パークホームズ千歳烏山 part4

[購入検討中さん]

入居も始まり、実生活の活気も出てきた
パークホームズ千歳烏山ガーデンズコートについての情報を希望しています。

残り僅かとなった物件を検討中の方
ご近所の方、また入居者など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

物件データ：
所在地：東京都世田谷区上祖師谷2丁目286-1（地番）
交通：京王線 「千歳烏山」駅 徒歩14分
価格：4650万円-9490万円
間取：2LDK-4LDK
面積：55.77平米-124.55平米

売主：日本土地建物販売　三井不動産レジデンシャル
施工会社：東急建設
管理会社：三井不動産住宅サービス
販売会社：三井不動産レジデンシャル

part3
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43771/

【管理人です。前スレURLを追加しました。2009.08.05】

[487: 匿名さん]

そのかわりに以下のようなこめんとがありました。
これって現実味を感じるのですが、大丈夫ですかぁ？？

※本物件の南側約５ｍ先には都市計画道路があります。開通すれば車両の通行等により騒音・振動の影響を受けることが予想されます。

[488: 匿名さん]

住戸番号424 GW70Af 5380万円 68.56m2 8.77m2 3LDK 南東 管理費（月額）17550円 6170円
住戸番号342 SW70B 5930万円 69.2m2 2LDK 管理費（月額）17720円6230円
住戸番号310 GE70Ea 5980万円 72.22m2 3LDK 管理費（月額）18490円 6500円
住戸番号519 GW70Ed 5790万円 72.22m2 8.72m2 3LDK 南東 管理費（月額）18490円6500円
住戸番号206 SE75Da 5900万円 75.03m2 3LDK 管理費（月額）19210円 6760円
住戸番号343 SW75Db-m2 6140万円 75.03m2 8.04m2 3LDK 南東 管理費（月額）19210円 6760円
住戸番号238 SW75Ef 5890万円 75.05m2 9.07m2 3LDK 南東 管理費（月額）19210円 6760円
住戸番号439 SW75Ed-m3 6170万円 75.05m2 3LDK 管理費（月額）19210円 6760円
住戸番号334 SW85A 7710万円 86.95m2 4LDK 管理費（月額）22260円 7820円
住戸番号229 H115Cb 8350万円 113.95m2 31.39m2 4LDK 29170円 10260円

※管理費には全体管理費、修繕積立金には全体修繕積立金が含まれま管理費（月額）
情報更新日：平成21年11月13日


へぇ～～10戸も残ってるのか・・・。
超ガラス張りのプライバシー全開の広告だよな・笑。
こんなのマジ珍しいな・笑
売れ残りが一日も早く無くなる様に頑張ってくれ！

[489: 匿名さん]

再建築不可とは建築基準法で定められた要件を満たしていないため、建築できない物件をいい、ここは建築基準法にのっとっているので、再建築不可とはなりません。ちなみに再建築不可の物件はローンが通りません。

[490: 匿名さん]

人の噂も七十五日。
同じ話題の繰り返しでだんだん飽きてきました。
一抜けた\^^/ Bye!

[491: 匿名さん]

>>485
>個人的な意見では、世田谷区が定めた独立地下住居の規制はいいことだと思います。やはりリビングは地下でも、それ以外は１階にするほうがいいです。

それって、このマンションを否定しているってことですね。
私はそうじゃなくって世田谷区の規制には反対ですし、このマンションの住人のことを慮れば地下リビングは賛成ですよ。

あなた酷い人ですね。
真剣な購入者ならそんな意見は出ないはずです。
荒らしですか？

[492: 匿名さん]

>人の噂も七十五日。
既存不適格は'噂'ではなく'現実'ですよ。
そろそろ目を覚ましたほうがいいですよ。
既存不適格マンションという悪いレッテルは永久に消えないと思いますが。


>同じ話題の繰り返しでだんだん飽きてきました。
飽きるとかじゃなくって非常に重要な問題だと思いますよ。
あなたにとって既存不適格問題は、飽きるとかいうレベルの問題なんですか？

[493: 匿名さん]

既存不適格は人の噂じゃなくって実際にある現実です。
45日どころじゃなく、一生付き纏う話なんですよ。自覚してください。

このマンションは既存不適格マンションです。
既存不適格は悪夢ではなくリアルです。

[494: 匿名さん]

とても笑えるのは、非難されている地下住居はすでに完売しており、残っているのはグレードが高い住居。
結局不適格と言いふらしている意図がまったく理解ができにくく、私のようなよそ者からは買えないねたみにしか感じられないところが滑稽です。。
よく言う不適格物件とは用途地域変更して、建蔽率などが下がったり、斜線制限で高さを制限されたりで、このような地下住居で不適格になることは稀じゃないでしょうか。
この条例を都心部でやれば、ボロボロ不適格物件が出てきそうですね。
この程度の不適格については重要度が低いので但し書き程度でしょうか？
だから三井自身も値下げに消極的なんじゃないかな？
安く買えるに越したことはない。
頑張ってネガをしてみるのもいい手かも？
そうそうプラウド芦花公園は完売したようです。
希少な土地だったから売れたのかな？

[495: 匿名さん]

このような物件自体が不適切なのに、
グレードが高いも低いもないように思います。
世田谷区最廉価(最不便)物件のB1(表示は1xxですが)
とくれば、八王子レベルの価格ですから、
ただ住所表示を重んじる方々が買ったのだと
思います。
世田谷区に振り回され、気の毒です。

[496: 匿名さん]

しかも住所表示が祖師ヶ谷て・・・（笑）
千歳烏山じゃないんだね。

駅北のパークホームズの住所表示は千歳烏山なのにね（笑）

あちらは適格しかもグレード高いよね。
デザインも優れている。
モデルルーム行ってみなよ。
違いが明確にわかるからさ

[497: 匿名さん]

４９４の必死さが逆に笑えた。
フォローのつもりが逆に既存不適格であることを際立たせている文章ですね。やっちゃいましたねｗ

[498: 匿名さん]

４９４です。
私はマンションじゃなくて戸建です。
ここのマンションは興味があってちょくちょく見ているだけです。
残念ですけど、あくまで公平に見ているわけであり、ひいき目でもなく、貶すつもりで見ているわけではありません(笑)
千歳烏山の住所表示なんてないですけど………
あるのは北烏山、南烏山、上祖師谷ですけどね
４９７さんのねたみの必死さは分かります。

[499: 通りすがり]

494.498は不思議な人ですね。

不動産とはなんなるかをあまり理解されてないのでしょうね。またこういう情報メディアについても疎いのでしょうね。『買えない人のねたみ』みたいな事を書く事自体、494.498さんのリテラシーの低さを感じます。そして笑えた（笑）。

[501: 匿名さん]

４９４です
もし私が選ぶとしたら、外観より構造体重視の物件を選びますね。
環境度外視の都心部でしたら『スケルトン　インフィル』を選びますね。
この千歳烏山のマンションは間仕切りや環境へ配慮したところに興味があり見てきました。
構造体は平凡ではありましたけど……
まあ、高台で全戸南向きからしてもはこのマンションの評価は悪くないと思いますよ。

[502: 匿名さん]

To: ４９２ From: paralegal guy

一度Bye-bye したのですが・・・４９０です。
私にとってはどうでもいいことですその問題は。
耐震偽装とかアスベストなどの違法マンションなら検討しませんが、五万とある既存不適格なら全く気にしません。それに、購入後万が一価値がゼロになったとしても全く問題なしです。稼いで他に買いますので^^　ただ、来年からは同区内で地下物件が作れませんので新規売り出し価格は上がりますね。その意味で場合によっては、このマンションのような物件は中古市場では逆に上がる可能性もありますね。。

ところで、あなた様は何故そこまで人をアジテイトし、問題を大きくしたいのですか？他の物件の販売目的？住民の方で団体訴訟にでも持ち込みたいのですか？それともご趣味で不安をあおっているだけですか？

[504: 匿名さん]

住居表示で千歳烏山じゃない、なんて見当違いも甚だしい輩がネガだったわけか。
アホらし。

[505: 通りすがり]

悲運な運命という噂のマンションはここですか？

某サイトから覗きにきました。

[507: 匿名]

502は農家の方で『うちの林檎は傷があって誰も買ってくれないし農協からは見放されたけど、いいんだ、自分で食べるし、また作るから！』とおっしゃいました。笑えた（笑）！

[508: 匿名]

勝訴したら、ご一報ください。
バイ住民。

[509: 通りすがり]

そおですね。ここは悲運ですね。世田谷アドレスにあこがれてここを買う事にしたら、世田谷区の条例で既存不適格物件だと言われた。ここを購入した人全員（一部の方が説明を受けてないようですが）が既存不適格を承知で若干の値引き提示で購入を決意。だから住民は納得してるんだ！という発言がでる。でも既存不適格というのは住民が考えるより問題であるというのが周囲の常識。その常識と住民が張り合うからいけない。常識が正しいのですから。そして既存不適格物件を問題ないから！と現在購入を検討している人にメッセージを出してはいけませんよ。

[510: 匿名さん]

参考
http://sanoji1416.jugem.jp/?eid=609

[511: 匿名さん]

要は、現状のままの建替えができないという、将来的な資産価値に大きなリスクを背負った物件に位置付けられたのであり、中古市場においてもその価値が大きく減殺された価格となってしまう可能性が高い、ということなのです。

[512: 匿名さん]

世田谷アドレスに憧れてここにネガしにこられるのもどうなんでしょう(笑)
どうしてもマイホームが欲しい気持ちも分からないわけじゃないけど………
はじめだけですよ。マイホームに感動するのは。
あとは使い勝手がいいかどうかでしょうね。
こんなところで妬んでないで賃貸生活を満喫したらどうですか？
賃貸生活でしたら気ままに動けるし、短期間でしたら自分の憧れる場所でも住むことができますよ。

[513: 匿名さん]

将来に制約を受け続けるなんて価値がゼロ同等。
よって資産としては二束三文確定。

[514: 住人]

企業の説明責任が争点ということだな。
不動産取引に係る法上のコンプライアンス違反に抵触する可能性大という意味。
マスタービューはいいマンションなだけに残念。
このマンションもそろそろ騒ぎ出すんじゃないか？法的手段に出る住人があらわれる日もちかい？
重要事項説明で一切語られなかったのは事実だからねぇ。今回ばかりは三井もしくじったんじゃない？
ひとこと説明文に入れておけばよかったものを・・・。

皆さんも一年前の重要事項説明会で配布された資料をひっくり返して探して隅々まで読み返してごらん？世田谷区の地下住戸の既存不適格の件が文章として 一行も書かれていないことがわかるから・・・。正直言ってこれは大問題なんですよ！！！

[515: 匿名さん]

で、千歳烏山っていう町名があるとほざいてた奴の釈明は？
自分に都合悪くなると逃亡ですか、そうですか。

[516: 匿名さん]

残念、ここは建蔽率が４０％で設計されているため、建蔽率の緩和ができるんですよね。
ちなみ６メートルの公道では建蔽率５０容積率１００などに変更可能。１６メートルでは建蔽率６０容積率２００の中高層地域まで変更できる可能性があります。
このマンションの前面の道路は１６メートルらしいので、結局地階を作らなくてもよくなってしまいます。
契約解除など住民の振りして騙る人がいますけど、常識的に言えば役所や弁護士事務所で相談するべきことですよね。
地名さえおぼつかないで、批判する人もいるようだし、大変だなぁ。
売り物のリンゴにわざと爪で傷をつけて値切ろうとしている姿が浮かんできてしまう。

[517: 匿名さん]

既存不適格と吼える輩さん、世田谷区の他のマンションの
住民版にまで荒らしにきていて必死さが伝わってきますよ。
あっさり交わされてましたけどね。

見てると、どうも世田谷区の該当条例も詳しくないようで。
http://www.city.setagaya.tokyo.jp/030/d00008729.html
2009年6月の交付（2010年1月施行）なのに1年前の重要事項説明で
どうやって盛り込めというの。ま、事前には素案も存在し、6月の
正式な交付までに意見募集や各地の反対運動もあり、いろいろ話は
あったようですが。

あと、悪夢とか悲運とか資産価値ゼロとかって
言いたいこといってたようですが、ちゃんと条例読んでね。
本条例では、該当しそうな既存マンションの住人に配慮し、
以下のような特例の文書も加えられています。

「第１０条 前条の規定は、周辺における土地の利用の状況等に
　照らし区長が良好な住環境及び住居の環境が確保されると認めて
　許可した地階に住戸を有する建築物について、当該許可の範囲内に
　おいて適用しない。」

つまり、建替え不可が確定でなく、いろいろな意見・条件・環境を
考慮して適用可否を総合的に判断するといったところでしょうか。
世田谷区では新築だけでなく既存マンションも大きく影響受ける要素を
持っていますし。。。

個人的には、もちろん周辺住民に対する配慮、空堀による環境対策など
一定の歯止めをかけるという意味でこの条例は一石を投じたと
いえるでしょう。区民・周辺住民・デベの間でよりよい街づくり
や共存関係を今後どのように築いていけるかが重要だと思います。

条例も改正され見直しされて緩くなったり、逆に厳しくなったりする
可能性もあるわけで未来は誰にもわかりませんね。最終的には地下住居
のあるマンションを買う・買わないは本人の判断！？

以上、世田谷在住でマンション購入を検討している1区民より。

[518: 匿名さん]

あ〜あ、ネガさん、やっちゃったね…。
既存不適格の事実だけにしとけば良かったのに。
ナミアムダブツとかまで言い放ってたし。
住民版にまでマイナス的な書き込みしてるようで。
著しい誇大表現による誹謗・中傷と受けとられても知らないよ。
謝っておくなら今のうちじゃない？(笑)
もしくは必至に削除依頼してたらウケるけど。

[519: 匿名さん]

>>480へ
>まずは既存不適格法令変更の情報の購入検討者に対する事前開示が、売主責任としての『重要事項』に
>該当するかどうか、東京都宅地建物取引業協会連合会と全国宅地建物取引業保証協会に照会するものとする。

裁判起こすとまでイチャモンつけるのなら、ぜひ照会の結果を報告してね。
照会する際は、該当条例の該当条文が改正公布されたのが「今年」の６月で、
該当条文の施行日が「来年」であって現時点では適用されないことも忘れないように。

今年３月の時点で条例の「素案」に対する意見が募られていたのは事実だけど
それが法的な説明義務を伴う重要事項に該当するか興味ある。
「案」の段階で重要事項に該当するのはマンションの規約関係くらいだと理解している。

[520: 匿名]

不思議な現象ですね。住人さん達が必死にデベに責任無しと叫んでいる。デベを守りたくなる程に良い関係があるなら、それはそれはデベさんの圧勝という事ですよね。既存不適格物件なのに住人に守られるデベであるのだから。でもここの購入検討中の過去板読むと、デベの説明責任を指摘する住民もいるので、バランスはとれてたという事でしょうね。

[521: 匿名さん]

コンプライアンス違反でしょうか？

[522: 匿名さん]

別に来年の条例施行後に既存不適格状態になることを否定してもデベを守ってもない。
単にここ数日間の異常な書き込みに辟易して
重要事項説明違反だと根拠の疑わしい無責任な書き込みの真偽を糺そうとしているだけ。

それとも一般人なら企業に対して
ないはずの義務をあると言ったり、違反だ責任だと根拠もなく追及しても許されるとでも？

[523: 購入検討中さん]

僕も読んでて偽計業務妨害の可能性があるなと思って読んでました。

[524: マンション住人]

既存不適格実情を本当に理解しているのでしょうか？
係る令が近い将来に施行されることはマンション販売のプロフェッショナルなら既に情報として得ていたはず。
その情報を購入者に伝えていなかったのは明らか。
そこがこれから争点になってくるわけなんですよ。
では質問しますが、購入者の皆さんは、契約時にこのマンションが既存不適格マンションになるなんて知っていましたか？
知っていて納得の上、購入されたのですか？
もしくは、契約以前に販売会社から近い将来に既存不適格マンションになるという説明や情報提示が一部でも一度でもありましたか？

なかったでしょう？

説明があったという方が仮にいたとしたら、逆にそのことが大問題になりますけれども。なぜなら私は説明を受けていないからです。説明を受けた契約者と受けていない契約者がいたということで完全に不動産取引法違反容疑があります。
Sunny購入者の私が言うのだから間違いないということです。

綺麗事や屁理屈をならべて販売会社を擁護するのはいい加減やめてください。逆にいい迷惑なんですよ。
現在関連質疑を代理人を通して販売側に提出していますので回答と見解を待ちたいところです。脅しでも作り話しでもなんでもありません。
重要事項説明の内容の実態と時系列の経緯を明らかにしたいだけなんです。
そして販売会社の不備を認めさせたいのです。マスタービューレジデンスの例を参考に見ればおわかりになるかと思います。
さもなくば''説明不足を認めない既存不適格マンション''としてますます悪いイメージが定着しますよ？いいんですか？

[525: 匿名さん]

おや？
三井不動産レジデンシャルが書き込んだ形跡が少し前にありますね。
明らかに火消しに躍起になっていますね。

[526: 匿名さん]

よほど痛いところを突かれたと・・・・。

[527: 匿名さん]

戸建での体験談として一言
私の場合、知り合いの設計士がいましたので設計ならびに施工業者選びに一年かかりました。
そして住宅性能評価書ならびに世田谷区の確認申請で２ヶ月。
込んでいましたので施工まで半年
完成まで半年。
なんだかんだ１年以上かかりました。
世田谷区の建築ガイドを読んでみたら分かると思いますが、ここのマンションの場合、大規模マンションですので世田谷区からいろいろ要求があると思います。
土地の仕入れに時間を掛け、設計段階で世田谷区と住宅性能評価書の会社の申請で設計の手直しをしたりして、着工に取り掛かれます。
設計書を業者や世田谷区のためにそれぞれ作ったりして大変なんだと思いますよ
簡単に着工して、はい、出来上がりというわけにはいかないのが住宅性能評価です。
ところで、マンションの場合、本当はマンション購入者にも責任があるのですが、作る責任があることが見えないんですよね、つまり、建売住宅と同じ気分かな？
だから、何かあると業者をあてにしてしまう。業者の責任にしたがる。
どうしても納得できないなら、弁護士に相談すれば言いし、裁判でも何でもやればいいと思います。
欠陥があったら住宅性能評価で１万ほどで裁判できるんですけど………

[528: 匿名さん]

もう裁判になってますよ

[529: 匿名さん]

え？裁判付きマンションになってしまったのですか？（笑）

[530: 匿名さん]

ふと思い出したのですが、東京はこれから大地震がありますよね。
あれも重要事項に書かなければいけないのかな(笑)
未確定要素だけれど、何でもかんでも書けという論法だとそんなことになってしまいそう。
………日本じゃ当たり前の話かも知れないが、日本が初めてで、東京に地震が来ることは知らなかったから、重要事項に書くのは当然だ………
どこかの人が言いそう（笑）
冗談はこれぐらいにして、重要事項は事故物件や契約時に決まっている特筆すべきことを記載することが義務化されていると思いましたが、今回はどうなんでしょうね？

[532: 匿名さん]

何度も指摘されていますが、条例が改正されたのは今年の６月であり、
それ以前にはなにも確定していなかったはずです。
素案の段階で法的な説明義務を伴う重要事項に該当するとか
１年前の重要事項説明の際に説明義務があった言い張るなら
その法的な根拠を示してください。

[533: 匿名さん]

何度も指摘されていますが、条例が改正されたのは今年の６月でありますが、
それ以前には素案などで重大な事前情報をしっていたはずです。
素案の段階で法的な説明義務を伴う重要事項に該当しないとか
１年前の重要事項説明の際に説明義務がなかったと言い張るなら
その法的な根拠を示してください。

[534: 匿名さん]

法律は、どの場合に重要事項に該当するかは規定していますが、
どの場合に該当しないかは規定していません。
だから重要事項に該当すると主張するならば、あなたが根拠を示すべきです。

[535: 匿名さん]

マスタービューレジデンスの問題点は
斜面地の条例改正が平成１８年１０月にあったにもかかわらず、
その後も事実の説明なく契約を続けてしまったことにあります。

今回の地下室の条例改正は平成２１年６月２２日。
この日よりも後に契約したのに説明を受けなかったというなら何らかの救済があって然るべき。
この日よりも前に契約したなら残念でした。

[536: 匿名さん]

正面の１５ｍ道路ができると、用途が変更され不適格物件が解消されてしまいますが、待ちきれないネガさんのために
不動産相談
　不動産取引に関する相談
　　第１火曜日１３；００から１５；３０　　烏山総合支所分庁舎