますよ。
デベの営業マンが自分がマンション購入時によくやってるみたいですよ。
マンションを売ってるデベ社員が自分たちが購入した時の方法を聞くのは非常に参考に
なりますよ。

[109: 契約済みさん]

変動金利に動き出てくる頃には、長期も上がっていると思いますが・・・
そのタイミングで固定にするなら最初から長期固定２．６％にしておいた方総返済額は少なくなる場合もありますよ。
３５年も０．８７５％はありえないし、長期よりも金利が低い分繰り上げ返済しないと後が怖いですよ。

まあ住宅ローンでのスレが別にあるのでそちら見てみた方がいいでしょうね。

[110: 匿名さん]

オプション相談会っていつ頃やるか分かる方いらっしゃいますか？

[111: 購入者]

１０月後半だった気がします☆

[112: 匿名さん]

ありがとうございます！オプション何をつけようか悩み中です。。。ビルトイン食器洗浄機はつけようと思うのですが、皆さん今のところ何をつけますか？

[113: 購入者]

楽しみですね☆

洗浄機と、食器棚を付けようかと思ってます♪
ベランダのタイルも捨て難いですが、高いので諦めました↓

[114: 匿名さん]

モデルルームでの食器棚かなり魅力的ですよね！でも、うちは予算的に厳しいかとで、断念します。。。タイルも出来れば付けたいのですが、我慢します。住居が予算よりオーバーしてしまったので、オプションは慎重に選びたいと思います！