イニシア瑞江

[匿名さん]

「花サク、クラシ。見つけた！」
いかがでしょう？



□所在地　　　　　東京都江戸川区西瑞江1-61-2他（地番）、東京都江戸川区瑞江3-11（住居表示）
□交通　　　　　　都営新宿線 「瑞江」駅 徒歩10分 （北口より）
□総戸数　　　　　76戸
□構造・規模　　　鉄筋コンクリート造、地上8階建
□竣工時期　　　　平成22年2月末予定
□施工会社　　　　川口土木建築工業株式会社
□間取り　　　　　1LDK+S（納戸）～4LDK
□専有面積　　　　63.27～92.47平米

[85: 購入検討中さん]

今日、モデルルームと現地を見に行ってきました。既に50戸以上が「済」になっていました。第2期の抽選分として7戸、4000万円弱の物件が少し残っていた程度ですね。結構、人気ですね。

ところでこの物件で、幾つか不安に思っている点があります。

・近隣住民の皆さんからの反対運動
・駅周辺の治安
・コスモスイニシアおよび川口土木の財務体質

特に最後の点は、購入後にイキナリ大変なことになる可能性を秘めています。そこで、以下の点、ご存知の方はいらっしゃいますでしょうか？
・コスモスイニシアが破綻した場合、アフターメンテナンス（10年間）などは施工者である川口土木が引き継ぐと理解しています。ただ、その肝心の川口土木が破綻した場合、メンテナンス契約は誰が履行してくれるのでしょう？


また、これをご覧になっている近隣の皆様へ。
・現在のご苦労は他人には想像できないほど、と思われますが、現実的に工事は進行しておりストップする強制力もないように思われます（素人考えですので間違っていたら申し訳ありません）。被害を受けている近隣住民として、どのような解決策を望まれているのでしょうか？あるいは、売主からどのような提案であれば、妥協の余地があるのでしょう？

[86: 賃貸住まいさん]

結構人気なんですね。残りも少なくなってきましたね。価格が安く感じられますし、反対運動無ければ、マンション周辺は静かで、公園も多く住みやすそうな環境ですしね。アフターメンテナンスに関してはどうなるんでしょうかね。このままイニシアさんにアフターサービスもし続けて欲しいです。

[87: 購入検討中さん]

住宅瑕疵担保履行法があるから、イニシアと川口土木の倒産については入居後でしたらそんなに心配いらないと思いますが。引き渡しまでに倒産されると場合により悲劇ですね。

# 5％以内の手付金は保全されないので、泣くしかないみたいですし。
# 手付け金を最小限にするか、5%以上にしておくかどちらかですね。

ただ、考えてみると引き渡し後でも完売しない内に倒産、というのもちょっと嫌ですね。変な会社が買いたたいてバーゲンされると腹立つし、いきなり賃貸にされても嫌ですし。
どちらも将来売る時(or売らないといけない時)にかなりマイナス要因ですしね。
将来困って、売ってもローン完済できない状況なんてちょっと怖気が立ちます。

でも、逆に考えれば余裕があるローン(リストラ・金利激上昇でも普通に払い切れる)で、永住するつもり(転勤族にはきつそう)で買う場合には逆に大きな魅力(倒産リスクがあるから内容の割に分譲価格が割安)がある物件だと思いますよ。

[88: 検討中]

瑕疵担保責任についてですが、レスさるた方に誤解があるようですので捕捉します。
売買の対象物に隠れた瑕疵（＝外部から容易に発見できない欠陥）がある場合、売主（コスモイニシア）が買主に対してその責任を負うことを「瑕疵担保責任」といいます。隠れた瑕疵があった場合、買主は、売主（コスモイニシア）に対して契約解除や損害賠償の請求を主張することができます。なお、契約解除や損害賠償の請求ができるのは、買主が契約の際に瑕疵の存在を知らなかった場合で、かつ、知らなかったことについて買主に落ち度がない場合となります。一般的に、構造部分の欠陥や建物の雨漏りなどが隠れた瑕疵に該当します。また、民法上、瑕疵担保責任を追及できる期間は、特に定められていませんが、買主が瑕疵の事実を知った時から1年以内に行なわなければならないと規定されています。つまりコスモイニシアが潰れたらからといって施工業者に賠償義務はありません。
以前竣工後のブリリア大島に見学で行った時、営業からこんな事言われました。
『多少の値引きには応じますが、床の傷とかたてつけの不具合等のちょっとした事には目をつぶって下さい。西松（施工は西松建設）からそんな事で修繕に応じるなとうるさく言われてるんです。』との事。
折しも不動産不況ですから体力のないデベや施工業者では小さなアフターサービスでも望めないないなと感でました。
イニシアがどうかは分かりませんが、瑕疵担保責任等は営業にもよく確認した方がいいですよ。
場所によっては営業が売り主の販売代理会社（名刺をよく見る）で全く責任感のない奴もいますので。

[89: 購入検討中さん]

>88
10月1日以後の引き渡し物件は、住宅瑕疵担保履行法により保険 or 供託が必須になる事により、デベが潰れて瑕疵担保責任が果たせない場合も修繕費を保険法人に対して請求できる、という認識なのですが間違ってます？？
つまり、ぶっちゃけイニシア潰れても致命的な欠陥は保険でカバーできると。
ただ、適用範囲がどうなのかは知りませんので、床の傷程度だとダメかもしれませんね。
(その程度は引き渡し時に確認する話ですが。)

[90: 匿名さん]

業績の危ない建設会社に仕事を発注する場合は完成保証と行って他の建設会社に完成を保証してもらう形を取るのが一般的ですよ。ここはどうなってるのか？知りませんが。デベロッパに確認すれば良いと思います。

[91: 購入しました]

理解するところでは住宅瑕疵担保履行法には供託と保険があり、それぞれ上限があります。
供託では１戸あたり２千万円、保険でこの規模のマンションなら物件全体で１億が目安です。
間違いがあれば捕捉して下さい。
どっちかは営業に聞けば分かると思いますが、財源がなければ保険にしてるでしょう。
竣工までに３回チェックが入りますから不良物件になる可能性は低いと思いますが、保証があるないではなく安心して買える方がいいですよね。
保証期間10年とは全戸のうち最初に引き渡されてからの10年なので、勘違いしやすいところです。

私は迷いましたが子育てと駅距離で一之江を選びました。
西側なので隣の都営住宅の購入階層の階段で道路の音を聞いてみましたが、あちらの掲示板に書かれてるような走行音は気になりませんでした。
駅前は夜になればヤンキーみたいなのを数名見かけますが、５年間賃貸で住んだ感じでは瑞江ほど荒れてはいないです。
恐らく駅前にたむろできる場所がないからだと思います。
地下駐輪場も整備されていますし、地上の監視員も朝から晩までウロウロしてます。
何を優先するかはそれぞれでしょうから、掲示板を見て一喜一憂すず現地を時間帯や曜日を変えて見に行き、体感するのが一番確実だと思います。
皆さんいい物件に出会って下さい！

[92: 賃貸住まいさん]

91さん、瑞江はどれくらいあれていましたか？？夜遅い時間２３時頃駅前はどうですか？？

[93: 91]

聞くより実際見た方がいいですよ。
例えようがありませんので。
本気で買おうと思うならそれくらいはして当然でしょう。
私は一之江を契約するまでに朝昼晩、平日休日と日を分けて駅から歩いて見に行きました。子供の通学路も確認しました。（マンションは晴れの日に日照状況も確認しましたよ。）
やり過ぎかもしれませんが、大きい買い物ですからなるべく不安要素を排除したかったので。
あとは住んでみないと分からないですね。
気が済むまで通って下さい。
売り切れたら縁がなかったという事ですよ。
またマンションは建ちますから心配しなくても買う機会はありますよ！
もしかしたらそっちの方が好条件かもしれませんよ。

[94: うーん]

>92
ここに情報あります（ちょっと古いかも）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/15820/all

[95: 賃貸住まいさん]

91さん。おっしゃる通りですね！ありがとうございます。実際に通ってみて、自分で確かめてみます。９１さんは理想の物件見つけられたんですね！おめでとうございます。

[96: 契約済みさん]

第2期販売になりましたね。残りが８戸ということで、順調に売れているみたいで良かったです。第一期販売の抽選倍率は高かったんですか？抽選外れた方いらっしゃいますか？

[98: 入居済み住民さん]

皆さん銀行はどこにする予定ですか？やはり千葉銀が提携なので、千葉銀ですかね？インターネット繰り上げ返済だと、手数料が半額になるみたいですね！

[99: 匿名さん]

住信かソニー、新生にします。すべて繰り上げ無料です。長期もかなり安いですよ。

[100: 入居予定さん]

住宅ローン相談会の資料送られて来ましたね。やはり提携の千葉銀が多いですかね？

[101: 契約済みさん]

提携の方がなにかと個人も営業も楽。提携以外のネットはすべて自分でやらないといけないのが大変かな。
でも長期固定なら確実にネット銀行がいいと思います。変動なら千葉銀行がいいと思いますが、お金に余裕がある人じゃないと変動は厳しいですね

[102: 入居予定さん]

やはり千葉銀がいいですかね！そんなに資金に余裕があるわけでは無いのですが、変動１本で行こうかと思ってるんですが、きけんですかね？？？

[103: 他物件購入しました]

今の経済環境で金利が大幅に上がるとは考えられませんよね？
提携ローンの優遇レートにもよりますが、超長期ローンから優遇レートを差し引いて、そのレートまで変動金利指標の短期プライムレートが上るか考えてみて下さい。
越えている時点があればその時の経済状態を調べてみると今後の参考になると思いますよ。
長期固定は確かに返済額を安定させるメリットはありますが、スプレット（実際の調達レートと貸出金利の差）は長くなるほどリスクを抑えるために高くなりますから、銀行にとっては儲かります。
優遇レートが通期1.5%くらいなら10年固定が5%を越えてこなければ変動のままですね。
経済が縮小する日本の金利が5%以上上がるとは思えませんので、私はこれでいきます。
ちなみに中央三井が提携であれば最大通期1.6%まで優遇してもらえます。（今は分かりませんが。）
最近銀行サイドの利鞘減少で優遇が幅縮小しています。組むなら早い方がいいと思いますよ。

[104: 申込予定さん]

変動金利は怖くないってスレあるので、一度見てみるのもいいのではないでしょうか。１０年も先の日本経済、金利はどうなるかはわからないので、安定的にローンを返したい人は固定、金利が長期的に安いと考える人は変動でしょうね。今は金利が超低金利なので、これ以上下がる余地はなく、徐々に上がる可能性はあると思います。少なくとも固定の利率で返済できるような人じゃないと危険だと思います。変動でぎりぎりの返済で繰り上げ返済等考えていない人はやめた方がいいでしょうね。
国債の発行を続ければ、そのうち国内で消化できなくなり、長期金利は上がるでしょう。外国人に買ってもらうには金利を高くしないと売れないので、今の低金利は長くは続かないと思います。短期プライムレートがいつ上がるかはわからないけど、変動上がるころには固定もかなり上がっているのは間違いないと思います。

うちはネット銀行で変動２０年、固定３０年で組みます。変動は繰り上げで１０年以内にはで完済予定です

[105: 契約済み]

なるほど！参考になります。千葉銀行提携で１・６％マイナスで、変動で０・８７５％になります。かなり低いですよね。最初変動で、状況によって切り替えのタイミングみてみるのがいいかもしれないですね。