パークホームズ千歳烏山 part4

[購入検討中さん]

入居も始まり、実生活の活気も出てきた
パークホームズ千歳烏山ガーデンズコートについての情報を希望しています。

残り僅かとなった物件を検討中の方
ご近所の方、また入居者など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

物件データ：
所在地：東京都世田谷区上祖師谷2丁目286-1（地番）
交通：京王線 「千歳烏山」駅 徒歩14分
価格：4650万円-9490万円
間取：2LDK-4LDK
面積：55.77平米-124.55平米

売主：日本土地建物販売　三井不動産レジデンシャル
施工会社：東急建設
管理会社：三井不動産住宅サービス
販売会社：三井不動産レジデンシャル

part3
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43771/

【管理人です。前スレURLを追加しました。2009.08.05】

[42: 匿名さん]

同じ状況の、他のマンションより全然良いと思いますよ。
それだけプラス要素が多くあるってことだと思う。
現地ＭＲ見た時に環境面が良いと感じました。（金額は…）
ホームページ見ると今週も2戸売れたみたいだね。

[43: 匿名さん]

ホームページに申し込み終了のメッセージが載ってますね。

ほぼ完売？？

[44: 匿名さん]

ここの環境はいいけど、この物件は既存不適格になる物件だし。
　近くの三菱の方がいいかな？

[45: 匿名]

本当に完売ですか？

[46: 匿名さん]

この割高物件が完売のはずがない。
ＨＰではしっかりと「販売戸数１６戸」となってますよ。
未販売を含めたらもっとでしょう。
単なるここの住人の買いあおりです。

[47: 以前検討]

46さんの言うとおり！割高だから購入者は値下げしてもらっているはずです(誓約書書いたから言わないだけ)。竣工からもう２ヶ月ですから、販社は早くさばくために当然でしょうな。

[48: 申込予定さん]

このマンションの低層で静かな住環境と庭園が気に入って契約をし、提携でなくプロパーで銀行を探し借入申込をしてたんですが、既存不適格物件になるとのことで融資承認がおりませんでした。提携より金利が低く魅力的だったのですが・・・・・・
　今、購入するか悩んでます。

[49: 匿名さん]

今は知らんが、少し前までは、三井物件で運良く値引き交渉が成立しても誓約書なんて書かないですよ。

[51: 匿名さん]

ここのネガは必死だな

[52: 匿名さん]

火消しに必死なページはよく見かけるけど、ネガに必死なページって、、、

ウケル。

[53: 匿名さん]

まぁまぁ、みなさん落ち着いてください。あーだこーだ批判しても売れていくものは売れていくんです。あとで自分が恥ずかしくなるだけなんで静かに売れ行きを見守りましょう。

[54: 匿名さん]

今 新築を買いたいなら、消去法でいい物件でしょう。
今じゃなくていい人には、過去の相場・将来の建て替えを考えると微妙です。

[55: 物件比較中さん]

私も、某ネット系銀行から既存不適格物件とのことで融資断れました。
　ここを買った人はみんな三井の紹介銀行だけなのですか？

[56: 物件比較中さん]

ネット系銀行の方が金利が良いのでしょうか？
何%くらいになるのでしょう。

提携銀行の方が安いと思っていました。

[57: 匿名さん]

５５さん

既存不適格物件というだけで、却下はされないと思いますよ。
ただ、既存不適格だと審査が厳しくなるだけ。
（売ったときにローン残高を回収できるかどうか）
頭金が多かったり、収入が高かったり、条件次第だと思います。

[58: 匿名さん]

今週も登録があるみたいですね。
この御時世に、地味ではあるものの、着実に売れているようで、かなり健闘していると感じます。

[59: 匿名さん]

55さん
ギリギリでローン組むと、些細な理由で融資拒否されるんですよ。団信の告知とかでも似たようなケースがよくあります。

[60: 匿名さん]

ここもいいですがプラウド蘆花公園もいいですね。

[61: 物件比較中さん]

５５です。融資額はぎりぎりではありません。物件価格の半分程度で、資金シュミレーションでの２０％以下でした。

[62: ご近所さん]

プラウドの立地は間違いなくここより上でしょ（値段は知らないけど）。
駅近、買物便利、小中学校目の前だし・・・。
一方、ここの既存不適格、道路計画は痛すぎる。

[63: 匿名さん]

融資額ギリギリじゃなきゃブラックか既存借入の多さだな。とにかく融資が下りないのには金融が持ってるあなたの個人情報に傷があるんだろうね。

[64: 匿名はん]

既存不適格物件だと資産価値はかなり下がりますか？

[65: 匿名さん]

資産価値は転売のときにわかります。
う、売れなーい！

[66: 匿名さん]

はいはい、久々にでました朝からのネガキャン！思ったよりプラウド芦花公園売れてないのかな？
そもそもまだ条例ができてないので既存不適格じゃないですよ

[67: 匿名さん]

芦花公園はあきらかに厳しいだろ…少し待てば値引き始まるんじゃん？

[68: 匿名さん]

そもそも小中学校が目の前って立地が良いとは言わないしね。

[69: 匿名さん]

オメーラ、今日の深夜、テレ東見ろや。ガッカリするぞ。

[70: 匿名さん]

この不況の時にこれだけ売れたことはすばらしいのかもしれませんね。

[71: 購入検討中さん]

この物件を買うか非常に迷ってます。　
　住環境はいいのですが、既存不適格のレッテルがなんとも。将来のことを考えると見送った方がいいのかな？
　価格のちょっと高いと思うし。
　皆さんどう思いますか？

[72: 匿名さん]

世田谷区の建築は厳しいことで有名ですね。
不適格物件に迷うのもわかりますが、立替は５０年以上も先の話ですので、あまり関係ないのでは。
どうしても気にするのでしたら購入を控えることもいいと思います。
５０年後といったら、外環も始まっており、補５４号は完成していると思います。
私はいつが買い時かということで購入することは間違っていると思います。
安心して支払いができるかどうか
この周辺の生活に慣れるかどうか
まずこの２点を考慮に入れるべきだと思います。
どのくらいで売れるかどうかなど気にするのでしたら、賃貸のほうがいいのではないでしょうか。
マンションは耐久消費財ですから。

[73: 匿名さん]

永住目的の方であれば購入、転売目的の方は見送れば良いかと思います。
50年後はどうなっているか分かりませんが、考えに考えれば、どちらを
選択しても後悔はしないのではないでしょうか。

[74: 社宅住まいさん]

はいはい、久々にでました朝からのネガキャン！思ったよりプラウド芦花公園売れてないのかな？
そもそもまだ条例ができてないので既存不適格じゃないですよ

ふむふむ、そういうことか

[75: 匿名さん]

プラウド芦花公園はまだ発売していないと思いますけど。

[77: 匿名さん]

いい家は住んでからはじめてわかる。
住む前にいいと感じる家は住んでみて気に入らないことが多い

[78: 物件比較中さん]

１０月以降に引き渡しを受けると住宅瑕疵担保履行法の適用を受け、１０年間は瑕疵担保保証されるからもうちょと待った方がいいよ。

[79: 匿名さん]

ここはもう既に完成、引き渡しも終わっているからダメ。
いまは単なる売れ残り状態ですから、10月スタートの瑕疵担保履行法の恩恵は受けられない。
当面、千歳烏山の物件では、10月以降完成の、ライオンズとプラウドが対象だったと思う。

[80: 匿名さん]

恩恵って言っても、売主等に対しての瑕疵担保責任を履行するための資力確保の義務付けだけじゃないの？何か買主に得があるの？この法律のメインは20年4月施行の紛争解決部分じゃないの？

[81: 匿名はん]

値下げってありますか？
残戸数はどれくらいでしょうか？

[82: 匿名さん]

これから夏を迎えるに当たって
より青々とした緑で囲まれた
このマンションはまた違った表情を
見せてくれると思います。

[83: 物件比較中さん]

１０％程度の値引きあり。既存不適格とグローリオと迷ってるって感じを出すと提示してくる。

[84: 物件比較中さん]

７９さんへ。
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/jutaku-kentiku.files/kashitanpocor...
書いてありますよ。

[85: 匿名さん]

本当にグローリオの名前出すと安くなるのですか？
グローリオ周辺には、なんでこんな建物が・・・って思いましたよ。
やはり現地見るのは重要ですね。

[87: 匿名さん]

確かにあなたのようなセレブが買うような物件ではないでしょう。一般のサラリーマンは徒歩10分強は十分通勤圏内ですよ。

[88: 匿名さん]

No87さんに同感です。徒歩圏内です。

[89: 匿名さん]

確かに。ここは道もフラットだし歩きやすいですよ。
環境も悪くないし、きれいだし、検討したけど。。
なんとなく平均点高いけど、中身の割にちょっとお高いかな？
ちょっと手狭？

[90: 購入検討中さん]

８６、日本語を勉強し直せ、御車ってなんだ？お里が知れるぜ。

[91: 匿名さん]

86さん
脚に不自由があるようですね。この物件はお勧めしません。
京王八王子駅前に病院が下層階に入った医住近接マンションもありますので、そちらをお勧め致します。
お大事に。。。

[92: 匿名さん]

91さん、そういう書き方はよくありませんよ。
もし、身体に不自由がある方が契約者にいらしたら、
気分が悪いと思いますよ。

[93: 購入検討中さん]

８６と９２は同一人物・・・まあどうでもいいことだが・・・

[94: 92]

93さん、妄想がひどいようですけど、大丈夫ですか？
私は静かにこのスレッドを見ていましたが、
92の書き込みが初ですが？　あまりにもどうか、と思ったので。
91さんのような人がいると、管理組合でも的外れな発言を
連発しそうで、いやですね。

[95: 匿名さん]

>>79

未販売住戸で１０月以降引渡しについても瑕疵担保責任履行法が適用だよ。
それと６月末になれば、条例の件も確定するだろうし。

[96: 匿名さん]

条例（案）だけど、大規模修繕もNGってこと？

既存の地階に住戸を有する建築物を大規模の修繕、大規模の模様替え又は用途変更する場合等の制限の緩和
・この規定は適用しません。

[97: 匿名さん]

既存の地階に住戸を有する建築物を大規模の修繕、大規模の模様替え又は用途変更する場合等には、
当条例を適用しないってことです。大規模修繕が出来ないなんてことにしたら大変なことになって
しまいますので。
※１０年に１度位ある大規模修繕には適用されませんが、６０～７０年後位の建て替え時は
　適用されます。（１００年住宅の場合は、１００年後ですね。）

[98: 匿名さん]

いえっ、元の条例が大規模修繕に対しては、制限の緩和ってことで９７さんの説明のようなこと
が規定されてます。で、緩和の規定を適用しないってことは、そうじゃなくて非常に厳しい条例
なのかなって思ったのですが。

[99: 匿名さん]

いい迷惑だよね。三菱が反対運動があってもごり押しして、地下室マンションいっぱい建てちゃうから
条例化でしょ。それとも遅かれ早かれこうなる運命だったのかな。

[101: 匿名さん]

一般のサラリーマンは不況で住宅購入に消極的です。
そのような状況でここは残り十数戸というのですから、よく売れたといっていいですね。

[102: 物件比較中さん]

既存不適格に関する条例は現在の世田谷区議会の第２回定例会で審議中です。
正確な情報が気になるなら、すがややすこ議員が質問して担当職員が答弁していますから、
世田谷区のホームページを参考にしてはいかがでしょうか。

[103: 匿名さん]

>100

今は既存不適格ではなく、予備軍にしかすぎません。ひっくり返ったときにIP調べられて、
訴えられちゃうかもよ。

[104: 匿名さん]

91=93=100？

>100
不人気高値物件ではないですよ。どちらかというと人気高値ですよ。
事実を直視しましょう。

[105: 匿名さん]

人気物件が竣工後半年たっても販売中なんだ。少なくとも条例の件が白黒付くまでは様子見でしょ。
既存不適格決定になったらバーゲンセールがあるかもしれないからね。

[106: 匿名さん]

105さん
いつの時代の話？今は竣工時にこれだけ売れてれば、十分でしょう。

[107: 匿名さん]

>105さん
条例はほぼ確定ですよ。ひっくり返ることは少ないでしょう。
バーゲンセールはないですよ。余程売れていないならまだしも
このご時勢で８０％以上売れている（過去に掲載されていた情報
より）この物件ではまず難しいでしょう。
砧の方がまだ期待出来そうです。三井は基本安くはしませんが、
砧の方の会社は基本安売りしますので。

[108: 匿名さん]

＞１０７さん

８０％以上どころか、９０％以上と思いますよ。
表に出ている１１部屋＋販売事務所としている２,３部屋。

[109: 匿名さん]

駅から徒歩１４分でこれだけ売れるのは凄い。
でも中古で売却するときは厳しいかも。
インターネットで中古物件を検索するとき、駅からの徒歩？分という検索で５分、１０分とかあるけど、
人間、駅から遠い物件よりも近い物件を選ぶ傾向があるから、１０分で指定したとき、このマンションは
検索条件でヒットしない。

やっぱり、駅から徒歩１０分が私にとって条件かな

[110: 匿名さん]

世田谷で徒歩１０分以内を探す人ってあんまりいないみたいですよ。子育て環境を求めてくる人だから低価格と環境は必ずです。
駅近は価格がはっちゃうから、それなら都心部に買った方がいいですよ。どっちをとるかですね。
ちなみに世田谷では駅徒歩圏内２０分がラインだと思われます。

[111: 匿名さん]

>>109
バス便か自転車なら10分以内でヒットするかもしれません。

[112: 匿名さん]

〉107さん

砧のMR行きましたが、売れ行き好調のようであんまり残ってないです。

自分の気に入っていた間取りが契約済みだったのでパスしましたが…

[113: 匿名さん]

先週末も何組か登録あったみたいですね。

[117: 匿名さん]

条例、公布されたね。

[118: 匿名さん]

住民板って、意外と検討材料になる情報があったりするよ。真偽をどう判断するかってのが課題だけどね。

[119: 匿名さん]

ホームセンター島忠があと数ヶ月で開店するそうです。
規模はイトーヨーカドー国領店と同じだそうです。

[120: 匿名さん]

島忠はこんな会社。
昨年も同じような行為を業者にしていた会社


http://news.nifty.com/cs/headline/detail/kyodo-2009061901000496/1.htm

[121: 匿名さん]

いろいろあるけれども、とにかく駅から遠い

[122: 匿名さん]

今週も登録あったようですね。
地道に販売されている感じです。

[123: 匿名さん]

駅から10分圏内と書いた人、虚偽情報はいけません。
規約違反に該当しますよ。
あの距離を10分で？

既存不適格物件とのことで融資が厳しいのは事実だし。資産価値というのは収益還元法で決まる。つまり賃貸料と消却期間でいえばこんな駅遠マンションは資産価値ほとんどなし。

【一部テキストを削除しました。管理人】

[125: 匿名さん]

>>124

駅徒歩は分速80mで、信号待ちは一切考慮なし。

[126: 匿名さん]

たまにはまじめに答えてみます。

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123さんの補足
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人それぞれなので、123さんにとってはデメリットが多いだけのことだと
思います。子供のことや環境面なども含めて総合的に判断しましょう。

資産価値については、10分以内は価値が下がりにくいと言いますが、
あくまで通説です。ちなみに、東京テラスは徒歩16分（入り口から
駅まで）ですが、中古でもそれなりに売れています。
駅からの距離も重要な要素ですが、それだけではないということです。

また、収益還元法を考えることは正しいですが、賃貸料をいくらで設定
するかで変わります。もし実際に購入を検討されている方であれば、
掲示板に惑わされず、自分で調べてみましょう。

※既存不適格問題は、自分で納得出来れば良いと思いますよ。

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124さんの補足
---------------------
125さんの言うとおり、業界では80m/分で計算します。高低差や信号待ちは
含みません。
そういう意味では、このマンションと千歳烏山駅までは数分待つような
信号や大通りはないので、＋αの要素は少ないと言えます。
80m/分は、通説で「女性がハイヒールで１分間で歩く距離」といわれます。
実際に、駅改札からマンションの入り口まで歩きましたが12分でした。
（私の場合はちょっと早足だからか？）
なので、124さんは大げさだと思います。遠回りをしたんじゃないでしょうか。
歩くスピードは、体型などでも変わってきますので、購入を検討している方は
実際に見に行くことをお勧めします。

※ちなみに早足の私でも、環八越えや甲州街道越えのマンションは、
　パンフレット記載の時間では着きませんでした。

[127: 匿名さん]

瀬古さん、素晴らしい健脚です！

[131: 匿名さん]

誹謗中傷はやめましょう。
不毛だよ。

[133: 匿名さん]

個人的には、浜田山の三井物件の動向が気になる。

[134: 匿名さん]

こことは全然値段が違うじゃん。
倍だなさいと買えないのでは？
ここを検討する人には関係なさそう。

[135: 入居済み住民さん]

住民です。

バルコニーでタバコを吸っている人を見たことはありません。

そういうことです。

[136: 匿名さん]

こんな掲示板の情報を鵜呑みにしてはいけないんでしょうね。

[137: 匿名さん]

掲示板信じて、二子玉川の掲示板みたいに買い時逃さないようにね(*^-')b

[138: 匿名さん]

134さん
別に買える買えないはともかく、趣味として動向を気にする位は良いんじゃない？

[139: 匿名さん]

浜田山はどう考えても別格だよ。駅３分だし、グレードがパークマンションと同じ。仮に大規模じゃなかったら『浜田山パークマンション』という名称になってたんだから。

[140: 匿名さん]

どーでもいーけど住人のレベル低いみたいね

理由：契約者掲示板を読めばわかる。
現実からひたすら目を背けたい住人がいるみたい
浜田山オタクも湧いてるし（笑）

[141: 匿名さん]

同じ住人板でもパークシティ浜田山の住人掲示板とえらい違いだな

同じ三井でこうも客層違うもんかね。