パークホームズ千歳烏山 part4

[購入検討中さん]

入居も始まり、実生活の活気も出てきた
パークホームズ千歳烏山ガーデンズコートについての情報を希望しています。

残り僅かとなった物件を検討中の方
ご近所の方、また入居者など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

物件データ：
所在地：東京都世田谷区上祖師谷2丁目286-1（地番）
交通：京王線 「千歳烏山」駅 徒歩14分
価格：4650万円-9490万円
間取：2LDK-4LDK
面積：55.77平米-124.55平米

売主：日本土地建物販売　三井不動産レジデンシャル
施工会社：東急建設
管理会社：三井不動産住宅サービス
販売会社：三井不動産レジデンシャル

part3
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43771/

【管理人です。前スレURLを追加しました。2009.08.05】

[No.101 by 匿名さん 2009-06-14 19:56:00]

一般のサラリーマンは不況で住宅購入に消極的です。
そのような状況でここは残り十数戸というのですから、よく売れたといっていいですね。

[No.102 by 物件比較中さん 2009-06-14 20:07:00]

既存不適格に関する条例は現在の世田谷区議会の第２回定例会で審議中です。
正確な情報が気になるなら、すがややすこ議員が質問して担当職員が答弁していますから、
世田谷区のホームページを参考にしてはいかがでしょうか。

[No.103 by 匿名さん 2009-06-14 23:42:00]

>100

今は既存不適格ではなく、予備軍にしかすぎません。ひっくり返ったときにIP調べられて、
訴えられちゃうかもよ。

[No.104 by 匿名さん 2009-06-15 15:36:00]

91=93=100？

>100
不人気高値物件ではないですよ。どちらかというと人気高値ですよ。
事実を直視しましょう。

[No.105 by 匿名さん 2009-06-15 22:03:00]

人気物件が竣工後半年たっても販売中なんだ。少なくとも条例の件が白黒付くまでは様子見でしょ。
既存不適格決定になったらバーゲンセールがあるかもしれないからね。

[No.106 by 匿名さん 2009-06-15 23:13:00]

105さん
いつの時代の話？今は竣工時にこれだけ売れてれば、十分でしょう。

[No.107 by 匿名さん 2009-06-16 23:06:00]

>105さん
条例はほぼ確定ですよ。ひっくり返ることは少ないでしょう。
バーゲンセールはないですよ。余程売れていないならまだしも
このご時勢で８０％以上売れている（過去に掲載されていた情報
より）この物件ではまず難しいでしょう。
砧の方がまだ期待出来そうです。三井は基本安くはしませんが、
砧の方の会社は基本安売りしますので。

[No.108 by 匿名さん 2009-06-17 12:26:00]

＞１０７さん

８０％以上どころか、９０％以上と思いますよ。
表に出ている１１部屋＋販売事務所としている２,３部屋。

[No.109 by 匿名さん 2009-06-19 01:31:00]

駅から徒歩１４分でこれだけ売れるのは凄い。
でも中古で売却するときは厳しいかも。
インターネットで中古物件を検索するとき、駅からの徒歩？分という検索で５分、１０分とかあるけど、
人間、駅から遠い物件よりも近い物件を選ぶ傾向があるから、１０分で指定したとき、このマンションは
検索条件でヒットしない。

やっぱり、駅から徒歩１０分が私にとって条件かな

[No.110 by 匿名さん 2009-06-19 08:49:00]

世田谷で徒歩１０分以内を探す人ってあんまりいないみたいですよ。子育て環境を求めてくる人だから低価格と環境は必ずです。
駅近は価格がはっちゃうから、それなら都心部に買った方がいいですよ。どっちをとるかですね。
ちなみに世田谷では駅徒歩圏内２０分がラインだと思われます。

[No.111 by 匿名さん 2009-06-19 10:45:00]

>>109
バス便か自転車なら10分以内でヒットするかもしれません。

[No.112 by 匿名さん 2009-06-19 11:36:00]

〉107さん

砧のMR行きましたが、売れ行き好調のようであんまり残ってないです。

自分の気に入っていた間取りが契約済みだったのでパスしましたが…

[No.113 by 匿名さん 2009-06-22 22:21:00]

先週末も何組か登録あったみたいですね。

[No.117 by 匿名さん 2009-06-23 21:33:00]

条例、公布されたね。

[No.118 by 匿名さん 2009-06-23 21:36:00]

住民板って、意外と検討材料になる情報があったりするよ。真偽をどう判断するかってのが課題だけどね。

[No.119 by 匿名さん 2009-06-23 21:46:00]

ホームセンター島忠があと数ヶ月で開店するそうです。
規模はイトーヨーカドー国領店と同じだそうです。

[No.120 by 匿名さん 2009-06-24 20:57:00]

島忠はこんな会社。
昨年も同じような行為を業者にしていた会社


http://news.nifty.com/cs/headline/detail/kyodo-2009061901000496/1.htm

[No.121 by 匿名さん 2009-06-24 21:27:00]

いろいろあるけれども、とにかく駅から遠い

[No.122 by 匿名さん 2009-07-05 21:47:00]

今週も登録あったようですね。
地道に販売されている感じです。

[No.123 by 匿名さん 2009-07-06 21:40:00]

駅から10分圏内と書いた人、虚偽情報はいけません。
規約違反に該当しますよ。
あの距離を10分で？

既存不適格物件とのことで融資が厳しいのは事実だし。資産価値というのは収益還元法で決まる。つまり賃貸料と消却期間でいえばこんな駅遠マンションは資産価値ほとんどなし。

【一部テキストを削除しました。管理人】

[No.125 by 匿名さん 2009-07-06 22:27:00]

>>124

駅徒歩は分速80mで、信号待ちは一切考慮なし。

[No.126 by 匿名さん 2009-07-07 00:29:00]

たまにはまじめに答えてみます。

---------------------
123さんの補足
---------------------
人それぞれなので、123さんにとってはデメリットが多いだけのことだと
思います。子供のことや環境面なども含めて総合的に判断しましょう。

資産価値については、10分以内は価値が下がりにくいと言いますが、
あくまで通説です。ちなみに、東京テラスは徒歩16分（入り口から
駅まで）ですが、中古でもそれなりに売れています。
駅からの距離も重要な要素ですが、それだけではないということです。

また、収益還元法を考えることは正しいですが、賃貸料をいくらで設定
するかで変わります。もし実際に購入を検討されている方であれば、
掲示板に惑わされず、自分で調べてみましょう。

※既存不適格問題は、自分で納得出来れば良いと思いますよ。

---------------------
124さんの補足
---------------------
125さんの言うとおり、業界では80m/分で計算します。高低差や信号待ちは
含みません。
そういう意味では、このマンションと千歳烏山駅までは数分待つような
信号や大通りはないので、＋αの要素は少ないと言えます。
80m/分は、通説で「女性がハイヒールで１分間で歩く距離」といわれます。
実際に、駅改札からマンションの入り口まで歩きましたが12分でした。
（私の場合はちょっと早足だからか？）
なので、124さんは大げさだと思います。遠回りをしたんじゃないでしょうか。
歩くスピードは、体型などでも変わってきますので、購入を検討している方は
実際に見に行くことをお勧めします。

※ちなみに早足の私でも、環八越えや甲州街道越えのマンションは、
　パンフレット記載の時間では着きませんでした。

[No.127 by 匿名さん 2009-07-07 11:55:00]

瀬古さん、素晴らしい健脚です！

[No.131 by 匿名さん 2009-07-08 10:42:00]

誹謗中傷はやめましょう。
不毛だよ。

[No.133 by 匿名さん 2009-07-08 12:58:00]

個人的には、浜田山の三井物件の動向が気になる。

[No.134 by 匿名さん 2009-07-08 15:37:00]

こことは全然値段が違うじゃん。
倍だなさいと買えないのでは？
ここを検討する人には関係なさそう。

[No.135 by 入居済み住民さん 2009-07-08 15:47:00]

住民です。

バルコニーでタバコを吸っている人を見たことはありません。

そういうことです。

[No.136 by 匿名さん 2009-07-08 17:31:00]

こんな掲示板の情報を鵜呑みにしてはいけないんでしょうね。

[No.137 by 匿名さん 2009-07-09 12:43:00]

掲示板信じて、二子玉川の掲示板みたいに買い時逃さないようにね(*^-')b

[No.138 by 匿名さん 2009-07-09 13:12:00]

134さん
別に買える買えないはともかく、趣味として動向を気にする位は良いんじゃない？

[No.139 by 匿名さん 2009-07-10 19:02:00]

浜田山はどう考えても別格だよ。駅３分だし、グレードがパークマンションと同じ。仮に大規模じゃなかったら『浜田山パークマンション』という名称になってたんだから。

[No.140 by 匿名さん 2009-07-10 19:16:00]

どーでもいーけど住人のレベル低いみたいね

理由：契約者掲示板を読めばわかる。
現実からひたすら目を背けたい住人がいるみたい
浜田山オタクも湧いてるし（笑）

[No.141 by 匿名さん 2009-07-10 19:39:00]

同じ住人板でもパークシティ浜田山の住人掲示板とえらい違いだな

同じ三井でこうも客層違うもんかね。

[No.142 by 匿名さん 2009-07-10 22:46:00]

住民以外の方が書いてるからじゃない？

ここを買えなかった人や他のマンションを買わせたい人の自作自演か？

と、思って見てるよ。

[No.143 by 匿名さん 2009-07-10 23:33:00]

おそらく誰もそんなふうには見ていませんよ。
そういう穿った見方をするカキコミがある以上、住人レベルが話題に上がり続けそう。喫煙者マナーや規約違反などのカキコミはマンション検討の参考になっていますし。
管理組合がしっかりしているか否かを見極めたいですし、動向は気にして見るようにしています。

[No.144 by 匿名 2009-07-12 23:23:00]

でも、確かにここの住民版掲示板はひどい。なんですかね。あんな住民が本当に居るんなら、パスでしょう。

[No.145 by 匿名さん 2009-07-13 00:09:00]

そうですね、特に喫煙マナーが守れない住人がいるなんて論外。
そのお宅の近所になったら・・・・と考えると恐ろしくて購入に踏み込めないのは事実ですよね。
検討から外そうかと考えています。
三井の担当者と再度相談して決めたいと思います。

[No.147 by 匿名 2009-07-14 01:04:00]

ここの住民には気狂ったのがいる？住民掲示板見ればそう思わずにはいられません。住民版が恐ろしい…

[No.148 by 匿名さん 2009-07-14 08:48:00]

住民板を最初から読みましたが、特に気が狂ったような人は見受けられませんでしたよ。削除されちゃったのかな？

[No.149 by 匿名さん 2009-07-14 10:07:00]

気が狂った住民が居ることにしたい人がいるんでしょ。

そういう人が、住民になりすまして、住民版にも登場してるとしたら、怖いね。

[No.150 by 入居済 2009-07-14 21:35:00]

穏やかな生活をさせて頂いております。

[No.151 by 匿名さん 2009-07-14 23:46:00]

掲示板が荒れるのは、ある程度人気があるマンションの宿命でしょう。

売れ行きを見る限り、大人気とは思いませんが、着実に売れていると思います。

[No.153 by 匿名さん 2009-07-15 18:59:00]

ここ暫くのやり取りを見ると

要するに、掲示板はあてにするな。

『本当に検討者は現地に行け！！』ということですな。


竣工前というわけじゃないんだから、行けば一目瞭然だよね。

[No.154 by 入居済み住民さん 2009-07-15 19:36:00]

先の方もおっしゃったように
平穏に過ごしております。

駅からある程度の距離があるからでしょう、
外部からの騒音は殆んど感じられません。

色々な意見はあるでしょうが
私は、非常に気に入っております。

[No.157 by 入居済み住民さん 2009-07-16 22:28:00]

畑が目の前のサニーサイドの住民だけど、虫の鳴き声聞こえないよ？？

１５６さんは、どのへんなのかな？？

[No.158 by 入居済み住民さん 2009-07-17 11:05:00]

私もサニーサイドですが、虫の音が気になる事はないですね。
前面が畑なので、アスファルト等の照り返しもなく涼しく感じます。

[No.159 by 匿名さん 2009-07-18 07:26:00]

地下住戸つきは今はまだ良いけど、１０年後にはものすごく古く感じるでしょうね。
過去の遺物と感じるでしょう。
話題になった外観のしょぼさと相俟って…。

[No.160 by 匿名さん 2009-07-21 09:06:00]

外観と中身がしょぼい。駅から遠すぎる。

[No.161 by 匿名さん 2009-07-21 14:07:00]

フォレストリエの方が良いと思います。

[No.162 by 匿名さん 2009-07-21 17:24:00]

フォレストリエよくないじゃん。見に行けばわかるけどね。

[No.163 by 匿名さん 2009-07-21 17:51:00]

このマンションは既存不適格マンション。

イメージが悪くなっちゃったね。
『既存不適格マンション』だなんて恥ずかしくて住めないよ(^O^)
コソコソ住むのも大変なんだろうなぁ・・・・・。

[No.164 by 匿名さん 2009-07-22 09:42:00]

フォレストリエもそこそこ良いですよ。
どこに比重を置くかですね。環境・日当たり・通勤・通学・金額・利便性など。
個人的には、既存不適格による数十年先の課題を考慮しても、烏山の方が良いと思います。
但し、価値観は人それぞれですので、実際に見に行って判断しましょう。

[No.165 by 匿名 2009-07-22 14:12:00]

既存不適格なのは両物件そうですよね。

[No.166 by 匿名さん 2009-07-22 22:26:00]

既存不適格なんて詳しく知っている人ほとんどいませんから。

「〇〇さんのマンションね、何て言ったかな、何とか不適合で法律違反らしいのよ」
「あー、私も聞いたことあるわ、確か建築法違反とか何とかいうのじゃなかったかしらねー？」
てなかんじで噂されます。

何年も住んでいるとこういうのってボディブローのように堪えますよ。

[No.167 by 匿名さん 2009-07-22 22:42:00]

じゃあ世田谷のマンションはほとんどそうなんだね。三井も三菱も野村も大変だわ。それ以外なんて論外だなー

[No.168 by 匿名さん 2009-07-23 12:19:00]

ほとんど？

最近のやつだけでしょ？

２０年後には「昔数年だけ流行った痛い仕様」扱い。

[No.169 by 匿名さん 2009-07-25 18:50:00]

＞最近のやつだけでしょ？


それ以前の物件なんて、
20年後には化石でしょ。


「〇〇さんのマンションね、何て言ったかな、何とか不適合で法律違反らしいのよ」
「あー、私も聞いたことあるわ、確か建築法違反とか何とかいうのじゃなかったかしらねー？」

こんな話する人いる？？

[No.170 by 匿名さん 2009-07-25 19:53:00]

ドラマでもそんな井戸端会議は出てこないですよ（笑）

[No.172 by 購入検討中さん 2009-07-26 17:48:00]

販売サロンに問い合わせると販売中の戸数は19戸だというし、
公式HPでは12戸と書いてあるし、
概要説明には11戸と書いてあった。

いったいどの情報が正しいの？

[No.173 by 匿名さん 2009-07-26 20:09:00]

そもそも、
「既存不適格による、資産価値減少」って、

①売る時に安くなる
②貸す時に賃料取れない
③建替え時に、同じ建物が建てられない

マイナス要素ってこれくらい？


上にあったみたいに、変な井戸端会議も現実離れしてるし、
建替えって言っても、70年後くらいでしょ？

永住目的なら、あまり問題無いような・・・？

とはいえ、やっぱり人の噂が気になるのかな？

[No.174 by 匿名さん 2009-07-26 21:12:00]

171さんは住民版にも同じこと書いてるね。何か恨みでもあるのかな？
ひどいリンクまで付けて･･･

[No.175 by 匿名さん 2009-07-26 21:31:00]

173さんの言う通りです。
③はその通り７０年後くらいに同じ建物は建てられません。（修繕は出来ますよ）
①②は需要により決まります。（今賃貸している人はいないので、まだ値はついていませんね）

ちなみに、検討材料にはなりますが、噂の材料にはならないでしょう。

[No.176 by 匿名さん 2009-07-26 21:37:00]

171のリンク悪趣味すぎ
気味悪いよ

[No.177 by 匿名さん 2009-07-26 21:47:00]

>>173
マンションに永住している人は何割か知ってんの？
永住なんてデベの販売文句なのに

[No.178 by 匿名さん 2009-07-26 21:59:00]

5%から10%が売れ残りということか。順調に販売していたけれど，竣工後は厳しそうだね。
最終的には20%程度値下げして販売，もしくは賃貸にするのかな。

[No.179 by 匿名さん 2009-07-26 23:52:00]

70年後も現行の条例のままで既存不適格だとは思えないんですが将来どうなってるんでしょうね。

[No.180 by 匿名さん 2009-07-26 23:55:00]

171さんはこの物件に対して酷く恨みのある人かもしれませんね。
どのような方がここまで恨みを持つのでしょう。
他のデベがここまでやるとは思えません。

[No.181 by 匿名さん 2009-07-27 00:38:00]

>>177


じゃあ、住む目的以外に、何の為にマンション買うの？

転売目的？資産？
だったら、狭くて環境悪くても、
都心の駅近を買った方がいいでしょ。

みんな「住む場所」を探してんだよ。
根本見失うなよ。

はなっから、住む目的以外なら、
ここに顔出すな

[No.182 by 匿名さん 2009-07-27 08:26:00]

どこをどう読むと「住む目的以外」なんていう検討違いの話になるんですかね。

「根本見失うなよ」って？？？…。

皆、住む目的で探していますが、いつか売る事になるかもしれないから資産価値を気にするんです。たとえ購入当初は永住目的であっても、売却せざるを得なくなることもありえますから。

その程度の考えにも思い至らず、「顔出すな」ですか？短絡的すぎて笑えますね。

[No.183 by 匿名さん 2009-07-27 09:01:00]

離婚して慰謝料いくらもらえるか考えて結婚相手を決めている人たいへんです。
売りありきのマイホーム選びは大変ですね。
壁は傷つけられませんし、ましてタバコやペットなどもってのほか。
私はマイホームを買ってまで、そんな賃貸生活は避けたいですね。
ちなみにここのマンションの住人ではありませんけど。

[No.184 by マンション住民さん 2009-07-27 14:12:00]

とにかくここの営業マンは有り得んよ、買うときには駅北のマンションのことには一切触れなかった、知ってたはずなのに。

知っていたら待ってもよかったのに。
急ぎで購入しちゃいました。後悔しています。

[No.185 by 匿名さん 2009-07-27 18:15:00]

駅北のマンションというのはどこでしょうか？

[No.186 by 匿名さん 2009-07-27 21:39:00]

永住目的だから資産価値は考慮しなくて良い、とかレベル低すぎ。

独特の考えをもつのは勝手だけど、いまどきそんな人はかなりレアな存在だって事の自覚ぐらいはした方がいいぞ。

[No.187 by 匿名さん 2009-07-27 22:00:00]

資産価値ばかり考えているのだったら、せこいですね。みみっちい人生を歩んでいることに気がついてほしい。

[No.188 by 匿名さん 2009-07-27 22:56:00]

ここは資産価値ないということですか？

[No.189 by 匿名さん 2009-07-28 01:07:00]

駅北のパークホームズはこちらの販売状況をみていたのでしょうね。
駅近か環境か、十分検討すればいいと思います。

私はこちらの住民ですが、静かで空気も比較的きれいで、公園も近くで、かなり気に入ってます。畑が目の前だからか、夜も涼しいです。

駅までは徒歩で通っていますが、いい運動でダイエットになります。

週末は自転車であちこち散策。吉祥寺や二子玉川も30分くらいで意外と近いです。
ゆったり過ごしたい方にはおすすめです。

既存不適格は仕方ないですね。逆に、法改正のおかげで売値など恩恵にあずかれて良かったです。
地下1階の大きなテラス、かなり希少になるということですよね。
まあ考え方は人それぞれですよね。

毎週末とぎれることなくいらしているお客さんをみると興味は持っていただけているのでしょうね。
やはり価格？静観したいと思います。

[No.190 by 匿名さん 2009-07-28 11:17:00]

駅遠物件の住民の決まり文句。
「健康のために歩いています・・・」

今の時期、汗だくでの徒歩は健康に良いとは思えないわ。

[No.191 by 匿名さん 2009-07-28 11:20:00]

そして買えない奴の僻みとか住めば都という低レベルのレスへ繋がる…

[No.192 by 匿名さん 2009-07-28 13:41:00]

>>190
>>191


ちょっとまともな意見が出ると、
すかさずネガレス・・・。
低俗ですね～～（笑）

僕はこの物件は購入しませんでしたが、
最後まで検討対象でした。
環境もいいし、低層で落ち着いた雰囲気、
価格とのバランスを考えても、とても良い物件だと思いますよ。

既存不適格によって資産価値が下がる事なんて、
そこまで気にする事案では無いですよ。
もちろん、マイナスであることには間違いないですが、
条例が変わる可能性もありますし、建替えはずいぶん先ですし。

仮に、既存不適格のまま売り出さなければならず、
買値より下がった査定になっても、それはそれでいいじゃないですか。
何年も住んでおいて、出る時になるべく高く売ってやろう、
なんてセコすぎますよ。
その時の価値でいいじゃないですか。

買う前に、売る事考えて、
どれだけ資産価値があるか…なんて、友達に自慢する為ですか？
それとも地価・売価状況を見て自己満足？
そんなにお金に困ってるんですか？？

繰り返します。セコい！！セコ過ぎるね～～。。

[No.193 by 匿名さん 2009-07-28 16:48:00]

確かに。

耐震偽装とか、ハザードマップ危険地帯に建ってる、
とかの方が生活に直結してヤバそうだもんなぁ。

既存不適格なんて大したことないのか？？

でも、やっぱり聞こえは悪いな。

[No.194 by 匿名さん 2009-07-28 16:56:00]

>>192
想定外のことが起きて物件を売却しなきゃならなくなった時に、
売却しても残債が残らないようにと思うのが一般的。
たぶん小学生でもそう思う。

オタクの頭が悪いのは十分わかった。
リスクヘッジとか考えない幸せな人は羨ましいよ。

[No.195 by 匿名さん 2009-07-28 17:15:00]

>>192
自分の価値観以外は認めたくないんですね。

[No.196 by 匿名さん 2009-07-28 17:56:00]

192
191と大差なし。
必死さは君の圧勝。

[No.197 by 匿名さん 2009-07-28 19:10:00]

売却しても残債のこることで憂いていることがせこいことがわからないのでしょうか。
そんなことを考えるのならもっと別なことに時間を使ったらどうですか。
もし、残債をビクビクするならマンション買わないで、賃貸が適している。
賃貸住まいであとで自分に適したマンションを現金で買うのもありだと思いますけど。

[No.198 by 匿名さん 2009-07-28 19:28:00]

>>194
資産価値でこの物件に興味ないなら、見なければ良いと思うのは私だけ？
考え方や価値観は人それぞれですよ。

ちなみに同規模のパークハウス砧レジデンスやフォレストリエは？

[No.199 by 匿名さん 2009-07-28 20:23:00]

192ですがヘッジとか本当にセコいですね。

僕は保険とかも入りませんから。
健康な時から、病気で倒れたときのことまで考えて保険入るとか、どれだけセコいんですかね～～（笑）

本当に貧乏人は嫌ですね～～。。

[No.200 by 匿名さん 2009-07-28 20:30:00]

人は図星だとムキになるという…

非購入者が何でこんなに必死なんでしょうか？