パークホームズ千歳烏山 part4

[購入検討中さん]

入居も始まり、実生活の活気も出てきた
パークホームズ千歳烏山ガーデンズコートについての情報を希望しています。

残り僅かとなった物件を検討中の方
ご近所の方、また入居者など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

物件データ：
所在地：東京都世田谷区上祖師谷2丁目286-1（地番）
交通：京王線 「千歳烏山」駅 徒歩14分
価格：4650万円-9490万円
間取：2LDK-4LDK
面積：55.77平米-124.55平米

売主：日本土地建物販売　三井不動産レジデンシャル
施工会社：東急建設
管理会社：三井不動産住宅サービス
販売会社：三井不動産レジデンシャル

part3
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43771/

【管理人です。前スレURLを追加しました。2009.08.05】

[84: 物件比較中さん]

７９さんへ。
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/jutaku-kentiku.files/kashitanpocor...
書いてありますよ。

[85: 匿名さん]

本当にグローリオの名前出すと安くなるのですか？
グローリオ周辺には、なんでこんな建物が・・・って思いましたよ。
やはり現地見るのは重要ですね。

[87: 匿名さん]

確かにあなたのようなセレブが買うような物件ではないでしょう。一般のサラリーマンは徒歩10分強は十分通勤圏内ですよ。

[88: 匿名さん]

No87さんに同感です。徒歩圏内です。

[89: 匿名さん]

確かに。ここは道もフラットだし歩きやすいですよ。
環境も悪くないし、きれいだし、検討したけど。。
なんとなく平均点高いけど、中身の割にちょっとお高いかな？
ちょっと手狭？

[90: 購入検討中さん]

８６、日本語を勉強し直せ、御車ってなんだ？お里が知れるぜ。

[91: 匿名さん]

86さん
脚に不自由があるようですね。この物件はお勧めしません。
京王八王子駅前に病院が下層階に入った医住近接マンションもありますので、そちらをお勧め致します。
お大事に。。。

[92: 匿名さん]

91さん、そういう書き方はよくありませんよ。
もし、身体に不自由がある方が契約者にいらしたら、
気分が悪いと思いますよ。

[93: 購入検討中さん]

８６と９２は同一人物・・・まあどうでもいいことだが・・・

[94: 92]

93さん、妄想がひどいようですけど、大丈夫ですか？
私は静かにこのスレッドを見ていましたが、
92の書き込みが初ですが？　あまりにもどうか、と思ったので。
91さんのような人がいると、管理組合でも的外れな発言を
連発しそうで、いやですね。

[95: 匿名さん]

>>79

未販売住戸で１０月以降引渡しについても瑕疵担保責任履行法が適用だよ。
それと６月末になれば、条例の件も確定するだろうし。

[96: 匿名さん]

条例（案）だけど、大規模修繕もNGってこと？

既存の地階に住戸を有する建築物を大規模の修繕、大規模の模様替え又は用途変更する場合等の制限の緩和
・この規定は適用しません。

[97: 匿名さん]

既存の地階に住戸を有する建築物を大規模の修繕、大規模の模様替え又は用途変更する場合等には、
当条例を適用しないってことです。大規模修繕が出来ないなんてことにしたら大変なことになって
しまいますので。
※１０年に１度位ある大規模修繕には適用されませんが、６０～７０年後位の建て替え時は
　適用されます。（１００年住宅の場合は、１００年後ですね。）

[98: 匿名さん]

いえっ、元の条例が大規模修繕に対しては、制限の緩和ってことで９７さんの説明のようなこと
が規定されてます。で、緩和の規定を適用しないってことは、そうじゃなくて非常に厳しい条例
なのかなって思ったのですが。

[99: 匿名さん]

いい迷惑だよね。三菱が反対運動があってもごり押しして、地下室マンションいっぱい建てちゃうから
条例化でしょ。それとも遅かれ早かれこうなる運命だったのかな。

[101: 匿名さん]

一般のサラリーマンは不況で住宅購入に消極的です。
そのような状況でここは残り十数戸というのですから、よく売れたといっていいですね。

[102: 物件比較中さん]

既存不適格に関する条例は現在の世田谷区議会の第２回定例会で審議中です。
正確な情報が気になるなら、すがややすこ議員が質問して担当職員が答弁していますから、
世田谷区のホームページを参考にしてはいかがでしょうか。

[103: 匿名さん]

>100

今は既存不適格ではなく、予備軍にしかすぎません。ひっくり返ったときにIP調べられて、
訴えられちゃうかもよ。

[104: 匿名さん]

91=93=100？

>100
不人気高値物件ではないですよ。どちらかというと人気高値ですよ。
事実を直視しましょう。

[105: 匿名さん]

人気物件が竣工後半年たっても販売中なんだ。少なくとも条例の件が白黒付くまでは様子見でしょ。
既存不適格決定になったらバーゲンセールがあるかもしれないからね。

[106: 匿名さん]

105さん
いつの時代の話？今は竣工時にこれだけ売れてれば、十分でしょう。

[107: 匿名さん]

>105さん
条例はほぼ確定ですよ。ひっくり返ることは少ないでしょう。
バーゲンセールはないですよ。余程売れていないならまだしも
このご時勢で８０％以上売れている（過去に掲載されていた情報
より）この物件ではまず難しいでしょう。
砧の方がまだ期待出来そうです。三井は基本安くはしませんが、
砧の方の会社は基本安売りしますので。

[108: 匿名さん]

＞１０７さん

８０％以上どころか、９０％以上と思いますよ。
表に出ている１１部屋＋販売事務所としている２,３部屋。

[109: 匿名さん]

駅から徒歩１４分でこれだけ売れるのは凄い。
でも中古で売却するときは厳しいかも。
インターネットで中古物件を検索するとき、駅からの徒歩？分という検索で５分、１０分とかあるけど、
人間、駅から遠い物件よりも近い物件を選ぶ傾向があるから、１０分で指定したとき、このマンションは
検索条件でヒットしない。

やっぱり、駅から徒歩１０分が私にとって条件かな

[110: 匿名さん]

世田谷で徒歩１０分以内を探す人ってあんまりいないみたいですよ。子育て環境を求めてくる人だから低価格と環境は必ずです。
駅近は価格がはっちゃうから、それなら都心部に買った方がいいですよ。どっちをとるかですね。
ちなみに世田谷では駅徒歩圏内２０分がラインだと思われます。

[111: 匿名さん]

>>109
バス便か自転車なら10分以内でヒットするかもしれません。

[112: 匿名さん]

〉107さん

砧のMR行きましたが、売れ行き好調のようであんまり残ってないです。

自分の気に入っていた間取りが契約済みだったのでパスしましたが…

[113: 匿名さん]

先週末も何組か登録あったみたいですね。

[117: 匿名さん]

条例、公布されたね。

[118: 匿名さん]

住民板って、意外と検討材料になる情報があったりするよ。真偽をどう判断するかってのが課題だけどね。

[119: 匿名さん]

ホームセンター島忠があと数ヶ月で開店するそうです。
規模はイトーヨーカドー国領店と同じだそうです。

[120: 匿名さん]

島忠はこんな会社。
昨年も同じような行為を業者にしていた会社


http://news.nifty.com/cs/headline/detail/kyodo-2009061901000496/1.htm

[121: 匿名さん]

いろいろあるけれども、とにかく駅から遠い

[122: 匿名さん]

今週も登録あったようですね。
地道に販売されている感じです。

[123: 匿名さん]

駅から10分圏内と書いた人、虚偽情報はいけません。
規約違反に該当しますよ。
あの距離を10分で？

既存不適格物件とのことで融資が厳しいのは事実だし。資産価値というのは収益還元法で決まる。つまり賃貸料と消却期間でいえばこんな駅遠マンションは資産価値ほとんどなし。

【一部テキストを削除しました。管理人】

[125: 匿名さん]

>>124

駅徒歩は分速80mで、信号待ちは一切考慮なし。

[126: 匿名さん]

たまにはまじめに答えてみます。

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123さんの補足
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人それぞれなので、123さんにとってはデメリットが多いだけのことだと
思います。子供のことや環境面なども含めて総合的に判断しましょう。

資産価値については、10分以内は価値が下がりにくいと言いますが、
あくまで通説です。ちなみに、東京テラスは徒歩16分（入り口から
駅まで）ですが、中古でもそれなりに売れています。
駅からの距離も重要な要素ですが、それだけではないということです。

また、収益還元法を考えることは正しいですが、賃貸料をいくらで設定
するかで変わります。もし実際に購入を検討されている方であれば、
掲示板に惑わされず、自分で調べてみましょう。

※既存不適格問題は、自分で納得出来れば良いと思いますよ。

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124さんの補足
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125さんの言うとおり、業界では80m/分で計算します。高低差や信号待ちは
含みません。
そういう意味では、このマンションと千歳烏山駅までは数分待つような
信号や大通りはないので、＋αの要素は少ないと言えます。
80m/分は、通説で「女性がハイヒールで１分間で歩く距離」といわれます。
実際に、駅改札からマンションの入り口まで歩きましたが12分でした。
（私の場合はちょっと早足だからか？）
なので、124さんは大げさだと思います。遠回りをしたんじゃないでしょうか。
歩くスピードは、体型などでも変わってきますので、購入を検討している方は
実際に見に行くことをお勧めします。

※ちなみに早足の私でも、環八越えや甲州街道越えのマンションは、
　パンフレット記載の時間では着きませんでした。

[127: 匿名さん]

瀬古さん、素晴らしい健脚です！

[131: 匿名さん]

誹謗中傷はやめましょう。
不毛だよ。

[133: 匿名さん]

個人的には、浜田山の三井物件の動向が気になる。

[134: 匿名さん]

こことは全然値段が違うじゃん。
倍だなさいと買えないのでは？
ここを検討する人には関係なさそう。

[135: 入居済み住民さん]

住民です。

バルコニーでタバコを吸っている人を見たことはありません。

そういうことです。

[136: 匿名さん]

こんな掲示板の情報を鵜呑みにしてはいけないんでしょうね。

[137: 匿名さん]

掲示板信じて、二子玉川の掲示板みたいに買い時逃さないようにね(*^-')b

[138: 匿名さん]

134さん
別に買える買えないはともかく、趣味として動向を気にする位は良いんじゃない？

[139: 匿名さん]

浜田山はどう考えても別格だよ。駅３分だし、グレードがパークマンションと同じ。仮に大規模じゃなかったら『浜田山パークマンション』という名称になってたんだから。

[140: 匿名さん]

どーでもいーけど住人のレベル低いみたいね

理由：契約者掲示板を読めばわかる。
現実からひたすら目を背けたい住人がいるみたい
浜田山オタクも湧いてるし（笑）

[141: 匿名さん]

同じ住人板でもパークシティ浜田山の住人掲示板とえらい違いだな

同じ三井でこうも客層違うもんかね。

[142: 匿名さん]

住民以外の方が書いてるからじゃない？

ここを買えなかった人や他のマンションを買わせたい人の自作自演か？

と、思って見てるよ。

[143: 匿名さん]

おそらく誰もそんなふうには見ていませんよ。
そういう穿った見方をするカキコミがある以上、住人レベルが話題に上がり続けそう。喫煙者マナーや規約違反などのカキコミはマンション検討の参考になっていますし。
管理組合がしっかりしているか否かを見極めたいですし、動向は気にして見るようにしています。

[144: 匿名]

でも、確かにここの住民版掲示板はひどい。なんですかね。あんな住民が本当に居るんなら、パスでしょう。

[145: 匿名さん]

そうですね、特に喫煙マナーが守れない住人がいるなんて論外。
そのお宅の近所になったら・・・・と考えると恐ろしくて購入に踏み込めないのは事実ですよね。
検討から外そうかと考えています。
三井の担当者と再度相談して決めたいと思います。

[147: 匿名]

ここの住民には気狂ったのがいる？住民掲示板見ればそう思わずにはいられません。住民版が恐ろしい…

[148: 匿名さん]

住民板を最初から読みましたが、特に気が狂ったような人は見受けられませんでしたよ。削除されちゃったのかな？

[149: 匿名さん]

気が狂った住民が居ることにしたい人がいるんでしょ。

そういう人が、住民になりすまして、住民版にも登場してるとしたら、怖いね。

[150: 入居済]

穏やかな生活をさせて頂いております。

[151: 匿名さん]

掲示板が荒れるのは、ある程度人気があるマンションの宿命でしょう。

売れ行きを見る限り、大人気とは思いませんが、着実に売れていると思います。

[153: 匿名さん]

ここ暫くのやり取りを見ると

要するに、掲示板はあてにするな。

『本当に検討者は現地に行け！！』ということですな。


竣工前というわけじゃないんだから、行けば一目瞭然だよね。

[154: 入居済み住民さん]

先の方もおっしゃったように
平穏に過ごしております。

駅からある程度の距離があるからでしょう、
外部からの騒音は殆んど感じられません。

色々な意見はあるでしょうが
私は、非常に気に入っております。

[157: 入居済み住民さん]

畑が目の前のサニーサイドの住民だけど、虫の鳴き声聞こえないよ？？

１５６さんは、どのへんなのかな？？

[158: 入居済み住民さん]

私もサニーサイドですが、虫の音が気になる事はないですね。
前面が畑なので、アスファルト等の照り返しもなく涼しく感じます。

[159: 匿名さん]

地下住戸つきは今はまだ良いけど、１０年後にはものすごく古く感じるでしょうね。
過去の遺物と感じるでしょう。
話題になった外観のしょぼさと相俟って…。

[160: 匿名さん]

外観と中身がしょぼい。駅から遠すぎる。

[161: 匿名さん]

フォレストリエの方が良いと思います。

[162: 匿名さん]

フォレストリエよくないじゃん。見に行けばわかるけどね。

[163: 匿名さん]

このマンションは既存不適格マンション。

イメージが悪くなっちゃったね。
『既存不適格マンション』だなんて恥ずかしくて住めないよ(^O^)
コソコソ住むのも大変なんだろうなぁ・・・・・。

[164: 匿名さん]

フォレストリエもそこそこ良いですよ。
どこに比重を置くかですね。環境・日当たり・通勤・通学・金額・利便性など。
個人的には、既存不適格による数十年先の課題を考慮しても、烏山の方が良いと思います。
但し、価値観は人それぞれですので、実際に見に行って判断しましょう。

[165: 匿名]

既存不適格なのは両物件そうですよね。

[166: 匿名さん]

既存不適格なんて詳しく知っている人ほとんどいませんから。

「〇〇さんのマンションね、何て言ったかな、何とか不適合で法律違反らしいのよ」
「あー、私も聞いたことあるわ、確か建築法違反とか何とかいうのじゃなかったかしらねー？」
てなかんじで噂されます。

何年も住んでいるとこういうのってボディブローのように堪えますよ。

[167: 匿名さん]

じゃあ世田谷のマンションはほとんどそうなんだね。三井も三菱も野村も大変だわ。それ以外なんて論外だなー

[168: 匿名さん]

ほとんど？

最近のやつだけでしょ？

２０年後には「昔数年だけ流行った痛い仕様」扱い。

[169: 匿名さん]

＞最近のやつだけでしょ？


それ以前の物件なんて、
20年後には化石でしょ。


「〇〇さんのマンションね、何て言ったかな、何とか不適合で法律違反らしいのよ」
「あー、私も聞いたことあるわ、確か建築法違反とか何とかいうのじゃなかったかしらねー？」

こんな話する人いる？？

[170: 匿名さん]

ドラマでもそんな井戸端会議は出てこないですよ（笑）

[172: 購入検討中さん]

販売サロンに問い合わせると販売中の戸数は19戸だというし、
公式HPでは12戸と書いてあるし、
概要説明には11戸と書いてあった。

いったいどの情報が正しいの？

[173: 匿名さん]

そもそも、
「既存不適格による、資産価値減少」って、

①売る時に安くなる
②貸す時に賃料取れない
③建替え時に、同じ建物が建てられない

マイナス要素ってこれくらい？


上にあったみたいに、変な井戸端会議も現実離れしてるし、
建替えって言っても、70年後くらいでしょ？

永住目的なら、あまり問題無いような・・・？

とはいえ、やっぱり人の噂が気になるのかな？

[174: 匿名さん]

171さんは住民版にも同じこと書いてるね。何か恨みでもあるのかな？
ひどいリンクまで付けて･･･

[175: 匿名さん]

173さんの言う通りです。
③はその通り７０年後くらいに同じ建物は建てられません。（修繕は出来ますよ）
①②は需要により決まります。（今賃貸している人はいないので、まだ値はついていませんね）

ちなみに、検討材料にはなりますが、噂の材料にはならないでしょう。

[176: 匿名さん]

171のリンク悪趣味すぎ
気味悪いよ

[177: 匿名さん]

>>173
マンションに永住している人は何割か知ってんの？
永住なんてデベの販売文句なのに

[178: 匿名さん]

5%から10%が売れ残りということか。順調に販売していたけれど，竣工後は厳しそうだね。
最終的には20%程度値下げして販売，もしくは賃貸にするのかな。

[179: 匿名さん]

70年後も現行の条例のままで既存不適格だとは思えないんですが将来どうなってるんでしょうね。

[180: 匿名さん]

171さんはこの物件に対して酷く恨みのある人かもしれませんね。
どのような方がここまで恨みを持つのでしょう。
他のデベがここまでやるとは思えません。

[181: 匿名さん]

>>177


じゃあ、住む目的以外に、何の為にマンション買うの？

転売目的？資産？
だったら、狭くて環境悪くても、
都心の駅近を買った方がいいでしょ。

みんな「住む場所」を探してんだよ。
根本見失うなよ。

はなっから、住む目的以外なら、
ここに顔出すな

[182: 匿名さん]

どこをどう読むと「住む目的以外」なんていう検討違いの話になるんですかね。

「根本見失うなよ」って？？？…。

皆、住む目的で探していますが、いつか売る事になるかもしれないから資産価値を気にするんです。たとえ購入当初は永住目的であっても、売却せざるを得なくなることもありえますから。

その程度の考えにも思い至らず、「顔出すな」ですか？短絡的すぎて笑えますね。

[183: 匿名さん]

離婚して慰謝料いくらもらえるか考えて結婚相手を決めている人たいへんです。
売りありきのマイホーム選びは大変ですね。
壁は傷つけられませんし、ましてタバコやペットなどもってのほか。
私はマイホームを買ってまで、そんな賃貸生活は避けたいですね。
ちなみにここのマンションの住人ではありませんけど。