プリズムタワー（池尻大橋）

[購入検討中さん]

大橋ジャンクションのところの再開発も
ようやくメドがたってきたようです。

最初に分譲されるタワーがこちらのプリズムタワー。
今秋販売予定です。


所在地：東京都目黒区大橋1丁目439-2他
交通：東急田園都市線 「池尻大橋」駅 徒歩2分


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ちょっと得するマンション選び（第19回）周辺供給事例による歪み②
https://www.sumu-log.com/archives/7017/

[51: 匿名さん]

地元民のこの辺に対するイメージは
あくまで中目黒（東山上目黒）、青葉台、
三宿、駒場等に囲まれた、エアポケットのような
何も無い、というか「池尻大橋駅しかないところ」
というもの。
んなわけで「池尻」自体にブランド性はないが、
50のいうように周辺の各エリアや住宅地のレベルは
教育面含めそこそこ。
なんか、池尻大橋駅周辺の環境だけを取り上げ
異常に目の敵にして叩いている奴が不自然なんだが。
どうも城南コンプの城東の液状化地域の新興マンション
エリアの住民ぽい。

[52: 匿名さん]

>>51
　「池尻大橋駅周辺の環境だけを取り上げ」

池尻大橋のマンションだから池尻大橋の環境について話すべきなのでは？
あなたの中では「高輪に近い港南は環境良い」になるのですか？

[53: 匿名さん]

＞５２
物件のある大橋１丁目は山手通りを挟んで青葉台、目黒川を挟んで東山に
なり、５１さんの言う通りエアポケットのような「一角」です。
確かに首都高速沿いのマイナス面は否定しませんが、物件の下は目黒川の
桜並木、山手通りを歩けば中目黒のショップやレストランもすぐです。

＞あなたの中では「高輪に近い港南は環境良い」になるのですか？
これは「銀座に近い豊洲」と同じで無理がありますね。
ここを例えるなら「麻布十番や三田綱町に囲まれた一の橋」のイメージです。

[54: 匿名さん]

江東区の豊洲は実際は、中央区の銀座には近くない。
地下鉄乗って３駅で銀座一丁目に行けるだけ。
それを例えるなら、「銀座に近い勝どき」の方が適切。

[55: 匿名さん]

まぁ、まぁ、どっちにしたって豊洲なんかのことはどうだっていいでしょう。

[56: 匿名さん]

５５に賛同。さっさと池尻の話に戻しましょう。

[57: 匿名さん]

池尻って都心なの？？？

[58: ご近所さん]

都心の定義に細かくこだわる人って湾岸住民に多そうな気がする。

[59: 匿名さん]

目黒区の池尻大橋は、どう解釈しても
都心ではありません。

[60: 匿名さん]

ここら辺の住民は「都心か否か」なんて、誰もこだわってないよ。
周りにそれぞれ独特な文化を持つ街が多いからね。
そういう雰囲気に魅かれた人たちが集まって来て、また文化を育む。
大手デベに「はいどうぞ」的に用意された画一的なショッピングモールを
核にした街には魅力を感じない、そういうことだよ。

[61: 匿名さん]

池尻の独特の文化って何ですか？
このマンションは再開発地区だから文化もへったくれもないんじゃない。
高速道路・２４６！

[62: 匿名さん]

＞池尻の独特の文化って何ですか？
→「周りにそれぞれ独特な文化を持つ街が多い」
まったく、国語から教えなきゃならんのか。

[63: 匿名さん]

三茶、三宿、東山、中目黒、代官山・・・まだ言う？

[64: 匿名さん]

渋谷の街もね

[65: 匿名さん]

神泉、青葉台、裏目黒

[66: 匿名さん]

周りは周り。
ここは池尻大橋です。

[67: 匿名さん]

周りにそれぞれ独特な文化を持つ街が多いということは
日々の生活の中で身近にその文化に触れられるということでしょ。
それって重要なことだよ。
全てをショッピングモールで済ませてしまう生活に満足できるなら別だけど。

[68: サラリーマンさん]

まわりの独特の文化も郊外のショッピングモールも行きたければ
誰でも行けるの。
まわりの文化の交錯と相まってそれぞれの文化が醸成され・・・とか
壮大なマスタープラン的文化論はいいから。
ここは池尻大橋で、２４６側で、住環境が悪い、誰もが憧れる場所ではない。

[69: 購入検討中さん]

この地域は準都心だと思います。この地域の線引きを主観で考えると山手通りの内外、環七より外はいなか、環八より外はすごい田舎じゃないですか。田舎が悪いわけじゃないですよ。住環境はとてもいいんですから。
ただ、霞ヶ関、丸の内等超都心で仕事をしている人にとってはつらいですね。池尻はこれから良くなるところでしょう。ただ、松涛、代官山などが隣ですから住まうにはそれなりの経済力が必要ですね。

[70: 匿名さん]

あら、池尻っていいところなのに。
なんでわかってもらえないのかしらね。

最近の豊洲や有明のマンションに住むのなんかよりずっといいと思いますよ。
昔からのしっかりした土地ですしね。
だから国の機関の官舎が多いんですよ。＝いい場所ということです。

[71: 匿名さん]

営業が一生懸命説明しても、分かってくれるお客さんばかりではないよ。

[72: 匿名さん]

そんなに豊洲がいいかねぇ・・・
そっちの方がよほどわからない。

[73: 匿名さん]

なんで比較の対象が豊洲なんだよｗ
豊洲に比べれば、どこだってよく見えるよ。そりゃそうでしょ。

[74: 匿名さん]

ここはCMTに引き続き三角タワーなんだね。

[75: 匿名さん]

>>70

坪単価300万円以下の豊洲や有明と坪単価500万円のココを比べても…。

[76: 匿名さん]

目黒区東山在住の者です。
この場所は、雰囲気暗いよ。
坪500も出して住みたいとは思わないな。

このあたりで住むなら、目黒区青葉台みたいな静かな住宅地。

ここは排気ガスもすごいし、夜うるさそうで落ち着かないよ。

[77: 周辺住民さん]

私も池尻は準都心だと思いますが、豊洲を都心と言うならばここも間違いなく都心でしょうｗ

[78: 匿名さん]

確かに便利
確かに魅力的な街が身近
個人的には大好きだ

でもこの場所自体は76さんのおっしゃるように暗い
再開発とはいえ246が無くなる訳でも綺麗になるわけでもない

無条件に価値を見出せるプレミアムが存在するわけではないので、メリット/デメリットと価格のバランスによって購入に意味を見出すしかない

500万/坪の資産を5%で資本化すると25万/坪になる
これを月次の賃料に換算すると約2万/坪という計算だ
そして、2万/坪は広尾ガーデンヒルズの賃料水準である

この場所に広尾ガーデンヒルズと同等の価値を見出すことができるのか？
個人の価値観といえばそれまでだが、一般的な回答は否であろう
では、この価格を正当化する余地をどこに見出すか？
それは将来の期待成長分を現在価値に割引いて価格に反映したと考えるべきだ
現在の池尻を代表する物件であるフェーズコートの賃料は1万4千/坪だ
(2-1.4)/1.4*100=43%
これだけの成長が果たして実現可能なのだろうか？
（資本コストを割引かなくてはならないので、実際にはこの数字を大きく上回る成長が必要となる）
この成長率は池尻という街の価値に構造転換が起こらないと実現できないだろう
今のところ構造転換が起こるようなドライバは見当たらない
近い将来誰かが実現してくれるだろうという見込みはあまりに楽観に過ぎると考える

デベは言うだろう
「投資用の物件ではありません」
判断は自己責任
冷静に価値があるかを消費者は考えなくてはならない

[79: 78]

×　資本化
○　費用化

長文な上に誤字申し訳ない

[80: 匿名さん]

豊洲を都心だと思ってるのは、豊洲購入者だけだから。
ここも都心ではないよ。副都心でもないし。

[81: 買いたいけど買えない人]

池尻大橋の賃貸マンションに7年住んでますが、住み慣れてしまったせいか、やっぱりこの近所の新築マンションを買いたいと思ってました。
プリズムタワーの存在を知ったときはもうここしかないってくらいだったのですが・・・。価格が高すぎてどうにもならず、泣く泣くあきらめたところです。
それだけ住んでみると魅力のあるところなんですよー。
ライフスタイルや価値観は人それぞれですけど。

[82: 匿名さん]

知らない人はここは世田谷区だと思っている人もいるよ！
周辺がどうこう言う事より建つ場所＝住む場所。空気が悪くて環境が悪い。誰かが文化のある町だなんて言っている人がいるけど、知ってる人は知ってるけど、知らない人は沢山いるよ！池尻って何処？

[83: 匿名さん]

バスで三茶に行くとき、ここをよく通るけど
最初は渋谷区だと思ってた。

空気と環境なら、ここも三茶も駒沢も
駅前は似たようなもの。

[84: 匿名さん]

＞８２
まあ、知らない人には別に関係ない話だからいいんでないの？
近くに住む者（池尻でも大橋ではない）にとってはこの辺りの再開発は
大歓迎だよ。
「Ｏ-path目黒大橋」の概要は知らないけど、新たなショップなんかも
できるんだろうな。
そうするとこの辺りの雰囲気も変わってくるでしょう。

[87: 匿名さん]

マスタービューは世田谷区だから。

呼吸が怖けりゃ、車やバスには乗れないよ。

[88: 匿名さん]

周辺に住む者です。
確かに246号、首都高沿いの立地はマイナスですが、幸いそれらは北側に
位置しているため、住居の開口部は東山、青葉台方面になります。
実際住む分には日当たりも良く案外快適ではないでしょうか。
しかも目黒川沿いは先述のマイナスを帳消しにして余りあるほど、
心地良い場所です。
春には桜が咲き誇り、週末にはテーブルやイスを置いて食事を楽しむ
グループもよく見かけます。（ドンチャン騒ぎの花見客とは違います）
犬と散歩する人、ベンチに腰掛けて読書する人、ジョギングをする外国人
も街に彩りと安らぎを与えてくれます。
以前、カルガモの親子（？）が目黒川沿いの道路を横断する光景に出くわ
しました。ちょうどオープンテラスのレストランの目の前だったため、
テラスのお客さんや散歩途中の人たちが微笑みながら見守っていて、
とても心温まる光景でした。
「都心」＊＊者には理解し難い価値観だと思いますが、こういう日々の
何気ない悦びが感じられる地域であることも確かです。

[93: 周辺住民さん]

この物件は立地うんぬんよりも住戸構成が悪いかな！？
下層階から中層階にかけてワンルームと地権者住戸で全体の半分近く占めてる。高層階は一億前後のファミリーってどうなの？
これで４５０万/坪は刹那すぎます。

30㎡台がかなりあるから投資用に買う人いるかな？高いから利回り悪いか。

[95: 匿名さん]

今時、坪４５０ぐらいの金出せないのが、都心の物件検討してんのがおかしいんだよ。

立川でも行けって。

坪４５０なんて、安いと思う人が沢山いるって分かんないのかね？。

[96: 匿名さん]

都心じゃないけどね。

[97: 周辺住民さん]

450/坪が高いってよりワンルームの沢山まっじったタワマンってどーなのかなーって。

[98: 匿名さん]

まぁ、住環境が”とても良い”とはいえない環境からいくと、ファミリーよりシングルやセカンド系または投資に買う人も多いと思うのでワンルームを多く設けているのは納得かな。
仕事が忙しいシングル男性もお金は余ってるし、ターゲットでしょ。

[99: 匿名さん]

池尻で、駅近いとはいえ、この価格！！
近場で来春販売予定の中目黒の再開発タワーは、もっとするんでしょうか？？
もしかして坪500超えとか？？？？
いつまで、価格が上昇するのでしょうか？？？？？
池尻と中目黒どっちか迷ってるんですが、中目黒が高すぎればこっちかなとも、、、
どうなんでしょうか？

[100: 買いたいけど買えない人]

大橋に住んでみるとわかると思うけど、交通の便とかショッピングの面とか想像以上に便利だもん。。。シングルライフを楽しむにはgood。だから欲しかったんだよー（涙）