パークホームズ千歳烏山 part4

[購入検討中さん]

入居も始まり、実生活の活気も出てきた
パークホームズ千歳烏山ガーデンズコートについての情報を希望しています。

残り僅かとなった物件を検討中の方
ご近所の方、また入居者など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

物件データ：
所在地：東京都世田谷区上祖師谷2丁目286-1（地番）
交通：京王線 「千歳烏山」駅 徒歩14分
価格：4650万円-9490万円
間取：2LDK-4LDK
面積：55.77平米-124.55平米

売主：日本土地建物販売　三井不動産レジデンシャル
施工会社：東急建設
管理会社：三井不動産住宅サービス
販売会社：三井不動産レジデンシャル

part3
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43771/

【管理人です。前スレURLを追加しました。2009.08.05】

[851: 匿名さん]

値下げしないで完売するマンションもある中、値下げがされる事自体が資産価値の低い事を証明しますよね。ここは既存不適格だし致し方ないのか？布団干してる人には一言伝えればいいだけだけど、既存不適格はどうにもならないからね。残念。

[852: 匿名さん]

シャッター通りとは縁遠い千歳烏山は住むのに最高です。

[853: 匿名さん]

↑　そうですか～？
個人的には、街は仙川のほうが、駅は成城学園前の方が良いですね～。
ちとからは、朝はパチンコを待つ行列、昼間は自転車、夜は酔っ払いが多いって感じるのは私だけ？

[854: 近所をよく知る人]

確かに、駅周りでいうと仙川のほうが店の質も高いし雰囲気も良し、成城学園もそうかもしれない。でも烏山の商店街っていう小さな店やスーパーが多いのはそれも良い特徴で、使いやすい街っていう印象がありますよ。酔っ払いはどこでもいるでしょ。元々住んでいたこともあって、個人的にはパチンコ屋は小さいので全然気にならないし、酔っ払いが目立つっていうのもさほど目にとめませんでしたよ。個人個人の感じ方ひとつなんでしょうね。

[855: 匿名さん]

どこでも困ったチャンはいますねぇ～。
いつもの２～３住戸、今日も気持ちよさそうに干してましたねぇ～。
彼らが他の住人の資産価値を下げているのは明らかで、自治（管理組合）で対応しているのでしょうか？８５１さん一言でも二言でも言ってくださいなぁ。
近隣の者で、いつか移り住めたらと時々遠目に見ています。素敵な低層マンションじゃあないですか。

[856: 匿名さん]

布団干しは低層マンションだからできることです。
太陽の光を浴びたフカフカの布団で寝られるなんて贅沢じゃないですか

[857: 匿名さん]

フカフカは最高ですよね！団地かアパートだと住人自身が思っているからでしょ！良い事です！

[858: 匿名さん]

興味が失せましたので検討は辞めにします。
ヘタをすると訴えられますよ、８５６＆８５７さん。
よ～く管理規約に目を通されると良いと思います。
細則を含めて了承したからサインし入居できたわけです。
事は防災上の問題でそんな能天気な事ではないのです。
事故が起きる前に管理組合に確認をされることをお勧めします。
（他のMR物件の管理規約を参照したので、もし当物件がそのような事に該当しない場合はお許しください）

[859: 匿名さん]

>>858
お気持ち察します。
馬の耳に念仏。無理が通れば道理が引っ込む・・ですか。。
山の手辺りが民度も高く識者も多いと思いますよ。
所詮この物件の地はついこの前まで農地で水路が走っていたところですから・・・

[860: 匿名さん]

防災上の問題なのだと伝えてはいるのでは？致し方ない人達が幸せに暮らしているのでしょう。管理組合がこじれるだけ。入居初期はここはルールだなんだととても真剣だった。戦い疲れたのでしょう。

[861: 匿名さん]

日本はいつからこんなに住みにくくなったのでしょうねぇ。
受動態喫煙も少しずつですがやっと国レベルで動き出しました。
１０人中３人しか喫煙していないのにその人たちに気を使う社会ってヘンですよね。
それぞれのコミュニティーもそうで崩壊しています。

[862: 匿名さん]

三井のインナーガーデンシリーズは日本人には合わなかったのかと思います。ヨーロッパをイメージするのですが、日本人にはコミュニティーを作る喜びやステイタスを皆で上げて行くような習慣はないのでしょうね。布団を干す＝ステイタスを下げる、という事が理解してもらえない。残念

[863: 匿名さん]

最近、他人と話す、困った人を説得するという行為が直接ではなくメールや文章でやってしまう事が此処彼処で見られる。会社でも、隣に座っている人ともそうであったりする。こども・学生達の携帯利用も通話ではなく圧倒的にメールである。結果、意図した事が正しく伝わらず、問題が雪だるま式に大きくなることが良くある。
こちらの管理組合は出来る限りの努力をされているのだろうか（こじれるだけと仰っているが）・・
今私が居るところは月一で問題等への取り組み状況が解るようにしている。関係者だけでやるのではなく全て表にさらけ出すことで、噂が独り歩き出来ない状況をつくっている（井戸端会議の弊害を無くす）。興味がある物件なのでコメントしたくなってしまった。岡目八目より。

[865: 匿名]

浜田山は富裕層向けだからですよ。
購入者のほとんどが値引き交渉不要な方々です。

[866: 匿名さん]

本日、西武池袋線に乗ってたのですが、ここの『布団干し』の問題を考えてました。目に映る団地とアパートは布団は当たり前のようでした。マンションもほとんどで、一人か二人は確実に布団をベランダの柵にかけてました。いくつかのマンションはまったくないというのもあったのですが、少数でした。西武池袋線の住人と一緒にするな！という声もあるでしょうし、僕は西武が大嫌いなのですが（笑）、マンションで布団を干すのは国民性なのだと思いました。

[867: 匿名さん]

欧米ではあり得ませんが、湿気の多い日本にある風習・習慣ですよね。
非常階段に物を置いて通れなくなっている状況と同じですね、一たび火災が発生して尊い命が奪われる傷ましい事件が時々あります。これも国民性でしょうか、問題が起きてからでないと対応しない。割れ窓理論で増えて行かない事を願うばかりです。

[868: 匿名さん]

後悔先に立たず。
火災で被害を最少に抑えられなかったのが自分の布団と解った時、なんと言い訳するのだろうか。もし人命を失っていたら。

国民性という言葉ではすまないね。

[869: 匿名さん]

布団干すのが火災の要因とはどうも違うんじゃないでしょうか。布団が落下することで、下の歩行者に怪我を負わせることで禁止になっているとは思いますけど。
でも、４階から布団を落としても、普通怪我しないです。
豪邸といわれるとこでも布団を干すのは、極めて普通のことだし、布団を干さないことがいいという扱いはどうも違うような。
あまり杓子定規に守れというなら、賃貸住宅のほうがいいんじゃないかな？

[870: 匿名さん]

>>869
管理規約の細則を良く読めば解りますが、｢類焼｣を避けるためです。

[871: 匿名さん]

震災の延焼は窓が原因といわれている。窓が割れることにより飛び火して延焼する。一般的な火災も窓が割れなければ、飛び火せず、外壁は数時間耐えられるのだから、延焼しなくてすむ。

[872: 匿名]

杓子定規に守らないというなら、賃貸住宅でいいんじゃないかな？

[873: 匿名さん]

>>869
「４階から布団を落としても、普通怪我しないです。」←　そうとも言えませんね。
例えば、１階に小さな子供さんや年配の方、足の良くない方 etc. 大体において、上から予期せぬものが突然落下してきた場合、人は避けきれず立ちすくむという行動を取ります（実験から）その際に転倒したりして思わぬ大怪我をすることもあります。勿論賠償責任を取らなくてはないません。
SSの４階の方ですね？もし、いつも干されている方でしたらそろそろご協力願えませんか？折角の御縁、楽しく気持ちよく生活したいですよね。

[874: 匿名さん]

８７３さん
時々匿名と戸建を使い分けているけど、このマンション住民ではないですよ。あくまで許容範囲ではないかと指摘しただけですよ。もしあなたが住民であるならこのような場所で特定個人を批判するのではなく、マンション内で解決することを心掛けてみたら？一部のかたへの誹謗中傷はまずいですよ。
ところで、このごろ私は、ここよりグローリオのほうに興味がありますね。

[875: 匿名さん]

羽毛布団は比重が小さいから
落下中も空気抵抗の影響を受けやすい。
そんなには加速しないと思う。
毛布は駄目かな。

[876: 匿名さん]

ローン金利が上がる前に購入出来ればと千歳烏山近辺を探しています。
今までこの京王線沿線は住んだ事がありません。
いくつか売り出し中物件があるのでそれぞれ見てみたいと思うのですが、
実際にお住まいの方に率直なアドバイスを頂ければ幸いです（以下の点は正しいでしょうか？）。
１）烏山は南方面が住みやすい
２）買い物の便は悪くない
３）クリニック以外で総合病院あるいはそれに近い病院はない
４）保育園の途中入園は期待できない（待機状態）
５）京王線は混雑がひどく遅延することが多い
６）マンションの生活音などの問題は少ない（構造上）
ここを含めてそれぞれの口コミも見ましたが、多くは関係者以外のコメントのようで鵜呑みにできないと思いました。販売会社の方も現下の経済状況から不利な点は隠しますので。よろしくお願いします。

[877: 匿名さん]

ご自分で足で調べましょ。住人の発言なら鵜呑みにするわけでもあるまいし。

[878: 匿名さん]

京王線ですが、平日の朝の急行・通勤快速の混雑は
つつじヶ丘まではなんとか我慢できる程度ですが、千歳烏山で一気にピークになります。

年々、千歳烏山の利用客（仙川で乗って烏山で乗りかえる人も含めて）が増えています。
混雑緩和のために朝の時間帯だけ急行・通勤快速を通過させてほしいくらいです。

[879: 匿名さん]

>仙川で乗って烏山で乗りかえる人も含めて

補足：仙川で各駅停車に乗って来て千歳烏山で後から来る急行・通勤快速に乗りかえる人

[880: 物件比較中さん]

876さん、
住人ではないですが、１～５は正しいと思いますよ。
６は人によって感じ方が違うので・・・ただ一般的に最近の特に大手さんのマンションは問題が少ないと思います。
城たいが　さんも言っていますが、「尖（とんが）った心でいると尖った心の人に囲まれ、尖りが丸まると丸い笑顔の人に囲まれる」
確かに、忙しい中でも自分の目で見て、出来れば住人にふれて（あいさつ程度）研ぎ澄まされた五感で感じ取られるのが良いですよね。どこのコミュニティにも世話役の人（マンションでは管理組合の役員）がいて良くも悪くも独自の雰囲気を作っていますので。笑い声、子供たちの元気な声が聞こえてくるところが良いのですが、最近これまた「うるさい」・・と苦情の対象になったりと。老婆心ながらその尖りが気になります。

[881: 匿名さん]

大手が安心だろうね。

[882: 匿名さん]

876です。
ご協力いただきました皆様ありがとうございました。
京王線のピークタイムに実際乗車もしてみました。
実際に現地でいくつか見てまいりました。
３月決算に向けた動きもありますが、行き過ぎたところもあり慎重にしないと「安物買いの銭失い」になりかねない事も判りました。売主・販売会社の台所事情や企業理念もこのような状況下では見えてくるものですね。

[883: 匿名さん]

882さん
ここは既存不適格だから止めておきましょう！

[884: 匿名さん]

↑　逆ですよ。
それでdealすれば良いんですよ。元々それなりの物件ですから（技術屋から見て）。
その何とか不適格って言ったって。一体どれくらいのマンションその他の建物が該当するかご存知ですか？例えば現行の建築基準法の耐震基準を満たしていない物件は腐るほどありますよね。条例や法律は常に変更されていきます。古いマンションの建て替えがうまくいかないのはそこにあります。もし建て替えするのであればその時の建築基準法をクリヤーしなくてはならないからです。そんな状態が続くと行政も困りますから最終的には基準の緩和をする事になるのです。shrug off！

[885: 匿名さん]

しかし既存不適格のレッテルを貼られたマンションと
適格マンションでは どちらが資産価値が高いか、ご存知ですゃね？

[886: 匿名]

割り込みすいません。
既存不適格における資産価値の減少は、同じ建物を建てられない～この物件では地下の部屋を作れない～ということですよね？
とすれば不利益を被るのは建物部分の価値であり、ここは五階建てだから1/5が減額するということで、販売価格のうち半分が建物代と仮定すれば、金額に換算すれば、6百万円ぐらいの資産価値減少ということですよね。
それぐらいの値引きを勝ち取れば、問題ないと考えるのは楽観的過ぎるでしょうか？
それに建物部分は減価償却していき、いずれは無価値になるのだから、値引きを引き出せればラッキー！じゃないかと考えています。

[887: 匿名]

886
減価償却はしますが、『無価値』にはなりませんよ。

[888: 匿名さん]

>>885
築３８年の物件に住んでおります。
広さは１３０㎡、現在の売り出し価格は８５００万（管理費37,000円、修繕積立金32,000円）
賃貸価格は月額３０万、所謂ビンテージマンションです。
勿論、アスベストの問題もあります。
耐震基準は当然満たしておりません。
ここのスレの皆さんが大好きな｢既存不適格物件」です^^
都内の人気エリアにありますので40年近くの古い物件でも上記の市場価格が成り立っています。
そろそろ耐震基準を満たし、アスベストも気にしなくてよい郊外のマンションに移ろうと計画しております。ここのMRの低層マンションも気にいっております。既存不適格物件は誰かさんも仰られているように相当な数です。要は不適格になっている点が自分にとってどうなのかが問題なのではないでしょうか。資産価値はその時時の地域・物件人気によりますよね。まぁ、ここの地区が隣の成城と同じになることは無いとおもいますが。

[889: 匿名さん]

グローリオ芦花公園凄い値下げしてきましたね。
この近辺は供給過多気味なので大変そう。
ここもあと少しがなかなかですね。

[890: 匿名さん]

既存不適格ファンが少なからずいるのはわかりました。いつも同じ理論。でもこの問題は単純で銀行の査定で既存不適格とそうじゃないものには大きな差があり、銀行ローンが必要な人にとっては既存が不適格かどうかは大きな問題で、現金でポン！とマンション買っちゃう人には関係ないという事です。

[891: 匿名さん]

百家争鳴・・・？勉強になりますねぇ～。
蘆花公園のゲーティッドとMR の当物件は事情が全く違います。
S社第三四半期報告書（以下PDF）を見ると解ります
http://www.secom.co.jp/corporate/ir/finance/security/m49/m49-3.pdf
販売価格の見直しにより販売を促進し、在庫の圧縮に努めた結果営業損失を計上。

不動産は供給過剰＋引き続き厳しい経済状況＋長期金利上昇+その他で当分の間上昇はないでしょう。立地条件の良い中古物件｢既存不適格を含む｣が動いていますが・・・

[892: 匿名さん]

>>891
もしかして31の営業さんですか。
他のマンションのことはどうでもいいよ。

[893: 住人A]

てゆーかずっと住んでれば既存不適格とか関係ねーべ！
なんなんだよ一体？

[894: 匿名]

住人A様
常に「既存不適格」を言いたいノが一人いるけど怒らない。わかるでしょ？可哀想な方なんですから。

[895: 匿名さん]

この車は規制が代わったから中古車として売れません。

ずーっと乗るから関係ね〜べ！

んな訳ないでしょ！

[896: 匿名さん]

｢XXの一つ覚え｣の既存不適格。どうでもいい。
それよりもっと辟易しているのは、
ルール違反行為を平気で正当化し無視している人。
管理費滞納者と同様に最後通告される可能性があるのに。

[897: 匿名さん]

軽自動車を買ったつもりがいつの間にかワゴン車になってしまったと言うほうが的を得ている。用途変更で低層マンションから高層マンション。

[898: 匿名さん]

>>897
行間が読めません・・・（頭が良くないので）

[899: 匿名さん]

>>893
それは間違っています。
永く住もうが住まいが、将来、大規模修繕する際には現行法にのっとったかたちで改修しなければなりませんよ。
コツコツと貯めた修繕費が一瞬で飛びます。既存不適格というのは将来、長期的に見ればマイナス要素が多いのです。
つまり、爆弾を抱えたマンションなのです。

[900: 匿名さん]

爆弾が設置されてるマンションは出来る事なら買いたくない。ここの住人は既存不適格になると知らないまま買った人達で、ある日、青天のへきれき、デベから既存不適格になるとアナウンスされた。デベからは金銭的なバックがあったとかないとか。

皆さん世田谷区が突然投げてきた爆弾を受けとめるしかなかった。

被害者です。皆さんなんとか自分を納得させる論理を構築して怒りを静めた。

でも、だからと言って今検討している人に既存不適格は何でもないよ！さあ仲間になろうよ！というのは間違ってると思います。ましてや既存不適格を警鐘する人を××と称するのは住人の質を疑わせます。

既存不適格じゃなければよかったのにと思っているくせに…。