プリズムタワー（池尻大橋）

[購入検討中さん]

大橋ジャンクションのところの再開発も
ようやくメドがたってきたようです。

最初に分譲されるタワーがこちらのプリズムタワー。
今秋販売予定です。


所在地：東京都目黒区大橋1丁目439-2他
交通：東急田園都市線 「池尻大橋」駅 徒歩2分


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ちょっと得するマンション選び（第19回）周辺供給事例による歪み②
https://www.sumu-log.com/archives/7017/

[2: 匿名さん]

やっとスレが立ちましたか。
ここの問題点は、騒音と空気、地権者の多さ、駐車場の少なさですかね。
価格次第では興味があります。
目黒区、駅近、買物など便利なこと、眺望。の良さで。

[3: 匿名さん]

坪400ぐらい？ですかね。

[4: 匿名さん]

マスタービューの解約者が流れてくるかも。

まそれはおいといて、近所在住の観点から、、、。
良いところは皆さんご存知でしょうから敢えて短所を。
空気は汚い（当然）。音はうるさい（首都高の音は
早朝などは坂上の公務員住宅エリアの近くまで聞こえます、
その辺になるとサーっていうノイズレベルだけど）
再開発エリアにスーパーが出来ないと買い物環境が貧弱。
（丸正、オオゼキのみ）
駅に近いけど、やっぱりちょっと低地。
駅周辺の商店街はちょっと地味、というかやや足立チック。
（やはり中目の目黒銀座レベルは望めない）
基本的に、「電車に乗るとき以外駅周辺に用はない、
近所の街利用は山手通り周辺〜中目近辺」とするしか
ないエリアです。
もっとも、246を挟んだ反対側はそれすら出来ないエリアだが。

[5: 匿名さん]

坪400万ぐらいに１票。

富裕層の年配者は住み易いんじゃないかな。
バス便が多い場所だからシルバーパスで乗り放題。
渋谷でも三茶でも行くのは楽です。

[6: 匿名さん]

坪400なら妥当な範囲ですが、さてどうなることやら。
HP見ると、仕様はけちってそうですね。なんかたいしたことないもののアピールが並んでいる。。

[7: 匿名さん]

公式ホームページのコンセプト→タワーレジデンスの写真の高速道路が生々しいね。

[8: 匿名さん]

仕様は、最近は外廊下や各階ゴミ出し無しのタワマンが多いから、
内廊下で各階ゴミ出し有りはマシなのでは。

但し、ダブルオートロックは今は標準レベル。
更に高級な物件はトリプルオートロックだから。

[9: 匿名さん]

同じくコンセプト→再開発の中段写真で、ジャンクションを挟んだ向かいに薄っすらともっとでかいタワーが描かれているよね。おかげで六本木方向の都心ビューが台無しだが、あれもマンションなの？

[10: 匿名さん]

おそらく…

[11: 匿名さん]

北側にはもっと大きなタワーが建つ予定ですよ。

[12: 匿名さん]

>11

北側って、どの辺ですか？246の北側なんですよね。東邦大学病院の近くとか？

[13: 11]

すいません。09さんの言ってるタワーの事です。

[14: 匿名さん]

>12
山手通り側にもう1つタワーが建つようです。
http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2005/03/20f3m200.htm

[15: 匿名さん]

皆さんありがと!
要は初めに指摘されていたプリズムタワーの東側ってことね。他にも建つのかと思ってびっくりしたのですよ。

[16: 匿名さん]

そこってあおば生命跡地の住不のタワーの事ですか？？？

[17: 匿名さん]

>16
246から大橋の交差点右側です．
今はまだマンションとか民家がありますが，
そのうち立ち退かされ，41階建てが出来るそう．
ちなみにNo.14，リンクの地図の1-1棟のところです．

[18: 匿名さん]

前々から気になっていた物件で、事前案内会の申し込みをしてみようか、思案中です。
とは言え、41階建てマンションもできると言うし、空気が悪いのは気になりますね。
利便性は高そうだけどなぁ。

[19: 匿名さん]

41階建てと比べて、どちらが良いのでしょうね。

わずかにこちらが駅に近い。
あちらは、東南面なら少しは静かか。

[20: 匿名さん]

どちらかと言えば41階の方でしょうかね。東南からの都心ビューはなかなかいいかも。でも、やはり246＆首都高は辛い。ジャンクションも屋上緑化とか聞こえは良いが、所詮は仮面のようなもの。利便性追求型とはいっても池尻大橋じゃちょっと不足か。メリットよりデメリットが上回る気がする。

[21: ご近所さん]

まあ、みなさん気にしてることは一緒で、都心で駅近だけど環境悪い、
ということだよね。

賃貸で回るかどうか、というところが一番のポイントなんでしょう。
坪単価４００以上では、厳しいかなー

だって、貸すのは坪１．５万/月だから、坪400万で年率４．５％だからねえ。

坪５００いっちゃったら3.6％でしょ。もう無理だよね。

[22: 匿名さん]

おっしゃるとおり、賃料月坪１.５万キープできるのも最初の数年でしょう。投資用ではとてもリスキーです。

[23: 匿名さん]

何だかんだ言ったって、目黒区で駅近物件のタワー。
130戸ぐらいしかないから、即日完売するんじゃないかな。
どこぞやのマンション解約の人達も少しは流れてくるだろうし。

[24: 匿名さん]

首都高向き部屋で坪単価安いのを投資用で買ったら、賃貸付悪いわ
空室期間長いわでさんざんな目に合いました。
低層階でも北向きでもいいけど、首都高向きはやめとけ。

[25: 匿名さん]

もう値段発表になったはずかな？

[26: 購入検討中さん]

説明会、行ってきました。
値段、高くてビックリ。普通仕様の75㎡程度で１億超え。
上層２フロアのエクセレント住戸は、86㎡程度で１５０００万くらい。
30㎡くらいの部屋が結構多くて、全２００戸あまりのうち、
85㎡以上の部屋が10戸前後しかなくて、
事務所も入るし、グレード感ゼロ。
モデルルーム見ても、仕様のレベルの低さに愕然とした。
結構期待して見にいったんだけど、怒って帰ってきちゃったよ。
ここでも言われているけど、再開発に期待、とはいえ、所詮は池尻大橋。でも、この価格で完売しちゃったら、本当にもう都心マンション高騰
なんだなーとションボリっス。

[27: 匿名さん]

それはそれは。
でも残念ながら、
ここは都心じゃないですから…

予想よりも高めだったんですね。

[28: 物件比較中さん]

東にできる41階タワーは店舗、オフィス、住宅になるそう。
そちらのほうが、かなり大型な感じ。形もスクエアだし。
今回のプリズムタワーは駅により近いということがメリットかな。
投資用にも向いてないとハッキリ言われた。
それにしても、池尻で坪500万以上とは。

[29: 購入検討中さん]

30㎡くらいの部屋はいくらなんでしょうか？事前説明会に出席された方はおわかりでしょうか。今週末、私も出席予定です。

[30: 匿名さん]

坪５００以上って本当ですか？？
しかし、池尻って若干ネガティブ意見が多い気がしますが、何故？
北は駒場、南は中目黒、東は青葉台＆代官山、西は三宿＆三軒茶屋と
それなりの立地だと思うのですが。
やはりあの首都高速下のイメージが強いのでしょうか？

[31: 匿名さん]

現地歩けばわかると思うよ。もう少し首都高＆246から離れていれば、まだ何とかなるんだろうが。どうやら完売したらしいけど、マスターフォートもそれで結構苦戦した。
こちらは、あそこよりも圧迫感があってごちゃごちゃしてる場所。駅近、タワーと聞こえは良いが、住むとなると話は違う。利便性といっても、田都の急行は通過するし中途半端でしょ。
まして、投資向きではないのであれば実需志向ということになるが、それであの環境では踏み出せない人もいるでしょう。裏を返すと、賃貸で回すことも出来ない値付けなんだよね。

[32: 匿名さん]

>>30
>北は駒場、南は中目黒、東は青葉台＆代官山、西は三宿＆三軒茶屋と
>それなりの立地だと思うのですが。
池尻自体めぼしいものがないというのが大きいでしょうね。湾岸のような嫌悪施設もないけど。
スーパーも丸正、オオゼキぐらいしかないし。

実はチャリがあれば上の地域にはすぐ行けるけど、坪500以上出せる人が
小口径のチャリで茶沢通りを飛ばすワカモノのようなライフスタイルだとも思えないし。
（最近はキャノンデールとか高級チャリ乗りもいるのでそうとも言えないか。）

[33: 匿名さん]

バス便が多いので、
富裕層のお年寄りは上の地域にシルバーパスで乗り放題ですよ。

[34: 購入検討中さん]

現地を歩いてみたけど、うらさびしいうえに、首都高はゴーゴー。
でも、なによりも仕様がイマイチ。今更、内廊下とかトリプルロックとか
自慢されても、はー、という感じ。
24時間換気システムもついてないし、いや別にそれでもいいんだけど、
要は、高すぎなんだよー

[35: 匿名さん]

>>32
　湾岸のような嫌悪施設もないけど

高速は嫌悪施設ではないの？

[36: 匿名さん]

＞３５
環境が違うでしょ。

[37: 匿名さん]

チャレンジ価格もここまできたか。。。

[38: 物件比較中さん]

モデルルームに行った際の感触では、現在の設定価格は意図的なハイボールで、おそらく見学者等の反応を見て、値段を下げてくると思います。
まだ、studioタイプは販売対象となっていませんが、平日は仕事をバリバリして、スーパーで買い物もほとんどしない、洗濯もろくにしない、週末は車で遊びに行く、という独身時代の私のような人には、合っているかも知れません…。
商業テナントに魅力的なところが入ればいいのですが。
そして、こういう人に賃貸するつもりで、投資用に購入するなら、価格次第では検討の余地があるのかなぁと思います。

[39: 匿名さん]

坪500ぐらい普通でしょ。いわゆる想定範囲内ですよね。
こんな場所、東京の古くからの住人は買わないと思うけど、渋谷とか、タワーとか、代官山とかの単語に弱い成金の田舎者が買うのだろうから、お金持ってるでしょ。十分売れる値段と思いますね。

[40: 匿名さん]

首都高沿いの立地はかなりのマイナスですよ。
販売的にグロスの大きなレジデンスとしてはかなりのリスクがあり。
投資的にも入居率が低く予想利回りは大幅に下回りそう。
ユーザーにとって、この価格帯にしてはデべが弱いか。

[41: 物件比較中さん]

首都高もそうだけど、池尻という土地にブランド性はゼロ。
渋谷に出なきゃ始まらないし、246はいつも混んでいる。
しかも渋谷はもはやガキの街。
中目黒、代官山、三茶、いずれもハンパな距離だし、
イマドキ、この街をもてはやす人もおるまい。
そんな池尻が悪いわけではないの。値段がクレイジー。
坪500万以上なら、もっと立地のいいところはあるでしょ。
背伸びもほどほどにしてよ。

[42: 匿名さん]

坪５００なんて、都心では今時それほどの価格ではないからね。渋谷は子供の街といっても、そこで商売してもうけてるのは大人だし。　キャバクラの姉ちゃんを、かこっとくにも良い場所だし、タワーマンションなんて、住ませてやるとか、脳みそが無い女が喜びそうじゃない。まあ、どちらにしても品が良いとこではないけど、人間の品位と金持ちか否かは別の話だからね、十分売れる場所と思います。

[43: 匿名さん]

>42
笑ったｗ それもありかも。
でも、そんな連中が住むんなら、環境面も相まって実需用としては論外だね。一応三井が噛んではいるが、所詮は評判がイマイチな東急。
都心で無いのに坪500オーバーとなると、顰蹙の値付けだった三茶のグランドヒルズもやや霞んでみえる…。俺は手を出さないが、ある意味売れ行きが楽しみな物件だな。

[44: 匿名さん]

池尻　大橋ジャンクションと再開発で
数年先は　かなり変貌する可能性有りでしょう。
なんせ　渋谷とか代官山に徒歩圏だし
タクシー、車で　新宿にもすごく近くなるしね。
ただ　このタワー　仕様が低いのと
高速に近すぎで窓開けるとウルサイのが
傷でしょう。

[45: 匿名さん]

うるさいだけでなく、排気ガスがサッシまわりに溜まって、砂粒状
になって部屋に入ってくるのにはびっくりするよ。
あと首都高沿いのマンションの外観はものすごく汚くなるので
資産性が低いね。

[46: 匿名さん]

駅から　３分以内っていうのは　魅力だね
マンションって　やはり駅近って大事
表示徒歩１０分以上は　実際歩くと１５分以上は
かかる。特に信号や坂があると表示の１．５倍以上は覚悟しないと。

[47: 匿名さん]

>>45
WCTの住人に文句言われそうな内容だなw

[48: 匿名さん]

WCT住民ではありませんが、港区幹線道路沿いのMS住民です。サッシは真っ黒。ホントすごいですよ。窓を開けることができるのは、比較的交通量が少ない週末のみ。24時間換気だから構わないと言う無かれ、吸気口もすごいんです。賃貸で良かった。超高層階だと、どうかは分かりませんが、ここは首都高もあるでしょ？ 大変だと思うな。

[49: 匿名さん]

エアライズタワー買わなくて良かった…。

[50: 匿名さん]

>41
池尻がブランド性ゼロというのはいかがなものでしょう？
この辺りはもともと省庁の官僚屋敷が多い場所．
学区的にもレベルが高い場所です．
ここに住んで，その後も出て行かない人が多いのも池尻の特長．
それだけ住みやすい所ですよ．
三宿がすたれた今となっては，今後が期待できる土地でしょう．

しかし，，，この物件はホントに強気すぎ．
坪500以上だったら，私も他を探します．