都心部のタワマンの値段が高いのは当然だけれども
郊外タワーマンションの坪単価が、三鷹で坪４００ 小金井で坪３３０
神奈川県鶴見で坪３０５ 辻堂で坪２７０という状況を見ると
こういう物件を誰が買うんだろうか？と思う。（しかしこの値段でも購入する人は少なくない）
これらの値段から考えると、都心のタワーマンションはむしろ割安ではないかと思う。
しかし都心部の物件はプチバブル崩壊の影響を受けて、あまり売れ行きが思わしくない。
何故、今価格バランスがいびつな状況になってきてしまっているのだろうか。
都心が割安なのか郊外が割高なのか、このスレッドはそれについて議論していきたい。
[スレ作成日時]2009-07-26 19:25:00
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何故、郊外のタワーマンションが相対的に値段が高いのか
| No.2 |
by 匿名さん 2009-07-26 19:26:00
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よく論争になる点として、まず都心と郊外の定義が必要ではなかろうか。
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|---|---|---|
| No.3 |
小金井も武蔵野も坪300～だよ。
それでも、まあ高いけど。 |
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| No.4 |
>>2
都心 東京23区の中で特に人気が高く、主に山手線の内側で元々の坪単価も高い地区 下町 城東地区 俗に昔から下町と言われてきた地区 新興 有明・晴海・豊洲や品川港南と言った埋立地や新しく人気化した地域 郊外 都下や神奈川・埼玉 こんな感じか |
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| No.5 |
あれ、山手線内側vs外側でいいの？
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| No.6 |
？、タワマンって、そーゆーもんでしょ、土地より、建築費がかかるんだから、どこで建てても高く付く。
公共事業が減って、だから、ゼネコンがタワマン建設に関わって来たわけよ。 地震国日本で、まさか、タワマンが売れると思ってなかったのが、予想外に売れたんで、建設時だけでなく、管理や大規模修繕でも稼げるタワマンは、もう、願ったりかなったりの、おいしいビジネスモデルなんだよね。 技術レベル世界一の、日本の土木・建設業を、支えたい人達が、タワマンを買ってるんでしょ。 都心では、そういう人達にタワマンが行き渡り、新規購入者が減って来てるけど、郊外にはまだいる、ってこと。 個人的には、タワマンは、遊びで住むもので、サラリーマンが、３５年のギリギリのローンで買うものではないと思う。 |
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| No.7 |
35年ギリギリローンで買う人もいるだろうけど、安い物件ほどその傾向は強いよ。
ギリギリ買える人が飛びつく物件ですから。ちなみにギリギリ買える物件っていうのは70平米で3000万前後。 ちょっと余裕がある人は4000万くらいの買うよね。裕福だったらもっと高いの。 庶民は3000万から4000万くらいのを買うんだよね。 |
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| No.8 |
タワマンの響きに憧れて住んだけど、眺望にすぐ飽きて後悔するような人には向かないよね。
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| No.9 |
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| No.10 |
タワマンは高いままだが、イニシアやモリモトの破綻物件がかなり値下げしてきてるので
タワマンの割高さが余計に目立つ状況になってきてる。 まあ1番の勝ち組は、TTTとかラゾーナレジデンス、シティタワー品川辺りを買えた人達だろうけど。 |
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| No.11 |
>タワマンは高いままだが
>タワマンの割高さが余計に目立つ ？？？ 意味がわからん。誰か解説してたもれ。 |
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| No.12 |
鶴見のタワマン坪305は意味不明 鶴見がその値段ならみんな川崎駅に今後立つ予定の方買うだろうし
リストはセントスクエアの時もそうだったが、たまにむちゃくちゃな値段で出してくるな |
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| No.13 |
>>9
そ。 ただし、都心の地元＝全国、法人含む、だから。 田舎の税務署はウザイので、都心に住所を置いている富裕層が多く、セキュリティを考えると、低層小規模マンションより、タワマンが良い。 １億超える物件なんて、現金払いできる人が買っている。 郊外の方が、相続で地元の土地を現金化したような、個人の購入者が多いだろう。 そして、どこでも、デベのマーケティングする、豪華共用施設や東京らしさに釣られる、ボリューム・ゾーンがいる。 タワマンは、建設費をケチると後が恐い。 高額物件の中の狭い部屋を買うのは、好みの問題としても、イニシアやモリモトと同じ価格帯で、タワマンに住めるとは考えない方が、吉。 今後、優良タワマンが出ないことを見越して、投資でタワマンの部屋を買った人もいるでしょうが、どーなりますか。 |
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| No.14 |
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| No.15 |
>>14
その通りなんだけど、余裕があって、買いたい！という人には買わせてあげた方が、ゼネコン／デベのためになるし、ね。 日本は、厳しい建築基準法のおかげで、建設費用がかかり過ぎ、優良賃貸事業は儲からない、というのが常識。 既存不適格の、しょぼい賃貸住宅だらけになるわけで、東京圏のふつうのサラリーマンが、通勤に便利な新築マンションに住みたい、と思う気持ちは、よく分かる。 だからって、いきなりタワマンに飛びつくのは、やめとけ、というのが、私の意見。 |
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| No.16 |
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| No.17 |
>>10
ラゾーナレジとCT品川は同意 どちらも唯一性としては他を寄せ付けない しかしTTTはどうかなあ 別にあのマンションは今現在は勝ち組だとは思わない あくまで今現在ね TTTを勝ち組に入れるならWCT初期やケープ、PCTなんかも勝ち組に入っちゃうわけでしょ その辺は時代が良かっただけで時期的なものだから |
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| No.18 |
リストは他の中堅デベが勝手に死んだから最近調子に乗ってる。
野村不動産と住友が割高なのは昔から有名で、 これらの物件は不動産を知ってる人なら決して近づかない。 明らかに割高のタワマンを買ってしまう人は、半分詐欺にあってるようなものだけど それは自業自得だと思うのだが。別に選択の自由が無いわけじゃないのだから。 |
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| No.19 |
武蔵小金井は坪300以下の部屋もありましたよ。
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| No.20 |
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| No.21 |
>>19
下の方はそりゃ安いけど、平均したら坪330ぐらいで合ってるかと。 |
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| No.22 |
此のスレ主は結局、
都心を割安に見せて 都心物件を買わせたいのか？ |
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| No.23 |
実際に、競争が激しい都心部は割安です。
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| No.24 |
都心部のタワマンって、３A地区あたりの物件のことだよね？
割安ったって、買える層は限られるでしょう。 品川や豊洲は、臨海副都心とか、湾岸エリアとか言うんだと思うけど、物件、戸数とも多いから、競争が激しいかな。 他にどーしよーもない土地に、人工地盤作るとなると、タワマンになるよね。 それを、割安と見るかは、好みでしょう。 郊外駅前再開発タワマンは、５０年先に、また駅前再開発したくなったとき、どーすんだべか。 それがまた、ゼネコンやデベの、飯の種になるんだろうなあ。 高速エレベーターの更新なんて、いくらかかるやら、どのタワマンだろーが、この先、信者の住民のお布施を相当集めないとならんよ。 まあ、そのほうが、愛着がわくかもしれん、まあ頑張れ。 |
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| No.25 |
都心部のタワマンだって、建替えだべさ。５０年も経てば。
建物密集の都心部は、建替え工事のコストも余計にかかるべえ。 |
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| No.26 |
私32歳、3年前に横浜徒歩圏のタワマンを1億で購入。頭金3000万を貯金と親族からかき集め、残り7000万を20年ローン。最上階で自分が一番安い部屋だからかも知れないけど、確かに同じフロアは金持ちばかりだけど地元という感じはない。1/3は週末しか来ないセカンドハウスの人。眺望が確保されていればそれに慣れることはあっても飽きることはない。でも、うちは月々40万円のローンで首が絞まりそう、ここから飛び降りる日も近いか……。なんてことにならぬよう、おいらサラリーマンがんばるしかない。
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| No.27 |
>>25
その通りなんだが、駅前は、人通りが多い上、自治体や鉄道会社、商工会議所やらが関わる分、一層ややこしい。 それまでに、建て替えのノウハウを蓄積するしか、ないやね。 26は、サラリーマンがこんな日時に書き込むのが珍しいが、そんなローン審査が通るなら、仕事ができて賢いはずだから、上手にタワマンやローンと付き合うことだべ。 ３２なんて年なら、もっとラクなローンにして、楽しく遊ぶほうが、人生面白い気もするが。 横浜そごう裏のタワマンは、確かに夜暗くって、驚いた。 そごうも、小田原辺りまでが商圏というからねえ。 横浜南部は、良い宅地、良いマンションが少なくて、マニアでなくても、駅近タワマンしか、なかったかもなあ。 |
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| No.28 |
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| No.29 |
郊外タワーが高いのは、地域ナンバーワン物件だ（として売っている）からでは。
都心にある、地区ナンバーワン物件よりは当然安い。 |
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| No.30 |
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| No.31 |
50年で建て替えなんて、そもそもタワーなんて建て替えできるのか？
どう考えても無理だろ。 スクラップ＆ビルドの既存住宅の延長上で考えちゃいかんよ。 あれはリフォームにつぐリフォームで住宅として延命を図る。躯体としては100年以上ずっとそのままにしておくことが前提になると思う。 |
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| No.32 |
都心でタワマンが建つ立地だと周辺もタワマンが建てられる立地というパターンだからタワマンが林立して、希少価値とか眺望とかいったメリットがなくなってるように思う。一方、郊外だと駅前再開発とかのパターンが多くてタワマン林立でお見合いってことはないから、地域ナンバーワンとなりうるでしょう。地域ナンバーワン物件って、中古になっても価格を維持してるケースが多いよね。
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| No.33 |
郊外でも、最初からタワマンを林立させ
お見合いのツインやトリプルで建てるケースが多い。 二子玉川、三鷹、市川、武蔵小杉、豊洲、… |
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| No.34 |
新駅効果を見込んで、タワマン林立させちゃった武蔵小杉は販売が息切れしちゃったよね。ところで、豊洲は郊外なの？
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| No.35 |
>>34
豊洲の立ち居地は微妙 都心隣接のくせに生活スタイルはまるで郊外と言う稀有な立地 東京駅周辺に職場があって郊外的な生活を望む人には最適なんだろうだけど 住んだら周辺住民に低所得者が多いことを痛感させられることになると思う けして都心暮らしではない かと言って郊外でもない だからこのスレの趣旨には合わないだろうな |
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| No.36 |
> 何故、郊外のタワーマンションが相対的に値段が高いのか
土地が安かろうが高かろうが、建築費は変わらないからです！ |
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| No.37 |
確かに都心タワマンを購入して気がついたが、想像以上に土地部分の代金が安かったね。
建築資材の価格に左右される比率が低層マンションよりも大きいってことだな。 都心ならば高層、郊外ならば低層の方がより合理的、ってことかな。 |
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| No.38 |
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| No.39 |
合理的でいうなら、都心は高さがより高い方を買えば良いということになる。
３０階建てよりも４０階建て。４０階建てよりも５０階建て。 |
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| No.40 |
>>39
合理的って経済性の話でしょ？？？ 事業面では高層建築のほうがよくて、家計面では例外はあるけど>>37の意見の通りということかと。 じゃぁ、これからも今までと同じかといえば、変わると思う。 今までは土地のブランドや利便性に付加価値があるけど、これからは利便性の捉え方が徐々に変わっていくことになるかと。 今後は徐々に総所得や働き方が変わるので、利便性で付加価値を有していた不動産は、価値の見直しが行われることとになるような気がする。 今後は環境面（空気、水、土、太陽とか）が更に重要になるのではないですかね。 だから、一部の郊外（二子玉川や三鷹など）のタワーが高額であることに違和感はありません。 他の郊外でも高額のタワーを建てたい（事業になると予測されている）けど地目の制約から建てれないだけではないですかね？？？ |
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| No.41 |
>>今後は環境面（空気、水、土、太陽とか）が更に重要になるのではないですかね。
であれば、マンションはタワーではなく低層ですね。 二子玉川のように周辺環境が良ければ尚更低層に価値があるのではないでしょうか。 |
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| No.42 |
>>41
低層もいいですよね。 スレタイがタワーだったのでタワーに限定しましたけど ・マンションは低層 ・マンションは高層（超高層） ・住宅は一戸建て いずれも長所があり、いずれも完全ではないので、一概には言えないかと。 |
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| No.43 |
低層も郊外でも高いですよ
これは建築費ってわけではなさそうですね 低層の建つ一種低層地域限定だと周囲に比べ比較的土地が高めで、 また希少性ゆえに需給関係で高めとなるってことでしょうか |
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| No.44 |
マンションＰＥＲも東京駅中心に良好みたい
http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/60PER2009_syuto.pdf |
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| No.45 |
>>43
>低層の建つ一種低層地域限定だと周囲に比べ比較的土地が高めで、 >また希少性ゆえに需給関係で高めとなるってことでしょうか そうでしょうね。 ただ、タワーを中心に比較する場合、同じ土地において低層と高層や超高層の比較になるかと。 なのでタワーを建てれない地目は分けたほうがいいかと。 |
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| No.46 |
郊外は投機的要素が比較的薄いから額面は相対的に高い、ただそれだけのことでは？
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| No.47 |
ん？投機的要素が低いならば、需給がゆるくなるんだから、安くなるんじゃないの？
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| No.48 |
>>46
確かに郊外は割高な物件が多いですね。 |
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| No.49 |
買う人がいれば下がらないんでしょ。
住宅にお金をかけるなんて馬鹿らしいと思いながら買ってる人も。 |
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| No.50 |
ミニバブル中は、タワマンが人気で
戸数の少ない早く完売しそうな低層のほうが 一般的になかなか完売できなかった。 だが買う人がいなくても低層はあまり下がらなかった。 価格って、単純じゃないね。 |
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| No.51 |
郊外で坪単価２００万円を超えるマンションは
買わないほうがいい。 |
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| No.52 |
タワマンスレだから、低層などどうでもいい。
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| No.53 |
一つには、前にどなたかが書かれたように、建築費が同じだから。
ただ、割高に見えても売れているのは、良い路線の駅直結が多いかえら。 便利なところなら資産価値も落ちないし。 |
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| No.54 |
>>53
タワマンは便利な都心部に限るってことですか？ |
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| No.55 |
タワーマンションの走りであるエルザタワーは郊外だったね。
あれって分譲時いくらくらいだったのかな？ |
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| No.56 |
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| No.57 |
＞＞５６
郊外だとタワマンが物珍しいからほんの少しなら売れる。 富士山がきれいに見えますとか多摩川がよく見えますとか、売り文句でね(笑) でも、二匹目のドジョウはいないよな。 ちょちょこと建って終わり、 高値買いした人は中古で売るのに苦労するだろうな。 特殊な物件で限られた需要だから。 |
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| No.58 |
http://204.202.3.45/product/chuko_price_saitama.html#kawaguchi
エルザタワーは坪185だったみたいですね。 こういうの見てると、タワーだから価格が高くなるって言い訳も 本当のところどうなんでしょうねと思ってしまいます。 |
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| No.59 |
高値も買う人がいる間のほんの短い期間ですよ。
そこがいっぱい供給されている都心部との大きな違いです。 買うならそこんとこ覚悟しておく必要があります。 |
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| No.60 |
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| No.61 |
川口と所沢、川越が似たような坪単価になっているのにはビックリ。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_3.... |
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| No.62 |
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| No.63 |
勘違いしゃいけないが、
エルザタワーはタワマンの走りではない。 当時日本一の高さで有名になっただけで、 たとえば佃リバーシティなどはエルザよりも数年前から、 タワマンが建ち始めていた。 |
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| No.64 |
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