パークホームズ千歳烏山 part4

[購入検討中さん]

入居も始まり、実生活の活気も出てきた
パークホームズ千歳烏山ガーデンズコートについての情報を希望しています。

残り僅かとなった物件を検討中の方
ご近所の方、また入居者など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

物件データ：
所在地：東京都世田谷区上祖師谷2丁目286-1（地番）
交通：京王線 「千歳烏山」駅 徒歩14分
価格：4650万円-9490万円
間取：2LDK-4LDK
面積：55.77平米-124.55平米

売主：日本土地建物販売　三井不動産レジデンシャル
施工会社：東急建設
管理会社：三井不動産住宅サービス
販売会社：三井不動産レジデンシャル

part3
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43771/

【管理人です。前スレURLを追加しました。2009.08.05】

[882: 匿名さん]

876です。
ご協力いただきました皆様ありがとうございました。
京王線のピークタイムに実際乗車もしてみました。
実際に現地でいくつか見てまいりました。
３月決算に向けた動きもありますが、行き過ぎたところもあり慎重にしないと「安物買いの銭失い」になりかねない事も判りました。売主・販売会社の台所事情や企業理念もこのような状況下では見えてくるものですね。

[883: 匿名さん]

882さん
ここは既存不適格だから止めておきましょう！

[884: 匿名さん]

↑　逆ですよ。
それでdealすれば良いんですよ。元々それなりの物件ですから（技術屋から見て）。
その何とか不適格って言ったって。一体どれくらいのマンションその他の建物が該当するかご存知ですか？例えば現行の建築基準法の耐震基準を満たしていない物件は腐るほどありますよね。条例や法律は常に変更されていきます。古いマンションの建て替えがうまくいかないのはそこにあります。もし建て替えするのであればその時の建築基準法をクリヤーしなくてはならないからです。そんな状態が続くと行政も困りますから最終的には基準の緩和をする事になるのです。shrug off！

[885: 匿名さん]

しかし既存不適格のレッテルを貼られたマンションと
適格マンションでは どちらが資産価値が高いか、ご存知ですゃね？

[886: 匿名]

割り込みすいません。
既存不適格における資産価値の減少は、同じ建物を建てられない～この物件では地下の部屋を作れない～ということですよね？
とすれば不利益を被るのは建物部分の価値であり、ここは五階建てだから1/5が減額するということで、販売価格のうち半分が建物代と仮定すれば、金額に換算すれば、6百万円ぐらいの資産価値減少ということですよね。
それぐらいの値引きを勝ち取れば、問題ないと考えるのは楽観的過ぎるでしょうか？
それに建物部分は減価償却していき、いずれは無価値になるのだから、値引きを引き出せればラッキー！じゃないかと考えています。

[887: 匿名]

886
減価償却はしますが、『無価値』にはなりませんよ。

[888: 匿名さん]

>>885
築３８年の物件に住んでおります。
広さは１３０㎡、現在の売り出し価格は８５００万（管理費37,000円、修繕積立金32,000円）
賃貸価格は月額３０万、所謂ビンテージマンションです。
勿論、アスベストの問題もあります。
耐震基準は当然満たしておりません。
ここのスレの皆さんが大好きな｢既存不適格物件」です^^
都内の人気エリアにありますので40年近くの古い物件でも上記の市場価格が成り立っています。
そろそろ耐震基準を満たし、アスベストも気にしなくてよい郊外のマンションに移ろうと計画しております。ここのMRの低層マンションも気にいっております。既存不適格物件は誰かさんも仰られているように相当な数です。要は不適格になっている点が自分にとってどうなのかが問題なのではないでしょうか。資産価値はその時時の地域・物件人気によりますよね。まぁ、ここの地区が隣の成城と同じになることは無いとおもいますが。

[889: 匿名さん]

グローリオ芦花公園凄い値下げしてきましたね。
この近辺は供給過多気味なので大変そう。
ここもあと少しがなかなかですね。

[890: 匿名さん]

既存不適格ファンが少なからずいるのはわかりました。いつも同じ理論。でもこの問題は単純で銀行の査定で既存不適格とそうじゃないものには大きな差があり、銀行ローンが必要な人にとっては既存が不適格かどうかは大きな問題で、現金でポン！とマンション買っちゃう人には関係ないという事です。

[891: 匿名さん]

百家争鳴・・・？勉強になりますねぇ～。
蘆花公園のゲーティッドとMR の当物件は事情が全く違います。
S社第三四半期報告書（以下PDF）を見ると解ります
http://www.secom.co.jp/corporate/ir/finance/security/m49/m49-3.pdf
販売価格の見直しにより販売を促進し、在庫の圧縮に努めた結果営業損失を計上。

不動産は供給過剰＋引き続き厳しい経済状況＋長期金利上昇+その他で当分の間上昇はないでしょう。立地条件の良い中古物件｢既存不適格を含む｣が動いていますが・・・

[892: 匿名さん]

>>891
もしかして31の営業さんですか。
他のマンションのことはどうでもいいよ。

[893: 住人A]

てゆーかずっと住んでれば既存不適格とか関係ねーべ！
なんなんだよ一体？

[894: 匿名]

住人A様
常に「既存不適格」を言いたいノが一人いるけど怒らない。わかるでしょ？可哀想な方なんですから。

[895: 匿名さん]

この車は規制が代わったから中古車として売れません。

ずーっと乗るから関係ね〜べ！

んな訳ないでしょ！

[896: 匿名さん]

｢XXの一つ覚え｣の既存不適格。どうでもいい。
それよりもっと辟易しているのは、
ルール違反行為を平気で正当化し無視している人。
管理費滞納者と同様に最後通告される可能性があるのに。

[897: 匿名さん]

軽自動車を買ったつもりがいつの間にかワゴン車になってしまったと言うほうが的を得ている。用途変更で低層マンションから高層マンション。

[898: 匿名さん]

>>897
行間が読めません・・・（頭が良くないので）

[899: 匿名さん]

>>893
それは間違っています。
永く住もうが住まいが、将来、大規模修繕する際には現行法にのっとったかたちで改修しなければなりませんよ。
コツコツと貯めた修繕費が一瞬で飛びます。既存不適格というのは将来、長期的に見ればマイナス要素が多いのです。
つまり、爆弾を抱えたマンションなのです。

[900: 匿名さん]

爆弾が設置されてるマンションは出来る事なら買いたくない。ここの住人は既存不適格になると知らないまま買った人達で、ある日、青天のへきれき、デベから既存不適格になるとアナウンスされた。デベからは金銭的なバックがあったとかないとか。

皆さん世田谷区が突然投げてきた爆弾を受けとめるしかなかった。

被害者です。皆さんなんとか自分を納得させる論理を構築して怒りを静めた。

でも、だからと言って今検討している人に既存不適格は何でもないよ！さあ仲間になろうよ！というのは間違ってると思います。ましてや既存不適格を警鐘する人を××と称するのは住人の質を疑わせます。

既存不適格じゃなければよかったのにと思っているくせに…。

[901: 匿名]

世田谷区の当該条例よく読んだら？

[902: 匿名さん]

>>899
｢将来、大規模修繕する際には現行法にのっとったかたちで改修しなければなりませんよ｣　←　違いますが・・・

世田谷区斜面地等における建築物の制限に関する条例【概要】
既存建築物の制限の緩和
大規模の修繕、大規模の模様替え、用途の変更をする場合は制限を受けません。
http://www.city.setagaya.tokyo.jp/030/pdf/8729_2.pdf

[903: 匿名]

成るほど！地権者になる夢を見ているんだね（笑）。

[904: 匿名さん]

902さん
条例をよく理解しましょう。なんか大きく勘違いをなさってはいませんか？

[905: 匿名さん]

↑　具体的に大きく勘違いとはどの点でしょうか？参考の為お聞かせ下さい。
パラリーガルより。

[906: 匿名さん]

まあ難しい話しはさて置き、今年は住宅購入者にとってはとてもラッキーな年です！
不動産価格は更に下げるでしょうし、贈与税非課税枠が昨年の５００万から一気に１５００万に今年は拡大されました。親や祖父母からの資金援助をどんどんしてもらい、ローン控除と合わせるとメリットは大きいですね^^
勿論、失業の危険性もありますが・・・。先の事ばかり考えていても人間いつ死ぬか解りませんので、ポジティブに行きましょう！ネガさんからは「能天気」と言われそうですが・・・

[907: 匿名さん]

条例を理解されていない方のため簡単に説明します。

大規模の修繕、大規模の模様替え、用途の変更をする場合は制限が緩和されます。
当然ながら大規模修繕可能です。まったく同じ（地下住戸あり）ものを建てる
ことは出来ない、ということです。
　・大規模修繕など　○
　・同等物の建て替え　×

世田谷には当条例により既存不適格となる物件が大量にあります。
全てが大規模修繕出来ないなんてことにしたら、区としても大きな問題となります。

また、建ぺい率・容積率なども厳しく制限していますが、地域（第一種低層など）や
道路の幅などによってもこれらの率が変わってきます。お近くにあるテラスなどに
ついては地域が異なり、また幅広い道路に接していますので、中層の建物が建てられます。

気になる点やご心配な点がある方は、世田谷区建築調整課まで問い合わせしましょう。

[908: 戸建住民]

ここのマンションの住民たちは立て替える時には建蔽率４０％の１種低層地域から建蔽率60％の2種低層や中高層地域に変更するかもしれませんね。
そうして余分な部屋を売却すればその分立替の負担が減ることだし。
９０７さんに付け加えると、世田谷区で配布している建築の手引きを見れば詳しいことが分かる。

[909: 住人A]

899へ。
あのさー、将来っていつ？
5年後？10年後？30年後？
現行法って？いつの？

よ・け・い・な・お・せ・わ❤

爆弾ってなぁーに？

[910: 匿名さん]

>>899/900/904
何を意図されているのでしょうか？おそらく同一人物だと思いますが。
住人ではない方であれば、そこまで固執される理由が・・（想像は出来ますが）
住人である場合は、お書きになていること　ご自身に対してきっと言いたいのでしょうね。
何れにしても条例の事は心配なさらないで大丈夫です。
どこの行政も財政的に背に腹は変えられない状況です。今後も人口減少＋高齢化社会において歳入が激減していくわけですから、区民の税負担を増やすか、現行条例等の緩和によって住民を増やすしか方法はありません。

[911: 匿名さん]

宝くじの１等を確実に当てる方法を教えてください

[912: 匿名さん]

建て替えるのは早くても50年先でしょ？

マンション建て替えるのは住人みなで合意しなきゃならないしそれはそれは大変な作業です。がんばれ！先ずは50年生き抜く！

[913: 匿名さん]

千歳烏山のこの物件は真剣に検討して何らかの理由で買うのを止めた人が結構いるのでしょうね。

僕は煉瓦に込めた経年優化の発想が気に入りましたが高値と既存不適格で買うまでには至りませんでした。

アイビーリーグの大学校舎のように100年が過ぎよりプレミアムがつくようなマンションって憧れます。

東京では浜田山の三井物件がそうなのかもしれません。

ここも規模は小さいながら、あの煉瓦が味を出して行くのだと思います。

[914: 匿名さん]

９１３さんはきっとアイビーリーガーなのでしょうね。
私もあの古い煉瓦とツタ（ivy アイビー）には憧れています。
残念ながら、学力と資金面で８大学のアイビーリーガーにはなれず、アイビールックを楽しんでいる者です。

最初に当物件のブローシュアを見た際、中庭のイラストの雰囲気が良かったものですから実際に訪問したとき少々がっかりしました。しかし、おそらく時間とともにアイビーが伸び広がって行くと同様に他の木々もイラストのようになっていくのでしょうね。個人的には、春にボストンで多く見られるハナミズキ（dogwood）とアイビーがあればなあ～と思いました。このスレで共同住宅でよく聞く諸問題が話されていますが、植栽を含む環境が管理・整備されていくマンションであれば諸問題を解決あるいは覆い隠し癒しをもたらしてくれると思いますよ。実際、今住んでいるマンションがそうですから・・・（共有部分のゴミが少なくなる、ルール違反の行為が少なくなる、住民のコミュニケーションが良くなる等など）

[915: 匿名さん]

既存不適格には変わりないわけだ。
今の法律に照らし合わせれば『違法』
それが既存不適格マンション。
レッテル付きマンションということは事実なんです。
言い訳してる場合じゃないだろう。

[916: 匿名さん]

915さんは、関係者にどうしろ（どうして欲しい）と言いたいのでしょうか？
意図されている事が良く解りません。
それから以下は参考の為です（法律的な）：

既存不適格とは：
現在の建築基準法に違反しているが、特例により違法建築ではないとされている建築物。建築基準法3条2項では、建築基準法および施行令等が施行された時点で、すでに存在していた建築物等や、その時点で既に工事中であった建築物等については、建築基準法および施行令等の規定に適合しない部分を持っていたとしても、これを違法建築としないとしている。

ですから｢違法｣ではありません。法律的な事は専門家にお聞きになられた方が良いかと存じます。

[917: 匿名さん]

現在の建築基準法に違反しているが、特例により違法建築ではないとされている建築物。

特例により違法建築ではないとされているが、現在の建築基準法に違反している建築物。


それが既存不適格マンション。

[918: 匿名さん]

既存不適格というだけでマンションとしての資産価値が落ちますか？

[919: 匿名]

917さん
既存不適格が気になるかならないかで、全く気にならないという人はいないと思います。
ただ、これまでの議論では容認派？優勢の感ありですので、具体的な内容で反論いただけないでしょうか？
ちなみに既存不適格でも銀行ローンは普通におりますよ。

[920: 匿名さん]

919さん
銀行ローンは通り難いですよ。不動産関係者なら誰でも知っている事。

既存不適格容認派が多いというのもイノカワズです。
既存不適格マンションのスレでは住人が擁護するから発言の数などは擁護が多くなる。

既存不適格よりも適格なマンションが良いに決まってますよね？

ただ『違法』ではないですよね。罰される訳じゃないから。

[921: 匿名さん]

既存不適格というのは合法だと理解できていても、なんとなく心証が悪いですね。
スッキリしないというか　なんというか・・
資産価値が下がるのは心理的なものではないでしょうか。

[922: 匿名さん]

まだ新築なのに既存不適格というのも何だかなぁぁ。
スタートからつまづいた感じ？
不適格という名称も悪いと思う

[923: 匿名さん]

世田谷区の決めたタイミングがたまたまこのマンションの竣工の頃。被害者です。

僕はスタートが遅く、ここを検討した時は既に既存不適格になるという事が決まってました。それでもMRに行ったのですが営業さんが既存不適格について説明してくれないものだから信頼できなくなり検討対象から外しました。

既存不適格って言葉誰が考えたんでしょうね。

[924: 匿名さん]

マンション価格というものは受給バランスで決まるが既存不適格のマンションに需要があるかというと適格のマンションに軍配があがる。
よって既存不適格のマンションは価格面においても適格のマンションに劣る。
つまり資産価値においては明らかに低下する図式が成立するということ。
おわかり？

[925: 匿名さん]

>>922
新築マンションではないですよ、ここ。
中古マンションです。

[926: 匿名さん]

中古になっちゃうんですね。新しい部屋が可哀相ですね。適性価格ならもう完売で新しい部屋も使ってもらえてたでしょうに…。

どうやってこのマンションを売り切るか三井さんの手腕を見守りたいです。

[927: 匿名さん]

人は８割が他人の不幸を喜び、残りの２割が無関心と言われます。日本人はネガティブに物事をとらえることが好きな人種で有名です。前向きに行（生）きましょう！物事は何とかなるものです。
You should cross the bridge when you come to it. と友人の米国人が私に言います。という事は、自分もネガティブ派！？

[928: 匿名さん]

つづり間違ってるし

[929: 戸建住民]

私みたいに安ければ購入したい人はたくさんいますよ。
不適格であろうとなかろうと。
これはこの区域だけに限らず、世田谷全域でも言えることだと思いますけどね。
別に住む場所が欲しいわけじゃない。
でも安いなら預金するより買っちゃおうかなというくらいの感覚でね。
だから冷静な判断ができてしまう。
別に買わなくてもいいから。
購入範囲は、自分たちのテリトリーだけあり、そこにアンテナはって、他までにはいかない。
世田谷住民は世田谷を求める傾向が強いと思いますね。

[930: 匿名さん]

あと１５戸なりましたね！
三井がんばれ！

[931: 匿名]

that bridge が正解ね。
塚戸小学校前の自転車回収所跡はマンションじゃないよね？